2019年利川酒店市场的相关考察报告.doc

利川酒店市场的相关考察报告 一、利川的整体经济情况 1、人口与面积：利川市总人口83万人城区人口12万人城区规划面积20平方公里已建面积10.77平方公里是恩施州面积最大、人口最多的县级市; 2、资源：利川气候独特资源丰富有丰富的烟叶、草场、水能、风能、天然气、矿产和旅游资源素有“坝漆之乡”、“黄连之乡”、“水杉之乡”、“纯菜之乡”、“山药之乡”的美誉; 3、旅游：拥有亚洲最大的溶洞腾龙洞;土家古堡鱼木寨;植物活化石水杉王;国家级重点文物保护单位大水井古建筑群;世界25首优秀民歌之一的龙船调千姿百态的名胜古迹五彩缤纷的民族文化独特宜人的高山气候与长江三峡和湖南张家界构成了国际旅游“金三角”;据世界旅游组织测算旅游业每直接收入1元相关行业就可增收4.3元;旅游业每直接就业1名人员社会就可新增5个就业机会旅游业的发展可以为本地区带来“一业兴、百业旺”的几何效应 4、商业：利川自古就有“川鄂门户”之称是湖北和四川(现重庆)之间陆路进出的唯一通道在国家实施西部大开发战略的宏观背景下尤其是重庆成为直辖市之后贸易转运业务繁忙过往商贾如云; 5、发展前景：近年来利川的畜牧业、药业、旅游业发展迅速尤其是宜万铁路和沪蓉西高速公路贯通利川全境其建设过程和建成后都必将对利川的地方经济带来新的增长 二、对酒店消费市场的影响 酒店消费从来就是经济的晴雨表经济热则酒店热从短期来看两路建设和各种项目投资将构成利川经济生活中的主旋律为此进出利川的流动人口比历史上任何时候都多这些人的消费水平比本地人的消费水平要高出很多他们必将并且已经构成利川酒店消费的主要对象;而受此因素的影响酒店消费传统上的主要客源政府接待(包括职能部门)和企、事业单位接待也必然会有大面积的上升;从长期来看利川的畜牧业、药业、旅游业发展看好大量商务旅行和休闲旅游人员会接替前类人员成为今后利川酒店消费的主要对象;需要特别指出的是在整体趋热的市场经济条件下一部分本地人的消费水平和消费观念会发生变化根据“由俭入奢易由奢入俭难”的人性特点这些人对利川酒店消费市场的增长提供了某种可能性 三、目前的市场情况 1、客房：利川目前有大小近20家宾馆(不含招待所、低级旅社)其中定位在高端消费的有长江宾馆、利川宾馆(原政府小招)、民族宾馆、地税宾馆总客房数约160间标准间价格(实际支付价)120元从我们调查性消费得到的情况来看平均入住率应在80%以上(两晚四家宾馆全部客满除民族宾馆有一晚是因为有会议接待外其他全部是自然客满;另据上述宾馆的服务员介绍平时的入住情况大致也是如此)按此计算利川每年的高端客房消费市场总量底线应该在550万元左右;从现在处于淡季仍然客满可以推断利川的高端客房供应明显不足;另从我们考察期间分别入住的这四家利川最好的宾馆来看硬件方面除长江宾馆外(刚开业)其他三家均已呈破旧之感且有长期处于无人维护的状况软件方面更是一塌糊涂长江宾馆的总台服务员在工作场所当着客人的面公然谈恋爱、用利川本地话接待客人、对客人没有职业态度;利川宾馆总台服务员也是用本地话和客人交谈、房价控制无章可循(标间挂牌价288元我们要求打折时给了8折此后态度强硬再不优惠但是我们喊了一个熟人来对总台服务员打了个招呼价格立即降到120元等于打了四折一个总台服务员居然有权打四折?);民族宾馆房间根本无法住气味怪异、卫生状况极差看不出任何专业管理的迹象就是这样的房间竟然“5人以上要提前一天预定”(民族宾馆总台服务员语) 2、餐饮：从资源来看长江宾馆大厅能同时容纳150人就餐有11个包房也可容纳150人就餐;地税宾馆大厅能同时容纳100人就餐有5个包房也可容纳50人就餐;民族宾馆大厅能同时容纳200人就餐有7个包房也可容纳80人就餐(以上合计大厅资源450位包房22个280位);从上座率来看连续两天中、晚餐我们在四家宾馆均未能订到包房其上座率几乎为100%大厅的上座率在60%以上(长江宾馆在90%左右)我们按大厅消费人均30元、包房消费人均50元计算利川每年高端餐饮市场总量底线在800万以上;从菜品质量来看长江宾馆的餐饮是重庆小八仙的连锁店各方面感觉都不错比天艺目前的菜品要略好在利川也是做得最好的;地税宾馆的餐饮原来是利川最好的但现在已有日薄西山之感肯定比天艺差;民族宾馆的餐饮因去时没有空位而未能吃到但是听人介绍应该比地税略差;利川宾馆的餐饮已经彻底垮掉基本无人问津 3、娱乐：利川的健康娱乐业向不发达这与利川人的消费习惯有关目前长江宾馆有内设的“天地人和”娱乐会所包括休闲中心和夜总会目前生意不稳定时好时差;地税宾馆设有卡拉ok演唱厅档次略差一点但是在利川名气很响生意较好;专业的娱乐场所目前最好的是“天上人间”有专业演艺表演消费也不高15元/人但是营业空间严重不足很难形成气候估计坚持不了多久 四、结论 1、基于前文对利川市场的分析凭天艺目前的管理水平要在进入利川市场后迅速成为当地最好的酒店几乎不费什么力气; 2、客房：按未来的利川天艺113个房间、平均房价120元或160元(高于所有竞争对手)、平均入住率70%计算利川天艺客房的年收入为350万450万这个数字对于550万元的市场消费总量(底线)来说意味着我们必须占到60%80%的份额意味着目前利川市场上的四个竞争对手必须要有23个出局(这里的出局指的是从高端客房市场出局); 3、餐饮：未来利川天艺的餐饮肯定会比客房难做因为“关系消费”目前在利川仍有相当市场民族宾馆和地税宾馆尤其明显而长江宾馆餐饮水平要高于天艺目前的水平因此在餐饮方面要取得相当的份额可能有一个过程进入之初3040%的份额、年营收240300万是可以期望的值随着客房份额的提高这个值估计会提高到50%以上的根据这个判断未来利川天艺的餐饮资源配置方案可以有两种：设包房10个、大厅同时容纳150人;设包房15个左右不设大厅 4