绵阳台北国际项目合作建议书

台 北 国 际 合 作 建 议 书 一、 项目 概述 1、项目经济 指标 【台北国际】合作建议书 2 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX总用地： 152729 平 方 米 总建筑面积： 357965 平方米 容积率： 2.2 商业： 69450 平方米 住宅： 288515 平方米 项目分四期开发，目前正进行一期开发。 一期经济指标： 总用地： 13850.6 平方米 总建筑面积： 32910.2 平方米 住宅： 22910.2 平方米 商业 10000 平方米 容积率： 2.37 绿地率： 35% 建筑密度： 32% 户数： 186 车位： 103 2、 项目位置 处于梓州干道与琴泉路交汇处（新城区） ，政府 行政中心附近。梓州干道驾车至老城区约 3-5 分钟车程 。 3、 目标 定位 商住综合体 将项目中商业、办公、居住、旅店、餐饮、文娱 、 金融 、保险 等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 4、项目 特点： 【台北国际】合作建议书 3 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX是 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑； 位于城市 新区 中心区域； 能有效的解决 旧 城中 居住、购物、 金融、娱乐、餐饮 、 交通等方面的压力； 各个 业态互动、功能复合化、使用全时段的方向 发展； 多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计要求较高。 价值体现 短期 内实现 利润 最大化 ，促进协和商住地产的市值影响力。 二、 消费分析 1、 消费市场 分析 消费品市场运行特点 城乡市场竞相发展。今年上半年，整个消费品市场呈现繁荣活跃之势。从消费地域构成看，随着城乡居民收入逐步增加、消费环境和消费条件日益改善，城乡消费市场显示出良好的发展势头。 1-6 月，【台北国际】合作建议书 4 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX实现县以下社会消费品零售总额 200000 万元 ，同比增长 20；城乡市场竞相发展，县的零售额 增速快于县以下零售额 3 个百分点。 从经济类型看 个体私营经济快速发展，占据消费品市场主导地位。个体私营经济在市场发展中不断调整经营方式和策略，积极适应市场消费需求，带动消费品市场的稳步增长。 1-6 月实现零售额 24000 万元，占全社会零售额的 80%，同比增长 20 %。 从消费类型看 住宿和餐饮业随着人们消费观念的转变，市场需求逐步走高，行业规模和经营领域随之扩大，成为消费品市场中增长幅度高、发展速度快的行业， 今年 1-6 月住宿餐饮业实现 近 65000 万元，比上年同期增长 30%。 2、 影响消费品市场发育因 素 （ 1）、 居民即期消费意愿不强。受传统消费观念影响，大多数人都重储蓄、轻消费，对于信贷消费更难以接受。与此同时，社会保障制度还不完善，居民收入预期降低而预期支出增加，也是抑制居民即期消费的重要因素。 （ 2） 、 三台周边乡镇 市场还有待于加大培育力度。 三台 县是一个拥有 近 150 万人口的农业大县，农村市场潜力巨大，虽然新农村建设为启动农村市场注入了新活力，各项支农、惠农政策措施的贯彻落实使农民得到了实惠，但农村商业服务体系不健全，基础设施落后等都制约着农村居民的消费。 【台北国际】合作建议书 5 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX（ 3） 、物价上涨对居民消费影响较大。粮油、 猪肉等关系居民生活的必需品价格上涨过快，对居民特别是低收入家庭造成较大影响，低收入家庭生活质量会有所下降。 3、 消费者分析 至去年金融风暴和地震后，今年 房地产 市场已逐步回暖，特别是今年第二个季度后，房地产业的发展更是保持快步 健康发展态势， 四川大多数二、三级城市对的房产物业需求及价格已超过历史同期。 目前，三台县 传统旧城区 中心区仍然是主要的商业区域，但随着新城 区域商业中心的兴起和发展，市中心的人口不断往外迁移， 新城区的商业面临巨大的发展机会。 连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中发展迅速，而百货店的市场地 位在持续降低。 三台县群众 日常消费 特点 第 一类 ：日常消费 就近的 临街铺面 ， 到达消费地 3-5 分钟； 第二 类 ：日常 专门消费类 就近的专门消费场地 ， 规模达 1000 平方米以上， 到达消费地 5 10 分钟； 如：特色餐饮店、服装专卖店、中型购物商场超市等； 第三 类 ：集中式 购物及休闲娱乐 消费 接受 步行 40 分钟内或采用交通工具 10-20 分钟的集中式，复合型商业形态消费场所，整体规模上万平方米，形成一定消费特色，门类齐全且互补，真正做到一站式消费。 目前在三台没有真正意义上的大型集中式商业复合体。 4、 商业市场现状 及本项目的角色 【台北国际】合作建议书 6 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX主要表现在商业氛围较差、商业发展较为散乱。 县城 内商业业态的构成仍然是以临街商铺为主要的构成形式 ，店面式经营是区域商业的主要经营形式。 县城 内 商业的经营业态较为凌乱，业态多而杂，且很难满足区域内高档消费者的消费需求，这也是造成区域消费力“外流” 至绵阳、成都 的一个主要原因之一。 台北国际商业中心 所在区域是 三台 市重要的高档住宅居住区，消费者的消费能力较强，但是 目前表现的最突出的问题是趋于高档住宅的居住率较低 ，这一方面是由于区域住宅购买的投资目的为主，另一方面也与区域商业的发展有关。随着项目的建设以及区域配套条件的日益改善，区域的居住现状将会有较大的改善。 针对 的商业市场现状， 三台 区域内商业市场最缺乏的一方面是满足日常生活消费的卖场。另一方面是缺乏可以满足中高档消费者需求的专业性高档消费场所 。因此， 台北国际商业中心 未来的商业建设应充分考虑以上两方面因素。 三、 本 产品 初探 1、产品自身条件 突破区域价值 处于新 城区域未来中心 板块 中高档居住小 区聚集 拥有一定的人口支撑 【台北国际】合作建议书 7 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX项目地块 地块 大 且方正规整 ， 建筑体量 面积大， 是目前三台最大的商住复合群体 限制条件 较小 ， 商业可承担多种经营业态 商圈 虽处 在 新区核心商圈，但 板块内 商业没有形成互动 ，本项目相对比较孤立 ，商气的形成需要时间 商圈消费模式单一，市场容量有限 人气 商业人气的带动 还 需要吸引老城区的消费人群，以及周边乡镇消费人群 未来 2 年新区居住人口 的入住，带动区域的商业消费 ，从而形成品牌价值 2、 产品 概念 HOPSCA 豪布斯卡 HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION +APARTMENT (酒店 +办公 +公园 +购物中心 +商会 +住宅 ) 即酒店式公寓、高档住宅、商业步行街、大卖场、专卖店综合规划，娱乐、休闲、住家、酒店、卖场的组合， 形成了本项目独有的国际化品质。 【 获利模式 】 商业 商业街销售获利，购物中心持续经营获利 ，如：社区特色小店、连锁超市、 连锁药房、特色餐饮、主题酒吧、 KTV、 SPA等 ； 办公 大部分出售和少量作为固定资产租赁获利 ； 连锁酒店 大部分出售和少量长期经营获利 ； 【台北国际】合作建议书 8 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX住宅公寓 成功销售获利 。 产品解构图 产品趋势 （商业 +住宅） 市场需求 市场竞争 销售趋势 住宅型公寓 高 高 时间短，出售获利。它是项目现金流的主要来源。 办公 低 低 公寓式酒店 中 低 精品酒店提 升项目形象，可直接出售。 街区商业 （ Street Mall ） 商业性休闲会所 K T V 旗舰店 品牌专卖店 V I P 会员店 品牌餐饮连锁 集中 商业 （ Street Mall ） 仓储式购物中心 主题式购物中心 传统式购物中心 非 商业 （ Street Mall ） 传统住宅 （ Street Mall ） 都市单元 （ Street Mall ） 医药连锁超市 特色门类店 铺 健身俱乐部 公寓酒店 个人工作室 中小型公司 银行、保险网点 便民交费网点 【台北国际】合作建议书 9 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX商业街 高 中 精品商业街能够带旺整个项目。形象树立后，可以直接出售。 主题购物中心 高 低 前期需要培育，通过持有经营获利，如果经营成功，会未来带来持续的现金流。 3、产品价值 商业街： 铺面沿价值最大面开发设置。在转角处可设置高档餐饮主力店，拉动整体街区档次。 购物中心： 由于面积较大，必须满铺。因此入口处必须设置大型标志性建筑，吸引消费人口导入。内部必须设置无导向性 .循环不息人流动线。实现各个商业价值面积最大化。 地块 销售方式 利用精品 商业街 +主题式购物中心两者相辅相成。互为购物中心 80自有经营， 20出售 商业街 购物中心 商业价值最大面 商业街 商业街 【台北国际】合作建议书 10 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX商业街 全部出售 补充，互为利用。形成价值的互动。 沿街铺面 全部出售 4、产品延伸 【 商业街 】 以品牌餐饮为带动 ,以高档社区休闲配套精品店为主要业态 。 麦当劳 、 KFC 连锁 餐厅 、 精品川菜 、 西餐厅 、酒吧 SPA 会馆 , 健身 俱乐部 、休闲会所 消解购物街单一【台北国际】合作建议书 11 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX功能 , 实现真正休闲聚会功能 ， 形成共同兴趣人群的聚会交流地点 【主题 商业 中心 】 以室内娱乐为体验点的，集购物、餐饮、休闲娱 乐为一体的体验式 商业 中心。 成本低，参与性的娱乐体验点 兴奋点 以日常生活购物消费为主导 主力消费需求 配以 KTV 娱乐、 电玩城、 特色小吃 餐饮 中心 【台北国际】合作建议书 12 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX基本 原则： 1. 80%持有经营， 20出售； 2. 招商先行，设计可以通过招商情况调整； 3. 优先考虑 2-3 家大型品牌主力店进驻，带旺商气； 4. 引进经营管理公司，进行后续经营管理。 【 公寓式酒店 】 以小单间、套间为主，装修风格简单而富有个性，可有三到四种选择方案，装修单价在 1000-1500 元 /平方米。 经济型品牌连 锁酒店进驻，统一经营管理，带租约销售。 【台北国际】合作建议书 13 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX5、产品 规划 建议 由于项目开发体量较大、时间较长，目前应以一期为突破口，全面提升项目知晓度为基础， 以住宅人气带动商业、商业 引导住宅消费，形成相互依存、互补态势。 鉴于一期规划已经确定，我公司建议本案后期规划适度增加商业体量，以 充分满足 城市新中心 的商业需要 ，同时商业和住宅区域尽量区分，相互借势补足， 项目更应立足城市发展规划布局而动，二次规划更应强调项目的可持续性。 （ 1）、商 住动线 ， 分区独立 商业裙楼、商业街道、住宅区通过交通动线进行区分、隔离，既保证居住的私秘性，又体现出商业的便捷性 ， 动、静合理分区，缔造商、住的完美融合。 （ 2）、功能 定位 城市新中心的商业旗舰 以优化居住环境、方便居民日常生活、提高生活品质为宗旨，主要经营居民日常生活必需品和配套必要的生活服务网点，形成以购物、休闲、餐饮、便民商业服务设施为特色的商业中心 。 （ 3） 、 商业 中心 布局 以集中式、密集性为布局特征，进行各专业卖场的区域划分 。 【台北国际】合作建议书 14 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX楼层 面积 业态定位 经营方式 -1F 停车场 自 有 1F 10000 中 大型超市、百货连锁 租赁 2F 百货连锁、 数码城、 小吃城 租赁 3F 及以上 3000-4000 商务会所、 KTV、 影院 租赁 （ 4）、 商业街布局 步行 集中区域 ，形成 沿街铺面 ，打造主题风情街（ 餐饮主题、时尚潮流主题、家居生活 、休闲主题 主题 ） 。 楼层 面积 业态定位 经营方式 1F 4000-6000 服装专卖店、 潮 店 、 连锁餐饮、 干洗、药房、冲晒店 、书吧 等 销售 2F SPA、咖啡吧 、特色家饰 等 销售 （ 5）、 细节体现品质 从人性化、智能化作为出发点，如停车场地的合理布局、品牌手扶及观光 电梯、中央冷暖装置、消防应急通道的设置及标识 、步行 街区的休息处 、声光 电 效果 配备 等。 一期商业项目的 简单尝试以及后期的商业新布局， 必将 对三台市民的消费观以及商业观带来本质变化，我们必须把握质变到量变的过程，控制好营销节点和宣传基调，方能在三台新城市中心立于不败之地。 【台北国际】合作建议书 15 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX四、 营销 思路 1、整体思路 以 “ 整体营销策略 ” 、 “ 未来营销策略 ” 和 “ 功能营销策略 ” 为主要营销策略，针对未来的 “ 商业中心 ” 定向推广，结合本项目的流光溢彩的卖点，确定销售和推广策略。 整体营销策略 将 “ 国际公寓、星 G 酒 店、市 G 商圈一体，以强调 台北国际商业中心 的恢弘与大气，以 项目的综合性来塑造三台新城 的城市景观，以关键词 “ 台北 国际 ” ，以携领之势树立整体形象。 国际品质：顶级品质节能智能 国际的思维方式： 大世界 观 的思维方式。 未来营销策略 曾经 八世纪的梓州，作为四川第二大城市，城郭雄伟，交通发达，时 过境迁，如今 却只能从残破门楼中去寻觅和回味它当时的盛景了。将 台北国际区域作为 未来的的城市商业中心 、政治中心 、文化中心 ，千年一次的全新 打造 机遇， 重塑“川北重镇、剑南名都” 之美誉。 功能营销策略 【台北国际】合作建议书 16 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX以功能的复合性 、完整性使整个三台为之瞠目。以告别散乱 、低廉与 集约 、上层 品质的严重背离，使整个三台为之结舌 。 2、 销售策略 （ 1）、战略思路 高举高打，注重亮点，合理统筹 ； 形成一个有效的贴合产品：台北国际 三台明天的 CLD； 因地制宜的高效率组合有效媒体 高端媒体、高品质、大篇幅的宣传效果。 本项目 目前 的关键点是 “ 商业 中心 ” 的缔造 ， 也是本项目的推广重点。推广宣传、销售 时 “ 台北 国际 商业 中心 ” 先行， “ 台北国际公寓 ” 进行有效 跟近 。 （ 2）、 资源整合 进行配合 除传统媒体以外，充分利用发展商 及代理公司 自身庞大的商户资源、 客户资源，及政府资源、新闻资源、内部资源进行多维度的宣传与行销，口碑渠道，事件行销，及全员行销方式进行立体传播。 （ 3） 、 建立制度 A、 “ 全员奖励制度 ” ； B、 “ 客带客销售奖励制度 ” ； C、 VIP大客户（团购）制度 ； D、 政府官员自动行销管理制度； E、促销奖励制度 等。因地制宜，制定出阶段性可行的 实施 方案。 （ 4） 、 销售引导 在投资产品中，淡化 总价概念，强调保值、增值优势。 在企业和个人自用产品中，淡化单价感念，降低入驻门槛，突出 首 付优势和首期付款时间。 （ 5）、 销控策略 【台北国际】合作建议书 17 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAXA、 整体销控策略 “ 台北 国际商业 中心 ” 、 “ 台北 国际 风情 街” “ 台北 国际 公寓 ” ，同步进行，前期“商”为重点，“住” 为辅助。 “ 台北 国际 商业 中心 ” 、 “台北国际风情街” 销控策略 ： 依经营者、投资者的性质、特征分类集中，自营第一、投资第二的销控策略 “ 台北 国际公寓 ” 销控策略：分楼、分层、分户型合理销 控。 （ 6）销售周期 以 项目 一期为 假设 总 销售期为 暂定 10 个月， 销售率达 95%视为完成任务， 其中商业销售期为 10 个月， 住宅 销售期： 6 个月，销售同步进行 。 A、销售预约期：工作目标是项目推广和客户积累，时间 3 个月。 B、开盘强销期：其工作目标是全面实现 销售额的突破 ,时间 2 个月。 C、销售扩张期 :其工作目标是全面实现销售的增长 ,时间 2 个月。 D、扫尾清盘期 :其工作目标是最大限度的提高销售额 ,3 个月。 （ 7）、 招商策略 A、 招商 准备 期 完成招商团队的组建，制定出招商手册以及相关文书的 制定 。 B、 招商 启动期 阶段任务 启动主力业态的招商工作，争取引进 5-8 家有影响力的商家； 完成 商业中心或商业街 的宣传工作，力争引入一部分旅游特色产品的商家； 争取完成商业中心、商业街 内各业态 1-2 家主力店； 【台北国际】合作建议书 18 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX本阶段需要完成整个招商任务的 20%左右； 稳进式的销售结合 重头招商，树立项目品牌 形象； 阶段 工作 适合本项目的主力店招商洽谈； 与政府有关部门的合作； 异地招商的推广； 对项目的大规模宣传和广泛招商。 C、 招商集中期 阶段任务 各业态的招商工作持续跟进，掀起 集中 招商的热潮； 主力业态再引进 2-3 家； 完成全部业态招商商家的 50%； 商业中心或商业街 的招商初具规模； 阶段工作 1-2 次的大型招商促进活动； 部分商家 入驻 的宣传； D、 招商冲刺期 阶段任务 通过广告宣传召开大规模的招商活动； 力争完成 20%的招商任务； 阶段工作 对主力商家开业或 商业街开街进行预热宣传； 促进协议商家最后签定合同； E、招商持续期 本阶段大部分商户已经落定 ，并继续完成一部分商家的后续进【台北国际】合作建议书 19 ADD：成都市红星路四段 9 号建银大厦 A 座 2403 号 E-mail:yhgl_ TEL：FAX场，准备开业或开街庆典活动。 3、 宣传 推广 总精神 充分利用 “ 台北国际 ” 前期的宣传成果，提炼 “ 台北国际 ” 内涵，强调第一性和未来发展趋势。 内涵 台北国际生活， 主题式的 生活方式、拥有荣誉感的生活； 倍乐企业、台北品牌、国际 生活，三位一体。 第一性和未来发展趋势 台北国际 告别 单一 形 态，缔造城市复合体，三台 无同类。 台北国际 梓州 大道， 新政府旁，三台 未来聚 点。 4、 广 告 表现 （ 1）、 各 阶段性宣传 广告宣传导入期 形象项目现场包装主要商务和商业中心的高空看板新闻媒体炒作 广告