房-地-产-估-价-报-告.docx

房 地 产 估 价 报 告估价项目名称：天津市开发区宏达街19 号滨海投资服务中心大厦房地产委 托 方：天津津滨发展股份有限公司估 价 方：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司估 价 人 员：胡卫和 范红梅 黄丽云 沈晓伟估价作业日期：二九年八月三十一日至二九年九月九日估价报告编号：深同诚评字（2009A）09QB 第009 号报 告 目 录一、致委托方函-1二、估价师声明-2三、估价的假设和限制条件-3四、估价结果报告-5（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期五、估价技术报告-10六、附件-391致 委 托 方 函天津津滨发展股份有限公司：承蒙委托，我公司对位于天津市开发区宏达街19 号滨海投资服务中心大厦房地产进行估价，估价目的是为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据。估价对象建筑面积 65,400 平方米，土地用途为商业用地，使用权终止日期至二三八年十一月七日止。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2009年08 月31 日整体转让条件下的的市场价值为561,790,000 元(取整至万位)，大写人民币伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见估价结果明细表。估价结果明细表估价对象 土地用途房地产证号建筑面积（）估价单价（元/）估价值（元）滨海投资服务中心大厦 商业用地津字第11403090330965,400 8,590 561,790,000深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司法定代表人：（注册估价师）二九年九月九日2估价师声明我们郑重声明：1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、估价人员依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员范红梅、沈晓伟已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：黄丽云3估价假设和限制条件一、假设和限制条件1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件：(1) 自愿销售的卖方及自愿购买的买方；(2) 有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；(3) 在此期间物业价值将保持稳定；(4) 该物业可以在公开市场上自由转让；(5) 不考虑特殊买家的额外出价。2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑证载数据与实际数据不符。4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。5、根据委托方提供的租赁合同，估价对象目前带租约出租给天津经济技术开发区管委会，租约期至2013 年09 月30 日，租金水平为3.31 元/天平米,较客观租约水平稍高,鉴于评估目的为了解房地产在整体转让条件下的市场价值，本次估价测算时仅以正常市场租金水平为依据，并未考虑租约受限对估价对象估价值的影响，提醒报告使用人注意。6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，其中包含市场地价及预计转让时应发生的各项税费。47、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。二、需要特殊说明的事项1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。2、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。3、本报告仅针对委托方估价目的进行估价，报告相关意见及结论仅供参考，不对其他用途负责。4、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。5、未经我公司书面同意，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。6、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。5估 价 结 果 报 告一、委托方天津津滨发展股份有限公司二、估价方深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司法定代表人：陈 平营业执照工商注册号：440301104011324营业执照营业期限：自二一年五月十八日至二一一年五月十八日资质等级：国家一级房地产估价机构（证书编号：建房估证字2009070 号，有效期为2009 年7 月1 日至2012 年6 月30 日）全国范围内从事土地评估业务（注册号：A200944004 号，有效期限至2010 年6月30 日）地 址：深圳市福田区侨香路裕和大厦九层 901-906 室电 话：（0755）83778788三、估价对象1、 估价对象位置及环境估价对象名称 滨海投资服务中心大厦地理位置 估价对象位于天津市开发区宏达街19 号道路通达度 物业南侧紧临宏达街,北侧紧邻第三大街，道路通达度好。交通便捷度通过估价对象的邻近公交站为“投资服务中心”站，主要公交线路有503 路 506 路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(区间) 936路，交通便捷程度好。公共配套情况估价对象周边公共配套较为完善，分布有南开大学泰达学院、滨海学院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿园、泰达第三幼儿园；太平洋百货，鸿泰千佰汇邮局，开发区邮电局，银行有农业银行、建设银行、光大银行，医院：泰达心血管医院、泰达医院等。商务氛围估价对象位于天津市开发区宏达街北、第三大街南，附近有大型物业泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业，总体而言，片区商业氛围好。62、估价对象概况估价对象名称 滨海投资服务中心大厦建筑面积 共65,400 平方米 建筑结构钢混总楼层A、B 区为配楼共六层；D 区为单层；C 区共十四层评估楼层整栋现实用途 商业（办公） 法定用途商业平面布置大厦共分A、B、C、D 四个区，A、B、C 区呈品字形结构。A 区与B区呈对称性分布于D 区的东西两侧，一至五层为办公及服务性用房，六层为设备用房。C 区位于正北，均为办公及服务性用房。D 区为单层室内花园。外 墙 微晶石挂板墙面 内 墙 进口大理石天 花 明铝矿棉吊顶 楼地面 进口大理石装修情况门 不锈钢全玻门 窗 塑钢窗水 电 暗设 电 梯A、B 区分别装有4 部普通电梯，C 区东侧设有5 部电梯，4 部自动扶梯空 调 消 防 消防栓，自动喷淋设施设备其他设备 网络接线，监控系统，地下停车场，地面停车位，竣工年月 成新度 九三成使用状况 目前空置，未装修 租金水平 3.31 元/天m2维护与保养 有正常的维护,使用状况良好使用与维护物业管理 天津天孚物业管理有限公司3、估价对象权利状况估价对象名称 滨海投资服务中心大厦房地产估价对象位置 天津市开发区宏达街19 号房地产证号 房地证津字第114030903309 号权利人 天津津滨发展股份有限公司宗地号 120110004013001 宗地面积 16157.5 平方米土地用途 商业用地 房屋用途 7建筑面积 65,400 平方米 竣工日期 土地使用（终止日期） 2038-11-07登记价 登记日期 2009-05-27设定他项权利摘要 估价对象目前处于抵押状态四、估价目的为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据五、估价时点二九年八月三十一日六、价值定义本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，其中包含市场地价及预计转让时应发生的各项税费。七、估价依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、房地产估价规范GB/T50291-19994、房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料5、天津市2004 年至2008 年建筑安装工程预算基价及相关造价信息6、天津市房地产市场租售价格调查及有关信息7、估价人员实地勘测调查获得的实况和资料八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正、科学的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：1、合法原则估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。2、最高最佳使用原则8考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，在法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。3、替代原则根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，对其间的差别进行适当的修正后，确定待估房地产的价值。4、估价时点原则房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价时点原则的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响待估房地产的价值。九、估价方法常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如房地产估价规范5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，最终选择收益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。收益法定义：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率折现到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。十、估价结果估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市9场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2009年08 月31 日整体转让条件下的的市场价值为561,790,000 元(取整至万位)，大写人民币伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见估价结果明细表。估价结果明细表估价对象 土地用途房地产证号建筑面积（）估价单价（元/）估价值（元）滨海投资服务中心大厦 商业用地津字第11403090330965,400 8,590 561,790,000十一、估价人员勘 查 人：范红梅 签 名：估价人员：范红梅 签 名：联系电话价人员：黄丽云 签 名：联系电话 定：沈晓伟 签 名：联系电话二、估价作业日期二九年八月三十一日至二九年九月九日十三、估价报告应用的有效期本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年（自二九年九月九日起至二一年九月八日止），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。10估 价 技 术 报 告一、个别因素分析滨海投资服务中心大厦：位于天津开发区宏达街19 号，东侧为宏达图书馆，南侧为滨海广场，西侧为天津口岸通关服务中心大厦，北侧为第三大街，隔第三大家对面为泰达金融广场，地理位置优越。滨海投资服务中心大厦项目总用地面积16,157.5 平方米，建筑面积为65,400 平方米，由天津津滨发展股份有限公司开发建设。估价对象房地产面积为65,400 平方米，该块土地用途为商业用地，土地使用权期限至二三八年十一月七日止。估价对象室内呈办公布局，房屋现实用途：出租给天津经济技术开发区管委会作办公，使用情况较好。根据委托方提供的房屋租赁合约，估价对象目前出租租金为3.31 元/平方米天。其具体的装修状况见估价对象概况。估价对象优势劣分析优势：1、估价对象所处位置较好，且前有广场；2、估价对象内部装修档次高；3、估价对象前有大广场，一面临广场，一面临金融街，商业氛围较好。4、写字楼大堂档次较好。劣势：1、估价对象作为办公物业而言，其外立面的昭示性不强；2、估价对象截止至估价时点剩余土地使用年限为29.2 年，与片区其它写字楼相比,剩余年限稍短；3、估价对象在平面布局上,分为 A、B、C、D 四个区，A、B、C 区呈品字形结构。A 区与B 区呈对称性分布于D 区的东西两侧，一至五层为办公及服务性用房，六层为设备用房。C 区位于正北，均为办公及服务性用房。D 区为单层室内花园。且D 区面积较大，导致写字楼实际使用率偏低。4、写字楼的大堂面积较大，导致写字楼分摊的公用面积多，实际使用率低。二、区域因素分析天津市中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的综合性港口城市。地11处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京。天津的形成始于隋朝大运河的开通。明朝永乐二年（1404 年）设“天津卫”。同年12 月又设天津左卫并筑城，至此，天津城初具规模。19 世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大的金融商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。天津市辖18 个区、县，其中市辖区15 个：市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3 个：静海县、宁河县、蓟县。天津经济技术开发区（TEDA-Tianjin Economic-Technological Development Area）于1984 年12 月6 日经中华人民共和国国务院批准建立，为中国首批国家级开发区之一。“TEDA”是天津经济技术开发区的英文名称缩写，“泰达”是其音译。天津经济技术开发区位于天津市东60 公里，紧邻塘沽区。总规划面积33 平方公里。此外，还分别在武清县、西青区和汉沽区辟建了逸仙科学工业园、微电子工业区和化学工业区等三个区外小区。天津经济技术开发区具有得天独厚的区位优势，依托京、津，辐射三北，其所在的环渤海区域是一个人口密集、城市集中、交通便利、工商业发达、市场容量大、购买力高的黄金地带，具备发展工商业的良好条件。以“21 世纪现代化国际工业新城区”为目标，天津经济技术开发区致力于塑造与国际惯例和国际市场接轨的投资环境。经过十几年的开发建设，天津经济技术开发区投资环境日臻完善，经济实力迅猛发展，已成为中国乃至整个亚洲最具吸引力的投资区域。估价对象位于天津开发区宏达街19 号，周边公共配套较为完善。学校：南开大学泰达学院、滨海学院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿园、泰达第三幼儿园；太平洋百货，鸿泰千佰汇邮局，开发区邮电局，银行有农业银行、建设银行、光大银行，医院：泰达心血管医院、泰达医院。估价对象位于天津市开发区宏达街北、第三大街南，附近有大型物业泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业，总体而言，片区商业氛围较好。通过估价对象的邻近公交站为“投资服务中心”站，主要公交线路有503 路 506 路 513路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(区间) 936 路，交通便捷程度较好。三、房地产市场背景分析 天津市房地产市场状况12（一）天津市房地产整体交易情况据天津市国土资源及房屋管理局公布的相关数据，2009 年上半年全市共成交商品房53408 套，二手房40422 套。一、二手房的成交比例为1.32：1。从交易面积来看，商品房上半年共成交560.5 万平方米，二手房共成交327.7 万平方米。从交易金额来看，商品房上半年共成交 382.2 亿元，二手房共成交170.8 亿元。（二） 天津市房地产交易情况分析：1、商品房方面：根据本市国土房管局公布的每日房价统计，上半年本市共成交商品房 560.5 万平方米，同比上涨115.5%，甚至超过了去年全年的成交量，相比也有12.3%的涨幅。上半年本市商品房成交均价为6835 元/平方米，同比下降了3.1%，与去年全年成交均价相比也下降了1.2 个百分点。2、二手房方面：二手住宅上半年交易总量为 40422 套，同比上涨112.0%，与去年下半年的交易总量相比涨幅则更为明显，环比涨幅高达184.3%。13二手房总成交面积为 327.7 万平方米，同比上涨了124.9%，与去年下半年的交易面积相比环比涨幅为192.3%。与去年全年成交数字相比，二手房市场的成交套数和成交面积分别上涨了21.4%和27.0%。14二手房市场上半年的成交均价为5210.4 元/平方米，同比下跌了5.1%，与去年二手房全年成交均价相比上涨了11.8%。（三）上半年总体情况分析15在需求持续的背景下，今年下半年天津楼市的价格不会产生明显的下降，而二手房市场价格仍会比较坚挺。天津西站拆迁带来的二手房市场推高效应在下半年还将继续，并有可能影响到明年上半年的市场。就这个层面而言，下半年二手房市场的价格不会有明显回调。需求大、泡沫少，这是现在天津市场与全国楼市相比的特点，也是上半年楼市成交量能逆势上扬的关键原因。上半年本市房地产市场成交大幅增长主要有几方面的原因。首先，年初开始楼市价格出现5 年来首次下降，刺激了去年以来积累的弹性购买需求开始释放。其次，滨海新区的快速发展使天津成为目前国内外来人口数量增长最快的城市之一，间接带动了房地产市场的需求上涨。成交量上涨的最关键原因还要数拆迁的拉动。单单红桥区西站项目的拆迁就在短期内刺激了上千户的购买需求，对于二手房市场来说，这些拆迁户的购买需求直接推动了其成交量和价格的上涨。另外，据有关部门监控数据显示，年初的婚房和小户型房产的热销，很好的启动了09 年存量房市场的行情。而目前买方客户结构已经从即将结婚的新人和单身购房者，逐步向家庭改善型购房者转变，成交的房产也从年初单纯的小房值房产，向总房款适中居住条件较好的房产转变。月均交易面积的逐步增大很好的印证了这一点。因此，目前市场的购房者结构已经趋于多元化和合理化。 写字楼房地产市场状况天津作为一个新兴市场，近年来经历了快速的经济增长，对写字楼物业的需求也随之增大。1991 年，作为天津第一栋优质写字楼国际大厦开张，标志着天津优质写字楼市场开始形成。此后到1997 年，天津写字楼以较为缓慢和平稳的速度发展，平均每年落成1 座写字楼，落成物业主要集中在南京路沿线。1997 年，随着中国房地产行业的制度改革和发展，天津写字楼市场发展开始提速，大量外资和国内资本进入天津市场，办公物业大量兴起。但是大量的新增项目和同期亚洲金融危机的影响，使写字楼市场竞争日益激烈，市场的不成熟也致使大量项目烂尾。这种混乱的局面直至2000 年后，市场才逐渐有所回转。经济的快速发展和入世后跨国企业的不断入驻，天津写字楼市场需求一直保持上升态势。许多烂尾楼也基本得以改造，重新进入市场。2002 年至2008 年，写字楼存量年复合增长率达13.64%。16天津的高品质写字楼较少。2007 年津汇写字楼2 座的入市，终结了天津写字楼市场没有“四管制中央空调系统”的历史。目前天津写字楼市场仍然缺少能达到北京、上海市场中相比拟的顶级或甲级品质写字楼物业。写字楼除主要集中于南京路沿线外，还分布于小白楼、友谊路和海河沿线等区域。分布较为分散，高品质写字楼较少，多数都有散售部分，整租型物业较少；低品质写字楼偏多，竞争相对激烈；同时写字楼子市场尚未成熟，未来新增供应非常大，散布于天津各个主要商业区域，是目前天津写字楼市场的基本特征。天津市政府在写字楼市场和物业投资方面扮演着非常重要的角色，政府直接参与许多项目的开发和招商引资工作，同时成立半政府性质的地产商负责建设房地产项目，例如泰达集团、海泰集团以及新近的天津金融城开发有限公司等。本地地产商一直是天津写字楼物业开发的主力，已建成物业中大约有2/3 是由天津本地地产商所投资建设，直到近几年，随着天津物业市场的发展，越来越多的国内大型地产商和外资地产商在天津购地，开发物业，市场主导力量才开始发生转变。预计未来天津写字楼物业发展的中坚力量将逐渐由本地地产商向国内和外资大型地产商转变。天津写字楼主要分布在“一区四线”上，“一区”即小白楼地区；“四线”即南京路沿线、友谊路沿线、中山路沿线、十一经路沿线；其他商业繁华地区也有零星分布。天津主要优质写字楼子市场地区分布17滨 海 新 区 未 来 写 字 楼 子 市 场 地 区 分 布18（一）供应目前天津写字楼市场主要区域可供租赁的写字楼约 40 座，其中优质写字楼有16 座。除天津国际大厦是1991 年建成外，其他优质物业均是在1997 年及其后落成。根据政府统计，1996 年到 1999 年期间，天津共形成各种停缓建项目“烂尾楼” 66 座，总建筑面积 335 万平方米，其中大部分已重新投资改造。截至2009 年上半年底，天津市优质写字楼市场存量为533,350 平方米，整体空置率为15.71%。从2002 年到2009 年，天津优质写字楼的供应量较为平稳，每年约有3 万平方米到7 万平方米的新增供应进入市场。其中以小白楼区域最多，优质写字楼存量达224,433 平方米，其次为友谊路和南京路区域，分别有116,986 平方米和93,000 平方米的写字楼空间。（二）需求天津写字楼市场中，优质写字楼的租户以外资公司、内资大型贸易公司为主，此类公司注重写字楼的地理位置、品质和商业配套等。其他写字楼的租户则以中小型贸易公司、咨询公司和科技公司为主，此类公司对写字楼的地段、档次有一定要求，但更注重租金成本，价格敏感度很高。大部分客户的租赁面积需求在300 平方米以下，以150 平方米以下最多。值得一提的是，随着天津外资公司的不断涌入，对高档写字楼需求增长较为明显。截至2008 年年底，共有128 家世界500 强企业进驻天津。电子、汽车、化工、冶金、生物科技、医药、新能源和环境保护等行业的蓬勃发展，使天津逐渐成为中国北方的制造业中心。但是，到目前为止，这些制造企业只是推动了天津工业物业的发展，但还未能推动写字楼物业市场升级发展。多数大型企业在天津主要写字楼区域中只是开设小面积的公司代表处，对于大面积优质写字楼空间的需求还较小。从2003 年到2008年，天津优质写字楼市场平均每年净吸纳量达43,994 平方米，略低于平均每年的新增供应量47,621 平方米。19天津优质写字楼市场总体供给和需求天津优质写字楼市场新增供应量和净吸纳量天津优质写字楼市场需求变化模式20（三）租金受 1997 和1998 年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降，导致天津市写字楼租金在1998-2003 年间一直呈下降趋势，直到2003 年才有所缓解，之后一直保持较为稳定、略微上浮的趋势。由于天津写字楼市场化程度较低，许多写字楼多年的租金都未有大幅变化，维持在相同水平。整体平均市场租金的上扬往往是由新入市写字楼较高租金的推动所致。2002 年到2008 年，天津优质写字楼市场整天平均净有效租金保持了一个上涨趋势，年复合增长率为3.92%。但是在2009 年上半年，受全球金融危机的影响，市场停止了一直上涨的趋势，下滑6.93%至3.18 元每天每平米。（四）投资与租金情形相似，天津市写字楼售价在 1998-2001 年间持续下降。其后则保持了上涨的势头，经过2002 年至2009 年年复合增长率达5.00%的增长，目前优质写字楼平均资本值达每平方米14,776 元。大部分项目售价与同区域住宅相比略高，但是扣除写字楼更高的建安成本后，与住宅物业相比实际利润率基本相同。且写字楼销售周期普遍比住宅要长，高端客户稀缺，高空置率同大面积新增写字楼预期同样对地产商带来较大压力。这也是过去写字楼市场发展较慢的原因之一。天 津 优 质 写 字 楼 市 场 物 业 租 金21天津优质写字楼市场物业售价（五）展望目前天津写字楼市场上，“烂尾楼”项目已经基本得到了改造，还有一些项目也将陆续竣工入市，包括天津中心（原北洋钢铁大厦）和天津国贸中心（原欧嘉华大厦）等项目。这些烂尾项目受原工程所限，品质难以得到较大提升。另一方面，一些大型商业地产商进驻天津，加速了天津写字楼的国际化和品质提升速度，包括金融街控股的环球金融中心项目，和黄地产的世纪都会以及嘉里建设的天津嘉里中心等项目。这些项目的完工将大大提升天津整体写字楼市场的物业档次。目前在建的写字楼项目共19 座，预计新增供给将达1,112,118 平方米，是目前市场总存量的两倍。加上已规划尚未开建的项目，预计未来十年内平均每年将会有3-4 个写字楼物业项目竣工入市，给市场带来每年20 万平米左右的写字楼空间。目前天津写字楼市场项目周边商务氛围较淡，未来更多物业项目的竣工和综合商业项目的引导将有望催生形成更加成熟的写字楼子市场，也可能引发目前商业地产市场格局的转变。市场的巨大供应在短时期内将会带来空置率的上升，同时对租金水平产生较大压力，未来写字楼物业将面临较大的招租和培育压力。新增供应的高品质预期将推高整体市场的租金水平，但是由于供应较大和激烈的市场竞争，租金的上升空间将极为有限。在未来 10 年内，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的工业中心定位以及城市经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎、内资巨头的进入和本地企业的扩大及改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。更多的国内外开发企业22开始重新关注天津房地产整体市场的快速增长，也将使并购、合作开发等投资方式明显增多。未来天津一些热点开发区域将可能成长为新兴商务区，如滨海新区中心商务区和泛老城厢区域。友谊路虽被天津市规划为金融街，但区域内缺乏适合国际性企业和金融公司运营需求的写字楼物业，这一现状还将继续制约友谊路区域市场的发展。从短期看，主要区域写字楼需求量上升仍面临重重困难。天津市写字楼市场在未来几年内还将一直处在调整和成长阶段。四、最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最为可能的使用。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，确定估价对象最高最佳使用为保持现状。五、估价方法选用常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如房地产估价规范5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，最终选择收益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。收益法：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率折现到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。六、估价测算(一)估价技术路线确定23估价对象为内部已装修完物业,且为在估价时点整体交易，而估价对象所在片区在售办公物业,多数均为内部未进行装修,仅只是办公公共区域进行装修,本次测算时,先求取估价对象内部未进行装修情况下的正常房地产市场价格,在此基础上通过对估价对象内部装修成本修正、交易情况修正来确定估价对象的市场价格。(二)估价对象未进行内部装修、正常交易情况下（以下简称估价对象I）的市场价格测算过程A、市场比较法1、选择交易实例：本次测算时，经综合考虑，结合评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同或相近，仔细筛选，确定以下三个比较交易案例，详细资料见下表：津滨泛海国际商务广场：由天津津滨发展股份有限公司开发，位于开发区第一大街与太湖路交口西南侧，毗邻泰达现代产业服务区MSD 和泰达中央商务区CBD 写字楼片区，同时与滨海新区管委会及开发区管委会近在咫尺。项目总建筑面积2.46 万平米，规划为2 座14 层点式高层，共354 户，其中面积区间为50-1000 平米。地下车位260 个。容积率:2.58，绿化率:30%，使用率:70%。剩余土地使用年限：约40 年。建筑形式：采用围合式的建筑布局，建筑风格：整体建筑风格追求典雅、时尚，采用陶板与玻璃幕墙相组合，空调机位的装饰百叶与房间开窗结合在一起，形成错落有序的立面效果。内部设计：采用桶中桶形式、U 字型走道设计，进深合理，自然采光度较高，大堂整体挑高9.8 米。配备三部蒂森克虏勃高速电梯，平均候梯时间小于40s。 入住时间预计为2010-12，物业管理费为5.5 元/平方米/月。目前销售均价为11000 元/平方米。物业相关照片示意图24津滨杰座商务中心：由天津加孚房地产开发有限公司开发，位于开发区主干道黄海路与泰达大街交口，项目整体占地面积87960 ，建筑面积62424.26 平方米，分为区A座、区B 座、区C 座、区D 座，区A 座、区B 座、区C 座、区D 座， 68层框架式低密度现代风格设计，使用率高达85%，面积从60m23000m2 自由组合，且相邻产权单位可自由拆分、灵活运用。项目配套完善，615 个地下车位。项目于2007 年11月份全部交付使用，目前带装修的销售均价为11000 元/平方米，经用成本法修正，则毛坯状况下的物业销售均价为10500 元/。物业相关照片示意图滨海世贸财富中心：由天津北方华泰置业投资有限公司开发，位于京门大道与海滨大道交汇处，处于规划建设中的航运和会展商圈的核心位置。项目占地面积 63842.2 平方米，总建筑面积118100 平米，由AB 两区组合而成。A 区由两幢19 层的写字楼和3 层商务会议展示中心及餐饮中心组成；B 区由13 层星级酒店和7 层写字楼组成。集办公、酒店、商业、商务会展、休闲餐饮于一体。预计入住时间为2010-8-31，目前销售均价11500元/平方米。物业相关图片示意图25比较案例与估价对象位置示意图比较案例基本情况表项目名称泛海国际商务大厦津滨杰座商务中心滨海世贸财富中心所在位置开发区第一大街与太湖路交口西南侧黄海路与泰达大街交口，黄海路98 号开发区保税区京门大道与海滨大道交口截止至估价时点时的剩余土地使用年限（年）约 40 年约 30 年约 38 年档次定位 中高档 中高档 中高档市场价格（元/） 11,000 10,500 11,5002、估价对象年期修正：由于估价对象的剩余土地使用年限为29.2。在进行其它修正因素修正前，先统一各可比案例的剩余土地年限为29.2 年。结合天津市基准地价，年期修正公式为：年期修正系数=1-（1+s）/（1+r）n/1-（1+s）/（1+r）N滨海世贸财富中心津滨杰座泛海国际商务大厦估价对象26其中：n 为估价对象剩余土地年限N 为可比案例剩余土地年限经测算后，可比案例在与估价对象同剩余年限时在估价时点的价格为：项目名称泛海国际商务大厦津滨杰座商务中心滨海世贸财富中心所在位置开发区第一大街与太湖路交口西南侧黄海路与泰达大街交口，黄海路98 号开发区保税区京门大道与海滨大道交口截止至估价时点时的剩余土地使用年限（年）约 40 年约 30 年约 38 年估价对象在估价时点时的剩余土地使用年限（年）29.2市场价格（元/） 11,000 10,500 11,500修正后价格(元/) 9,694 10,341 10,3122、建立其它比较因素条件说明表参与比较的因素条件应是对估价对象与比较案例之间的价格差异产生作用的因素；通过对估价对象与三个比较案例各自特点的分析，本次估价选择了交易时间、交易情况、区域因素和个别因素等因素进行比较，具体详见下表：比较案例及影响因素说明估价对象内比较因素 容估价对象I泛海国际商务大厦津滨杰座商务中心滨海世贸财富中心物业位置开发区宏达街19 号开发区第一大街与太湖路交口西南侧黄海路与泰达大街交口，黄海路98 号开发区保税区京门大道与海滨大道交口物业用途 办公 办公 办公 办公交易时间 - 2009 年8 月 2009 年8 月2009 年8 月交易情况 正常 正常正常 正常区域功能定位 商住、办公 商住 商住 商住区商务氛围 好 较好 较好 较好27区域位置开发区,近金融商业街开发区,较远金融商业街开发区,较远金融商业街开发区,较远金融商业街道路通达度 好 好 好 好交通便捷度便捷，公交线路较好便捷，近规划的四号线便捷便捷，近规划的四号线公共配套 好 好 好 好域因素基础设施完善度 较完善 较完善 较完善 较完善设施设备好，电梯配备好整体较好,其中电梯为蒂森克虏勃高速电梯整体较好 整体好外观设计及物业档次昭示性好，中高档昭示性好，中高档昭示性较好，中高档昭示性好，中高档大堂装修等级大堂面积比合理性精装修 中高档次 中高档次 精装修物业规模宗地面积16157.5 平方米，共65,400平方米，容积率4.05占地面积:13500 平方米总建筑面积:24600 平方米,容积率2.58占地面积：87960 ,总建筑面积:62424.3 平方米,容积率:0.7占地面积：63842.20 平方米,建筑面积118100 平方米容 积 率：1.85物业管理公司及管理费用天津天孚物业管理有限公司津滨联合物业;5.5 元/月津滨联合物业;2.5 元/月国贸物业酒店管理有限公司建筑层数及建筑结构14 层,钢混 14 层,钢混 6-8 层,框架写字楼19 层,钢混实用率D 栋面积较大,整体使用率约65%70%的使用率使用率达80%以上近70%的使用率绿化率 绿化好,35% 30% 30% 35%新旧程度2004 年竣工并交付入住时间预计为2010-122007 年11 月份全部交付使用预计入住时间为2010-8-31个别因素停车便利度 较好 地下260 个 地下260 个 地下260 个3、建立比较因素条件指数和因素比较修正系数表：比较因素条件指数比较案例修正表28估价对象内比较因素 容估价对象I泛海国际商务大厦津滨杰座商务中心滨海世贸财富中心物业位置开发区宏达街19 号开发区第一大街与太湖路交口西南侧黄海路与泰达大街交口，黄海路98 号开发区保税区京门大道与海滨大道交口现实用途 商业 商业 商业 商业交易情况 100 100 100 100交易时间 100 100 100 100区域功能定位 100 100 100 100商务氛围 100 99 99 99区域位置 100 98 98 98道路通达度 100 100 100 100交通便捷度 100 100 100 100公共配套 100 100 100 100基础设施完善度 100 100 100 100区域因素修正系数 1.0000 0.962 0.962 0.962设施设备 100 100 97 97外观设计及物业档次100 100 100 96大堂装修等级大堂面积比合理性100 100 98 98物业规模 100 100 102 104物业管理公司及管理费用100 100 100 101建筑层数及建筑结构100 100 100 97实用率 100 100 104 108绿化率 100 100 100 100停车便利度 100 100 100 100新旧程度 100 102 101 102个别因素修正系数 1.0000 0.9722 0.986 0.90624、估价对象I 价格确定29经过上述比较分析，测算出各比较案例经因素修正后的比准价格及估价对象价格确定具体如下表所示：估 价 对 象 I 价格确定比较案例 案例一 案例二 案例三比准价格 9,066 9,809 8,990权重 1/3 1/3 1/3价格确定（取整至拾位） 9,290 元/平方米B、收益还原法1、收益法公式的确定估价对象房地产位于天津开发区宏达街19 号，北侧紧邻第三大街，估价对象东侧临广场东路，隔路为泰达图书馆，南侧为滨海广场，西侧临广场西路，隔路为天津口岸通关服务中心大厦，北侧紧邻第三大街，隔第三大街对面为泰达金融广场，估价对象所在大厦为滨海投资服务中心大厦，周边进驻企业有工商银行、中国银行、广大银行、建设银行、农业银行、兴业银行、中国邮政储蓄等金融机构，片区商务氛围浓