山庄生态观光园建设项目可行性研究报告

山庄生态观光园建设项目山庄生态观光园建设项目山庄生态观光园建设项目山庄生态观光园建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 2019 年 01 月 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 I 目录 第一章 总论.1 1.1 项目提要.1 1.2 研究工作的依据、目的及范围 .5 1.3 编制原则.7 1.4 结论.7 第二章 项目背景及建设必要性.9 2.1 项目背景.9 2.2 建设必要性.11 第三章 建设条件.14 3.1 项目建设区域概况.14 3.2 项目所在地概况.30 3.3 项目建设条件优劣势分析.31 第四章 市场分析.34 4.1 生态农业观光园概况.34 4.2 生态农业观光园旅游分析.38 4.3 客源市场定位和旅游发展策略.40 4.4 机遇与挑战.44 4.5 市场发展预测.47 第五章 项目建设方案.48 5.1 项目建设指导思想.48 5.2 项目建设原则.48 5.3 项目建设总体方案.50 5.4 项目建设内容.51 5.5 基础设施建设.53 第六章 项目组织与管理.55 6.1 组织机构与职能划分.55 6.2 劳动定员.55 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 II 6.3 经营管理措施.55 6.4 技术培训.55 第七章 劳动、安全、卫生与消防.57 7.1 编制依据及采用的标准.57 7.2 安全卫生防护原则.57 7.3 自然灾害危害因素分析及防范措施.57 7.4 消防编制依据及采用的标准.58 第八章 环境保护.60 8.1 环境影响.60 8.2 环境保护与治理措施.61 8.3 评价与审批.62 第九章 项目招投标方案.64 9.1 招标原则.64 9.2 项目招标范围.64 9.3 投标、开标、评标和中标程序.64 9.4 评标委员会的人员组成和资格要求.66 第十章 投资估算与财务评价.67 10.1 投资估算.67 10.2 资金筹措.68 10.3 资金使用和管理.68 10.4 财务评价.68 第十一章 效益与风险分析.73 11.1 社会、经济效益 .73 11.2 风险分析.76 第十二章 建设合理性分析.82 12.1 产业政策符合性分析.82 12.2 清洁生产符合性分析.82 12.3 规划符合性分析.82 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 III 12.4 项目建设环保政策符合性分析.82 12.5 环境承载性分析.83 12.6 选址合理性分析.83 12.7 结论.83 第十三章 结论与建议.84 13.1 项目总体描述.84 13.2 结论与建议.84 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 1 第一章 总论 1.1 项目提要 1.1.1 项目名称 山庄生态观光园建设项目 1.1.2 建设性质与地点 建设性质：新建 建设地点： 1.1.3 建设规模与内容 山庄生态观光园为生态农业观光旅游项目，是一个集健身、休 闲、观光、度假、餐饮、娱乐为一体的多功能绿色生态园。山庄生态 观光园占地 59940m2，本工程主要包括办公楼、特色餐厅、健康会馆、 热带温室、温室大棚等。 1.1.4 主要产品 本项目主要产品有鱼、水果、花卉等，提供钓鱼、采摘、观赏、健 身、娱乐、特色饮食等服务。日接待旅客能力 1000 人次。 1.1.5 建设目标 本项目立足于绿色环保，充分利用生态园的自然景观，形成“可 览、可游、可居”的环境景观和集“自然观赏休闲康乐”于一体 的景观综合体。 1.1.6 项目用地 山庄生态观光园用地为北、圣土山山坡下非基本农田保 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 2 护区。 山庄生态观光园根据项目功能分区，合理细分土地性质，最大 化发挥区域资源功效，打造高端旅游产品，拉动区域经济整体可持 续性发展。 1.1.7 项目实施进度 本项目立项后，立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备 工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定 施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进 度，力求高速、优质地完成项目的建设。 本项目建设期 8 个月，计划于 2018 年 3 月份开工建设，期间完 成项目的土建，设备安装调试等项工程，预计 2019 年 12 月工程全 部竣工。 表 1-1 项目实施进度表 时间 名称 2018.3-2019.12 项目立项定点 施工准备 施工图设计 设备购置安装 竣工验收 1.1.8 劳动定员 本项目劳动定员 200 人，其中管理人员 20 人、服务、后勤人员 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 3 180 人。 根据项目的特点，服务人员和安保人员实行三班制，管理人员 实行一班制，每班工作 8 小时。 1.1.9 总投资及资金筹措 本项目总投资 50000 万元，其中固定资产 30000 万元，流动资 金 10000 万元，年销售总额 5000 万元，年总成本 3500 万元，利税 1200 万元，税后利润 900 万元。 本项目所需资金由企业自筹解决 3000 万元，其余 2000 万元申 请银行贷款。 1.1.10 主要经济指标 表 1-2 主要技术经济指标汇总表 序号项目单位数量 1总投资万元5000 2建设投资万元4000 3流动资金万元1000 4债务资金万元2000 5项目资本金万元3000 6年平均营业收入万元5000 7年平均营业税金及附加万元300 8年平均总成本费用万元3500 9年平均利润总额万元1200 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 4 10年平均所得税万元300 11年平均净利润万元900 12投资利润率%18 13投资利税率%24 税前%36.5 14全部投资财务内部收益率 税后%34.1 税前万元9192.9 15全部投资财务净现值(Ic=12%) 税后万元8742.3 税前年5.1 16全部投资回收期 税后年4.9 17盈亏平衡点（生产能力利用率）%48.60 1.1.11 项目承办单位 项目承办单位 园林艺术有限公司成立于 2002 年 10 月，主要经营园林 绿化设计、花卉苗繁育、草坪种子等，现已承担过亿元的园林绿化工 程。 1.1.12 可行性研究报告编制单位 编制单位： 1.2 研究工作的依据、目的及范围 1.2.1 依据 1、关于编制山庄生态观光园建设项目可行性研究报告的委托 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 5 书、合同书； 2、 中华人民共和国环境保护法(1989 年)； 3、 产业结构调整指导目录（2007 年本）； 4、 旅游发展总体规划； 5、建设部风景名胜区建设管理规定； 6、国务院风景名胜区管理暂行规定； 7、 生态市建设规划 8、 投资项目可行性研究指南； 9、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定； 10、项目单位提供的基础材料； 11、现场勘查所得的资料和数据。 1.2.2 目的 编制本报告主要为达到下述目的： 1、论述工程的必要性和可行性，确定工程项目； 2、确定工程建设规模； 3、提出合理的工程方案并加以论证、优化； 4、提出工程投资估算、效益分析、运行管理组织及实施进度计 划； 5、提出资金筹措方案； 6、作为工程进行初步设计、施工图设计、工程施工、工程运营的 工作依据。 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 6 1.2.3 范围 根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括： 1、对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件等进行分析； 2、对项目总图运输、工艺、土建等技术方案的研究； 3、对项目所采取的消防、环保、安全等措施的评价； 4、对项目实施进度等的确定； 5、对项目作出的投资费用估算及技术经济综合评价； 6、提出项目的可行性研究工作结论。 1.3 编制原则 1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地 方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济 合理，安全适用； 2、重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水 平和降低工程投资额； 3、 “三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。 排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。 4、节能与降耗并重。 1.4 结论 生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅 游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 7 化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农业生态结 构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强 化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农 业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、 优化农业结构的有效措施。 山庄生态观光园符合国家产业政策、符合旅游发展规划， 是统筹城乡协调发展的重要着力点之一，是一个富民产业， 是重点建设项目之一，是新农村建设中最容易直接带动农民 增收的产业。本项目的建设将大大推动的生态开发步伐，有 效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促 进“社会主义新农村”建设，带动周边村镇共同富裕，解决劳 动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生 态环境，其社会效益十分显著。 因此，本项目是切实可行的，建议尽早建设、尽早受益。 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 8 第二章 项目背景及建设必要性 2.1 项目背景 2.1.1 我国正大力提倡发展循环经济 随着我国经济规模进一步扩大，工业化不断推进，城市化步 伐加快，资源供需矛盾和环境压力将越来越大。基于此， 中共中 央关于制定国民经济和社会发展的第十一个五年规划的建议明 确提出：“我国土地、淡水、能源、矿产资源和环境状况对经济发 展已构成严重制约。要把节约能源作为基本国策，发展循环经济， 保护生态环境，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经 济发展与人口、资源、环境相协调。 ” 由此可见，面对当前能源、资源日益紧张的形势，建设节约 型社会、走循环经济道路已经成为我们的必然选择。 建设“山庄生态观光园”项目，打造“旅游循环经济区” ，就是希望在“旅游循环经济”方面做一些有益的尝试和突破。 2.1.2 中央推进社会主义新农村建设 近几年，党中央、国务院以“科学发展观”统领经济社会发展 全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农、惠农的重 大政策。全国各地区、各部门认真落实中央部署，切实加强“三农” 工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。 但是，当前农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础 设施脆弱、农村社会事业发展滞后、城乡居民收入差距扩大的矛 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 9 盾依然突出。正因为如此，连续几年，中央的“一号文件”都是以 农业、农村和农民为主题，这充分显示了中国领导人解决“三农” 问题的决心。 “十一五”时期（2006-2010）是建设社会主义新农村的关键时 期，中央将在农村改革和建设方面推出重大举措。提出“山庄生 态观光园”项目，向“生态”要效益，顺应了中央推进“社会主义新 农村建设”、加快发展“循环农业”的时代要求。 2.1.3 生态观光旅游符合人们的需求 1、生态观光旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的 回归自然的旅游主题 今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与 自然的和谐相依：熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高楼大厦疏 远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经， 于是“生态热”、 “休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对 照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯 朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目 前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山 下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机 与方式，于是旅行社的“当一天农民”、 “插队落户”等项目一经推出， 即产生了强烈反响。 2、高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一 条可持续发展的途径 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 10 农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。观光 农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的 单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更 广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富的 愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成 为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化 主流方向之一。 3、观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻 求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点 近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于 远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的 支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而观光农业旅游却因其 开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策的倾斜优惠。城市 周边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资 者纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地区。 2.2 建设必要性 2.2.1 美化旅游环境，建设优良农村生态的需要 “地球呼唤绿色，人类渴望田园”是旅游形象的基调 和主题。以优美、神奇的自然风光和完整、和谐的生态环境为基 础的生态观光旅游，是世界旅游业发展的重大趋势之一，符合旅 游可持续发展战略，也顺应保护资源与环境的基本国策。建设 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 11 “山庄生态观光园”，可深化和突出旅游观光的主题，美化 城区至核心景区的旅游环境，丰富旅游内容，以全面改善生态环 境质量和保护珍稀动、植物及生物群为目标，发挥生态效益。 2.2.2 围绕旅游经济，调整优化农业结构的需要 生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了 旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环 境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农 业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用 的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产 品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变， 是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产 业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业 园的建设，引导和推动薛城农业结构调整。大力发展生态型旅游 产业，科学制定全区农业结构调整规划，发展花卉、蔬菜、林果等 特色农产品。在生态农业园集中连片发展大棚蔬菜、花卉苗木、 特种动物养殖，逐步形成集生产、示范和旅游观赏于一体的农业 科技园区，提高旅游城市品位 2.2.3 发展地方经济和丰富旅游消费市场的需要 实施旅游带动战略，以旅游为龙头，培育壮大旅游业新的经 济增长点，形成“以旅游带动各业发展，以各业发展促进旅游”的 良性循环，促使旅游成为薛城人民增收、农业增效、财政增长的 灵魂。山庄生态观光园建立农林土地综合利用的生态模式，强化 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 12 生态过程的生态性、趣味性、艺术性，生产丰富多彩的绿色保洁 食品，为游人提供观赏和研究良好生态环境的场所，形成林果粮、 农林牧综合的农业生态景观。 2.2.4 为城镇居民提供节假休闲场地 生态农业观光园不单是填补了人文景观的不足和优 秀旅游城市的空白，而且为城镇居民乃至中外游人提供了一个集 农业生态文化、娱乐、休闲、会议、商务、餐饮为一体的最具特色 的休闲胜地。 2.2.5旅游内容中文化含量的补充 “城市是文化的容器”。旅游已成为世界性的潮流，除了走马 观花式的游山玩水外，他们希望感觉不同地域所独有的文化底蕴， 希望在自然风光之外对历史的、地理地质的、生产生活的、艺术 的等方面有所涉猎和了解。 生态农业观光园的建立，增加了旅游的文化含量，无 疑是丰富了文化容器、适应了深度旅游的需要。也只有让游人在 山水与文化共同营造斑澜丰富的立体化时空里遨游，才会获得最 大限度的审美愉悦和精神享受。 综上所述，本项目的建设是十分必要的。 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 13 第三章 建设条件 山庄生态观光园位于北侧 1000 米，圣土山山坡下的 非基本农田保护区。山庄生态观光园东靠店韩路，南临郯薛公路， 交通、通讯便利，特色资源丰富，是建设生态观光园的理想场所。 3.1 项目建设区域概况 3.1.1 地理位置 。 3.3 项目建设条件优劣势分析 3.3.1 优势条件 1、资源优势 2、区位优势 本项目位于，区位优势显著。 3、政策优势 本项目属于产业结构调整指导目录（2007 年本）中的“文化 旅游、生态旅游、休闲旅游、工业旅游、农业旅游、红色旅游、水 上旅游及旅游资源综合开发项目建设”行业，属于国家鼓励类。 3.3.2 主要障碍因素及解决方案 1、人力资源配置难度大 项目周边居民因地理原因文化程度普遍较低，35 岁左右青 年大多仅初中毕业，高中毕业的较少。软环境对于生态园建设具 有至关重要的作用，营造高质量的软环境必定要求高质量的人力 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 14 资源的支撑。旅游者获得的满足感不仅来自于秀美景观，也来自 于包括导游、景区管理人员、服务人员等一个团队的高质量服务。 因此，要善于优化配置人力资源，以适应旅游的发展，激活 人力资源，提高人员素养，顺应本地区旅游产业发展的需要。 2、资金短缺 本项目需要申请银行贷款 2000 万元。因此，要积极争取政 府及金融机构在政策、金融等方面的支持，注重直接融资，使项 目建设和企业发展有一个稳定、良好的社会环境。 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 15 第四章 市场分析 4.1 生态农业观光园概况 4.1.1 生态农业观光园的涵义 生态旅游是从 20 世纪 90 年代以来发展起来的。生态旅游不仅 被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政 府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的 关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和 观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以 持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅 游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为 应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为 当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。 近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅 具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、 度假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的 加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在 典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型 产业生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有 的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍 稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施； 有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 16 生态农业观光旅游是一种以农业和农村为载体的新型旅游业， 有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农 业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、 “观赏农业”、 “农村旅游”等不 同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文 资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业 建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的 广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农 业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光旅游始于二战后的欧 美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模 的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体 的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规 模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于 土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共 生”的旅游业与农业结合的理想模式。 4.1.2 生态农业观光园的主要类型 生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活 动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有 5 种： 1.观光农园在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、 花圃等，让游客人内摘果、拔莱、赏花、采茶，享受田园乐趣。这是国 外观光农业最普遍的一种形式。 2.农业公园即按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消 费场所和休闲旅游场所结合为一体。例如日本有一葡萄园公园，将 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 17 葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关 的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。除了果品、水稻、花卉、 茶叶等专业性农业公园外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景 观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。农业公园的面 积，因性质和功能而异，既有迷你型的水稻公园，又有几十公顷的果 树公园。 3.教育农园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态， 即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色 植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示 范、生态农业示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的教育农场， 日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。 4.森林公园是一个以林木为主，具有多变的地形、开阔的林地、 优美的林相和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。在 树种结构上，针叶树、阔叶树与果树树种相结合；在土地资源利用和 空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合，以森林风光与其他自然景观 为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当位置建设有 狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、 度假、旅游、野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。 5.民俗观光村在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有 的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场 所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地 方习俗。如深圳的民俗文化村等。 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 18 4.1.3 生态农业观光园的功能分区 生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、 文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。按其不同的性质和 功能进行空间区划，可划分为四个分区。 1.观赏区由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养 场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。 2.示范区由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成，以浓 缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统 的农业知识，使游客增长教益。 3.休闲体验区由当地乡村民居、乡村活动场所构成，营造游客能 深人其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种 植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。 4.产品区由可采摘的直销果园、乡村工艺作坊、乡村集市构成。 让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制 作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。 4.1.4 生态农业观光园的目标 一是直接经济效益目标。生态农业观光园是现代农业的一个新 兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是观光农 业最基础的目标，特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。 二是可持续发展目标。可持续发展是现代农业的基本理念。生 态农业观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展 环境作为自身发展的目标。 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 19 三是示范观赏目标。离开了这一目标，就没有了生态农业观光。 这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延 伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。 “直接经济效益目标”是三大目标的基础， “可持续发展目标”既为长远 利益拓展了空间，又是第三目标示范观赏目标的基础。而示范 观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接 经济效益目标”的实现。 4.2 生态农业观光园旅游分析 据有关部门总结百姓生活十大变化，其中之一是假日旅游热起 来。1989 年，我国国内年旅游人数只有 2.4 亿人次，到 2004 年，近 8 亿人次出游。1990 年，中国公民出境人数只有 300 万人次，到 2004 年，1213 万人次周游列国。2005 年更是中国入境旅游、国内旅游、出 境旅游全面发展的一年。全年入境旅游人数达 8901 万人次，比上年 增长 6.7，旅游外汇收入达 178 亿美元，比上年增长 97，首次 跃居世界第 5 位；国内旅游人数达 7.84 亿人次，比上年增长 5.3。 国内旅游收入达 3522 亿元人民币，比上年增长 10.9。旅游业总收 入达到 4995 亿元，相当于当年国内生产总值的 5.2，比上年提高 了 0.15 个百分点。在春节、 “五一”、 “十一”三个黄金周中，全国共接待 国内旅游者 1.83 亿人次，实现旅游收入 736 亿元。 旅游业的六大要素是“行、游、住、食、购、娱”，围绕任何一点， 生态农业观光都可以有所作为。生态农业观光的现实意义主要体现 在它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。它从 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 20 另一种角度去挖掘我们现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于 农民自己的市场。在这里，农民表现得主动、活跃、有创造力，而不 必听命于机械的需求。发展生态农业观光园对于缓解目前农村经济 难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现：一是解决农民增收难。生态 农业观光园产品，大多都在当地销售，农民能够在最短的时间内得 到现金收入，而且可以最直接地得到消费者的需求信息，对产品进 行开发或改进，实现增收。生态农业观光园的产品是丰富多样的，就 地取材，就地加工，大小批量都有市场，小规模的家庭联产承包的经 营方式在生产作为加工业原料的农产品时无法显现优势，在这里却 可以大显身手，各显其能。二是提高农产品质量。现在，大多数农副 产品都供大于求，追求品质成为主流。生态农业观光园以发展地方 特色品种为主导，这些品种往往产量相对较低，不为人们重视，一些 传统优良品种近乎消亡。生态农业观光园能够发扬传统品种和传统 栽培技术之长，生产“有滋有味”的农产品。由于生态保护的需要，生 态农业观光园拒绝使用有害投入品，这样一来，农民无论在选择品 种还是选择生产方式上，品质成为惟一目标，其产品大面积实现绿 色无公害生产。三是吸纳农村富余劳动力。在农村地区，生态农业观 光园应该是最大的第三产业。旅游业具有关联度高的特点，对一、二、 三产业均有巨大的带动作用。据世界旅游组织测算，旅游业每直接 收入 1 元，相关行业就可增收 4.3 元；旅游业每直接就业 1 人，社会 就可新增 5 个就业机会。 生态农业观光园的效益显著，它能使农业经济结构再调整，转 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 21 移农村富余劳动力的就业，推动农村经济和农业劳动力结构调整， 开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。旅游资源的最大特 点是人文景观与自然景观共生，农村经济与社会结构的自然形态明 显，旅游物价平稳，亲和力较强。 4.3 客源市场定位和旅游发展策略 4.3.1 客源市场定位 1、目标客源市场定位 客源市场主次（等级，一级最高）和距离（以远程为主）如下： （1）一级市场：主导市场 “山庄生态观光园”的主要目标市场，也就是一级市场， 即及周边郊县和周边城市。这一级的旅游者容易形成横向和 纵向的市场规模，各方面的可进入性都很强，是项目的主要消费者， 占到目标客源市场的 80%左右。 （2）二级市场：辅助市场 “山庄生态观光园”的二级市场是省内游客，他们主要来 自周边的县市。旅游区在强化质量、打出品牌和建立忠诚消 费群后，要进一步强化营销力度，将其二级市场的辐射范围扩大，使 其本身的吸引力增长程度超过距离上的负面牵制作用，争取范围更 大的旅游消费者。 （3）远程市场：机会市场 远程市场是指“山庄生态观光园”的国内远程游客和国际游客， 主要指国际旅游者，他们来自港澳台和亚洲国家（日本、韩国等）以 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 22 及欧美发达国家。 “山庄生态观光园”旅游景区将努力做到国际水平， 以吸引更多的国际市场游客。通过正确的市场定位和有效地规划建 设，先在东亚范围内做到享有盛誉，然后再在更大范围内的国际市 场上逐步打响品牌。 2、客源市场细分 （1）在确定了目标客源市场后， “山庄生态观光园”项目的开发和 规划就有了目标和对象，基本分为四大类： 及其周边富裕起来的市民； 习惯进行休闲游乐活动的及周边城市市民； 居住在及周边城市的外国人； 国内其他地区的旅游者。 （2）根据市场分析中的人口、行为和心理等因素，进行细分。 表 4-1 本项目目标市场细分比例表 市场名称所占比重（%）消费特点所需产品 青年市场45 消费能力较高、回头率 高、忠诚度高 娱乐、休闲、运动 中年市场30 消费能力高、回头率高、 忠诚度高 休闲、娱乐、度假 老年市场5 消费能力较低、回头率 不高、忠诚度低 休闲、度假 家庭出游20 消费能力高、回头率高、 忠诚度高 游乐、考察学习 4.3.2 旅游发展策略 1.跨越式发展策略 “山庄生态观光园”项目应在政府主导下，实行社会成本和生态 成本双低的资源有效配置，优化区域内的投资创业环境，集中公共 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 23 资源、社会资源，有目的、有计划、有步骤地开发，才能做到经济效 益、社会效益、环境效益的高度统一和居民、投资者、旅游者、地方 政府共同受益。 2.资本集聚策略 跨越式发展离不开大手笔的资金投入，更离不开外部资本的注 入。在继续争取上级政府支持和扶持的同时，要通过政策、服务、环 境和社会氛围的优化，大力招商引资，开通多种融资渠道，主动向旅 游产业转移，以此带动鹿泉市产业转型和结构调整。应通过规划立 意、设计创意、环境舒适、政策有利、渠道流畅、项目精湛和手段创 新的途径，大范围、多层次地集聚资本，高标准、高品位地开发建设 生态旅游项目。其中，产品创新、景区形态创新和体制创新是三大重 点，景区开发应在产品的特色、与大公司的合作、相关服务开发等方 面有大突破、大动作和大手笔。 3.品牌形象策略 通过环境治理、景观绿化、项目建设、旅游服务、旅游商品和全 方位的旅游公关推广活动（含特色鲜明的节庆活动），促使旅游者、 公众和媒体从视觉和实地体验中加深印象，从而使“山庄生态观光园” 树立起“水清、山秀、林美、天蓝、人亲”的、天人高度合一的品牌形象， 成为区域持续发展的内在动力。 4.可持续发展策略 “山庄生态观光园”的发展既要实现旅游开发建设区域的项目、 产品、服务、管理和环境的协调有序，也要实现控制区域景观和环境 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 24 的整体和谐，更应实现“山庄生态观光园”旅游景区与周边社区、旅游 业与相关产业、旅游经济与城镇建设的协调同步发展，以取得政府、 民众、经营者的互利共赢，实现经济效益、社会效益和环境效益的和 谐统一，为鹿泉市旅游业长远稳步发展奠定坚实的基础。 5.竞争与合作策略 旅游市场和旅游产业在空间上存在竞争和合作关系。在区域经 济一体化、市场高度开放、市场规则日益完善的趋势下，旅游产业的 合作与竞争，有利于区域整体互动。整体互动包括内部（周边）的一 体化和外部的一体化。实现大旅游、大产业、大合作，基本路径是政 府主导和市场运作，即政府主持、引导、调控下的一体化开发、一体 化管理、一体化推广促销。 6.人才培养策略 “山庄生态观光园”实施人才策略，目的是培养、造就一支数量充 足、结构合理、素质较高、适应国内外市场发展的旅游人才队伍，包 括行业管理人才、企业经营管理人才和技术人才。为此，必须利用和 开发国内外人才市场，运用内部培育和外部引进两种方式，构筑整 体素质、能力超过周边区域的人才高地。同时， “山庄生态观光园”项 目要开通多渠道的人力资源开发途径，并以法律、经济和制度手段， 营造重视人才、吸引人才、激励人才、合理使用人才的氛围。 7.文化提炼策略 在快乐和体验中，要充分挖掘地脉和文脉，通过游乐项 目、旅游活动和环境营造吸引游客、寓教于乐、寓文于游，从而发挥 山庄生态观光园建设项目可行性研究报告 25 其爱国主义教育和课外学习基地的功能。 4.4 机遇与挑战 4.4.1 机遇 1.来自国家的发展目标和举措。 我国是旅游资源大国，也将成为旅游经济强国。2020 年的强国 目标是：全球国