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我国商业银行房地产信贷业务风险及防范研究 摘要 全球性金融危机的冲击下，经济下滑，货币紧缩，促使流向房地产行业的 资金减少，也促使了房屋交易量的萎缩。政府出于保增长、扩内需的考虑，逐步 对房地产行业松绑，采取降息、免税等鼓励住房消费政策。本文是基于当前形势 下，对房地产市场的现状，政府的宏观政策进行了阐述，并且分析了房地产市场 价格波动和宏观政策的变化如何影响了银行，最后在商业银行的房地产信贷业务 风险的分析和研究的基础上，提出了商业银行在开展房地产信贷业务的过程中把 握住政策走向，做好防范风险对策，保障商业银行的信贷安全等防范措施。 关键词：经济下滑，房地产信贷，风险防范 a b s t r a c t u n d e rt h ei n f l u e n c eo ft h e g l o b a l f i n a n c i a lc r i s i s ，t h ee c o n o m i c d o w n t u r n ，t o g e t h e rw i t ht h et i g h t e rm o n e t a r yp o l i c y ，t h ef l o wo fr e a l e s t a t e i n d u s t r y f u n d s r e d u c e d ，a n d t h ev o l u m eo f h o u s i n g t r a n s a c t i o n st h er e a le s t a t ei n d u s t r ya l s os h r a n k i no r d e rt ok e e pt h e c a p i t a lg r o w t h ，a n dt h ee x p a n dd o m e s t i cd e m a n d ，t h eg o v e r n m e n t c o n s i d e rt h eg r a d u a lr e l a x a t i o no ft h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dc u t i n t e r e s tr a t e s ，t a xp o f i c y , s u c ha st oe n c o u r a g eh o u s i n gc o n s u m p t i o n t h i st h e s i s ，w h i c hi sb a s e do nt h ec u r r e n ts i t u a t i o na n dt h es t a t u so f t h ep r o p e r t ym a r k e t , i sad e s c r i p t i o no ft h eg o v e r n m e n t sm a c r o p o l i c i e s ，a n da na n a l y s i so ft h er e a le s t a t em a r k e tp r i c ef l u c t u a t i o n s a n dc h a n g e si nm a c r o p o l i c yi m p a c to nt h eb a n k f i n a l l yb a s e do n a n a l y s i s a n dr e s e a r c ho ft h er e a le s t a t eb u s i n e s sc r e d i tr i s k , c o m m e r c i a lb a n k ss h o u l dt a k ep o l i c yd i r e c t i o n ；d oag o o dj o bi n g u a r d i n ga g a i n s tt h er i s ko fc o u n t e r m e a s u r e st op r o t e c tt h es a f e t yo f c o m m e r c i a lb a n kc r e d i ta n do t h e rp r e v e n t i v em e a s u r e s k e y w o r d s ：e c o n o m i cd o w n t u r n ，r e a le s t a t e ，c r e d i t , r i s kp r e v e n t i o n i v 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均己 在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本 人承担。 特此声明 学位论文作者签名： 禹阳 f 2 0 0 9 年3 月1 2 日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位 论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的 印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版， 并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有 权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学 校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文；在以不 以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内 容用于学术活动。保密的学位论文在解密后遵守此规定。 学位论文作者签名：南p 导师签名。吴兖，一 2 0 0 9 年3 月1 2 日 细夕年岁月旷日 1 1 研究背景 第1 章绪论 房地产行业在我国国民经济中占有极其重要的地位，与经济发展和人民生活 休戚相关，房地产市场是我国经济领域一个重要的市场，由于和经济的高度相关 性，房价的波动不仅影响到每个人的生活，而且对宏观经济，各行各业都会产生 重大影响。 关于商业银行房地产信贷业务风险的研究由来已久，作为国家金融体系的重 要组成部分，商业银行采取有效措施应对金融风险，不仅对企业本身具有重要的 意义，而且关系到国家的金融稳定和经济安全。房地产信贷在商业银行信贷业务 中占有较大的份额，处理好房地产信贷业务的风险是商业银行保障金融安全的关 键所在。 全球性金融危机的冲击下，经济下滑，货币紧缩，促使流向房地产行业的资 金减少，也促使了房屋交易量的萎缩。2 0 0 8 年，作为中国经济支柱产业的房地 产行业面临着成交量迅速萎缩，价格开始小幅下降的趋势，房地产开发商正在面 临着前所未有的寒冬。 鉴于房地产行业在国民经济中的重要地位，在当前的形势下，中国政府出于 保增长、扩内需的考虑，逐步对房地产行业松绑，采取降息、免税等鼓励住房消 费政策，以有望进一步刺激房地产投资，保证国民经济的稳定增长。 本文在目前房价下跌形势下，对商业银行如何应对这种房地产价格波动带来 的风险进行了分析和研究，并且提出了商业银行在开展房地产信贷业务的过程中 把握住政策走向，做好防范风险对策；建立房地产行业风险预警和评估体系；保 障商业银行的信贷安全等防范措施。 1 。2 研究意义 中国银监会在2 0 0 8 年年中工作会议上提出：“要密切关注房地产市场的变 化，要监督商业银行针对部分城市进行住房按揭大款压力测试和情境分析做好房 地产市场风险预警和控制工作。 在美国次贷危机不断延续，中国房地产市场不 断调整的复杂形势下，房地产贷款的风险防范和化解，成为商业银行和监管部门 始终高度关注的议题。 2 0 0 8 年以来，政府出台了一系列的房地产就是政策主要就是政府放松从紧 的货币政策，同时也就是对房地产行业放松信贷限制。这无疑为银行的房地产新 大业务增加了风险。随着房地产市场的快速发展，商业银行的房地产贷款业务产 生的许多问题，已经引发了监管层担忧，同时在房地产开发贷款和个人按揭贷款 方面还存在一些问题，需要加强管理，采取有效措施，防范风险。并且地产价格 回调，少数商业银行房贷客户还贷能力下降，违约事件有所上升，有些资质较差 的房地产企业弄虚作假，这无形地把房地产业风险转移给商业银行，因此商业银 行面临巨大房地产信贷风险，研究房地产信贷风险具有较大的理论意义和现实意 义。 首先，从理论上来说，以往很多研究都着眼于房地产投资过热的时期，商业 银行如何采取相应措施来防范和化解房地产泡沫及其金融风险；而对于近期经济 环境下，商业银行如何应对房地产信贷风险的研究论述很少。本文针对当下的经 济环境所做的研究将是对这一类研究理论的跟进和补充。 其次，研究商业银行房地产信贷风险也有着极其重要的现实意义。房地产信 贷是支持房地产业发展的重要保障因素。加强对房地产信贷风险的防范，不仅是 房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，对整个金融业和国民经济的稳定和 发展也至关重要。 1 3 研究方法 本文主要采用以下几种方法： 1 、文献研究法。为了获得更多研究本文的相关资料，本文搜集了大量的、 多方面的文献，通过对这些文献和政策的研究逐渐形成了本文的研究思路，所有 的这些文献都为本文主题服务，本文也是建立在这些文献的基础之上。 2 、数据分析方法。本文通过对近期销售价格指数、房地产景气指数、房地 产基准利率、商品房空置面积等统计数据的归纳分析，为本文的研究提供数据支 持。 3 、对分析方法。对比国内各大商业银行防范房地产信贷危机的措施，对比 不同时期政府出台的相关政策，讨论在当前金融危机背景下，政府等银监部门如 何制定相应政策引导商业银行防范风险，以及我国商业银行应该如何采取措施规 避风险，以求达到一定的现实意义。 2 1 。4 文献综述 1 4 1 关于房地产信贷业务可能存在的风险的研究 顾晓东，唐卫( 2 0 0 4 ) 分析了房地产市场蓬勃发展背后存在的潜在风险1 、 房地产发展在部分地区已呈现区域过热的现象，2 、房地产供应结构不合理，高 档商品房供给量过大，低价商品房供不应求，3 、投机因素开始显现，4 、房地 产信贷资产的风险开始显现。耿秀丽( 2 0 0 5 ) 认为房地产信贷的潜在风险为：l 、 房地产企业资金实力不强，其资金过多依赖银行。2 、房地产市场的周期性，构 成银行按揭贷款的潜在风险。3 、虚假的个人贷款资料、虚假按揭使银行贷款存 在潜在风险。4 、个人按揭贷款借款人还款能力的变化，构成按揭贷款的潜在风 险。5 、商业银行信贷从业人员的道德风险。徐茵( 2 0 0 8 ) 认为房地产信贷业务 的风险主要存在于以下几个方面：1 、信用风险，2 、利率风险，3 泡沫经济的风 险。裴玉生( 2 0 0 7 ) 认为我国现行的金融体制及信贷操作方式，使房地产金融机 构面临的信用风险、利率风险、流动性风险和政策法律方面的风险难以通过有效 的机制和适当的途径加以释放。与此同时，政府又极力想通过扩张性的信贷政策 来扩大国内住房需求以促进住宅产业的发展，这使房地产信贷机构陷入一个两难 的境地。 1 4 。2 关于房地产信贷业务风险的成因方面的研究 邱磊( 2 0 0 8 ) 将房地产信贷业务所存在的风险归结为四个方面，第一房地产 市场过热和泡沫带来的潜在风险，第二房地产企业高负债高风险经营造成的信用 风险，第三房地产金融市场不完善造成的金融市场风险，第四商业银行自身操作 不规范的管理风险。王福林等( 2 0 0 6 ) 分析到，我国个人住房贷款违约风险形成 的根源是多方面的，总体上是由宏观层的制度变迁以及制度不完善和微观层面上 银行自身风险管理不到位共同作用的结果：l 、制度变迁导致个人生活不稳定因 素增加；2 、个人信用体系建设滞后；3 、在制度上缺乏对开发商的有效监管，虚 假按揭成为部分不法开发商低成本融资的渠道；4 、我国个人住房抵押贷款担保 机制不健全；5 、银行在贷款审批中缺乏科学的定量指标，缺乏对贷款质量进行 动态的监测。王重润( 2 0 0 7 ) 认为，目前国内房地产开发企业的融资结构具有明 显的贷款依赖特征。除自筹资金之外，国内房地产开发企业的资源最大来源是国 内银行贷款及其他资金来源，其它资金来源中反映的来自施工企业垫付的工程施 工款以及商品防预售款的一部分也来自银行贷款，所以银行贷款一般占到房地产 开发资金来源的6 0 左右。杜江( 2 0 0 6 ) 认为，房地产业是典型的资金密集型 行业，其发展需要大量资金支持，目前我国房地产企业很少能通过资本市场直接 融资，绝大部分是通过银行间接融资，另外个人住房消费资金支持的主要渠道也 还是银行，所以房地产业的发展越来越依赖商业银行的信贷支持。可是由于我们 目前信用制度的不完善以及我国目前商业银行内部信贷制度的不完善，房地产业 对银行的高度依赖性势必会带来潜在的房地产信贷风险，如果宏观经济、政策以 及市场变化，也可能就会给银行造成资产损失，形成不良资产。朱平安( 2 0 0 6 ) 认为房地产业快速发展使得房地产信贷业务风险加大，如发展资金过分依赖银 行、银行房地产信贷门槛放松和房地产局部泡沫产生等，这无形地把房地产业风 险转移给商业银行，因此商业银行面临巨大房地产信贷风险，研究房地产信贷风 险具有较大的理论意义和现实意义。窦英浩，吴晓俊( 2 0 0 8 ) 分析了商业银行自 身因素造成信贷风险的原因：l ，商业银行对房地产贷款的依赖性。2 ，商业银行 内控不力导致假按揭。 1 4 3 有关防范房地产贷款风险方面的建议的研究状况 易宪容( 2 0 0 5 ) 认为，为了避免房地产价格波动影响金融稳定以及国内经济的 未来发展，首先要从金融体系的稳定性入手，建立房地产价格失衡预警指标体系、 建立金融体系与宏观经济失衡的预警指标并提高金融机构风险测量能力。同时政 府要在土地政策、信贷政策、税收政策和住房政策等方面采取积极的应对措施。 王劲华、杨丽君( 2 0 0 4 ) 主张从三个方面出发来防范风险：银行严格对房地产 贷款项目的审核管理、完善我国的个人信用制度、加强银行内部管理。 徐驰良、刘耀庭、韩继云( 2 0 0 3 ) 还提出通过扩大融资渠道、健全房地产信贷 的法律法规体系和加大处罚力度、借用电视、报纸等多种媒介进行宣传等渠道来 规避信贷风险。由于房地产开发贷款不同于个人住房贷款，它具有周期长、数额 大等特征，因此许多学者比较重视融资方式的研究，这不仅可以解决开发商单纯 依靠银行借款的现状，也从另一个角度减少了银行的风险。 李犁、陈一夔( 2 0 0 4 ) 把融资方式分为债权融资、股权融资、设立信托、发行 基金和夹层融资等几种，分别用一些国际上的案例来阐述这些融资方式如何起到 规避风险的作用。但是开展这些融资方式，对我国目前的现状来言，还存在着很 多的发展障碍。 王玮( 2 0 0 2 ) 和张雪宁( 2 0 0 4 ) 分别从市场环境、政策法规和社会条件等方面分 析了房地产证券化和房地产信托投资基金在我国发展的可行性。本文针对目前我 国房地产开发贷款中存在高风险这个现状，通过进行理论分析找出风险产生的根 源和影响因素，最后针对成因及现实影响因素提出解决方案，并且提出商业银行 加强房地产信贷风险管理的必要性。 4 第2 章我国房地产业的的现状以及政府的调控政策 2 1 房地产业的现状 0 8 年房地产市场运行数据表明，0 8 年房地产市场全年都在经历调整，经济 危机的爆发加速了调整的速度，当前市场调整的主要表现仍然主要是成交量，最 重要的价格并没有及时做出反应市场供求关系的相应调整而依然比较坚挺，这也 成为阻碍市场调整速度的主要阻力。 2 1 1 房地产景气指数步入近年最低点 图表l ：房地产国房景气指数走势1 + 房地产开发综合景气指数 数据来源：国家统计局 根据国家统计局发布的国房景气指数，2 0 0 8 年，整个房地产行业景气指数 快速下滑，已经有2 0 0 7 年1 2 月的最高点1 0 6 4 5 ，迅速下降至2 0 0 8 年的9 8 4 6 ， 一年之内，房地产景气指数，经历了最高点到最低点。可看出，整个中国房地产 行业经历了一个急速的由热至冷的阶段。 2 1 2 成交量持续负增长 ( 一) 房地产销售面积负增长 自进入2 0 0 8 年，房地产业就处于销售面积和销售额持续下降的趋势，并且 随着时间的推移，其负增长势头愈发明显，至2 0 0 8 年1 1 月底，销售面积累计为 1 国房景气指数”是伞围房地产开发业综合景气指数的简称。它足对房地产业发展变化趋势和变化程度的量 化反映，由8 个分类指数合成运算i l ；综合指数，并用订分制表示。 5 鸺 毗 舵 叭 1 1 l l 1 49 1 万平方米，同比下降1 83 ，而去年同期增长为3 0 4 5 ，销售额累计为 1 9 2 6 11 9 亿元，同比下降1 9 7 5 ，而去年同期增长4 87 。总体看，2 0 0 8 年房 地产业步入一个销售面秘和销售额快速下降的通道。 图表2 ；销售面积、销售额负增长 p 、 二) 空置面积屑历史高位 图表3 ：商品房空置面积 1 35 0 0o o _ 39 0 数据来源：国家统计局 2 0o o 1 5o o 1 00 0 5o o 00 0 - 50 0 数据来源；国家统计局 0 8 年房地产市场需求全年一路加速低谜，成交量逐月萤缩。销售面积自0 7 年第四季度开始减少，0 8 年f 半年突如其来的经济危机加剧了房地产市场成交 量的低迷，0 8 年始加速萎缩，5 月份! j 1 ：始负增长，并随着经济危机的加重而力述 萎缩。前1 1 月甲均月销售保持在04 5 亿平力米。 供求关系严重失衡，供太于求矛盾突m 。高位稳定增长的供给和逐月薹缩的 口们u鸭几nu，v1lij _【 几坩川州u 沙儿丌0niwiiniiiiiu几u 几uniiiii*n i i i i 时 n i i i 叶niii盱罚nhu捕 止秆出nlfi； 需求使得全国原本就存在的商品房供求矛盾加剧，0 8 年全国空置商品房增长快 速上升，截至0 8 年1 1 月，空置房增长率达到了1 5 3 ，空置面积达到1 3 6 亿 平方米。 ( 三) 销售价格指数步入负增长 图表4 ：房屋销售价格指数 一心哎眦眦位。m ：。1 0 1 0 。弋 夺。j j j j ? 余j ? 弋蚕孓圣毒蕃蒜 数据来源：国家统计局 全国整体房价增速放缓，除深圳等少数城市外，房价依然坚挺。尽管房地产 市场供求矛盾加剧，但是由于开发商选择价格坚守策略，全国房价并没有出现反 应供求关系的大幅下跌，全年房价的调整更多体现在增幅放缓，经济危机打破了 这种价格僵局，8 月份开始小幅下跌。 根据国家统计局数据，2 0 0 8 年1 月，房屋销售价格指数达到最高点1 1 3 ， 至1 2 月，同比增幅已经变为一o 4 ，房价略低于0 7 年同期。从环比增速看，整 个2 0 0 8 年，房屋销售价格指数表现出，上半年增幅逐步减少，至8 月份，销售 价格指数变为负增长，至1 2 月底，环比增幅进一步减少为，下半年变为负增长。 总体看，房价在0 8 年下半年表现出下跌的趋势，但幅度比较小。 0 8 年1 2 月份全国7 0 个大中城市商品房平均售价同比下降0 4 ，为0 5 年 7 月该数据公布以来首次出现同比下降。其中，2 1 个城市的均价出现了同比下 降，6 6 个城市的均价出现了环比下降。深圳、广州和南京的均价跌幅居前，分 别达到了1 8 1 、9 4 和5 8 。可以说，0 8 年的成交量缩小，跟价格调整幅度 有很大关系，由于其调价幅度较小，导致了成交量的继续缩小。 2 2 政府宏观调控政策的变动 2 0 0 8 年1 0 月2 3 日，中央政府结束了长达6 年的房地产紧缩性的调控政策， 出台了一系列力度空前的刺激需求的救市举措。此次政策手段主要是3 个：一则 降低首付款比例；二则降低购房利率；三则通过言论及降税改变市场预期。 2 2 1 货币政策放松 货币政策是房地产行业最常见的调控政策，由于它直接关系到房地产市场供 需双方的切身利益，因此也是对行业影响力最大的宏观政策之一。近年来，管理 层屡次出台严控房地产信贷管理的相关政策。 2 0 0 7 年，在国内房地产市场过热的情况下，国家紧急出台了上浮第二套及 多套按揭贷款利率和首付比例的政策；四季度国内通货膨胀形势严峻，中央开始 执行从紧的货币政策，连续1 6 次提高存款准备金率、6 次加息。紧缩的货币政 策在已然透支未来的楼市上，起到了立竿见影的效果，行业开始步入调整期。然 而，随着最近几个季度，国内宏观经济增长明显减速，越来越多的企业开始出现 经营困境，管理层不得不将从紧的货币政策转向宽松。 2 0 0 8 年9 月1 5 日，央行做出“下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人 民币存款准备金率”的决定。2 0 0 8 年连续4 次降息，其中5 年期贷款基准利率 已由2 0 0 8 年9 月1 6 日前的7 8 3 下降至6 1 2 。考虑银行对购房利率的优惠， 则由6 6 6 下降至4 2 8 ，累计下降达2 3 7 个百分点。降低利率大幅减少了购房 成本，以首次购买总价1 0 0 万的普通住房为例，若首付2 0 ，贷款8 0 万，期限 2 0 年，则月供额为4 9 6 7 元，较l o 月3 0 日降息后的5 3 0 0 元下降了6 2 ，较9 月1 6 日降息前的月供额6 0 4 0 元，下降了2 1 6 ，累计降低效果非常明显。 图表5 ：房地产基准利率 戮，眵瓣。一，耍年啦贷款嫠准秘率二。一，廖赣最低键慈榻凌。矿；廖贷t 髦绻詹簸甄季l j 零。震 2 2 0 2 2 l 2 0 0 4 1 0 2 9 2 0 0 6 0 4 2 8 2 0 0 6 0 8 1 9 2 0 0 7 0 3 1 8 2 0 0 7 0 5 1 9 2 0 0 7 0 7 2 l 2 0 0 7 0 8 2 2 2 0 0 7 0 9 1 5 2 0 0 7 1 2 2 l 2 0 0 8 0 9 1 6 2 0 0 8 1 0 0 9 2 0 0 8 1 0 3 0 2 0 0 8 1 1 2 7 5 7 6 6 1 2 6 3 9 6 8 4 7 1 l 7 2 0 7 3 8 7 5 6 7 8 3 7 。8 3 7 7 4 7 。4 7 7 2 0 6 1 2 8 5 8 5 9 0 9 0 8 5 8 5 8 骗 8 麟 8 确 8 5 8 弱 7 0 9 6 7 0 7 嘣 数据来源： 4 9 0 5 2 0 5 4 3 5 8 l 6 0 4 6 1 2 6 2 7 6 4 3 6 6 6 6 。6 6 6 5 8 5 2 3 5 0 4 4 2 8 北京银联信 比照0 7 年年底时全国房价对应的家庭月供收入占其月均可支配收入的比 值，该指标在主要城市下降在6 一1 1 之间，理论上相当房价下跌了6 1 1 。0 9 年 底购房者支付能力将进一步提升，未来仍有1 0 8 个基点利率下调，那么即使房 价在此过程中没有下降，购房者支付能力也将明显改善，关注的8 大城市中7 个 城市月供占其收入的比重将低于5 0 9 6 ，其对房价的承受能力将进一步提升。 图表6 ：0 8 年中高收入人群购房者支付能力明显改善 口家庭月供收 m 一女前情见1 ：3 章鹿月供收入一0 7 年袅情巩 数据来源：国家统计局北京银联信 基本假发：购置房屋每套9 0 平方米；房贷茸付2 成，2 0 年按揭；当前53 0 午商业贷款优惠利率4 2 8 4 ，0 7 年术为66 5 6 ： 图表7 ：0 9 年底中高收入人群购房者支付能力将进一步提升 口享鹿月供收八m 一女前请冠。牢窿月供驶 比一0 9 阜情况 数据来源：国家统汁局北京银联信 潘堙“籍豳盥。 *强阻瞳啊蛋巨 ”llli一t一引刖。m灞百豳且”疆啊盟。辄。 甜一。用皿一 一皿。 在房价不变、收入不变的情况下，大幅降息将大大增强个人实际购房能力。 从历史来看，利率也是政府从2 0 0 3 年开始抑制房地产需求的主要工具之一。而 经过4 次降息后，目前购房贷款利率已经低于0 2 年央行首次加息时的水平。长 达6 年通过利率抑制房地产需求的作用消失殆尽，这势必对刺激房地产需求产生 积极作用。 持续降息还大大减轻了开发商的资金成本，而此前国务院出台的促进房地产 市场健康发展的三大政策措施，除了降低二手房交易税费、适当放宽二套房贷， 更首次提出“支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设 特别是在建项目的信贷支持 ，这意味长期以来对房地产开发关紧的信贷闸门， 开始松动，这对开发商是实质利好。商业银行出于风险控制，对房地产开发贷款 的态度非常谨慎，借贷心态严重。加上商品房销售陷入低谷，预售款来源枯竭， 开发商资金链极度紧张。由于开发商通常会在年底向施工企业支付部分完工工程 的款项，其现金流状况将进一步恶化，“融资支持加降息”双重利好，有利于防 止开发商因资金链断裂而出现烂尾楼。 2 2 2 鼓励普通商品住房消费 2 0 0 8 年l o 月2 2 日财政部新闻办公室公布：从1 1 月1 日起，首次购买9 0 平方米及以下普通住房的，契税1 ；个人销售或购买住房暂免征收印花税；对 个人销售住房暂免征收土地增值税：地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政 策。居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷利率的下限扩大为贷款基准 利率的0 7 倍，最低首付比2 0 。同时，个人住房公积金贷款利率各档次分别下 调0 2 7 个百分点，五年期以上由现行的4 8 6 调整为4 5 9 。加快廉租住房建设， 加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区( 危旧房) 改造。 国务院办公厅1 2 月2 1 同在中国政府网发布关于促进房地产市场健康发展 的若干意见：信贷支持改善性住房需求：购买改善性普通自住房，比照执行首 套普通自住房的贷款优惠政策，最低首付2 0 ，最高贷款利率优惠3 0 ；减免住 房转让营业税( 暂定一年) ：对于普通住房，个人购买满2 年转让的，免征营业 税( 原来要求满5 年) ，不足2 年转让的，按转让收入减去购房原价的差额征收 营业税；对于非普通住房，个人购买满2 年转让的，按转让收入减去购房原价 的差额征收营业税，不足2 年转让的，全额征收营业税；信贷引导开发商适应市 场变化：加大对中低价位，中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支 持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务；按法 定程序取消城市房地产税；廉租房建设贷款利率按央行同期同档次贷款基准利率 下浮1 0 执行；2 ( 说明：目前二手房交易须缴纳6 个税种，其中卖房者缴纳营 2 中国政府蚓发布关十促进房地产市场健康发展的若干意见。( 国办发( 2 0 0 8 ) 1 3 l 号) l o 业税，个人所得税，城市建设维护税，印花税和土地增值税等5 种；买方者缴 纳契税和印花税等2 种，印花税由买卖双方缴纳) 。 2 2 3 政府力推保障性住房 1 9 9 8 年实行住房制度改革以后，全国经济适用房的投资规模基本停滞增长。 2 0 0 1 年以后，由于商品房市场的规模快速增长，经济适用房的比重持续下滑， 2 0 0 7 年仅为5 左右。 纵观各国，各国政府减少公屋的供应是大趋势。以香港为例，1 9 9 8 年董建 华提出“八万五 的公屋计划，使当时的公屋供应达到了高峰。3 但是2 0 0 2 年以 后，公屋的供应占市场的比例大幅下降，以套数而论，不到2 0 ，如果以面积而 论，估计大约也只有1 0 左右。实践表明，政府大量兴建公屋虽然可以使部分弱 势群体得益。 图表8 ：香港公屋供应套数占整个市场的比例 萋委羹圣垂羹萎萋羹奏嚣嘉 蠢嚣 嚣薹簧蠢 | | | 数据来源：北京银联信 目前，中国管理层已经意识到完全依靠市场自发调节无法完成大多数人的住 房困难问题，而且很容易造成房地产市场的波动。因此，必须改变调控目标，建 立新的住房供应体系，低收入人群、中层收入人群依靠政府的廉租房、限价房、 经济适用房等保障性住房来解决住房问题。 未来的政策，在于加大对于保障性住房的投入，改变目前几乎完全依赖市场 供应的方式，同时也可以通过保障性住房的大规模建设提高。目前在保障房领域 内，大型国有房地产企业仍然占据主导优势，民营企业即使有心，也没有途径进 入这个市场。保障性住房体系原本便带有政府主导性质，因此主要由国营企业主 导，但民营企业的介入，也可为住宅产业化与研究产品方面带来新的经验和提升。 3 八万五建屋计划足芾建华在1 9 9 7 年度香港行政长官施政报告提 i 的一项政策。莆建华提： 每年私人楼宇 单位、居者自j e 屋单位和夹心阶层住虏计划单位供心f i 少于八万五干个，希望f 年内伞港七成的家庭町以 白置居所，轮候租住公屋的，r 均时间由六年半缩短至二年 l l 哺 弧 弧 髀 雠 饯 钵 魄 帆 体 孽 8 7 5 5 4 3 2 l 第3 章当前商业银行房地产信贷业务的风险分析 3 1 房地产市场价格波动对银行业的影响 房地产市场是我国经济领域一个重要的市场，由于和经济的高度相关性，房 价的大幅下跌对国民经济和银行系统杀伤力很大。其市场的变动不仅影响我们每 个人的起居，而且对宏观经济，各行各业，以及个人都会产生重大的影响。本部 分，针对房地产企业资金链的问题，重点关注其对我国商业银行产生一定的影响， 以便于银行做相应的对策。 图表9 ：房地产市场价格波动对银行的影响4 当前，存在着房地产市场价格持续下跌的风险，而房地产市场价格的下调对 国内银行体系的风险有多高? 也就是说，如果房地产市场价格真j 下的下调，对国 内银行体系有多大的风险? 这里可从三个方面来分析，一就是住房抵押物的风 险；二是房地产开发商银行信贷的j x l 险；三是个人住房按揭贷款的风险。 3 1 1 房价下跌影晌银行房地产抵押品价值，威胁银行资产质量 如果房价向下调整，不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格 的下降而放大银行信贷的风险。因为，就目前的情况来看，房地产开发贷款主流 是土地抵押贷款。而土地价格迅速下降，必然会让土地抵押物价值下跌。这不仅 4 参见h t t p ：w w w 3 6 5 3 h c o m n e w s l n f o a s p ? l n f o l d = 1 5 6 9 1 4 1 2 把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。比如，如果一块 土地在高位时评估市值为l 亿元，银行风险定价为6 0 ，这样，房地产开发商就 能够从银行获得贷款6 0 0 0 万元。但是当土地的价格下跌5 0 时，这块土地的抵 押价值只是5 0 0 0 万元。这时银行信贷的风险就完全暴露出来。这既是房地产开 发商把银行捆绑在一起的理由所在，也是目前一些国内商业银行开始减少房地产 开发贷款的原因。 对于住房抵押的贷款，目前是国内银行体系面临风险较高的一部分。如果以 3 月底人民币贷款余额2 7 万亿计算，住房作为抵押物的贷款所占比重为5 0 估 算，那么就有1 3 万亿以上的贷款处于房价下降的风险中。但是，这部分住房抵 押贷款，如果是在2 0 0 7 年以前的抵押贷款，那么这部分抵押贷款风险会低一些， 风险高的只是在2 0 0 7 年以后的，这部分抵押贷款估计在一万亿左右( 即2 0 0 7 年银行信贷增加额，减去2 0 0 7 年个人住房按揭贷款) 。所以，处于高风险的住房 抵押贷款中，所占整个贷款的比重只是一万亿左右。 3 1 2 房价下跌导致房地产开发商运行困难，房地产开发贷款风险增大 历史数据表明，我国银行的房地产企业贷款快速增长主要集中于2 0 0 3 年至 2 0 0 7 年，而2 0 0 5 年至2 0 0 7 年是我国房价上涨最快的阶段。可以说，一旦房价 出现迅速下行，开发商用于抵债的土地和其他资产，面临着价格下行的巨大风险。 若对这些不良资产进行市场处置，房地产市场的下行可能会使拍卖所得减少，从 而导致银行损失加大。如果银行选择持有这些不良资产，一方面需要付出维护和 管理成本，另一方面仍要对不良资产计提的减值准备，会对银行当期利润造成影 响。 从央行2 0 0 8 年一季度货币政策报告来看，到2 0 0 8 年3 月底，全国商业银 行人民币贷款余额为2 7 4 万亿元，商业性房地产贷款余额5 0 l 万亿元( 占整个 国内银行体系贷款总额的1 7 ) ，其中房地产开发贷款余额1 8 万亿元( 占整个 国内银行体系贷款总额的6 左右) ，个人住房按揭贷款余额为3 1 3 万亿( 占整 个国内银行体系贷款总额的1 1 左右) 。也就是说，到3 月底，房地产开发贷款 余额只有1 8 万亿元，占银行体系贷款余额的比重不是想象的那样高。 银行与房地产企业的合作关系，被划分为数个阶段，且环环相扣。首先是土 地抵押贷款，四证齐全的开发商将土地作为抵押物从银行获取后续的开发资金； 其次，在标的物在建或建成之后，银行再次放贷即改变为以在建工程或者房产作 为抵押，向地产商输入下一步扩建或者维持销售所需的流动资金：最后，房产销 售阶段银行再度介入，以消费者购房抵押按揭贷款的形式回收前期投入的开发贷 款。因此在房地产市场销售价量齐跌的情况下，这一前后依存的操作链条开始断 裂，银行被迫在资产结构方面做出调整，以减轻因宏调导致地产企业现金流枯竭 而造成自身坏账的情况。 多重作用下，房地产商资金回笼变少变慢，新的开发贷款又愈加难以获得， 资金链逐渐绷紧，部分中小房企的开发贷款甚至出现不良趋势，甚至一些原本实 力雄厚的大型房企也开始陷入困境。近期，各地银监部门对中外资银行加紧了房 贷的检查和调查，正是要对房贷业务进行摸底了解。 3 1 3 个人住房按揭贷款风险 统计数据显示，2 0 0 7 年个人住房按揭贷款增量为7 1 4 7 亿元，个人按揭贷款 占全部个人贷款总额的8 2 5 。1 0 0 万元的房子，如果跌到7 0 万元，业主肯定选 择停止供房，而银行即使把房子收回拍卖，同样要承受市场价格下跌的损失。一 旦大家都选择停止供房，银行的损失就大了，国内的银行经不起这种折腾。 从央行2 0 0 8 年一季度货币政策报告来看，到2 0 0 8 年3 月底，个人住房按揭 贷款余额为3 1 3 万亿( 占整个国内银行体系贷款总额的1 1 左右) 。也就是说， 如果最为极端的情况出现，即假定到2 0 0 8 年一季度末所有个人按揭贷款都为不 良贷款，那么整个国内银行体系不良率也只是增加1 1 ，它对国内银行体系不会 造成多少影响( 国内银行体系不良率最高时曾为4 0 ) 。 还有，对于国内个人住房按揭贷款来说，不良率的高低还与国内房价上涨幅 度相关。房价上涨幅度越大，那么在房价下跌时，个人住房按揭贷款所面临的风 险就越高。比如说，从整体上来说，国内房价上涨最快的是2 0 0 7 年。而2 0 0 6 年个人住房按揭贷款余额2 2 7 万亿，2 0 0 7 年个人住房按揭贷款余额是3 万亿左 右，新增加8 6 8 6 亿元，2 0 0 8 年一季度个人住房按揭贷款增加1 2 3 3 亿元。在这 里，个人住房按揭贷款风险较高是这一万多亿，其中个人还款1 6 0 0 亿元。也就 是说，个人住房按揭贷款风险较高贷款也只是8 6 0 0 亿元左右，而这8 6 0 0 亿元贷 款占整个银行体系贷款总额不足3 。也就是说，2 0 0 6 年以前个人住房按揭贷款， 由于那个时候房价水平低，国内整体房价水平要降低到2 0 0 6 年底以前的水平还 有不少距离，更何况有3 0 按揭贷款首付。因此，就目前的情况来说，这些个人 住房按揭贷款风险不会是太高。 3 2 政府的房贷政策对商业银行的影响 3 2 1 房贷松动或使风险向银行集中 事实上，在楼市仍有可能继续下滑的情况下，中国建设银行对符合政策新发 放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0 7 倍，最低首付 1 4 款比例调整为2 0 。5 将首付款比例调低至两成，对银行而言，也意味着风险的 增加。因此，在财政部上述政策公布后，央行随后也在官方网站上挂出相关的解 释文件，其中称，在将最低首付款比例调整为2 0 的同时，要求金融机构根据借 款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付款比例， 体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。 显然，央行对未来可能产生的风险仍存在一定担忧，那么在当前的情势之 下银行开展房贷业务，主要面临以下几个方面的风险： 第一，房产中介包装掩盖风险 在楼市低迷之下，地产中介成为推广房贷新政的重要力量，一些中介开始利 用房贷新政的宣传契机吸引客户。多位地产中介人士均表示可以帮助客户达到银 行的优质客户的标准，从而享受最优惠政策，即利率下浮3 0 ，首付最低两成。 比如通过中介的运作包装，房贷客户在银行贷款时提供的收入证明能根据需 要夸大，客户本身每月收入只有5 0 0 0 元，可以从单位虚开成8 0 0 0 元。如果要求 提供房贷客户收入的流水账纪录，也可以通过技术处理，提供该房贷客户月收入 比较高的几个月的纪录。如果房地产中介通过这种手段瞒天过海，可能导致中国 版式的“次债危机”的上演6 。 第二，银行争夺客户忽略风险 银行为了争取客户也有可能将风险累积到银行。有的银行表示如果第一套住 房卖掉并结清贷款，再次购房办理贷款时，均可按第一套房的政策执行。而有的 银行虽然表示第二套房要获得8 5 的利率下浮有点难度，但仍可给予最大优惠， 关于新政策虽然还没有接到通知，但客户可以迟点交材料，贷款晚点发，等到新 政策出来后再开始执行等等，显示了争取客户的心态。 利率下浮范围的扩大让商业银行拥有更多贷款定价权，与此同时，商业银行 打价格战在所难免，一旦商业银行形成恶性竞争局面，银行房贷业务利润将面临 大幅缩减( 当前5 年期贷款利率和存款利率已经出现倒挂) ，同时一些银行为了拼 抢客户而放松房贷标准，可能为银行房贷业务埋下风险隐患。一旦各家银行为了 争夺客户竞相降低首付和贷款利率，有可能带来恶性竞争，最终对整个银行业的 风险和收益产生负面影响，而目前各家银行基本采取相同的首付比例和利率定 价，靠比拼对客户服务的便利和快捷来赢得客户。 第三，借款人还款能力差累积风险 最低首付款比例降为2 0 或许可以解很多待购房者的囊中羞涩之急，但下调 5 中国建设银行于昨 2 4 公布，将加大对居民购买普通白住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性 个人住房贷款利率的下限调整为贷款罐准利率的0 7 倍，最低首付款比例调整为2 0 。 6 次贷危机( s u b p r i m em o r t g a g ec r i s i s ) 又称次级虏贷危机，也泽为次债危机。它足指一场发生确；荚固，i 天1 次 级抵押贷款机构破产、投资摧金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球土要金融市场现 流动性4 i 足危机 1 5 首付比例会加大银行m 险。目前最希望执行2 0 的首付比例的客户是暂时买不起 房子的群体，这个群体的还款能力也相对较低，首 寸降低意味着贷款期限和每月 还款额增加，所以对这个群体降低首付j ) 【l 险e 较丈，银行不足强化而是弱化了风 险控制。同时一些以投机为主要目的的“炒房”行为依靠市场房价上涨来兑现， 但如果出现买卖脱节，房价下跌，投机者和银行必将形成损失，各项宏观调控 政策逐步实施必将打击市场巾的过度投机行为，咀银行贷款为支撑的投机性需 求使银行贷款面临很大风险。， 商业银行满足房地产市场需求的同时，应该科学控制住房信贷扛【险。在新政 大幅降低房贷业务的利差收益后，那些过于偏重房地产业务的银行，应改善贷款 业务的结构，更好地均衡收益与风险。 322 存量按揭贷款利率降低影响银行利润 存量按揭贷款业务可能出现大规模的利率降低。考虑到银行间的相互竞争和 按揭业务的同质性，只要转化成本足够的低( 目前看来对购房者而占，转按揭 的成本是很低的) 、只要部分银行出于抢占市场的考虑”始提供七折的按揭贷款 利率给转按揭或存量接揭业务，就会导致全市场的存量贷款利率下跌。一h 出现 所有银行的存量按揭大规模的降息，对银行利润的影响就很大。” 图表1 0 ：按揭贷款1 0 重定价，对各项利润的影响 基川从山川山l j l d 川i i 朵i ：嚣曾盏翟篇j 器焉蕊。；。 丰2 女 2 0 0 8 年1 0j i2 7 【i 席贷藉政 i 竹k 破的个人1 辛肼错；* - 上l 术清的m h 实施刺 ： 图表1 1 ：按揭贷款1 0 重定价，对各项利润的影响 3 0 2 5 2 0 1 5 1 0 5 一。一i _ l - 。- iii 。一ii 。ii ill 。- 。 i 一 一。一i _ l - 。- iii 。一ii 。_ i i - il 。一。 瓣蜒蜒瓣漳蜒恕蜒蜒畏哄蜒 酶臻媾璐姑器媾酶馨$ 璐匠喇瑶 忙铽赠梅姆袒划斟蹦璃忸枣嚼爿 蒜箨双奄争一樱刽伽霉争 咏 数据来源：上市银行数据 当然，由于政策限制，银行贷款不能过于集中在某一行业，因此即便某一行 业整体不景气，也不至于对银行的整体资产质量造成太大的影响。从各上市银行 2 0 0 7 年年报来看，房地产贷款占各银行公司贷款比例大致为1 0 左右，最高的约 为1 6 ，其中按揭贷款的占比又高于开发贷款。 从以上当前国内房地产市场发展形势及对国内银行体系的风险来看，房价下 跌对国内银行体系会有影响，但并不是想象的那样大。更不是有人所说的，房价 下跌会让国内银行业先死。 因为，中国银行体系的住房贷款既没有发达国家那种所占贷款比重过高，也 没有住房按揭贷款的证券化与衍生品化。同时，由于中国是一个巨大经济体，而 房地产的不动性，也使国内各地方的房地产市场泡沫并不是一样的，有些地方大， 有些地方小。而房地产市场泡沫的不均衡也是消化房地产市场泡沫的重要因素。 第4 章我国商业银行防范房地产信贷风险的对策建议 4 1 银监会严促各商业银行加强房地产行业授信风险管理 近年来，伴随着房地产市场快速发展，商业银行的房地产贷款业务发展迅速。 与此同