小城镇房地产开发存在的问题及对策研究.doc

小城镇房地产开发存在的问题及对策研究【摘要】我国正处在城市化进程快速发展时期，也是小城镇房地产开发的黄金时段。文章对我国小城镇房地产开发存在的土地利用不合理、房地产市场不完善和物业管理不规范等问题进行了综合叙述，据此提出了从宏观调控入手完善小城镇房地产开发的具体措施，为我国小城镇房地产发展提供参考依据。【关键词】小城镇；房地产开发；措施Abstract：At present,urbanization has been under rapid development in China,it is also the golden time to develop the real estate in small townsThis paper gives a comprehensive presentation of the problems during the development,such as inefficient use of land,the defective real estate market and nonstandard property managementSpecific measures are suggested to improve the developing course from the perspective of macrocontrol based on the statementThis paper can be served as reference material during the development of the real estate development in small towns of ChinaKey WOrds：the small towns；the real estate development；messure随着城镇化战略的快速推进，小城镇的房地产开发也进入快速发展阶段，并逐渐成为经济社会舞台上的重要角色。它不仅可以为人们的生产、生活提供基本的物质保障，还可以带动相关产业部门的发展。据测算，房地产每投资100元，可以使国民经济各部门产出286元。其中，建筑业9076元、制造业12361元、采矿业1664元、商业1116元、房地产业自身lO98元、电力煤气自来水供应业659元、货物运输及仓储业586元、社会服务业498元、农业455元、金融保险业408元、邮电业305元、饮食业157元、综合技术服务业118元。未来的几十年，将是城市化进程的快速发展时期，也是小城镇迅速扩张的黄金时段。作为推动小城镇建设的房地产业，将会成为这个时期经济社会舞台上的重要角色。但是，目前小城镇房地产业发展中存在的问题，严重影响了小城镇建设，影响着地方经济的发展。因此，研究小城镇房地产开发过程中存在的问题，提出完善小城镇房地产开发的具体对策，对小城镇的建设有着重要的意义。产业发展中存在的问题，严重影响了小城镇建设，影响着地方经济的发展。因此，研究小城镇房地产开发过程中存在的问题，提出完善小城镇房地产开发的具体对策，对小城镇的建设有着重要的意义。一、 小城镇房地产开发现状及存在的问题随着城市房地产行业的蓬勃发展，小城镇的房地产开发得到了各级政府的高度重视和大力支持，始终把发展小城镇房地产开发作为促进农村经济和社会发展的一大战略。充分运用市场机制，坚持高起点、高质量、高水平地抓好小城镇的总体规划和房地产建设。在政策体系上，制定了与小城镇建设相关的政策和法规，明确了小城镇建设的指导原则；加大了对小城镇全面建设的投资力度；加强和完善了小城镇的基础设施与环境，改善了小城镇的投资环境和人居环境，使小城镇的房地产开发获得了快速发展。一方面，小城镇房地产的发展创造了更多的就业机会，这在很大程度上解决了农村转移人口就业的后顾之忧，同时也为农村转移人口提供了更好的居住环境和生活环境；另一方面，大量农村人口向小城镇转移必将带动小城镇房地产业的发展。但是，同时也必须看到小城镇房地产开发还存在着一些不容忽视的问题。这些问题既有机制的原因，又有观念的原因。从总体上看，主要表现在以下几个方面。(一)房地产开发规划滞后，土地利用不合理从规划的层次上讲，土地利用规划应对城镇房地产开发规划起指导和约束作用，但在实际操作中并非如此。首先，土地利用规划滞后于小城镇房地产开发规划，增大房地产开发成本。小城镇的发展主要是以外延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路，这种发展模式导致小城镇规模偏小、城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以发挥，基础设施的投资成本过高，设施的修建难以形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足，加大房地产开发成本。其次，小城镇规划的编制不科学，造成土地利用不合理。在编制规划时缺乏科学性，把标准定得过高，浪费了大量的土地资源；编制规划时缺乏预见性和超前性，使得小城镇发展的空间受到限制；规划不注意小城镇内部资源的充分利用，不注意旧区的改造，不仅浪费了大量的土地资源，而且导致了生态环境质量的下降；各个房地产项目用地的规划布局不合理，生活区与工业区、商业区相互混杂，功能难以发挥，对房地产开发带来不利影响。(二)房地产隐形交易活跃，市场发育不完善由于小城镇房地产市场发育不完善，房地产隐性交易活跃。削弱了政府的调控能力。在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范，从而加剧了房地产业的投机性。由于小城镇房地产市场的竞争较弱，因而还没有形成统一的市场体系和合理的价格标准，房地产价格混乱，人为目素影响大，导致了房地产交易行为不规范，房地产企业的行为缺乏约束。房地产的隐形交易主要表现在旧城改造、合作建房、以产权换产权、房屋的私下交易等方面。在旧城改造中，部分开发部门未经政府审批办理土地有偿使用手续，私自将其改造成商业门面和住宅，以市场价格出售和出租给单位或个人，并没有向国家缴纳除开发收益以外的土地收益；不少用地单位将房屋或使用场地出租，以土地联建公房，一些通过划拨无偿使用的土地通过私下的隐形交易，转给其他使用者，从中获得大量的土地增值收益；“合作建房”的交易在发生过程中，不是完全按照税收政策的规定形式，而是在“联营”、“租赁”等掩盖下进行，这些企业不办理固定资产的转移，致使交易的进行只表现在双方协议上，产权未作转移，税款无法征收，土地资产也随之流失。(三)房地产开发档次不高，物业管理不规范房地产投资不足且来源分散，这是制约小城镇房地产业发展的重要因素。小城镇居民住宅也多为平房和低层的楼房，建筑开发档次不高；雷同的规划和建筑形态上的千篇一律使建筑失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀；从投资结构来看，国家集体的投资呈递减趋势，而个人投资所占的份额逐年增加；房地产的投资能力严重不足，特别是支持小城镇房地产开发的中长期贷款不足，过度依靠预算外投资，且资金的运作不规范；多元化的投入机制使得资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚功能。从小城镇管理的现状来看，物业管理水平存在较大差距。物业管理经费不足、来源单一，很多物业公司的收费主要考虑居民的承受能力，收费标准低于成本，物业管理企业亏本经营，难以发展；居民住宅分散、杂乱，即使集中在一个住宅小区内，也普遍存在着户数少、规模小的特点；无论是开发商还是消费者都缺乏物业管理意识，依赖政府现象相当普遍，使得物业管理难以开展；住房产权多元化，既有公房，也有私房，物业管理难以协调；物业管理责任不清，从业人员少，业务水平低，小城镇物业管理基本上处于一种各自为政的无序状态。二、完善小城镇房地产开发的具体措施由于小城镇具有特殊的区域经济环境、风土人情等，其房地产开发建设有一定的特殊性，开发过程也存在着一些问题。因此，合理地制定小城镇房地产开发规划、规范房地产开发市场已经迫在眉睫。(一)加强宏观调控，制定科学的城镇规划小城镇房地产开发关系到小城镇的健康发展，而土地利用规划和小城镇建设规划是政府对小城镇房地产开发进行宏观调控的重要技术手段。因此，小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜，制定科学的小城镇房地产开发规划。同时，在规划的实施过程中，要根据小城镇社会经济发展的实际情况，不断完善规划。特别是在小城镇房地产开发投资El益多元化的形势下，通过规划的约束作用，使房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，引导房地产开发行为适当集中，最终形成良好的土地利用格局，使开发企业始终在协调、有序的状态下进行开发。由于建设用地供给涉及资金来源、房屋拆迁、建设用地指标、土地征用等问题，加上国家对新增建设用地控制严格。冈此，小城镇房地产开发应加强宏观调控，房地产开发项目应小而精，避免贪大求洋，同时要建立健伞建设用地储备和计划供应机制，对建设用地供给过多的小城镇要限制新的土地供应。对房地产供不应求、房价涨幅过大的小城镇，则适当调剂增加土地供应量。并做到随时供给，以满足农民进城和企业发展的需要。促进小城镇房地产业的健康发展。同时。要加强对房地产开发用地供应后的监管力度，严格土地转让管理。相对大量的开发，会形成供大于求的市场氛围，要注意控制好推出的节奏，允许开发企业适当放慢速度，努力实现供略大于求的基本平衡。防止大量房产推出后冲击市场造成房价大起大落，从而影响消费者和开发商对小城镇房地产市场的信心。(二)制定政策措施，完善基础设施建设小城镇房地产业的健康发展，必须要有相应的政策措施与之配套。首先，要改革现有的城镇行政管理体制，适当扩大小城镇的行政管理权限，扩大房地产企业的经营自主权，尽量减少繁琐的审批手续及相关费用。其次，要不断深化土地使用制度改革，可以实行小城镇住宅用地指标周转制度，通过压缩分散的农村宅基地，将得到的用地指标集中起来，进行居住小区的房地产开发，同时要积极探索农民进城后原有承包地和宅基地的流转，明确土地流转的途径和管理方法。再次，大力推进小城镇的户籍改革，对有稳定收入、稳定职业和稳定居住场所的迁移人口作为本地常住户口进行登记。逐步实现城乡一体化的户口管理。最后，进行社会保障制度创新，对办理了常住户口的迁移人员在各方面享受与城镇居民同等的待遇。逐步建立和完善失业、养老医疗等社会保障体系的建设。基础设施建设要考虑农村和城市的衔接畅通，努力使城乡各种物流、信息流畅通无阻。道路、桥梁、通讯、邮电、电信、供电、供水、供热、供气、广播和电器等社会公用基础设施既要满足城镇人群的使用要求，还要满足流动人口的滞留要求，更要满足乡村农副产品外运和城市产品在镇区集散与分流的要求。(三)调整产业结构。增强房地产业的积聚功能小城镇房地产业的发展必须以经济发展为出发点和落脚点。只有经济发展了，城镇的积聚功能才会提高，因而在加快小城镇建设、发展第一产业的同时，必须大力发展二、三产业，以提高小城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。为此，一是要以当前正在进行的产业调整为契机，通过制定合理可行的政策措施。吸引工商业和服务行业向小城镇聚集。二是要采取各种措施提高小城镇的投资能力，通过规范政府财政体制，确定小城镇政府和上级政府的收支范围，制定相应的贷款政策，鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，最终形成可持续的基本建设投资能力，为房地产业的发展提供良好的基础设施环境。从而推动小城镇房地产业的健康发展。三是要完善配套管理措施。小城镇房地产业的健康发展，必须要有相应的政策措施与之配套。要改革现有的城镇行政管理体制，适当扩大小城镇的行政管理权限，尽量减少繁琐的审批手续及相关费用。(四)规范市场机制，创造良好的投资环境规范小城镇房地产市场，使得房地产业稳定、协调、持续发展。政府可以采取经济、技术、法律等手段来规范房地产市场，尽快建立起有形的房地产市场，使得房地产交易的各项信息公开化，同时完善各项规章制度，强化房地产交易价格申报制度、评估制度，杜绝房地产的地下交易行为，为房地产业的发展创造一个公平的环境。加强对房地产市场的监管。实行商品房预售合同网上即时备案制度，通过完善透明购房系统，向群众披露市场相关信息。建立房地产市场预警预报机制，密切监测市场供需变化情况，及时发布真实可靠的市场动态，为政府部门和企业决策提供服务。建立开发商、中介机构的信誉档案，完善不良行为记录和黑名单制度，倡导诚信守法经营。加大对违规扰乱房地产市场秩序行为的专项整治力度，制止和打击违法行为，净化市场环境，为保持小城镇房地产业的可持续发展创造条件。小城镇房地产刚刚起步，投资渠道的单一化严重制约了小城镇房地产业的发展，要加快小城镇房地产发展需要大量的资金支持。因此，在未来相当长时间内，必须加大金融对小城镇房地产发展的支持力度，充分发挥住房公积金在解决小城镇住房问题的积极作用。加快住房金融制度创新步伐，开发出更多的住房贷款品种，满足各层次的住房贷款需求，加大对住房消费的支持力度，提高居民的购房能力；完善住房抵押贷款的各项配套政策，特别要尽快建立住房抵押贷款担保和保险制度，防范个人住房贷款风险，促进个人住房贷款业务的发展；建立多元化的住房融资渠道，拓展住房信贷资金来源，提高金融机构资产流动性和质量。利用地方财政与土地批租收入等建立基础建设基金，形成建设启动资金，引导社会投资。向社会开放公用设施建设投资领域，鼓励民间资本直接投资与经营公用事业。(五)制定优惠政策，鼓励富裕农民进镇投资、购房我国现有13亿人口，其中约有45的农业人口，制定有利于农民在小城镇购房的房地产政策，鼓励富裕农民和农村个体工