（地图学与地理信息系统专业论文）gis商业网点分析与规划研究.pdf

华东师范人学硕士学位沦文摘要 论文摘要 商、网点分析与规划是现代城市商业建设中的经常性的工作。随着我国社会经 济的快速发展，商业网点数量剧增、商业业态和空间形态发展多元化、市场竞争日 趋剧烈，传统的商业规划分析模式面临着诸多挑战，仅依靠地图分析、表格数据的 统计、零售商或管理者的知觉判断难以做出科学合理的规划和决策。而g i s 技术是 解决商业规划和管理问题的有效工具。本文在大量的数据基础上，结合实际，探索 商业领域中g i s 技术的应用价值。主要研究了两方面的内容，微观上用g i s 对于连 锁零售业态的商圈分析和选址，主要以便利店和超市为例；宏观上g i s 如何运用于 城市商业网点体系规划，以张家港为例。 第一章，介绍了论文的研究背景，指出g i s 技术在商业上应用的意义，进而阐 明了本文的研究内容和文章结构。 第二章，方法综述，首先对商业和商业网点、商业规划涵义的界定和零售业态 的分类简介，接着，回顾商业分析一般理论模型，结合g i s 讨论总结在商业分析中 功能，国内外对商业空问分析研究成果及相关g i s 软件和企业应用现状，并指出存 在的问题。 第三章，结合连锁零售业态实例展开具体分析。对于同规模吸引力差不多的的 竞争性便利店，可用v o m n o i 多边形划分商圈，在考察人口分布的耦合性基础上， 用牛顿模型和w e i s z f e l d 算法实现对存在多竞争对于情况下获取最大市场份额的新店 选址，使便利店的发展更加科学化。对于规模不一的连锁超市商圈划分，用简单的 v o r o n o i 模型己不再合适，本文的划分考虑了嘲点规模和距离两个因素，应用格网技 术实现了基于r e l b 法则下的超市商圈划分，结合人口空间分布数据，将区域人口 数据进行空间插值，并计算出商圈内顾客数量，将其应用于超市饱和度计算中。最 后，算出每种类型网点平均服务半径和服务人口。 第四章，揭示g i s 技术在城市商业网点体系规划中的价值：总结了在商业网点 规划中运用g i s 的。般工作流程，并具体阐述了在商业规划中利用g i s 辅助分析的 实例：交通和商业街布局、大型超市选址。最后简述了张家港网点管理g t s 系统的 功能。为g i s 在商业规划中的应用利普及提供参考。 第五章，总结全文，并提出需要进。步研究方向。 关键词：地理信息系统商业网点商圈分析商业规划 乍东师范大学硕1 学位论文摘要 a b s t r a c t c o m m e r c ep l a n n i n ga n dn e t w o r ka n a l ) 7 而si sa i l i m p o n a l l tp a no fw o r ki nu r b a n c o m m e r c i a lc o n s t n 】c t i o n w i t ht h ed e v e l o p 1 e n to fe c o n o m y a m o u n to fc o m m e r c i a l n e t w o r ki n c r e a s i n g ，r i v a lc o m p e t i n g ，c o m m e r c i a lt y p e s 柚dd i s 砸b u t i o nd i v e r s i f - y i n g ， w h i c hm a d em u c hc h a l l e n g eo fc o n v e n t i o n a lm o d eo fc 伽m e r c i a la n a 】y s i s i t sh a r dt o m a k e 打曲td e c i s i o nd c p e n d m go nm a p ，s t a t i s t i c so rs e n s o r i a lj u d g m e n to fm a n a g c rg i s i sa 1 1e 腩c tt o o lo f r e s o l v i n gp r o b l e i l l t h i sp a p e ri s e x p l o 血gt 1 1 ev a l u eo fg i si n c o 删m e r c ea n a l y s i sb a s e do nm a n ye x 蛐p l c s nm a i n l yd i s c u s s e s 觚oa s p c c t s ( ) 1 1 ei s a p p l 皿n gg i si 仃a d ea r e aa n ds i t es e l e c t i o no f c h a i nc o n v e n i e n c es t o r ea ds u p e m a r k e t ； a n o t h e ri sa p p l ) d n gi 1 1c i 哆c o m m e r c ep l 删n g c h a p t e r l ： p r e f a c e nf i r s t l yi n 仃o d u c e sm er e s e a r c hb a c k g r o i 】i l d ，t d l sm e 印p l i c a t i o n o fg i si nc o 姗e r c e ，a n d 也e i la 1 1 a l y z e s 协ec o n t n t 锄d 也es k e t e ho fm et l k s i s c h a p t e r 2 ：r e v i e w i n ga n ds 咖a r i z i n gt h er e l a t i v er c s e a r c h f i r s t l y ，m ec o n c e p to f c o m m e r c e ，c o m m e r c en e t w o r k ，c o m m c r c ep l a na n dt h ec l a s s i f i c a t i o no fr e t a i lc o m m e r c e a r cc o n f i n e d t h e ni tr e v i e w st h eg e n e r a l 也e o r ym o d e l so fc o 皿n e r c e 柚a i y s i s ， 舢a r i z et h ef 西c t i o no fg i si nc o m m e r c e ，t e l l sr e l a t i v es m d ya 1 1 ds o n w a r ea i l d 印p l i c a t i o no f h o m ea n do u t s i d e ，a n dp o i n t so u tm e i rs h o r t a g e c h a p t e r 3 ：a p p l y i l l gg i si na c t i l a le x 锄p l e o fc h a i nr e t a i l 啪e si ns h a n 曲a i i t a n a l y z e st r a d ea r e ao f c h a i n n v e n i e n c es t o r eu s i n gv o r o n o id i a 铲a m ，e v a 王u a t e sm e c o u p l 抽go f p o p u l a t i o na n dn e t 、o r k ，a n ds e l e c ts i t ef b rm o s tm a r k e ts h a r ci nc o m p e t i t i o n u s i n gn e 、v t o nm o d e l 柚dw e i s z f e l d sa r i m m e t i c f o rc h a i ns u p 钿n a r k c tc n t e r p r i s ei n d i f f 打e n ts c a l e ，i ti n t e g r a t e st h et | l e o r yo f v o m n o id i a g r 锄a i l dr d l yl a wt og e t 仃a d ea r e a f u m le r ，i tp u t st 】1 ed i s 们b u t i o no f p o p u l a t i o ni n t oc o n s i d e r a t i o n ；c o m p u t c se v e r yt r a d e a r e a sr e t a i ls a t u r a t i o n ，g e t ss e i n gr a d i u sa 1 1 dp 叩l l l a t i o no fw e r yl ( i n do fs t o r ea tl a s t c h a p t e r 4 ：c o m b i n i n gg i sa i l dl l r b a l lc o m m e r c ep l 釉i n g f i r s t ，i ts 啪su pt ：1 1 eg e n e 瑚 n o wo fa p p l ) r i n gg i si nt h i sf i e 王d ，m e nm a l ( e se x a 士n p ki ns i t es e l e c t i o no fs h o p p i n gb l o c k a i l d l a r g c s c a l es u p e m a r k e t a tl a s t ， i ti n t m d u c e sm e 胁c t i o no fz h 柚舀i a g a i l g c q i m n e r c eg i ss i m p l y c h a p t e r 5 ：i ti sa b o u tt h ec o n c l u s i o n sf r o mt h es t u d y ； i t l l l o v a t i o n sa 1 1 ds h o f t a g ef o rt h i s s t u d ya r ea l s op u tf o r w a r d k e y w o r d s ： g i sc o m m e r c i a ln e t w o r k a n a l y s i so f l y a d ea r e a c o m m e r c ep 1 a 1 1 1 1 i n g 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经发表或 撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明 确说明并表示谢意。 作者签名：j 豳整日期：2 竺：7 学位论文授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学校 有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版 和纸质版。有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入 学校图书馆被查阅。有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索。 有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适用 本规定。 莩位论文作者签名：丁日r 5 弘 日期：! ! ：! 导臌：乏萄c 日期：2 塑iji ：j 1 华东师范人学硕士学位论文第一章引言 1 1 研究背景 第一章引言 随着城市化水平、居民收入水平的持续提高和入世后商业的进一步开放，我国 商业网点建设发展很快，零售业已成为我国目前开放程度最高、发展最为迅速、同 时也是竞争最为激烈的行业之一。各类新型零售业态也都大量涌现，如便利店、连 锁超市、大卖场、购物中心、折扣店和仓储店等。业态的多样化，经营的连锁化， 消费者需求的个性化，都迫切需要综合运用有效的技术工具对零售商业的区位、商 圈形态、商业空间结构、竞争环境等进行合理分析。商业活动在规模、数量和形态 上的不断发展导致商业的规划管理难度日趋增大，传统的商业活动管理模式面临着 新的挑战，仅依靠地图分析、表格数据的统计、零售商或管理者的知觉知识判断上 难以做出科学合理的规划和决策。传统的商业活动分析主要是以定性的描述、判断、 总结为主，并辅以部分的定量归纳分析，而缺乏动态、可视化和有效的空间分析方 法。 1 9 世纪6 0 年代以来g i s 技术的出现，提供了先进的定量方法和可视化技术， 空间数据库技术和提供的大量可用的人口普查数据为商业分析提供了数据基础。g i s 数据集成分析、模型集成分析和可视化的能力，使得复杂的理论模型变得简单易用。 g i s 技术和充分可用的数据基础使得零售商业空间分析更加方便，使消费者、零售 商和政府等不同层次的对象从中获益。消费者通过g i s 可以很快获取网点位置、交 通等信息，更加方便购买。对于零售商，除应用在选址、商圈分析和客户管理外， 凡是对空间的考虑如对店铺设计、提供服务范围、商品定价等方而都可以用g i s 来 辅助决策，以提高企业经济效益。目前国内外很多著名的零售商，如家乐福、沃尔 玛、上海华联、北京物美等，在商业空间分析中，都不同程度使用了g l s 技术。g i s 对政府而言，可迅速获得市场信息，从而对整个商业进行宏观调控和行业管理，提 高商业分析与经济决策的水平与效率，为制定科学的城市零售商业发展规划提供了 必要的参考。 1 2 研究目的与内容 本研究目标是综合运用商业发展的理论、地理学分析方法，研究零售商业的g i s 华东师范犬学硕+ 学位论文第章引言 分析技术和方法。主要探讨基于g i s 的连锁商业空间分析方法技术，本文主要研究 两方面的内容，宏观上g i s 如何运用于城市商业网点体系规划，以张家港为例；微 观上用g i s 对于连锁零售业态的商圈分析和选址，主要以超市和便利店为例。 结合实际经验，总结了g i s 在商业分析与规划中主要应用功能。 用g i s 分析了连锁零售网点布局模式，便利店适合v o m n o i 模型下商圈划分， 实例计算了便利店和人口布局的耦合性以及新增网点区位选址；网点规模不同 的连锁超市企业，可采用r e l l y 法则和加权v o r o n o i 模型来划分商圈，以及商圈 饱和度的计算。 在张家港商业规划实践基础上，总结了在商业网点规划中运用g i s 的一般工作 流程，并具体阐述了在商业规划中利用g i s 辅助分析的实例，交通流量和商业 街布局、大型超市选址。最后简述了张家港网点管理g i s 系统的功能。为g i s 在商业规划中的应用和普及提供参考。 1 3 研究方法与论文框架 本文研究中综合运用了商业地理学、城市地理学、城市规划学、运筹学、地理 信息系统等学科的相关理论与方法，在研究过程中，本文具体运用到的相关方法包 括： ( 1 ) 运用g i s 中的空间分析方法包括栅格数据处理与空间插值技术、地图叠 加分析、缓冲区分析等以及数据处理技术等； ( 2 ) 文献调研，数据收集，运用经典商圈引力模型和运筹学选址模型，并在 g i s 中编程实现运算和显示。 研究框架如图1 1 所示。 华东师范人学硕士学位论文 第一章引言 图1 1 文章体系结构图 3 华东师范人学碗士学位论文 帮一章g i s 商业分析方法综述 第二章g i s 商业分析与规划方法综述 2 1 概念界定 在参阅西方商业理论文献时，发现西方学者常常将商业等同于贸易。在他们 看来，商业“包括所有的交易形式一批发业、零售业、进出口贸易、转口贸易以 及为进行贸易而实行的一切服务业，如银行业、保险业、储运业等。显然，这 是一个内容包罗万象的概念。在前苏联东欧等国家，商业又仅仅局限于组织消费 品流通的行业，对外贸易、生产企业销售和生产资料流通等并不包含在内，长期 以来，由于受前苏联传统体制的影响，我国的理论界一直沿用这种狭义的商业概 念。在我国现行统计指标体系中，“商业”一词为“批发零售贸易和餐饮业”( 进 出口业和商业经济代理业包括在内) 所取代，各类附属商业机构的统计数据未包 括在内，商业网点是指从事商品流通、为生产经营和人民生活提供服务的各类商 业经营场所，包括商品交易市场( 含各类商品批发市场、旧货市场等) 、零售商 店( 含购物中心) 、仓储或物流配送中心、餐饮店饭店宾馆等2 。需要指出的是， 商业网点不仅仅指零售商业网点，它还包括商品批发、饮食服务、仓储以及商品 交易的单位。但零售业态的网点数量占据着城市商业网点总数的大部分，构成了 城市商业网点的基础，因此有必要对零售业态网点的概念和分类标准阐释清楚。 零售业是指“以向消费者消费商品为主，并提供相关服务的行业”，零售业 态是指“零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营 形念”。根据国家商务部2 0 0 4 年颁布实行的零售业态分类标准 ( g b t 1 8 1 0 62 0 0 4 ) ，按零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服 务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行 分类，可以将零售业态分为：食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储 会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、 电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等1 7 种3 。 2 2 商业分析的理论方法 国外的商业空间分析发展较成熟，有完整的方法体系。主要有三大理论学派： 一为2 0 世纪5 0 年代前，以巾心地理论研究为基础的新古典主义学派，以克里斯 泰勒c h r i s t a l l e r ( 1 9 3 3 ) 和廖什l o s c h ( 1 9 4 0 ) 为代表；二为2 0 世纪5 06 0 年代， 数量革命引导的窄间分析学派，以贝里为代表；三为2 0 世纪6 07 0 年代，以消 费者行为认知研究为导向的行为学派，比较有代表性的有关于“智能罔”和赖斯 4 华东师范大学顾i 一学位论文 第一章g l s 商业分析方法综述 顿“活动空间”的研究以及p oll e r 的“消费者知觉、行为与零售区位模型”等。 以上学派的思想都有与g i s 结合的相关研究，内容主要有以下两方面：一是宏观 的商业规划，划分商业中心和商业空间层次结构；二是商业窄问选择，以区位选 择和市场区划分为主4 。国外用于区位选择的主要研究方法有：经验法则，排序 法，权重分析法，回归分析法和区位分配模型，后两种模型与g i s 结合的研究较 多。如n o b u a k i ( 1 9 9 8 ) 用多元回归和h u f r 模型结合方法，讨论了日常用品和高 档消费品商业设施的位置模型5 。b 撕和x i e 利用g i s 实现了著名的劳瑞模式 ( l o w r y j y p em o d e l s ) 。商圈分析方面，国外研究方法主要有r e l l y 零售引力模 型、c o n v e r s e 的断裂点公式、h u f f 商圈模型、b e n v 的商业地域结构模型、 l a s h m a n a n 和h a n s e n 的购物模型、g 0 1 1 e d 窟e 的锚点模式等。琼斯和西蒙将g i s 应用到商圈划分，分为空间垄断型、可介入型和分散型三种类型的商圈6 。 由于商圈划分的目的之一是为了研究潜在的顾客的分布以制定适宜的商业 对策，于是业界根据潜在顾客的空间分布将商圈细划为3 个层次：核心商圈：最 内层的商圈，这一范围内到该商店的顾客量占商圈内顾客总数的5 5 7 0 ： 次级商圈：位于核心商圈外部，吸引的顾客数量占商圈内顾客数量的1 5 2 5 ；边缘商圈：是位于商圈的最外围的部分。 商圈分析是商业领域中的专门知识和技术。g i s 之所以能够成为商业网点规 划管理的重要工具，足因为大量的商业规划管理问题是空间问题。实践中确定商 圈的方法主要有基于经验知识的商圈划分和基于模型分析的商圈划分。在经验法 中为了获得较为准确的商圈，一般通过抽样调查，即对一定区域中消费者采用抽 样调查问卷的方式，获取其联系频率最大的商业服务中心，进而进行商圈划分。 由于调查法工作量较大，投入的成本也大，通常适用于尺度较小的区域7 。而较 为粗略的方法是采用商业领域中总结出的不同的业态的商圈，例如便利店的商圈 是5 分钟的行程到达的范围( 大约5 0 0 m ) 。 经验法虽然提供了商圈分析可行的方法，但是成本火且相对粗略。因此有关 学者基于形成商圈的影响因素建立了相关的理沦模型，在可用的数据和技术的支 持下，这些模型方法更加实用，而且能够提供经验方法所不能提供的信息。基于 经验知识的商圈划分通常根据消费者距离商业网点或中心的出行距离或时间计 算和确定商圈，方法和技术简单，商圈表现为以网j 为中心的同心圆，根据距离 的远近可以设定多级商圈，多个网点之间的商圈可以重叠，通常使用g i s 中的缓 冲区分析技术就能提供这类商圈的划分。 基于模型的商圈划分是通过商业知识和相关的理论构建商圈分析的数学模 型的方法和技术，构建商业分析模型依赖的主要理论有中心地理论、引力理论、 空间相互作用理论等。在这些理论的基础上提出了可运用于商圈划分的r e l l y 华东师范人学硕士学位论文 第二章g i s 商业分析方法综述 法则、i j u f f 模型、中心地理论等。文献8 对这些模型的发展历史进行了讨论和总 结。这些模型的本质特征都是基于引力的假设，模型方法比经验方法复杂，通常 需要考虑网点的规模、消费者的消费行为、社会经济特征、出行方式，交通阻力 等。模型的方法能够提供从简单到复杂的多因素综合作用的商圈分析，特别是多 个网点的市场竞争分析，还能够提供规划布局合理性的评价，以引导市场的合理 配置。 g i s 提供集成从简单到复杂的商圈分析模型的平台，特别是在空间基础数 据、人口普查数据等的支持下，能够实现方便快捷的分析和可视化。对于经验法 的商圈确定而言，只需要应用简单的缓冲区分析技术或地址编码技术就可完成商 圈划分的任务。而对于模型方法，则需要通过二次开发的方法将模型嵌入g i s 平台，从而获得更合理的商圈。本文在第三章详述。 2 3 g i s 商业分析方法与技术 2 3 1g i s 的定义 地理信息系统( g e o 胂p l l i ci n f o m a t i o ns y s t e m ) 简称为g i s ，是一种在计算 机硬软设备支持下，实现地理空间数据输入、存贮、检索、处理和综合分析的技 术系统。它具有多学科交叉的技术特征，涉及地理学、制图学、计算机技术、数 学、遥感、信息管理学等学科。8 0 年代，g i s 在我国迅速兴起，经过2 0 多年的 发展，己经广泛深入地服务于经济建设和社会生活，成为实现区域和工程的管理、 规划及辅助决策的一种现代工具。g i s 是专门处理具有空间特征的数据的技术。 而商业网点的空问特征十分明显，任何一个商业网点都可能需要用它所在的位置 ( 地址) 、几何形态、商业形态、面积等进行描述，而这些恰恰是商业网点管理 部门在日常业务或规划决策中关心的核心问题。传统的数据库技术无法满足管理 部门在这些方面的需求，原因在于数据库技术无法进行空间数据或空间关系的分 析。一般我们将商业管理部门的涉及的这类问题称为空间问题，处理空间问题需 要g i s 技术的支持。 2 ：3 2 国内外研究应用状况 g i s 在幽外商业研究开始较早，涉及的零售商业的领域也较多，主要有：市 场交易收入预测、市场共享、商店、眦务分割、商品组合分析、零售店效益监测、 促销效果分析、收购及兼并计划、新产品的市场分析、销售网络优化、广场路线 设计“”等等。h e 丌1 a n d e z 在调查英国和加拿大的零售商g i s 应用的研究 中列出了包括商业网络规划、区位选择、市场营销、竞争者分析、客户分析等 华东师范大学倾十学位论文第二审g l s 商业分析方法综述 1 3 个方面g i s 应用。如g r a l l a mc l a r k e 利用空间交互模型再现利物浦零售结构 的历史变化，并预测了将来的趋势。莉莲( l i l i a l l 2 0 0 4 ) 等将g i s 应用在购物广 场的路线设计e ，零售商根据消费者的游街类型和其空间特点，可发现商场内最 好的盈利店址。 国际上发达国家的零售商也都十分重视g i s 技术的应用，虽然g i s 技术诞生 于加拿大，但是加拿大的零售业对于g i s 作用的认识也是一个渐进的过程，只有 少数的零售商在8 0 年代后期就开始采用g i s 技术，接近半数的零售商是在1 9 9 5 年之后采用的，而9 0 年代中后期正是g i s 技术繁荣发展的时期。调查结果显示， g i s 的使用随着零售业的业种而变化，其中g i s 用于杂货店的占6 8 ，只有2 9 用于“电子、音乐、影像”，9 用于“时装和鞋店”。英国的零售商使用g i s 的 情况与加拿大相似，据h e m a l l d e z ，t 和b e n n i s o n ，d 1 9 9 8 年的研究”，在英国少 数零售商在1 9 8 0 年就开始使用g i s 技术，1 9 9 0 年中后零售业g i s 应用的显著增 长还是最近几年的事情。通过1 9 9 5 和1 9 9 8 年对u k 的主要零售商g i s 的使用情 况所做的邮递式问卷调查，揭示出这样的情况：英国主要的零售商中5 4 采用g i s 技术支持其区位规划和营销决策，同时，g i s 在零售业中应用存在两极分化，这 些g i s 应用系统主要集中于大型零售商的关键部门。随着g i s 技术的发展和大型 零售商从g i s 应用中带来的效益，影响了小型零售商接受和使用g i s 。由于这种 技术扩散效应，1 9 9 8 年的调查反映出g i s 的零售商用户接近6 0 ，g i s 的应用涵 盖了从简单的市场制图到店铺网络运营的建模等各个方面。 相比较而言，g i s 在国内的研究还缺乏比较系统和完整的技术体系。国内地 理信息系统( g i s ) 在商业领域的应用远远落后于在其它领域的应用。国内研究 总的状况是：学者关注少、学科参与少、理论研究匮乏。宏观、中观层次的研究 较多，微观层次较少，对g i s 商业分析的方法研究还未深入涉及。有学者提出商 业地理学是研究商业中心及腹地和商店的商圈以及商业经营方式时空变化规律 的科学，而商业地理信息系统是研究趋势之一”。早期的商业研究受中心地理论 影响较深，并且已经形成了一套相对成熟的方法结构体系，如杨吾扬教授对北京 市商业服务业的形成机制、空间结构从中心地理论的角度进行了讨论，并利用中 心地理论六边形空间等级结构模型对北京市商业中心做出中长期的预测和模拟。 仵宗卿，戴学珍( 2 0 0 1 ) 利用地理信息系统技术和层次聚类分析方法，划分并界 定了北京市商业中心的等级”。而选址、商圈分析等微观研究还没有形成特色和 固有优势，主要是对境外方法或相关领域的研究方法的引用。如梁龙男( 1 9 9 8 ) 利用g i s 构建了商圈分析模型实例”，杨丽君，朱华岚( 2 0 0 3 ) 利用组件g i s 技术，在商业地理信息管理系统的基础上构建了市场饱和度分析、商圈划分、需 华东师范大学顾+ 学位论文 第二章g 】s 商业分析方法综述 求估计3 个商业应用分析模型，实现了对商圈的定量及可视化分析。时臻 ( 2 0 0 4 ) 分析了上海大卖场的空间分布状况、经营状况的比较，阐述了本市大卖 场的基本发展类型，不同区域大卖场不同的发展趋势，归纳了影响大卖场选址的 主要区位因予，在此基础上建立了大卖场选址的评价模型。关于消费者空间行 为，以王德等利用交通调查的数据从消费者出行角度的研究上海市商业中心等级 为代表”，但和g i s 结合方面的研究还没有真正全面开展起来，尚属薄弱地 带。朱枫，宋小冬( 2 0 0 3 )以g i s 作为主要研究手段，分析了上海市浦东1 6 0 个大型百货零售设施分布与人口分布、道路分布的相关性及商业中心体系服务效 率评价”。关于g i s 客户关系管理的研究有：于慧颖( 2 0 0 2 ) 侧重于超市客户关 系管理( c r m ) ，设计了空间c r m 的原型“。刘文新，边馥苓等( 2 0 0 3 ) 提出了客 户空间关系管理( c s r m ) 概念，论述了c s r m 系统的基本技术框架和特点，分析 了c s r m 在企业管理和决策支持方面的主要功能”。有的研究停留于对g i s 软件 的应用层面上，难以对零售商业布局模型量化并在实践中予以应用；有的仅靠 g i s 软件，没有足够建模能力，难以模拟市场中消费者复杂行为；也有的研究中 过多沉迷于地理学相关理论和方法的引用，缺乏商业本身经济理论、公司经营和 购物者行为方面的考虑，就其商业空间现象还论述得并不充分，商业空间研究与 业态结合研究不够，根据业态不同而细化研究其空间布局的成果不多“。 在国际上g i s 的商业领域应用已经较为广泛，但是我国还相对滞后，限制 g i s 在我国商业领域应用的主要因素可归结为如下的3 个方面。 1 ) g i s 技术有待于向商业领域推广。g i s 在空间问题的管理和规划决策中的 作用还没有被广泛的认识。很多零售商其经营和决策还停留在传统的模式上，还 不知g i s 为何物，他们没有认识到商业问题的本质是区位和空间问题。与经济学、 管理学相比，地理学在为商业的应用中所占份额要少得多。因此，有必要加强这 一领域的实践研究，与其它学科在此领域的应用达到某种平衡。从宏观的商业网 点规划看，g i s 在我国这个行业应用的并不多，虽然在技术上完全可以满足商业 网点规划的需求，但与规划师的结合还不够理想，由于g i s 软件的复杂性和我国 商业网点规划编制的过程缺乏分析研究，而且一般的商业规划人员难以将他们所 理解和运用的规划概念直接与g i s 中的复杂的空间概念对应起来，从而使g i s 技术的应用难以在商业规划领域深层发展。就规划图件的绘制来说，国内规划技 术人员广泛采用的是a u t o c a d 等工程绘图软件，而没有利用g i s 建立地理信息系 统的空问属性数据库，对空间信息的处理、分析、决策的应用更是无从谈起了。 2 ) g i s 商业人才资源的缺乏。g i s 技术的应用通常需要专门的人才，自2 0 世纪 9 0 年代中期我国在大学中设立g i s 专业，随着g i s 应用的迅速发展，g t s 应用型 华东师范人学硕士学位论文第二章g l s 商业分析方法综述 人才供不应求，专业技术术语造成了很多机构人员无法有效地使用g i s 。从商业 研究人员角度看，懂得运用g i s 技术来分析的也并不多，如果能将两者结合的复 合型人才，是大有用武之地的。 3 ) 商业g i s 数据资源的限制。建立g i s 应用与其它的业务系统的最大不同 在于它需要利用公共数据资源，商业g i s 平台中的基础底图、人口分布等公共数 据在我国是不公开的，数据共享困难，有偿使用的费用极高，即使建了g i s 平台， 数据的更新维护也十分困难。而发达国家通常通过制定数据共享的政策或专门的 数据经营公司提供产品服务而保证这些基础数据能够自由地或以最小的代价获 取并使用。另外涉及商业经营的数据也很难获得，这为分析更增加了难度。 2 3 3g i s 在商业分析与规划中功能 g i s 主要有以下商业分折与规划方面的功能： ( 1 ) 多源数据的集成管理 商业规划管理需要多方面的数据支持，包括商业部门内的数据和商业部门外 的数据。从g i s 的角度可分为基础空间数据、商业网点数据、客户数据等，g i s 对这些数据提供了综合集成管理。 图2 1g i s 数据集成示意图 g i s 软件通过点状、线状、面状三种图层方式来表示、模拟、管理空间信息。 商业规划分析需要处理区域内外庞大的数据信息，对各种繁琐的信息进行有效的 利用和管理显得格外重要，g i s 拥有庞大的信息储备数据库，为信息的储备和管 理供了有效的技术支持。针对网点管理和规划决策这一主要任务，将存入g i s 数据分为3 类：商业网点数据、基础空间数据、业务相关数据。 a 商业网点数据： 网点对象：商、i k 网点以空间对象的形式存储，每一个网点都有一个坐标位嚣， 复合类型的网点需要用区域类型的几何对象表示，在区域对象内部还有很多 华东帅范大学领十学位论文第二章g i s 商业分析方法综述 的网点。 多媒体数据：主要网点的门面照片数据，可以形象化的网点展示。 属性信息：每个网点都需要相应的信息描述网点的特征：业态类型、面积、 经营方向、品牌类型等等。 商业中心、商业街区、商业区划数据：提供查询、统计分析的空问范围，以 及地图制图参考。 b 空间基础数据 道路：作为网点精确定位依据( 地理编码) ，查询、统计的依据，网点接近 性的分析必需数据，地图制图中的重要参考。 行政区数据：城市、区、街道等3 级行政图界限图。查询、统计分析的空间 依据，地图参考，规划依据。 土地利用数据：居住用地、商业用地、绿化用地、水系等。 主要的政府机构、公共设施：用于商业分析、规划、制图的目的。 c 业务相关数据 人口分布数据：按照街道的人口总量、分类特征数据。可以插值到网格。 居民点数据：查询、统计分析、规划布局需要的数据。 公交线路和站点数据：商业网点选址的重要因素。 ( 2 ) 网点可视化 g i s 地图可视化提供了网点分布模式和特征的直观表示，多张图层的叠加分 析，实质上，各项功能都和可视化密切关联，查询、统计分析、模型分析的结果 最终都由地图的方式表示。这种直观的表示方式有助于对分析结果和商业网点分 布模式的理解。 如图22 所示，笔者调查组对上海7 个购物中心调查，可看出从其顾客分布 来看，其中，新世界、港汇、梅隆镇都是超区域型购物中心，在上海指都市型的， 顾客遍布整个上海市；区域型购物中心：正大广场服务浦东陆家嘴地区，文峰主 要服务浦东新区北部，两个属于社区型购物中心的：南方商城服务阂行区，百联 西郊服务长宁区。 0 华东师范大学顾l 学位论文 第二章g i s 商业分析方法综述 图2 2 七个调查的购物中心顾客分布图 商业规划也可以利用g i s 编制规划成果图、专题图，优势在于可以利用图层 之间拓扑叠加生成目标图件，方便反复修改，缩短制图周期，下面是制作规划图 的步骤： 图2 3g i s 制作商业规划图流程 ( 3 ) 空间查询和属性查询 查询是g i s 中最为常用的功能。包括根据网点特征或属性的查询、根据空间 位置和空间关系的查询、根据空间和属性的综合查询等各种方式。丰富的数据查 i l j 手段保证系统能够回答各种和商业网点有关的问题。 图2 4 查询张家港市网点面积大于1 0 0 0 0 m 2 的百货店 ( 4 ) 统计与空间统计分析 g i s 技术扩展了统、计的概念，可按照商业网点的属性、道路、行政区域、商 华东帅范大学坝 学位论文 第一章g l s 商业分析方法综述 业类型区、商业街区、商圈、以及自定义的空间范围等进行统计。例如：各类| ) 【) 9 点的数量，商圈内具有某种特征的客户的数量，按照行政区划的网点数量分布等。 图2 5 南方商城购物中心商圈与顾客分布空间统计 ( 5 ) 商业模型集成分析 对于专业的商业分析，g i s 的开放体系能够集成各种区位分析模型，如基于 r e l l y 引力理论的商圈分析模型、h u f f 概率商圈模型，基于运筹学的区位选址模 型等。提供商圈分析和商业网点的选址分析。g i s 的空间辅助分析在网点体系规 划中体现在诸多方面，如： a 考察各个区域的人口重心和商业中心分布是否一致： n 五a xp = 号_ y p n i = 1 ，i p 。 f = 1 ” p = 1 可以模仿人口重心分布模型，构造商业分布重心模型。上式中，左边的x 。， y 。表示整个区域人口分布重心的横坐标和纵坐标；x ，y ，表示第i 个小区人口分 布重心的横纵坐标，p 表示第j 个小区的人口总数：n 为研究区域内小区的总数。 右边的x 。，y 。表示整个区域商业分布重心的横坐标和纵坐标；x ，y 。表示第i 个 小区商、l k 分布重心的横纵坐标，t 为区域i 中商业的平均规模，s ，为区域i 内商 业零售业的从业人员数，m 为区域i 内商业零售单位个数。 如果商业分布蕈心( x ，y 。) 与人口分布重心( x p ，y p ) 重合或位于同一个 区域或相距不远，则认为该区域商业嘲点的分布是合理的，如果明显相距甚远， 则认为商业网点的分布与人口的空 u 分布格局不一致，商、网点的分配不合理， 专 孥擎靼弘 日 华东师范大学硕l 一学位论文 第二章g 1 s 商业分析方法综述 需要调整商业网点的空问分布。 幽2 - 6 上海浦东商业布局合理性分析朱枫宋小冬( 2 0 0 3 ) b 辅助研究商业网点( 商业中心) 之间相互作用力 网点间的相互作用力不仅反映在时空距离上，也与商业网点的综合实力和本 身特点相关：可根据具体情况取值并调整。利用g i s 中分类显示的方法，从而 直观反映出引力模型下网点间引力强度关系。并可借此来判断对网点体系的等级 规模结构是否合理，交通现状或规划是否与预测的网点间交流强度相一致，以便 于规划方案的修改和调整。 幽2 - 7 南京市商业中心之间相互作用力 c 辅助研究网点布局的空间分布类型 例如采用点模式中“最邻近指数”来分析区域内网点体系的空问分布类型。 最邻近指数r 见下面公式，d 为随机分布的每一网点到其最近网点的平均距离， p 为网点密度。当r ( 1 时，网点分布属均匀型；当r 趋于1 时，属随机型；r ) 1 ，判断为聚集分布。r 偏离1 的幅度越大，网点分布的均匀或集聚的程度越强。 d ：土 2 p r ：生 d 华东师范大学硕上学位论文第二章g i s 商业分析方法综述 图2 7 上海某连锁企业网点空间分布类型 ( 6 ) 商业网点信息发布 随着互联网、无线通讯技术的发展，公众获取信息的途径日趋多样化。利用 互联网、手机、p d a 等便携设备获取商业信息是未来的发展趋势。w e b g i s 和m o b i l e g i s 将成为提供公众的商业地图、消费指南等商业信息发布的重要平台。最近， 上海经委已经利用g i s 推出大型商业网点地图，在网上发布了大型商业设施的相 关信息，引导企业科学决策，避免盲目投资。 图2 8 上海购物中心网点密集性分析( 截自大型商业网点分布地图网) 华东师范人学硕十学位论文 第三章连锁零售商业的m 点空间分布的g l s 分析 第三章连锁零售商业的网点空间布局的g i s 分析：上海 市实例研究 3 1 连锁零售商业的网点发展 3 1 1 连锁零售商业的概念 “所谓连锁，一般认为，一个商业集团以同样的方式、同样的价格，在多处 统一命名、统一装修、统一商品陈列的店铺里，出售某一种( 或某一类、某一品 牌) 商品，或提供某种服务，这些同时经营的店铺就被称为连锁店，这种经营模 式则被称为连锁经营”。”可知，连锁经营形式的特点有：多店铺组织、网络化 经营、标准化管理。 3 1 2 上海连锁零售商业的网点发展 从8 0 年代起，零售业进入现代连锁商业时代。连锁商店的出现，被认为是 零售业的第三次变革，从1 8 5 9 年美国大西洋和太平洋茶叶公司建立的第一家连 锁店到现在，经过近1 5 0 余年的发展，零售业的各种经营模式中，连锁经营模式 被证明是发展最快，最有活力及潜力的经营模式，被世界上的许多国家普遍采用。 我国连锁经营自2 0 世纪9 0 年代初至今，经过十几年的发展，已成为零售业、 餐饮业和服务业普遍应用的经营模式和组织形式。特别是近5 年来，从沿海到内 地，从大城市到中等城市，从便利店、超级市场，到仓储商场、专业店、大众快 餐等多种业念，从连锁经营到特许经营都取得了较快的发展。 上海的连锁经营，起步于8 0 年代，发展在9 0 年代，十多年历程，几经起伏。 从1 9 9 1 年上海出现第一家经营连锁超市的联华集团公司起，到现在为止，连锁 经营已经扩展到超市、便利店、快餐、眼镜、家电、服饰等多种行业和业态，市 区发展到8 0 0 0 多个连锁网点，其中以便利店和超市网点最多，占到一半以上。 连锁企业在扩张期往往容易出现三个不同步：一是开店速度增长与销售额增 长不同步：二是销售额增加与效益增加不同步；三是店数增加、人员增加和人均 销售额、平均营业面积销售额增长不同步。导致这种状况出现的一个很重要的原 因是：企业没有进行合理的商圈分析，造成选址不当。因此，有必要对连锁零售 网点空问布局进行分析，本文仅以便利店和超市为例。 华东师范大学碗l 学位论文 第二章连锁零售商业的网点守问分布的g l s 分析 3 2 便利店布局与选址的g l s 研究 3 2 1 原理和方法 便利店是一种既能替代以往传统食杂店功能，又使用先进超市销售方式和经 营管理技术的连锁新型业态，通常分布在社区、医院、学校、商务楼宇、交通交 叉口、车站等区域，有人将各便利店商圈类型分为休闲娱乐区商圈、居民区商圈、 商业区商圈、医院区商圈、商务区商圈及交通干道区商圈等类型”。商圈覆盖 5 0 0 米左右范围，满足顾客简单购物和应急购物之需，一般具有2 4 小时营业、 全年无休、日用商品百货齐全、自选式购物、单体规模小的特点。上海到2 0 0 3 年年底，全市便利店数已经达到3 5 0 0 家，平均3 8 0 0 人就拥有一家店。在竞争激 烈的初期，有些地段的便利店出现了门对门、户挨户的高密度分布现状，而便利 店的特性要求其与人口布局相耦合，才能真正起到便利的作用。 对于同规模吸引力差不多的的竞争性便利店画商圈，最简单是做5 0 0 米缓冲 区，因为城区功能差异、人口分布不平衡、道路等级和疏密、走向不一，超市网 点彼此相距不一，处于不均衡配置状态。每个超市网点商圈的形态呈多边形比圆 形更合理，进而我们考虑v o r o n o i 多边形来划分商圈，v o r o n o i 多边形是由一组 由连接二邻点直线的垂直平分线组成的连续多边形组成。对于平面上分布的n 个 商业网点，任一网点所属的多