物业管理委托合同.doc

单击此处输入文字。项目物业服务合同第一章 总则第一条 本合同当事人委托方（以下简称甲方）： 单击此处输入文字。受托方（以下简称乙方）：单击此处输入文字。 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将单击此处输入文字。委托给乙方实行物业服务，双方订立本合同。第二条 物业基本情况1、 物业类型：单击此处输入文字。2、 座落位置：单击此处输入文字。3、 建筑面积：单击此处输入文字。第三条 乙方提供服务的受益人为单击此处输入文字。第二章 委托服务事项第四条 委托物业服务内容包括但不局限以下内容：1、 楼宇内外的清扫和保洁、垃圾清运。2、 楼宇及周边的消防、安全工作。3、 保安监控系统、消防监控系统、楼宇自动化系统、网络通讯系统的运行服务及常规维护。4、 停车场的安全管理、维护、代为收费。5、 楼宇水、电、空调等设备设施的运行、管理、维护、保养。6、 楼宇土木设施、装饰装修的维护保养、维修。7、 各类综合布线系统的维护、维修。8、 化粪池、污水井、隔油池的清理。9、 协助甲方就消防、城建、环保等工作与政府相关职能部门进行协调和沟通。10、冷冻机、电梯、发电机定期维护保养由甲方与厂家或专业公司签约维保，乙方只进行常规维护。11、楼宇全部档案资料的收集整理保管及固定资产保值的管理。第三章 委托服务期限第五条 项目委托服务起止日期：前期介入阶段期限：单击此处输入文字。；正式服务阶段期限：单击此处输入文字。第四章 物业服务委托费用第六条 费用支付方及式1、 本合同前期介入阶段费用为：单击此处输入文字。2、 本合同正式服务阶段费用为：单击此处输入文字。3、 支付方式（1）无预付款；甲方在第二个月的月初支付乙方第一个月的物业服务费；若合同到期，应于最后一个月后的30日内付清全部的服务费。 （2）付款方式依下列规定：由乙方在每月月初以书面形式提出申请，在15个工作日内经甲方确认审核后以支票形式支付给乙方。 4、 物业服务委托费用具体明细详见附件二【物业费测算表】。第七条 费用的调整1、 甲方根据乙方所进行的清扫、警备、工程、接待业务的实际情况，通过与乙方协商可以指示乙方增加或减少清扫人员、警备人员、工程人员、接待人员或者调整相关岗位的人员设置。费用增加或减少的计算方法按照附件二【物业费测算表】中相应人员的费用执行。2、 在双方合同期内，如因政府颁布新的法规或文件（如保险缴费基数及费率、社平工资及最低工资标准等的调整）而影响人力成本，双方将依据新标准调整相关委托费用，并以补充协议的方式签署实施，起始时间以颁布文件正式生效之日起为准。 第五章 双方权利义务第八条 甲方的权利及义务1、 有权根据实际工作需要向乙方提出制定、修改物业服务工作的内容、范围、标准及各项检查制度,但由此增减的费用由甲乙双方协商解决。2、 有权对乙方的日常工作人员及使用工具、消耗材料的品种、品牌、数量进行监督、检查、纠正。3、 有权对乙方的员工进行监督，对品质、技术、能力不合格的乙方员工，乙方应按甲方要求无条件更换，由此引起的一切责任甲方无须向乙方做出任何补偿。4、 有权对乙方的工作质量、数量进行监督、检查，对乙方的工作质量提出改进建议，并限期整改。5、 有权根据实际工作需要向乙方提出调整工作时间及管理办法，如甲方认为需要增加或减少岗位人数，乙方应认真落实解决。费用核算按照合同文本第七条第1款执行。 6、 有义务为乙方提供完成合同规定的物业服务工作所需的合理的办公及作业空间。7、 有义务为乙方员工办理大厦范围内使用的有效证件。8、 负责楼宇公共区域能源的节能管理及冷冻机、电梯、发电机的日常运行维护。9、 如果【（1）合同期满双方不再续签、（2）因甲方原因合同终止、（3）因乙方原因合同终止】这三种情况中任何一种出现，甲方有义务为乙方撤出所属的人员、设备及用具提供便利，并为乙方约定合理的撤出时间范围，检查确认乙方所使用过的办公及作业空间，如有乙方人员人为损坏之物品，可以要求乙方赔偿。第九条 乙方的权利及义务1、 未经甲方同意乙方不得擅自改动或改造大楼原有设施设备。 2、 乙方不得将其业务的全部或一部分转包给第三者。3、 报告的义务乙方必须把实施业务的情况，用所规定的格式，每天向甲方进行报告。另外，甲方如果要求乙方提交有关业务方面必要的报告书时，乙方应毫不迟疑地提交。4、 实施教育与训练（1） 所属员工必须持有政府有关部门所要求的所有有效证件，并按照要求组织所属员工参加政府相关部门的培训。（2） 乙方必须对实施清扫业务的清扫人员（以下简称清扫人员）、执行警备业务的警备人员（以下简称警备人员）、执行接待业务的接待人员（以下简称接待人员）以及实施工程设备服务的工程人员（以下简称工程人员）在执行业务当中，必须具备的礼节知识、相应的业务知识等进行教育及训练，并且为了提高清扫人员、警备人员以及工程人员的素质，应不断进行教育和训练。5、 乙方必须令在执行业务中的清扫人员、警备人员、接待人员以及工程人员穿着经甲方承认的制服和佩戴名签。6、 清扫人员的选派乙方在选任清扫人员之际，必须选派责任心强、为人诚实而健康的人员来充当，同时必须持有大连市疾病控制预防中心颁发的【健康证】。7、 警备、接待人员的选派（1） 乙方在选任警备、接待人员之际，必须对警备、接待人员的身世、经历进行认真考察；在进行有关法令所规定的教育并积累了一定经验的基础上，选派责任心强、为人诚实而健康的人员来充当，另外，消防主管必须持有大连市公安消防局颁发的【消防人员上岗培训合格证】。另外,如果乙方的警备人员因为缺乏相应的证件而使甲方受到政府有关部门处罚时,由此给甲方造成的损失全部由乙方承担.（2） 乙方在执行警备任务当中，必须选派一名部长、三名主任，由其来指导和监督其他的警备人员。8、 工程人员的选派（1） 乙方在选任工程设备服务人员之际，必须对工程人员的身世、经历进行认真考察；在进行有关法令所规定的教育并积累了一定经验的基础上，选派责任心强、为人诚实而健康的人员来充当；另外，所有参与二次加压供水服务工作的人员必须持有大连市疾病控制预防中心颁发的【健康证】，参与电气运行与服务的人员必须持有大连市电业局颁发的【电工进网作业许可证】，参与电气服务的电气主任必须持有大连市电业局颁发的【电工作业管理员证】，参与压力容器服务的暖通主任或物业经理必须持有大连市技术监督局颁发的【压力容器管理员证】。（2） 乙方在执行工程设备服务任务当中，必须选派一名物部长，二名主任，由其来指导和监督其他的工程人员。9、 提交名册乙方应向甲方提交清扫人员、警备人员、接待人员、工程人员的名册，有权对所属员工进行调动、辞退（但员工总数不得少于本合同中所列的岗位人数），但必须向甲方物业服务部说明情况或理由，征得同意后将书面报告（含相关人员个人情况登记表）报甲方物业服务部备案后，方可进行人员调动（辞职除外）。10、派遣代替人员（1） 清扫人员、警备人员、接待人员、工程人员因突发性障碍或患病及其他万不得已事因而无法履行业务时，为了不影响业务的执行，乙方必须采取立即派遣代替人员等适当的措施。（2） 乙方应对清扫人员、警备人员、接待人员、工程人员的身世经历、作风、卫生、遵守纪律等负一切责任。对于甲方认为不适当的清扫人员、警备人员、工程人员、接待人员，应立即进行更换。11、楼宇档案资料和钥匙的保管（1） 为了进行大楼的管理，甲方将必要的文件档案资料交给乙方保管，其文件资料仅限乙方管理使用，严禁向第三方透露资料文件内容。（2） 为了乙方执行业务的需要，甲方按照规定的方法所交给乙方的钥匙，乙方必须令清扫责任者、警备责任者、工程责任者负责严加保管，并对其使用及保管情况经常进行监督。12、保守机密乙方清扫人员、警备人员、接待人员、工程人员在执行业务当中所获悉的有关业主的一切机密事项，绝不准向任何人泄露（包括楼宇的承租人）。13、工作时间乙方在执行清扫业务时，一定要遵照甲方指示，在不影响承租人的时间带内进行。14、供应商的选择有权选择设备、材料的供应商，但其所选择的设备、材料及品牌超出本合同规定的范围时应事先征得甲方同意，乙方可以考虑在不增加费用的条件下使用甲方指定的同类品牌。15、申诉的权利甲方服务代表对乙方工作提出异议而乙方认为不合理时，有权向甲方物业部提出申诉。16、接受监督的义务有责任接受甲方工作的监督、检查、指导及各项管理规定。17、保护甲方设施的义务有责任为确保完成本合同而提供必要的人力、设备工具及充足的材料（无论上述机器、设备、工具材料是否包括在本合同内），并负责甲方各种机器设备的维修、保养使之处于良好的正常使用状态。18、有义务采取专业措施在保证服务质量的前提下降低楼寓的能源消耗。19、无特别工作需要乙方下班员工不得在大厦内留宿驻守。20、清洁用料严禁采用腐蚀性用品，并提供具有检测资质单位，对供方化学药品质量的分析单，保证对人体及环境无危害，如给甲方造成损失乙方应照价赔偿。21、乙方人员如在工作过程中发生任何人身伤害之事故，均由乙方承担责任及所有费用，但由于甲方设备设施原因而造成的伤害应由甲、乙双方共同与设备设施厂家进行协商解决。22、如果现场发生突发事件，乙方有义务听从甲方的安排及时参与抢险、抢救。23、乙方特殊清扫人员为了执行业务而进入或离开大厦时，必须按照甲方规定的手续进行申报。24、如果【（1）合同期满双方不再续签、（2）因甲方原因合同终止、（3）因乙方原因合同终止】这三种情况中任何一种出现，乙方有义务在甲方约定的时间范围内撤出所属的人员、设备及用具，由乙方人员人为损坏的物品应由乙方负责维修和赔偿。第六章 物业服务质量第十条 乙方物业质量标准，现场工作需全程导入ISO 9001 质量体系认证标准，并达到甲方的物业服务信息化标准。其具体工作按照附件一【物业服务技术标准】、附件三【楼宇工程、保洁、安全服务业务说明书】、附件四【物业服务月度考评表】的约定，实现目标管理。第七章 关于投诉内容的界定第十一条 关于投诉内容的界定1、 因乙方管理原因造成大厦公用部或客户专用部停电、漏电事故而给大厦或客户造成损失的为严重投诉。2、 因乙方管理原因造成大厦公用部或客户专用部漏水、停水事故而给大厦或客户造成损失的为严重投诉。3、 因乙方管理原因造成大厦公用部或客户专用部发生火灾或消防设施未能正常发挥作用而给大厦或客户造成损失的为严重投诉。4、 因乙方管理原因造成大厦公用部或客户专用部发生盗窃事故的为严重投诉。5、 因乙方管理原因造成大厦或客户的名誉、形象受到损失的为严重投诉。6、 除去严重的投诉之外的均为一般投诉。第八章 乙方赔偿损失的责任第十二条 赔偿的责任由于乙方在业务上的缺欠、不足而造成的损害，或者由于清扫人员、警备人员、工程人员等故意或者过失而造成下列情形之一的，给甲方、承租人及来访客人造成人和物的损害，必须对该项损害进行赔偿及负担由此支出的索赔及诉讼费用。1、 使甲方设备、设施或者其他财产遭到损害或消失的。2、 使业主的财产遭到损失或消失的。3、 丢失了由甲方委交给的档案资料及钥匙的。4、 损坏或遗失了由甲方借予的工具、器具的。5、 泄露了在执行业务当中所获悉的机密的。6、 除上列各项外，因乙方或乙方人员而造成损失的。乙方为了转移损害赔偿的全部或一部分，应该参加保险或者采取类似于此的对策。第九章 违约责任第十三条 投诉：本合同的投诉主体以楼宇为单位。如发生乙方被严重书面投诉的情况，经甲、乙双方部长级以上人员查明属实，确为由乙方人员故意或过失造成的，乙方应负担全部损失，但因甲方设备及设施自身或其他不可抗力因素引发的事故损失，乙方不承担任何责任。发生严重书面投诉，一次性罚款当月服务费（=当月物业服务委托费用*7%）的20%（最高不超过本楼物业服务委托费用的7%），如为一般投诉三次以上，一次性罚款当月服务费的10%；（严重与一般投诉的界定应以甲乙双方共同确认为准，按照合同的第七章执行）第十四条 甲方工作人员对乙方的工作项目进行考评：考评90分(含90分)以上付100%当月物业费；考评低于90时，每低1分扣发乙方本月服务费的2%。考核按照附件四：【物业服务月度考评表】执行第十五条 若乙方工作人员未按合同规定人数出席，甲方按缺席人数扣罚乙方物业服务费，每月乙方缺岗人数不得多于2人次（以甲方检查记录为准），否则甲方有权按不超过服务费的10%从当月合同金额扣除作为违约金。第十六条 乙方违反本合同第四章第六条的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第十七条 本合同所有条款之处罚（如客户投诉之罚款、考核扣款等），同一事项不能出现重复罚款，最终罚款金额上限为当月乙方服务费。第十章 合同的解除第十八条 若乙方未能按甲方要求完成工作，甲方在30天内连续向乙方发出二次书面警告，仍未达到甲方的要求或半年内有两次重大投诉，甲方有权立即终止合同，同时乙方应赔偿给甲方造成的经济损失。第十九条 在执行本合同过程中，甲方非因乙方工作失误而单方面提出解除合同时，应提前三个月以书面形式通知乙方，并支付乙方相当于解除当月的合同金额作为赔偿金。第二十条 乙方在合同终止前，无故单方面提出终止本合同，应提前三个月以书面形式通知甲方，并支付甲方相当于解除当月的合同金额作为赔偿金。第十一章 附则第二十一条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第二十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，双方均可向甲方住所地人民法院起诉。第二十三条 合同期满本合同自然终止。双方如续订合同，甲方应在该合同期满前30天书面通知乙方；乙方应在该合同期满前30天书面通知甲方。第二十四条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第二十