（工商管理专业论文）房地产企业税务管理战略研究.pdf

中文摘要 随着我国经济市场化程度的提高及房地产行业日益成熟，整个房 地产行业的竞争目前非常激烈。提高企业竞争力，增加整体效益，是 每个企业追求的目标，而税收在企业的各项活动中扮演十分重要的角 色，因此加强企业内部税务管理，实施税务管理战略是增强企业竞争 能力的有效途径之一。 在当今政府对房地产业宏观调控的影响下，政府部门( 尤其是税 务管理部门) 对房地产企业的管理日趋严格。从2 0 0 2 年起，房地产 企业连续5 年被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象，并且公 众目前普遍认为房地产企业的偷漏税现象非常严重，这也同时说明了 目前房地产企业涉税风险很高。 本文从企业全局的角度出发，立足于企业战略，依托税收的基本 原理，运用战略管理的基本理念以及风险控制的基础方法，对房地产 开发企业实施税务管理战略和风险控制的原理和实际操作流程进行 研究。 首先本文提出了税务管理战略的新概念，将企业税务管理置于公 司战略管理的范畴内，提出对企业实施全面税务管理战略的思想，试 图将税务管理的问题置于企业高层管理者的视野，引起高层管理者对 税务管理战略的重视，这是笔者对于企业税收和管理学科交叉与融合 的一个新探索。 然后本文对房地产企业目前的税制及税务管理战略实施情况进 行分析，进一步阐述了在房地产企业实施税务管理战略的必要性和可 行性，同时对企业实施税务管理战略的操作流程进行了较为详细的阐 述。 并且为完善税务管理战略体系，本文提出了对税务管理战略进行 风险控制的理念，提请企业在实施税务管理战略的同时需加强战略风 险控制。 最后为了理论与实践结合，本文以a 房地产公司为实例，依据前 述理论，介绍了在a 房地产公司实施税务管理战略的具体流程和方 法，并就a 房地产公司目前重要涉税事宜的税务管理策略作相应的阐 述，使整篇文章更具备实际操作性。 鉴于笔者的理论水平和实际工作经验有限，行业政策又在不断的 发展变化，加之创作时间较为紧张，查阅的资料有所不足，文中的错 漏在所难免，恳请各位老师和读者批评指正。 关键词：房地产税务管理战略风险控制 a b s t r a c t w i t ht h ei n c r e a s i n gl e v e lo fm a r k e ta n dg r a d u a lm a t u r a t i o no ft h e r e a le s t a t ei n d u s t r y , t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sf a c i n gf i e r c ec o m p e t i t i o n n o w i m p r o v i n gt h ec o m p e t i t i v e n e s so fe n t e r p r i s e sa n di n c r e a s i n g t h e o v e r a l le f f i c i e n c ya r et h eg o a l st h a te v e r ye n t e r p r i s ep u r s u e s t a xr e v e n u e p l a y sav e r yi m p o r t a n tr o l ei ne n t e r p r i s e s ，s os t r e n g t h e n i n gt h ei n t e r n a l t a x - m a n a g e m e n to fe n t e r p r i s e a n di m p l e m e n t i n gt a x m a n a g e m e n t s t r a t e g yi so n eo ft h em o s te f f e c t i v ew a yt oe n h a n c et h ec o m p e t i t i v e n e s s o fc o m p a n i e s w i t ht h ei n f l u e n c eo ft h ec o n t r o lo fm a c r o e c o n o m y ，g o v e r n m e n t ( e s p e c i a l l yt h et a x d e p a r t m e n t ) s t r e n g t h e n st h em a n a g e m e n to ft h er e a l e s t a t ee n t e r p r i s e s a n n u a l l y ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a db e e nr e g a r d e da s as p e c i a ls u b j e c ti nt a xc h e e kf r o m2 0 0 2f o r5y e a r s a n dt h ep u b l i c b e l i e v e dt h a tt h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a da l a r g et a xl o o p h o l et h a ta l s o s h o w st h e r ew a s h i g ht a xr i s kw i t ht h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e f r o mt h e p e r s p e c t i v eo f t h eo v e r a l l e n t e r p r i s e ，b a s i n g o nt h e e n t e r p r i s es t r a t e g y ，d e p e n d i n go nt h eb a s i cp r i n c i p l e so ft a x a t i o n ，u s i n g t h eb a s i cc o n c e p t so fs t r a t e g i cm a n a g e m e n ta n dt h eb a s i sm e t h o d so fr i s k c o n t r o l ；t h i sd i s s e r t a t i o ni n v e s t i g a t e dt h ep r i n c i p l ea n da c t u a lo p e r a t i n g f l o wa b o u tt a xm a n a g e m e n ts t r a t e g i e sa n dr i s kc o n t r 0 1 f i r s t l y ，t h i sp a p e rp r e s e n t e dt h en e wc o n c e p ta b o u tt a xm a n a g e m e n t s t r a t e g y ，p l a c e dt a xm a n a g e m e n ts t r a t e g yu n d e rt h es t r a t e g i cm a n a g e m e n t o f e n t e r p r i s e s ，t a b l e a p r o p o s a l o fi m p l e m e n t c o m p r e h e n s i v e t a x m a n a g e m e n ts t r a t e g yt h i n k i n g ，a n dt r i e dt ol a yt a xm a n a g e m e n tu n d e rt h e m a n a g e m e n to fs e n i o rc o r p o r a t em a n a g e r sv i s i o n t h i si st h ew r i t e r s n e w - e x p l o r a t i o nt h a ti n t e g r a t e st h et a xa n dm a n a g e m e n ti n t e r d i s c i p l i n a r y t h e ni ta n a l y z e dt a xs y s t e ma n dt a xm a n a g e m e n ts t r a t e g ya c t u a l i t y a b o u tt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，f u r t h e re l a b o r a t e dt h en e c e s s i t ya n d f e a s i b i l i t yo ft a xm a n a g e m e n ts t r a t e g i e s ，a n de l a b o r a t e dt h ep r o c e s sa b o u t t h eo p e r a t i o n a n dt oi m p r o v et h es y s t e mo ft a xa d m i n i s t r a t i o ns t r a t e g y ，t h ep a p e r p o i n t e d o u tt h e c o n c e p to ft a xr i s km a n a g e m e n ts t r a t e g yd r a w i n g e n t e r p r i s e si nt h ei m p l e m e n t a t i o no ft a xm a n a g e m e n ts t r a t e g i e s a tt h e s a m et i m et h en e e dt oc o n t r o lr i s ka sa l li m p o r t a n ta s p e c t f i n a l l y ，i no r d e rt oi n t e g r a t et h e o r yw i t hp r a c t i c e ，t h i sp a p e rt o o ka r e a le s t a t ec o m p a n yw a sa ne x a m p l e ，b a s e do nt h ef o r e g o i n gt h e o r y ，o n t h es p e c i f i cp r o c e s s e sa n dm e t h o d s ，a n dt h ee n t e r p r i s e sp r e s e n ti m p o r t a n t m a t t e r si n v o l v i n gt h et a xm a n a g e m e n ts t r a t e g yf o rt h ec o r r e s p o n d i n g e x p o s i t i o ns ot h a tt h ee n t i r ec o n t e n tb e c o m e s e v e na m p l e d u et ot h el i m i t e dt h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a lw o r ke x p e r i e n c eo ft h e a u t h o r , t h ei n d u s t r yp o l i c yi sd e v e l o p i n ga n dc h a n g e sc o n t i n u i n g ，a n d l i m i t e dt i m eo fc r e a t i o n ，t h ei n f o r m a t i o ni si ns h o r t ，s om i s t a k e sa r e u n a v o i d a b l ei nt h i sp a p e r ，p l e a s ec r i t i c i z ea n dg i v ev a l u a b l ea d v i c e k e y w o r d ：r e a le s t a t e ，t a xm a n a g e m e n ts t r a t e g y ，r i s kc o n t r o l 2 1 、选择背景与研究意义 r q舌 随着社会经济的发展，税收已渗透到社会生产经营活动的各方 面，并且对企业的影响至关重要。目前，我国许多企业已经认识到税 的重要性，但真正有效实施税务管理战略的企业却是极少。在当今激 烈竞争的环境下，增加企业整体效益，提高竞争力成为每个企业追求 的目标。而税在企业的各项活动中扮演十分重要的角色，因此在企业 实施税务管理战略是增强企业竞争能力的有效途径之一。 房地产行业作为新兴的经济增长点，在国民经济中的地位日益重 要。随着住房消费市场的增长，房地产市场日趋活跃，房地产企业也 日益受到公众关注，政府对房地产行业的监管趋于规范和严格( 尤其 是对房地产行业的税收监管) 。从2 0 0 2 年起，房地产行业连续5 年 被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象，可见国家对房地产行 业的监管程度，这也同时反映了房地产企业目前涉税风险巨大。故本 文研究的主体为房地产企业。 本文研究的主要意义体现在以下几方面： ( 1 ) 提出了税务管理战略的新概念，提出对企业进行全面税务管 理和风险控制的思想，将税务管理战略提到了企业战略规划的高度， 有利于增强企业的竞争力。 ( 2 ) 企业实施全面的税务管理战略，既有助于房地产企业提高依 法纳税意识，降低涉税风险，还有利于提高综合管理能力，有助于实 现企业宗旨。 ( 3 ) 提出了战略风险控制的理念( 企业进行税务管理战略过程中 产生的风险) ，提请企业在实施税务管理战略的同时需将风险控制作 为一个重要的方面加以考虑。 ( 4 ) 以实际的a 房地产公司为例，阐述实施税务管理战略的步骤 和风险控制的要点，使整个研究更具备操作实用性，更有利于房地产 行业健康发展，达到企业和国家双赢的效果。 2 、国内外研究现状和发展趋势 研究现状： ( 1 ) 我国对企业涉税情况研究目前仍处于发展初期，多数都是针 对企业具体业务开展的，并且受到理论发展水平、经济发展情况及税 收管理水平等因素制约，大部分研究停留在利用税收优惠以及税制漏 洞等阶段。 ( 2 ) 并且上述对企业税务管理的研究大部份是针对企业的局部 或短期行为，没有以企业的整体长远发展为立足点进行研究，使研究 缺乏深度，也无法满足现代企业发展的要求。并且与企业经营管理相 结合的研究也较少，不能为企业的经营决策提供强有力的支持。 ( 3 ) 专门针对房地产企业的税务管理研究较少，系统的对房地产 企业税务战略管理的研究更少，并且现有的房地产企业税务研究有些 较为脱离企业经营管理的实际和目标，失去其应有的专业性和严肃 性，缺乏理论参考和实用指导性。 ( 4 ) 随着我国目前对企业涉税情况研究的深度和广度的扩大，人 们对企业进行税务管理所带来的收益有了越来越深刻的认识，但是对 于其中蕴涵的风险和成本却很少有人关注，将风险管理与企业税务管 理战略共同研究的文献较少。 发展趋势： ( 1 ) 目前已提出了税务管理战略概念，并且主要包括两个层面的 问题研究：一个层面是对税务管理理论的探讨与研究，另一个层面是 对税务管理战略的对策分析。( 这里的税务管理战略是立足于税务管 理机关，而本文中所研究的税务管理战略是立足于企业) 。 ( 2 ) 对企业涉税情况研究的理论，已有多元化、跨学科发展( 涉 及税收学、财务会计、管理学、人力资源等) 和全球一体化发展的趋 势，并且其理论体系己逐步形成。 3 、研究方法与主要内容 研究方法是理论发展的重要基础，也是评价理论发展的重要尺 度。本文在研究过程中主要采用以下方法： ( 1 ) 理论与实践相结合：本文首先对房地产企业进行税务管理战 略和风险控制的理论基础进行分析、研究，再通过与实际的案例相结 合，使整个研究更能与实际相结合，为企业所用。 ( 2 ) 系统研究方法：将整个税务管理战略和风险控制置于企业经 营管理系统中，从系统观点出发综合考察税务管理战略。税务管理是 企业经营管理系统中的子系统，其战略意义能否成功实现，必须立足 企业全局，考虑企业整体利益，这样才能真正的称之为战略。 ( 3 ) 定量分析与定性分析相结合：在本文研究中，对房地产企业 实施税务管理战略采用定量和定性相结合的分析方法。 ( 4 ) 实际访谈及经验累积：在本文动笔前和写作过程中，笔者走 访了以前工作过的相关单位( 税务机关、咨询机构、房地产开发公司) 以及服务过的客户，并与房地产企业的高层管理者、财务人员，以及 税务机关工作人员进行了沟通和交流，了解他们对税务管理战略和风 险控制的认识和建议，以及目前在企业实施税务管理战略的情况。 主要研究的内容： ( 1 ) 由企业目前税务管理的现状，提出在企业实施税务管理战略 的重要意义，并对相关原理作一定的阐述。 ( 2 ) 介绍目前房地产行业背景和涉税情况，并对房地产企业实施 税务管理战略的必要性和可行性进行分析。 ( 3 ) 利用管理学的相关知识对房地产企业实施税务管理战略的 理论和流程进行研究，并介绍了利用s w o t 矩阵来确定房地产企业税 务管理战略的详细方法。 ( 4 ) 阐述风险控制理论和基本方法，说明在税务管理战略中引入 风险控制的重要性。 ( 5 ) 最后为了理论与实践结合，本文以a 房地产公司为实例，依 据前述理论，介绍了a 房地产公司实施税务管理战略的具体流程和方 法，并对该公司目前重要涉税事宜的税务管理策略作相应的阐述，使 整篇文章内容更为丰富。 4 、其他需要说明的问题 ( 1 ) 本文所研究的税务管理战略是立足于房地产企业，而并非立 足于税务征收管理机关，是房地产企业对自身的税务管理事宜所实施 的管理战略。 ( 2 ) 本文中所提出风险控制，是指企业对实施税务管理战略过程 中对所产生的风险进行分析与控制。 ( 3 ) 本文案例所涉及的房地产公司是真实的，但为了保守企业的 商业秘密，其所引用的数据均有所改动。并且文中所依据的相关法律 法规是目前有效的，随着经济环境和相关法律法规的变动，企业应依 据自身的实际情况灵活的加以应用。 第一章企业税务管理战略理论基础 1 1 企业战略与税务管理战略综述 1 1 1 企业战略概念 战略( 源于希腊语“s t r a t e g o s ”) ，是指挥军队的艺术和科学，也 意指基于对战争全局的分析而做出的谋划。战略管理大师迈克尔波 特认为，战略的本质是抉择、权衡和各适其位1 。 企业战略其实就是企业谋略，是指管理人员为了企业长期的生存 和发展，在充分分析企业内外部环境的基础上，确定和选择达到目标 的有效战略，并将战略付诸实施、控制和评价的一个动态管理过程。 “企业战略”是对企业各种战略的统称，其中既包括竞争战略，也包 括营销战略、发展战略、品牌战略、融资战略、技术开发战略、人才 开发战略、资源开发战略等等。 1 1 2 税务管理战略概念 税务管理战略是企业战略中的一种，是企业根据国家的宏观经济 政策和税收法律法规，结合自身实际情况和经营管理战略目标，通过 分析、判断、预测，设立远景目标，并对实现目标的发展轨迹进行的 总体性、指导性谋划。 将战略管理思想引入到企业税务管理活动中，可将企业的税务管 理行为在一个可控制的框架中构建，使执行力度得到保证，降低各种 风险，提高管理效率。企业税务管理战略关注的焦点是企业的涉税活 动对企业战略的影响，通过对企业生产、经营、投资、理财等方面税 务管理战略规划，取得企业整体利益最大化，最终实现企业战略目标。 迈克尔波特：l 什么是战略，哈佛商业评论。2 0 0 4 年1 月号 5 1 1 3 企业战略与税务管理战略的关系 企业战略是处于不断变化的竞争环境之中，企业对过去运行情况 及未来运行情况的一种总体表述，是对企业未来几年所做的科学预测 与合理规划。税务管理战略则是从税务管理方面对企业战略进行全面 的支持，是企业战略的重要组成部分之一与企业战略既有区别又有联 系。 l 、两者的区别： 企业战略是全局性决策战略，它侧重于从竞争对手的分析中 来确定自己的经营定位，而税务管理战略仅是企业战略的一个组成部 份。要保证企业战略的顺利实施，离不开各种支持性战略的配合实施， 从资源配置和管理控制的角度充分保证企业战略的实施。税务管理战 略的基本作用表现为它从涉税的角度对企业战略起全面支持作用，它 与技术创新战略、人力资源战略等共同构成企业战略的支持系统。 税务战略是为支持企业总体战略而进行税务规划，风险控制 等涉税的谋略。而税务管理的规划是为了企业管理控制的需要而对企 业的税务管理主体所进行的组织设计、制度设计等一系列建设。 2 、两者的联系： 税务管理战略与企业战略的目的一致，税务管理战略作为企 业战略的重要组成部份，其战略目标是一致的。只不过税务管理战略 是从企业涉税行为方面进行谋划，通过对企业纳税环境、内部情况、 企业目标等综合分析，从而制定出与企业战略相适合的税务管理战 略。 税务管理战略作为企业战略的支持战略，与企业战略一样都 是一个系统的工程，需要将企业作为一个整体进行全面系统的制定和 实施。 1 2 实施税务管理战略的意义 企业税务管理战略伴随在企业管理的整个过程中，穿插在公司的 组织调整、市场营销战略、财务战略、人力资源国际化和多样化战略 里面，从企业战略的制定、战略实施、战略评价，税务管理战略成为 企业战略中必须考虑的个重要的战略。 1 、实施税务管理战略有利于提升企业的竞争力与资源的合理配 置。企业进行税务管理战略，可以减轻其税收负担，增强活力，提高 竞争能力。并且，税收政策往往反映国家对企业投资的指导性意见， 企业进行税务战略管理也可以为企业战略提供决策支持，可以根据税 收的各种优惠政策，进行投资、融资决策，公司产权改革，企业流程 再造，产品的更新换代等。这样不仅仅直接的享受了国家给予的优惠， 社会资源也得到了更好的利用和配置。 2 、实施税务管理战略可以提升企业经营管理水平，促进建设现 代公司制度。税务管理是一项系统工程，企业要实施税务管理战略必 然就需要精通税收法规，了解相关的财务和管理知识，配备高素质的 人才，建立健全企业的各项经营管理制度，提升对内对外形象。在企 业实施税务管理战略的同时，也促进企业不断更新观念，加强管理， 提高经营管理水平。 3 、实施税务管理战略还有利于减少企业涉税风险，降低经营管 理成本。企业的涉税风险主要有税款负担风险、税收违法风险、信誉 与政策损失风险。当这些风险发生时，其中一个最直接的后果就是增 加企业收负担，导致企业经营管理成本增加。而企业实施税务管理战 略后，将站在战略的高度充分和积极的考虑涉税风险，将风险控制到 最小范围，这样也有利于纳税成本的降低，实现企业战略目标。 1 3 实施税务管理战略的理论依据 只有具备深厚的理论依据，才能用来指导实践，因此在实旌税务 管理战略前需对企业实施税务管理战略的理论依据作相关的研究，现 从契约理论、博弈理论、比较利益学说和系统论四个角度分析税务管 理战略的理论渊源，有助于更好地研究和理解税务管理战略行为。 1 3 1 契约理论 企业是劳动者、所有者、物质投入和资本投入的提供者、产出品 的消费者相互之间的契约关系的结合，不同契约之间不可避免地存在 着利益冲突，同一契约中各契约关系人也存在着利益冲突2 。如果将 税收因素考虑在内，那么政府毫无疑问地应该被引入订立契约的程 序，企业在上述契约之外将另外订立一份税收契约。税收契约与其他 契约之间也存在着利益冲突，如流转税的规定将影响物质投入的提供 者和产出品的消费者，所得课税将影响劳动者。因为企业逐利的本性， 在同等条件下，企业总是希望纳税额越少越好，所以税收契约双方也 存在利益冲突。由于契约的广泛存在，在考虑税收契约时，还需综合 考虑企业的其他契约，因此需要对税收契约实施管理战略。 1 3 2 博弈论 博弈论又称为对策论，是研究决策主体的行为发生直接相互作用 时候的决策以及这种决策的均衡问题。在博弈论里，个人效用函数不 仅依赖于他自己的选择，而且依赖于他人的选择；个人的最优选择是 其他人选择的函数。3 从博弈论的角度来看，以政府为主体的征税人和以企业为主体的 纳税入成为矛盾对立的两个方面。一方面政府凭借其国家权利要尽可 能多地征收税款，另一方面企业基于自身利益的考虑要尽可能少地缴 纳税款。在这个税收博弈过程中，国家是税收法律制度制定的主体， 纳税人只能接受制度的约束。但如拉弗曲线所示，如果税法规定企业 将其全部或者大部分收入上交国家，企业一定选择不生产，国家税收 自然为零。因此博弈双方可以达成一定的协议即“纳什均衡”，而协 议被遵守的前提是遵守协议的收益大于破坏协议的收益。在追求自身 利益最大化的前提下，博弈双方都有不遵守协议的动机，那么协议的 制定就成为关键。税收契约就是博弈双方的协议，因而在制定、实施 2 千国顺：企业理论：契约理论中国经济出版社2 0 0 6 张维迎：博弈论与信息经济学。上海人民出版社，2 0 0 4 8 税收契约时必须考虑遵守税收契约的收益大于破坏它们的收益。换言 之，税法在制定时必然会考虑到税源的存在和可持续增长，为纳税人 预留一定的空间，为企业实施税务管理战略提供了可行空间。 1 3 3 比较利益学说 比较利益学说是英国古典经济学家大卫李嘉图提出来的，他指出 两国间不同商品的比较成本存在差异，比较成本较低的商品是该国的 比较优势商品，而比较成本较高的商品是该国的比较劣势商品。在自 由贸易条件下，两国都将生产自己的比较优势商品，通过交换双方都 将取得比较利益。因此该理论通常被应用于比较两个不同系统的利 益，我们可对这个理论作进一步运用：对同一系统，其不同的子系统 同样存在比较利益问题。如果我们将企业集团视作一个系统，其成员 企业就是子系统，他们之间必然存在着比较利益问题。这种比较可能 源自集团对不同利益子系统的比较如跨国公司对其经济利益和政治 利益的比较，也可以是同一利益不同子系统的比较如跨国公司对其设 在不同国家的分支机构经济利益的比较。但需指出的是，这里的利益 不是指个别子系统的利益，而是指整个系统的利益，是为了达到整个 系统利益的最大化。在实施税务管理战略时，也运用比较利益学说， 对企业的各方利益进行比较，取其最优，当然税务管理只是达到这种 利益最大化的一种手段，在实际实施过程中还需考虑到企业的其他非 常性利益。 1 3 4 系统论 系统论是把研究的对象当作一个系统，分析系统的结构和功能， 研究系统、要素、环境三者的相互关系和交动的规律性。世界上任何 事物都可以看成是一个系统，系统是普遍存在的。系统论的观点对我 们分析税务管理战略大有裨益： i 、整体性观点与企业税务管理战略 系统论观点首先是整体性观点，用系统观点看问题首先是用整体 性观点看问题，用系统方法解决问题首先强调从整体上解决问题。按 此观点企业进行的税务管理也是一项系统工程，必须从整体上考虑和 设计，不能单独围绕一个税种进行。比如流转税和所得税在计算时存 在一定程度的交叉，企业所得税和个人所得税也存在交叉。此外实施 税务管理战略不仅仅是税务管理部门的事，还涉及到许多职能部门， 企业必须从整体角度看待税务管理。 2 、环境观点与税务管理战略 任何系统都是在一定环境下产生、共存、运行的，不存在没有环 境的系统。环境对系统的特性、状态、功能有重要的有时甚至是决定 性的影响，企业经营处在一个多样化的环境之中，这些环境构成一个 系统，因此税务管理必须考虑相关环境因素。 1 4 税务管理战略制定和实施过程 企业在制定和实施税务管理战略时的程序图示： 图1 - j l o i 、提出税务管理的战略展望，指明企业税务管理的总体规划， 以支持企业战略。 税务管理战略是企业战略的组成部份，是为企业战略提供系统支 持的，税务管理战略时一定服务于企业战略，因此需要根据企业战略 来确定税务管理战略。 2 、分析内外部环境，确定税务管理战略 只有对企业的内外部税务环境进行了理性的分析，明确了企业税 务管理方面的优势、劣势、机会和风险后，才能制定出切合企业实际 的税务管理战略。 3 、高效的实施和执行企业税务管理战略 高效的实施和执行企业税务管理战略是是战略管理中最复杂、最 耗时也是最艰巨的工作，是整个税务管理战略成败与否的关键。 4 、税务管理战略控制 税务管理战略控制可以及时发现战略差距，分析产生偏差的原 因，纠正偏差，使税务管理战略目标得以实现。 5 、评价企业税务管理战略实施结果。 评价企业税务管理战略实施结果是对整个税务管理战略实施的 总结，有利于企业吸取经验教训，更好的服务于企业的目标。 1 1 第二章房地产企业实施税务管理战略 的必要性及可行性分析 2 1 房地产税制介绍 2 1 1 房地产相关概念 房地产是指可开发的土地及地上定着物、建筑物，包括物质实体 和依托物质实体上的权益4 。 通常而言房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广 义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行 改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的 规划、设计、经营管理活动的全过程。它包括房地产的投资、开发、 出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。而狭义的房地产 开发则是指按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经 营管理活动过程，6 在本文中所指的房地产开发是广义的房地产开发。 2 。1 2 房地产行业税制概述 税收制度简称税制，是指国家各种税收法令和征收管理执法的总 称。是国家处理税收分配关系的总规范。包括国家各项税收法律、法 规、规章、条例和税收管理体制，国家向纳税单位和个人征税的法律 依据和工作规程，也是纳税单位和个人履行纳税义务的法定准则。 税制要素是构成税收制度，尤其是构成税种的基本元素，也是进 行税收理论分析和税制设计的基本工具。税制要素一般包括纳税义务 人( 纳税人) 、课税对象、课税标准、税基、税率、起征点与免税额、 附加、加成和减免，其中课税对象、纳税人、税率是税制的三大基本 建设部：房地产业摹本术语标准中国建筑工业出版社出版，2 0 0 3 卜一德：房地产开发经营管理实用手册，中国建筑工业出版杜2 0 0 6 1 2 要素5 。 我国现行房地产税制的基本框架，是在1 9 9 4 年全面的结构性税 制改革后形成的，涉及的税种主要有1 3 种，按照征税发生的环节区 分，可以分为房地产的取得、保有、流转三个环节的税收。发生在房 地产取得环节的税种有：土地增值税、耕地占用税、土地使用税、契 税、固定资产投资方向调节税( 已停征) ：发生在房地产保有环节的税 种有三种，分别是房产税、城市房地产税和城镇土地使用税；而在房 地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、土地增值税、城市维 护建设税、教育费附加、房产税、城市房地产税、企业所得税、个人 所得税、外商投资企业和外国企业所得税、印花税、契税。7 2 1 3 房地产行业涉税税目介绍 房地产开发建设前期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和 涉税环节集中在开发建设后期的销售阶段、租售管理阶段。下面按房 地产开发建设的阶段分别对相关税种进行详细介绍，具体见下面表 卜l 、表卜2 、表卜3 、表卜4 。( 内资房地产企业适用) 。 表1 - 1 前期准备阶段 涉及税种征税范围计税依据税率 国有土地使用权转让、土地使用权转让、房 发生权属转移的土地和 屋买卖，其计税依据为成交价格： 房屋，具体范围包括： 土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由 契税 征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的 3 一5 土地使用权转移 房屋所有权转移 市场价格核定； 土地使用权交换、房屋，为所交换的土地使 用权、房屋的价格的差额。 占用耕地建房或者从事卜1 0 元 其他非农业建设单位和平方米 耕地占用个人。占用鱼塘、园地、 以实际占用耕地的面积计税，按照规定税额 ( 一次性 税菜地及其他农业用地建一次性征收征收，最 房或从事其他非农业建高不得超 设。过1 5 元) 庞风喜：t 税收原理与中国税制中国财政经济出版社，2 0 0 6 7 刘佐；中国房地产税收 ，中国财政经济出版社2 0 0 6 1 3 表1 - 2 建设施工阶段 涉及税种征税范围 计税依据 税率 建设业的总承包人将工程分包或者转包给 他人，以工程的全部承包额减去支付给分包 人或者转包的价款后的余额为营业额； 从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论怎样 结算。营业额均包括工程所用原材料及其他 物资和动力的价款。从事安装工程作业，凡 建筑安装工程，包括建所安装的设备的价值作为安装工程产值的， 营业税筑、安装、修缮、装饰和 营业额包括设备的价款；3 其他工程作业等内容 自建行为的营业额根据同类工程的价格确 定：没有同类工程的，按下列公式核定计税 价格：计税价格= 工程成本 ( 1 + 成本利润 率) ( 卜营业税税率) ； 招标、投标工程的营业额，中标的价格是计 征营业税营业额，中标后调整的，以调整后 实际收入额为营业额。 房地产开发企业从事商增值税的计税依据是销售额，是指纳税人销 品购销活动，或将购入的售货物或者应税劳务向购买方收取的全部 4 、6 或 增值税材料销售给其他单位和价款和价外费用。具体包括；价歙。价外费 l 了 个人，或接受委托加工产用，消费税金。 品等。 在中国境内书立、领受税印花税按照不同征税项目，分别采用从价计 法列举凭证。( 具体参见征和从量计征两种方法。( 具体参见附表l详见附表 印花税 附表1 印花税税目税率 印花税税目税率表 l 表 表1 - 3 销售阶段 涉及税种征税范围 计税依据税率 转让土地使用权，销售不转让土地使用权或销售不动产向对方收取 5 动产( 包括视同销售行的全部价款和价外费用( f i r 外费用包括向对 营业税 为) 。方收取的手续费、基金、集资款、代收款项、 代垫款项及其他各种性质的价外收费 土地增值 有偿转让国有土地使用 增值额详见附袭 权、地上的建筑物及其附 2 税 着物。 企业所得 从事房地产开发经营和 企业的应纳税所得额3 3 ( 新税 其他经营活动取得的所率为2 5 ) 税 得。 1 4 表卜4 持有阶段 涉及税种征税范围计税依据税率 城镇土地 以城镇土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按照规详见附表 对拥有土地使用权的单定税额一次性征收，土地面积计量标准为每3 使用税 位和个人征收的一种税。平方米 在城市、县城、建制镇和房产的计税余值 l ，2 房产税 工矿区的房产。租金收入 1 2 2 2 房地产企业税务管理战略现状及分析 2 2 1 企业税务管理战略现状 根据笔者的调查，发现企业目前基本上很少实施税务战略管理， 对其税务管理的现实状况总结如下： 1 、用非法的手段进行企业税务管理 民间有名俗语：“避税九十九，偷税人人有”。这句话较真实地反 映了我国企业税务管理状况，即大多数企业采用了避税以至违法的手 段作为企业税务管理的方法。而房地产企业由于利润高，偷税现象更 普遍并且许多企业利用钻税法漏洞的手段进行“税务管理”。 2 、企业税务管理水平低下 企业目前的税务管理水平可以从深度上划分为三个层次：初级立 足于规避税负；中级立足于综合考虑不同方案的税负差别，选择最佳 经营决策；而高级指通过反映、申诉、呼吁等措施积极争取对自身有 利的税收政策。 从我国的现状来看，水平低下是不容置疑的。其表现在：首先在 企业管理活动中，我国不少企业根本没有内部的税务管理活动，不但 不能为企业争取合法的税收利益，还导致自身财务利益受损，承担额 外税负的现象大量出现。其次，税务管理活动是一项复杂、系统的专 业性活动，具有较大的难度。我国企业对税务管理战略这种全新的管 理方法的原理大都了解不透，使企业税务管理活动进行得过于简单， 并且大多成为一种事后的行为，违背“战略”原则。 3 、企业税务管理活动常常受到不合理对待 由于观念的局限，企业开展的税务管理活动经常遇到来自一些基 层税务执法机关的不理解、责难甚至处罚。一些守法的纳税人对此也 心存疑虑，认为在纳税越多越光荣的大气候下，通过税务管理战略减 少纳税总是不光彩。一些税务部i - j 幂f j 用纳税人这种心理，当税收任务 完不成的时候，就由领导带队深入效益好的企业要求预缴或多缴，或 将本应在当年抵退返还给企业的税款挪到以后年度，一些企业对此也 往往忍气吞声，在具体执法过程中，更是经常发生税务人员不理解企 业合理合法的税务管理活动，否定、侵犯纳税人税收利益的现象。 2 2 。2 企业税务管理战略现状外因分析 l 、我国税收法律规章制度不健全 企业重视并进行税务管理战略有赖于一个法制化的税收环境，在 这样的环境中，企业可以通过税务管理战略达到支持其企业战略的目 标。而我国现有的税收环境恰恰是法制程度不良，成为制约企业实施 税务管理战略的最不n # t - 部环境。 尽管我国的税收法规在不断完善之中，但不健全现象依然存在。 一是法律粗糙，如对征纳税中的违法行为缺乏严格的责任追究制度， 使一些违法行为的发生无法追究；有关惩罚的法律规定弹性过大，执 法操作无统一标准，增加了税法不确定性，导致执法中的随意处置或 违规操作，影响了依法行政的质量。二是涉税法律中纳税人的义务提 得突出而权利相对弱化。纳税人权利的失落，对公民纳税意识的培养 产生了一定的负面影响。在一个不尊重纳税人权利的国家，不可能造 就出遵纪守法、纳税意识强的纳税入，也减弱了对税收执法的监督， 助长了税务执法的主观性、随意性。这些都使企业在主观上降低了进 行了税务管理战略的意向。 z 、税收法治程度不高，入治现象严重 法制化的税收环境不仅需要完善的立法，更离不开法律的执行。 我国现今税收领域有法不依，执法不严，甚至知法犯法，税收“人治” 情况极为普遍。一是由于政企分离不彻底，地方政府对税收执法的干 预相当严重，不仅干扰了税务机关独立执法，成为依法治税的最大障 碍，而且成为企业偷漏税款的保护伞。二是税务机关依法行政意识欠 缺。税务机关长期以来习惯于使用行政手段开展征管工作，并以税收 任务作为工作的指挥棒，形成税收任务效力高于税法效力，领导意图 硬、税法规定软的不正常现象。三是税务人员非规范执法严重。税务 征管业务素质差，对纳税人以隐蔽手段偷逃避税无从下手，并且许多 执法人员法制观念淡薄，道德素质低下，以权势压人，以税谋私现象 比比皆是。这些问题一方面破坏了税法的严肃性，违法犯罪行为不能 得到遏制，使企业的寻租成本降低，助长了偷逃税款之风。另一方面 是纳税人的权利经常受到侵犯，不利于企业开展正常的税务管理。 3 、现存税务代理业没能给企业实施税务管理战略必要的支持 面对越来越复杂的涉税事务，企业往往会出于自身专业能力、机 会成本等考虑寻找专业的咨询机构。高效运作、立场公正的税务代理 业不仅是维护征纳税双方利益的最有效手段，也是企业开展税务管理 活动的一项必要的外部条件。但是目前我国的税务代理行业存在着不 容忽视的问题：一是业务开展普及率低；二是代理业务局限性大。并 且整个代理行业明显存在无意进行税务管理战略、税务管理基础工作 差及人才、能力不足等问题。 2 2 3 企业税务管理战略现状内因分析 1 、企业纳税意识差，税务管理战略基础缺失 纳税意识不仅直接影响着纳税人正确履行纳税义务的主动性和 自觉性，而且成为企业是否具备税务管理战略意识的制约因素。而目 前我国企业的纳税意识普遍不足，不按实进行纳税申报，拒绝纳税检 查以及税企关系处理中的讨价还价、“斗智斗勇”等现象司空见惯。 这种状况极大地制约了企业税务管理战略的健康发展。 2 、企业缺乏税务管理战略意识 在我国许多人税务管理战略认识并不深刻，一提起企业进行税务 管理就想到筹划，更多的人还联想到偷税漏税。而实际上，税务管理 战略与税收筹划和偷税有着本质的区别，税务战略管理是立足于企业 的整体发展战略对企业的整个经营活动行为进行税务管理的战略行 为，而税务筹划是就事论事进行策划，关注的范围远远窄于税务管理 战略，而偷税漏税是违法行为，与上述的税务战略管理和税务筹划前 提相悖。 3 、缺乏税务管理战略专业人才 税务管理战略需要有既精通财税法规，又懂经营管理的综合性高 素质的管理人员。税务战略管理实质上是一种高层次、高智力型的企 业管理活动，是对企业税务事务作战略制定、规划和安排，着眼于企 业的整体具备前瞻性。但目前大多数企业缺乏从事这类业务的专业人 才，并且就目前的专业咨询机构看也是如此，真正能实施企业税务管 理战略的“一专多能”人才凤毛麟角。 2 3 房地产企业实施税务管理战略必要性分析 2 3 1 房地产企业税费负担重 目前我国房地产开发征用土地环节中涉及到的税费项目相对较 少，但绝对数量较大。房地产企业取得土地时支付的税金主要有契税、 耕地占用税，另需支付土地开发费等相关费用，税费合计约占房价的 7 5 。( 其中，契税按照最高税率5 水平计算，只占3 7 5 的比例，耕 地占用税实行定额征收，所占比例更小。) 可见，在房地产取得环节， 税费合计数额较大，但从税费比例看，费重税轻。 我国的房地产税收集中在增量方面，在房地产交易环节设置了大 量的主要税种。一般而言，房地产交易环节包括房地产的转让、交换 等多种情况。在房地产交易行为中，房地产企业涉及到营业税、城市 维护建设税、所得税、土地增值税、印花税以及教育费附加共6 个相 关税费。从税负水平看，营业税及其附加适用税率5 5 、土地增值 税3 0 q 卜_ 6 0 、企业所得税3 3 ，房地产交易环节总体税负水平相当 于销售收入或经营收入的2 3 左右，名义税负水平明显偏重。 从以上分析中可知，房地产企业目前税费负担非常重，有专家分 析在目前的房价中，税费及房产商利润占到了6 0 ，建筑成本只占 4 0 ，由此可见房地产企业实施税务管理战略是非常必要的。 2 3 2 房地产企业涉税风险高 来自国家税务总局的信息显示，房地产行业是惟一一个连续5 年 被列为税务专项稽查的行业，公众普遍认为“房地产企业偷税漏税的 手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，部分地区约有9 0 的房地 产企业存在涉税问题”。 由此可见房地产企业是税务检查的重点，其涉税风险