（人文地理学专业论文）长沙市城区住宅地价空间分布特征及其影响因素研究.pdf

摘要 随着中国市场化改革的不断推进，传统体制下的产业结构关系也 发生了巨大变化，房地产业进入了一个全新的发展阶段。特别是近年 来房价的迅速攀升，以居住房地产为代表的房地产价格持续快速上涨 更是成为全社会关注的焦点。在2 0 1 0 年3 月召开的十一届全国人大 三次会议、全国政协十一届三次会议上，房价也多次被提及，这说明 商品住宅已经成为事关社会稳定的特殊商品。 土地价格作为房地产市场中土地市场体系最具代表性和敏感性 的要素，是能够综合反映土地市场和土地供需状况、城市土地优劣程 度和城市综合发展水平的并受多种因素综合影响的重要指标，同时也 是政府调控土地市场的重要杠杆。地价的高低及稳定与否，对房地产 市场起着决定性的作用，并直接影响国民经济的发展和社会的稳定。 其中住宅地价是住宅市场供给方与需求方之间经济利益关系的平衡 点，它不仅关系到住宅产业发展和住宅市场发育，更反映了复杂的社 会经济关系。 本文在我国房地产价格的持续快速上涨、长株潭城市群两型社会 综合配套改革试验区建设和长沙市国土资源局开展城镇土地价格调 查的背景下，在土地科学基础理论的指导下，借鉴国内外研究成果， 利用2 0 0 6 - - - - 2 0 0 8 年长沙市住宅用地宗地出让、转让调查资料，借助 统计分析方法和g i s 空间分析方法，从空间的角度研究住宅用地地价 的分布规律，试图在城市地价空间研究理论和实践中寻求创新，从深 层次理解现阶段城市住宅地价的分布特征，为城市规划、城市管理提 供理论和案例参考，有利于土地管理部门和房地产管理部门有针对性 地加强土地市场、房地产市场的管理，以及对土地监管政策的制定提 供科学依据，引导城市投资方向，从而促进房地产市场的健康发展。 长沙市城区住宅地价空间分布特征为：住宅地价分布区间较为集 中；住宅地价空间差异明显，尤其是东西城区、南北城区差异显著； 住宅地价空间分布呈现双中心( 峰值) 格局；住宅地价空间分布存在 比较明显的集中性。通过对长沙市城区住宅地价空间分布影响因素的 分析，得出长沙市城区住宅用地空间分布与商服繁华度、公交便捷度、 基础设施、自然环境优劣度、人口密度等影响因子呈正相关性。 论文分为五章：第一章，阐述本文研究的理论意义和现实意义， 对国内外地价分布研究发展历程回顾并对研究现状进行分析，并明确 了论文的研究内容和结构体系；第二章，主要论述地价分布研究的理 论基础；第三章，以统计分析和g i s 空间分析为研究方法，在m a p g i s 、 a r c g i s 地理信息系统软件的支持下，对住宅地价样点分布的空间信 息进行提取，并得出空间分布规律；第四章，以g i s 空间分析为基础， 分析长沙市城区住宅用地地价空间格局分布特征的影响因素；第五 章，调控建议、趋势预测、研究结论以及尚需继续研究的问题。 关键词：住宅地价，空间分布特征，影响因素，长沙市城区 i i a bs t r a c t w i t hc h i n a ，sc o n t i n u o u sp r o g r e s so fm a r k e t - o r i e n t e dr e f o r m ，t h e 仃a d i t i o n a l s y s t e mo fi n d u s t r i a l r e l a t i o n sh a su n d e r g o n et r e m e n d o u s c h a n g e s ，a n dt h er e a l e s t a t e i n d u s t r yh a se n t e r e d an e ws t a g eo f d e v e l o p m e n t e s p e c i a l l yi nr e c e n ty e a r sr a p i d l yr i s i n gh o u s i n gp r i c e s t o r e s i d e n t i a lr e a le s t a t eo nb e h a l fo fr e a le s t a t ep r i c e sc o n t i n u et or i s ee v e n m o r er a p i d l yt ob e c o m et h ef o c u so fa t t e n t i o no ft h ec o m m u n i t y i n m a r c h2 010t h ec o n v e n i n go f t h et h i r ds e s s i o no ft h ee l e v e n t hn a t i o n a l p e o p l e - sc o n g r e s s ，t h et h i r ds e s s i o no ft h ee l e v e n t hc p p c c n a t i o n a l c o n l i l l i t t e e t h e p r i c e h a sb e c o m eav e r yh i g hu t i l i z a t i o no f ”h o tw o r d s t h i ss h o w st h a tc o m m o d i t yh o u s i n gh a sb e c o m e am a t t e ro fs o c i a l s t a b i l i t yo f as p e c i a lc o m m o d i t y t h el a n dp r i c ea st h er e a le s t a t em a r k e ti nt h el a n dm a r k e ts y s t e m ， t l l em o s tr e p r e s e n t a t i v e a n ds e n s i t i v ee l e m e n t s i st h e a b i l i t y t o c o m p r e h e n s i v e l yr e f l e c tt h el a n dm a r k e ta n dl a n ds u p p l ya n dd e m a n d s i t u a t i o n ，s t r e n g t h sa n dw e a k n e s s e so ft h ee x t e n to fu r b a nl a n da n d t h e c i “sc o m p r e h e n s i v ed e v e l o p m e n tl e v e la n da r es u b j e c tt o av a r i e t yo f f a c t o r si n f l u e n c ei m p o r t a n ti n d i c a t o ro fg o v e r n m e n tr e g u l a t i o no f t h el a n d m a r k e ti sa l s oa ni m p o r t a n tl e v e r t h el e v e la n ds t a b i l i t yo f t h el a n do rn o t ， t h er e a le s t a t em a r k e tp l a y sad e c i s i v er o l e ，a n d ad i r e c ti m p a c to n n a t i o n a le c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n ds o c i a ls t a b i l i t y w i t hr e s i d e n t i a ll a n d s u p p l ys i d ea n dd e m a n d s i d er e l a t i o n s h i pb e t w e e n t h ee c o n o m i ci n t e r e s t s o fb a l a n c e ，i ti sn o to n l yr e l a t e dt ot h ed e v e l o p m e n to ft h eh o u s i n g i n d u s t r ya n dr e s i d e n t i a ld e v e l o p m e n t o ft h em a r k e t ，i tr e f l e c t s t h e c o m p l e xs o c i o e c o n o m i cr e l a t i o n s i nt h i sp a p e r , c h i n a ss u s t a i n e d ，r a p i da n dr e a l e s t a t ep r i c e sr i s e ， 僦o o r i e n t e ds o c i e t yc h a n g z h u t a nu r b a na g g l o m e r a t i o nc o m p r e h e n s i v e r e f o r mp i l o ta r e ab u i l d i n ga n dl a n dr e s o u r c e sb u r e a ui nc h a n g s h au r b a n l a n dp r i c es u r v e yc a r r i e do u ta g a i n s tt h eb a c k d r o po ft h el a n du n d e rt h e g u i d a n c eo ft h e o r y , s c i e n t i f i cb a s i s ，d r a w i n go nr e s e a r c hr e s u l t sa th o m e a n da b r o a d ，u s i n g2 0 0 6 2 0 0 8r e s i d e n t i a ll a n dt r a d ed a t ai nt h eb u i l t - u p a r e ao fc h a n g s h ac i t y , u s i n gs t a t i s t i c a la n a l y s i sm e t h o d sa n dg i ss p a t i a l a n a l y s i sm e t h o d s ，f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fs p a c ed i s t r i b u t i o n o ft h e p r e m i u mr e s i d e n t i a ll a n d ，t r y i n gt os p a c er e s e a r c hi nu r b a nl a n dt h e t h e o r ya n dp r a c t i c et o s e e kab r e a k t h r o u g ha n di n n o v a t i o n ，ad e e p e r u n d e r s t a n d i n go ft h i ss t a g e ，t h ed i s t r i b u t i o nc h a r a c t e r i s t i c so fu r b a n r e s i d e n t i a ll a n d ，f o ru r b a np l a n n i n g ，u r b a nm a n a g e m e n t , p r o v i d i n gt h e o r y a n dc a s er e f e r e n c e ，a r ec o n d u c i v et ol a n dm a n a g e m e n ta n dr e a le s t a t e m a n a g e m e n td e p a r t m e n t sf o rt h em a n n e rt os t r e n g t h e nt h el a n dm a r k e t ， t h er e a le s t a t em a r k e t , m a n a g e m e n t ，a n dr e g u l a t o r yp o l i c i e sf o rl a n d d e v e l o p m e n tt op r o v i d eas c i e n t i f i cb a s i st og u i d et h ed i r e c t i o no fu r b a n i n v e s t m e n t ，t h u sa d v a n c i n gt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e m a r k e t s p a c i a lc h a r a c t e r sa b o u tt r a d ep r i c eo f r e s i d e n t i a ll a n di nt h eb u i l t u p a r e ao fc h a n g s h ac i t yi st h ed i s t r i b u t io no fr e s i d e n t i a ll a n dt os e l l p r e m i u mr a n g ei sm o r ec o n c e n t r a t e d ；r e s i d e n t i a ll a n dt os e l lp r e m i u m s p a c es a m p l e ss p a t i a ld i f f e r e n c e so b v i o u s ，e s p e c i a l l yi ne a s ta n dw e s t c i t ya n ds o u t h a n dn o r t h c i t y ；l a n ds h o w i n gt h e d i s t r i b u t i o no f t w o c e n t e r ( p e a k ) p a t t e r n ；t h es p a t i a ld i s t r i b u t i o no f r e s i d e n t i a ll a n d t h e r ei st h em o r eo b v i o u sc o n c e n t r a t i o n t h r o u g ht h er e s i d e n t i a ll a n d p r i c e si nc h a n g s h ac i t ya n a l y s i so ft h e f a c t o r si n f l u e n c i n gt h es p a t i a l d i s t r i b u t i o n ，c h a n g s h ac i t yo b t a i n e dt h es p a t i a ld i s t r i b u t i o no f r e s i d e n t i a l l a n db u s t l i n gw i t hb u s i n e s ss u i t sd e g r e e s ，c o n v e n i e n td e g r e e so fp u b l i c t r a n s p o r t a t i o n ，i n f r a s t r u c t u r e ，d e g r e e s o fn a t u r a l a d v a n t a g e s a n d d i s a d v a n t a g e s ，t h ep o p u l a t i o nd e n s i t yi m p a c tf a c t o r ss u c ha sp o s i t i v e c o r r e la t i o n p a p e ri sd i v i d e di n t of i v ec h a p t e r s ：t h ef i r s tc h a p t e ro ft h i sp a p e r d e s c r i b e dt h et h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e ，t h ed i s t r i b u t i o no f d o m e s t i ca n df o r e i g nr e s e a r c ha n dd e v e l o p m e n tl a n dr e t r o s p e c tr e s e a r c h a n da n a l y s i so ft h ef i n a lr e s e a r c hp a p e r sa r eg i v e nt h ec o n t e n ta n d s t i u c t i j r es y s t e m ；s e c o n dc h a p t e r , p a p e rd i s c u s s e st h et h e o r e t i c a lb a s i sf o r d i s t r i b u t i o no fl a n d ；t h i r dc h a p t e r , s t a t i s t i c a la n a l y s i sa n dg i ss p a t i a l a n a l y s i st os t u d yt h em e t h o d s ，m a p g i s ，a r c g i sg e o g r a p h i ci n f o r m a t i o n s y s t e ms o f t w a r ew i t ht h es u p p o r to ft h ed i s t r i b u t i o no ft r a d er e s i d e n t i a l l a n dp r i c e s a m p l e s e x t r a c t e ds p a t i a li n f o r m a t i o n ，a n dd r a w s p a t i a l d i s t r i b u t i o n ；f o u r t hc h a p t e ri no r d e rt og i ss p a t i a la n a l y s i s ，b a s e do n a n a l y s i so f u r b a nt r a d er e s i d e n t i a ll a n di nc h a n g s h a s p a t i a lp a t t e r no f l a n d d i s t r i b u t i o nc h a r a c t e r i s t i c so ft h e i m p a c t o ff a c t o r s ；f i f t h c h a p t e r , t e n d e n c yf o r e c a s t i n g ，r e g u l a t o r ys u g g e s t i o n ，r e s e a r c hf i n d i n g s ，a n ds t i l l n e e dt oc o n t i n u et os t u d yt h ei s s u e k e y w o r d s ：t r a d ep r i c eo fr e s i d e n t i a ll a n d ，s p a c i a lc h a r a c t e r , i n f l u e n c i n gf a c t o r s ，t h eb u i l t - u pa r e ai nc h a n g s h ac i t y v 湖南师范大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。 对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方 式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 皖订 矶口年占月 日 湖南师范大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规 定，研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属湖南师 范大学。同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印 件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权湖南师范大学可 以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可 以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在一，一年解密后适用本授权书。 2 、不保密圈 ( 请在以上相应方框内打“ ”) 作者签名： 导师签名： 日期：力i 口年6 月日 日期：枷c 口年厶月z 日 哆呷 可砑 缘1 l 幸 长沙市城区住宅地价空间分布特征及其影响冈素研究 1 绪论 1 1 研究背景及意义 1 1 1 研究背景 随着中国市场化改革的不断推进，传统体制下的产业结构关系也 发生了巨大变化，房地产业进入了一个全新的发展阶段。2 0 0 3 年国 务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知( 国发 2 0 0 3 】18 ) 将 房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一以后，我国房地产 业发展势头强劲。近年国内某些特大城市房价已与发达国家比肩甚至 更高，而收入水平却不及发达国家的1 1 0 ，房地产泡沫明显，以居住 房地产为代表的房地产价格持续快速上涨更是成为全社会关注的焦 点。在2 0 1 0 年3 月召开的十一届全国人大三次会议、全国政协十一 届三次会议上，“房价也成为了使用率极高的“热词 ，这说明商品 住宅已经成为事关社会稳定的特殊商品。 土地价格作为房地产市场中土地市场体系最具代表性和敏感性 的要素，是能够综合反映土地市场和土地供需状况、城市土地优劣程 度和城市综合发展水平的并受多种因素综合影响的重要指标，同时也 是政府调控土地市场的重要杠杆。遵循价值规律，作为一种特殊商品 的土地，其价格受市场供求关系影响围绕价值上下波动。我国的土地 所有权属国家，土地价格的实质是国家土地所有权在经济上的实现， 因此，当土地价格低于土地价值时，其实质就是国有土地资产的流失。 相反，若土地价格过高于土地价值时，土地价格过度上涨，其后果就 是招致土地投机，形成泡沫经济。日本和我国的台湾在上世纪末均为 土地投机而造成泡沫经济付出了沉重的代价【1 1 。地价的高低及稳定与 否，对房地产市场起着决定性的作用，并直接影响国民经济的发展和 社会的稳定。住宅地价是住宅市场供给方与需求方之间经济利益关系 硕十学位论文 的平衡点，它不仅关系到住宅产业发展和住宅市场发育，更反映了复 杂的社会经济关系【2 】。 本文在我国房地产价格的持续快速上涨、长株潭城市群两型社会 综合配套改革试验区建设和长沙市国土资源局开展城镇土地价格调 查的背景下，在土地科学基础理论的指导下，借鉴国内外研究成果， 利用2 0 0 6 - - - 2 0 0 8 年长沙市住宅用地宗地交易调查资料，借助统计分 析方法和g i s 空间分析方法，绘制了长沙市城区住宅地价交易样点表 ( 图) 、样点统计分析表( 图) 以及通过空间分析得到的长沙市城区 住宅地价样点等值图、三维模拟图、等值线模拟图、半变异函数图等 图件，从空问的角度研究住宅用地地价的分布规律，试图在城市地价 空间研究理论和实践中寻求突破与创新，使之成为我国中部地区省会 城市住宅地价空间分布研究成果的补充，为未来长沙市城区住宅用地 供应提供政策参考。 1 1 2 研究意义 本文以土地关系供求理论、地租地价理论以及土地区位理论为指 导，通过分析长沙市城区住宅地价空间分布特征，探讨长沙市城区住 宅地价空间分布特征的影响因素，具有较高的研究价值： ( 1 ) 本文系统运用土地关系供求理论、地租地价理论以及土地 区位理论等相关学科知识，以较坚实的土地科学理论作为支撑，提取 对土地价格空间分布研究有直接指导作用的经典研究理论的核心内 容，并对这些内容进行分析和整合，力求能在本文中合理运用。同时 借鉴国内外最新的研究成果，学习先进的研究方法和手段，避开研究 漏洞与不足，体现了研究的先进性。 ( 2 ) 本文充分利用统计分析软件、图形处理软件、g i s 分析软 件等技术手段，采用数据分析与图形分析相互补充、定性分析与定量 分析相结合的研究方法，遵循由理论研究到实证分析、由现象分析到 机理研究、分层次综合研究的思路，注重不同分析手段和方法之间的 相互配合，力求较好地体现研究手段的科学性和先进性以及研究结果 长沙市城区住宅地价空间分布特征及其影响冈素研究 的客观性。 ( 3 ) 我国正处在快速城市化过程中，这将对城市土地价格、尤 其是住宅用地价格产生重要影响，住宅用地价格变化周期将迅速缩 短。对典型城市地价影响因素的研究，能够从深层次理解现阶段城市 住宅地价的分布特征，为城市规划、城市管理提供理论和案例参考， 有利于土地管理部门和房地产管理部门有针对性地加强土地市场、房 地产市场的管理，以及对房地产、土地监管政策的制定提供科学依据， 引导城市投资方向，从而促进房地产市场的健康发展。 ( 4 ) 本文的研究成果可作为落实国务院近年来各相关文件精神 的参考，特别是作为落实2 0 1 0 年“两会以后国家为调控房地产市场 而出台相关政策( 如土地资源部2 0 1 0 年3 月1 0 日出台的关于加强 房地产用地供应和监管有关问题的通知) 的参考，促进土地市场的 健康发展。 ( 5 ) 长沙市属我国中部地区具有较强的典型性和代表性、国民 经济发展迅速、综合实力不断增强的省会城市，近年来特别是2 0 0 7 年以来房地产价格也呈明显快速上升的态势。长沙市城区是长沙市经 济发展的核心区，能够代表长沙市房地产发展水平，对长沙市城区住 宅地价空间分布的研究对我国中部城市房地产市场和土地市场的发 展有一定借鉴作用。 1 2 研究进展 1 2 1 国外研究动态回顾 西方学者对于地价空间分布与影响因素的研究远早于中国。早期 西方古典经济学家的著作如威廉配第( w p e t t y ) 的赋税论( 1 6 6 2 ) 、 亚当斯密( a s m i t h ) 的国民财富的性质和原因的研究( 1 7 7 6 ) 、 大卫李嘉图( d r i c a r d o ) 的政治经济学与赋税原理( 1 8 1 7 ) 等均 对地租作了相关研究。 硕十学位论文 地价空间分布特征研究是土地区位理论与地租地价理论的有机 结合。在区位论的研究方面，约翰冯杜能( jh v o nt h u n e n ) 孤立 国农业和国民经济的关系提出“农业区位论”，他在一定的假设条件 下，研究了围绕农产品消费中心( 城市) 的农业土地经营种类、经营 强度以及如何确定城市区域土地利用空间结构的问题，提出了位置级 差地租的概念，并据此提出了土地利用同心圆结构【3 - 4 1 。1 9 3 3 年德国 地理学家克里斯泰勒( w c h r i s t a l l e r ) 在德国南部中心地原理中 阐明了中心地的数量、规模、结构、形成过程和分布模式，系统地建 立起具有重大影响的“中心地理论 即城市区位论。德国的经济学家韦 伯( a w e b e r ) 创立的工业区位论中最具代表的最低成本论，其核心 思想是，工业企业的理想区位是运输成本、劳动成本和聚集因素作用 下的最低生产成本点。另外，廖什( a l o s h ) 创立的市场区位论， 认为工业区位的最终目标是寻取最大利润点，提出了蜂窝状的正六边 形“面状市场。另外，胡弗、帕兰德和艾萨德等人对区位论的发展做 出了不可磨灭的贡献。至此形成了完整的区位理论体系【5 】。 随着西方经济学的发展，许多经济学家纷纷致力于地租地价的实 践研究，阿隆索( w a l o n s o ) 1 6 1 在区位和土地利用中引入区位边 际均衡和区位边际收益等空间经济学理论，提出竞标地租观点。西方 学者通过对不同地区的调查研究，提出了各自的土地利用模式，有伯 吉斯( e w b u r g e s s ) 1 7 1 的同心圆模式，霍伊特( h o m e r h o y t ) 8 1 的扇 形模式，麦肯其( r d m a k e n z i e ) 于1 9 3 3 年提出、哈里斯( c d h a r r i s ) 和乌尔曼( e l u l l m a n ) 于1 9 5 4 年发展而成的多核心模式以及在此 基础上后来的学者提出的各种组合模式等等。虽然诸多学者从不同的 角度提出了不同的认识，但是其本质与理论的构成都是以地租与地价 理论为基础的。在地价影响因素方面，w a l d e n l 9 1 、d a v i d 和k e i t h l l 0 1 等分别从学校、交通运输等方面对影响地价的微观因素进行了研究。 长沙市城区住宅地价空间分布特征及其影响冈素研究 m a u r i c e 、f g e r a r da d a m s 、p e n t ip o g h o n e n 、d o w n i n gp a u l 等人则建 立并应用相应的地价模型研究城市内部土地时空变化规律 i l - 1 3 。 1 2 2 国内研究动态回顾 我国地价理论研究始于2 0 世纪3 0 年代，早期具有代表性的地价 研究著作有土地经济学( 章植，1 9 3 0 ) 、上海市地价研究( 张辉， 1 9 3 5 ) 、天津市地价概况( 王丙勋，1 9 3 8 ) 等。这个时期的著作主 要是在介绍国外土地经济学理论的基础上，对土地价格理论的初步探 索。 新中国成立以后相当长的时期里，地租地价理论研究进展缓慢。 十一届三中全会以来，国内土地科学界以马克思地租地价理论为指 导，开始探讨社会主义地租地价，在地价理论的应用方面做了大量的 实践研究。周诚( 1 9 9 2 ) 、高映珍( 1 9 9 6 ) 、王先进( 1 9 9 5 ) 、黄贤金 ( 1 9 9 8 ) 分别从不同的角度深刻分析土地价格和价值的内涵，论述地 租与地价的内在联系，奠定了我国当代地租地价理论研究的基础 1 4 - 1 5 1 。在城市地价评估方面，以城市地产评估( 严星，林增杰等) 和中国城市土地有偿使用的地域差异及分等研究( 董黎明等) 等 成果具有代表性。同时，我国在吸收国外及港澳台地区的先进地价评 估方法经验的基础上，建立了适合我国国情的、有中国特色的地价评 估理论体系。城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程等国 家标准是这些成果的集中体现【1 6 1 。 现代地价分布区位影响因素研究比较重视以微观角度对地块与 城市商业中心、主要道路、交通结节点等的距离分析。1 9 9 7 年，王 茂春在热带地理上发表的论城市地价空间演化规律及其动因 是我国首次专门针对地价时空变化规律进行研究的文献1 1 7 】。他通过分 析研究我国汕头市地价空间分布变化规律，将土地收益的吸引、城市 规划的推动归纳为城市地价空间演化的驱动因子。杜德斌、徐建刚等 1 s l 采用g i s 技术和多元线性回归方法，建立地价区位模型，以土地批 硕十学位论文 租地块为样本，分析上海市地价与城市的主要商业道路、市中心和交 通结节点等区位因子的线性关系，得出上海市地价的空间分布具有很 高的向心性，表明城市地价与区位具有密切的关联性。陈浮、李满春 等【1 9 j 利用地统计学分析城市地价的空间分布图式，论述了城市地价空 间分布图式具有聚集分布的特征及扩散指数，指出城市地价空间分布 的时序变化、各向异性及不同类型的空间分布图式关系，影响不同类 型地价空间分布的因素主要是交通状况、基础设施等确定性因素。吴 宇哲、吴次芳【2 0 】利用地统计学中的k r i g i n g 技术对杭州市中心城区住 宅基准地价进行空间分析研究，建立地价等值图，并通过与市场价格 的比较分析，证实基于k r i g i n g 技术的基准地价估价的可靠性。杜小 娅、陆跃进等1 2 1 1 根据南京市1 9 9 8 年的土地出让地价资料，在a c c e s s 中建立地价样点数据库，并同m a p l n f o 建立链接，在m a p l n f o 中得出 住宅地价和商业地价的等值线图，分析南京市区地价变化同主要区位 因子的关系，在统计学软件s p s s 中得出相关模型，并对结果进行解 释。郑新奇、王家耀等1 2 2 】以济南市为例，建立数字地价模型，揭示了 济南市城市地价时空变化规律，为城市地价研究提供了新的研究途 径。蒋芳、朱道林【2 3 1 n 用北京市1 9 9 8 2 0 0 3 年的普通住宅出让地价资 料，采用统计分析和g i s 空间分析相结合的方法，得到北京市普通住 宅出让地价的系列空间分布图，在此基础之上揭示北京市住宅地价空 间分布既有连续性，也存在变异性，并分析了其成因。楼立明、冯秀 丽等【2 4 】以余姚市中心城区1 9 9 9 年2 0 0 3 年地价样点为研究对象，运用 g i s 和地统计学方法，对余姚市中心城区不同类型地价分布空间特征 进行了多角度研究，从空间分布角度分析了余姚市中心城区不同类型 地价的空间特征和相关性规律。另外，周璐红( 2 0 0 2 ) 1 2 5 1 、杜忠潮等 ( 2 0 0 2 ) 2 6 1 、陈思源( 2 0 0 4 ) 1 2 7 1 、汪应宏等( 2 0 0 5 ) 1 2 8 1 、陈小素等 ( 2 0 0 5 ) 2 9 1 、杜国明等( 2 0 0 6 ) 3 0 1 、徐勋光等( 2 0 0 8 ) | 3 1 1 、马慧娟 k 沙市城区住宅地价空间分布特征及其影响冈素研究 等( 2 0 0 8 ) 1 3 2 】、左文进( 2 0 0 8 ) 3 3 1 、马智利( 2 0 0 9 ) 3 4 1 、吴斐( 2 0 0 9 ) 1 2 1 等人也运用地理信息系统对地价空间及其影响因素进行了比较深 入的研究。 总体来说，现阶段关于地价空间的呃研究大都借助g i s 空间分析 方法，研究对象主要是特定区域的地价空间分布格局，研究理论体系 还有待完善。 1 3 主要研究内容和结构 本文以长沙市城区为研究区，以长沙市城区住宅地价为研究对 象，以土地关系供求理论、地租地价理论以及土地区位理论等为指导， 针对住宅地价的空间分布问题，采用统计分析方法和g i s 空间分析技 术，分析城市地价空间分布特征，探讨影响住宅地价空间分布特征的 各项因素。研究内容主要包括： ( 1 ) 介绍城市地价空间分布特征的相关理论和国内外研究成果。 针对研究内容，对指导长沙市住宅地价空间分布研究的相关理论的基 本内容进行阐述，重点分析相关理论的核心观点，结合长沙市城区的 实际情况，提出相应的指导思想，为后续研究奠定坚实的理论基础； 回顾国内外地价研究发展历史，重点对国内外研究现状进行综述，介 绍最新研究方法和研究手段，总结研究成果，分析缺陷与不足。 ( 2 ) 探寻长沙市城区住宅用地地价的空间分布特征。以长沙市 城区住宅用地2 0 0 6 2 0 0 8 年交易调查资料和2 0 0 5 年土地利用现状图、 长沙市土地利用总体规划图( 1 9 9 7 m 2 0 1 0 ) 、长沙城市总体规划图 ( 2 0 0 1 2 0 2 0 ) 、长沙市交通旅游图为基础，绘制了长沙市城区住宅地 价交易样点表( 图) 、样点数据分析表( 图) 、分区数据分析表( 图) 以及通过空间分析得到的长沙市城区住宅地价等值图、三维模拟图、 等值线模拟图等图件。运用m a p g i s 、a r c g i s 软件等技术手段，通过 硕士学位论文 对长沙市城区住宅地价样点空间分布的分析，从统计分析和图形分析 的角度，以数据图表和成果图件相结合的形式，揭示长沙市城区住宅 地价的总体形态特征和空间变异特征。 ( 3 ) 分析长沙市城区住宅用地地价空间格局分布影响因素。运 用a r c g i s 等软件，采用定性论述与定量分析相结合的方法，探讨长 沙市城区住宅用地地价空间分布特征的影响因素并论述了房价对地 价的影响。 ( 4 ) 对长沙市城区住宅地价空间分布做出客观评价，并对未来 长沙市住宅地价空间分布变化趋势进行分析，为长沙市城区住宅用地 空间布局提出调控建议。 1 4 研究方法与技术路线 本文以土地关系供求理论、地租地价理论以及土地区位理论为指 导，以长沙市2 0 0 5 年土地利用现状图、长沙城市总体规划图 ( 2 0 0 1 2 0 2 0 ) 、长沙市土地利用总体规划图( 1 9 9 7 - - 2 0 1 0 ) 、长沙市 城区交通旅游图、2 0 0 6 2 0 0 8 年宗地交易调查资料以及长沙市地价调 查资料为基础，分别借助m a p g i s 、a r c g i s 为工作平台，辅助采用 c o r e l d r a w 、p h o t o s h o p 、s p s s 等软件，采用数据分析与图形分析相互 补充、定性论述与定量分析相结合的研究方法，遵循从理论研究到实 证分析、从现象分析到机理研究、多层次综合研究的思路，将地统计 学研究理论与方法引入到地价空间分布研究之中，通过对长沙市城区 住宅地价空间分布特征的分析，探讨其影响因素，进行趋势预测并提 出了调控建议。 研究结构框图如图1 1 所示： 长沙市城区住宅地价空间分布特征及其影响冈素研究 长沙市城区住宅地价空间分布特征及影响因素研究 基础工作 研究过程 文资实研基 献料地究 础 检收调动理 索 集 研态 论 l 资料整理及数据处理、图件绘制 统计分析方法、g i s 空间分析方法 l住宅地价空间分布特征分析住宅地价空间分布影响因素分析 现动 交人 基 环 状 态通 口 础境 特 规条密设状 征律件度施况 变化趋势预测 调控建议 结论 图1 - 1 研究结构框图 f i g 1 1t h es t r u c t u r ef i g u r eo ft h er e s e a r c h 9 硕士学位论文 2 城市住宅地价空间分布特征研究的理论基础 土地关系供求理论 供求理论的核心是市场供求状况决定产品的均衡价格。而均衡价 格是指当产品的市场需求量与市场供给量相等时的价格。价格是需求 和供给双方的均衡，其他的经济变量只能通过调节需求和供给来间接 地影响价格【3 5 1 。土地的使用权作为一种特殊的商品，它的价格从根本 上应由土地的需求和供给来决定。马克思在分析城市地价的影响因素 时，也指出：“对建筑地段的需求，会提高土地作为空间和地基的价 值 。“在这里，土地是绝大部分生产者的生活条件、是他们的投资不 可缺少的投资场所，所以，土地价格上涨是由于土地所有权的需求超 过供给”。 根据目前我国城市土地市场情况，城市地价与城市土地供求的关 系，可以用图2 1 表示。由图2 - 1 可知：政府以最低价p a 和l l 面 积开始供给城市土地；当市场上城市土地需求曲线d d 与供给曲线 s s 相交于e 点时，均衡价格为p b ，由于城市地价上涨的拉动，城市 土地供给量也增至l 2 ；当城市土地需求继续增加至d 。d l 时，城市 土地价格继续上升至p c ，此时，城市土地供给量也增大到l 3 ；当 城市土地需求不断增加至d 2 d 2 时，城市土地价格继续上升至p d 点， 此时城市土地供给量也增大到l 4 ；由于城市土地需求弹性大于城市 土地供给弹性，由此决定了城市地价上涨的速度比城市土地供给增加 的速度要快，反之亦然1 4 】f 3 6 l 。 长沙市城区住宅地价空间分布特征及其影响冈素研究 l l lk l 。k 图2 1 城市地价与城市土地供求关系 f i g 2 1t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e n u r b a nl a n dp r i c ea n di t ss u p p l y - d e m a n d 2 2 地租地价理论 地租是土地使用过程所能带来的预期超额利润，地价是土地资本 的“利息 即地租的贴现值之和，是土地所有权的经济体现。地租理论 和地价理论是相辅相成，互相补充的。 2 2 1 西方古典经济学派地租理论 威廉配第( w p e t t y ) 是资产阶级古典政治经济学的奠基人。他 在提出的劳动价值论一些基本观点的基础上，在考察工资、利息和货 币等经济范畴时，分别从实物表现形态上和货币表现形式上研究了地 租。他认为，地租是劳动所创造的、超过劳动者维持生活所必要用品 的余额，是作为全部农业剩余价值的表现。同时他意识到了级差地租 的存在，指出土地价格是一定年数的地租的总额，或者就是地租的资 本化。 亚当斯密( a s m i t h ) 认为，资本主义社会的三种阶级工人阶级、 资产阶级和地主阶级分别有各自不同的收入：工资、利润和地租。他 认为地租是作为土地使用的代价，是为土地使用权而支付的价格，是 土地使用权的单纯结果：土地的肥沃程度、土地位置的优劣与地租地 价有密切联系；地租既是一种剩余价值，也是一种来源于土地的自然 收入。 ， 踟 跆 阼 队 硕十学位论文 李嘉图( d r i c a r d o ) 是资产阶级古典经济学的代表，他认为， 地租是社会进步，人口增加的结果：级差地租的形成是由于土地肥沃 程度和位置不同；国家越发达，地租越高涨。对于级差地租，相对于 其他经济学家，李嘉图更细致地考察了两种形态