河北省2017年上半年房地产估价师《相关知识》：民事法律行为模拟试题.doc

河北省2017年上半年房地产估价师相关知识：民事法律行为模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)2006年10月1日对该房地产进行评估经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为【2006年考题】 A：4091万元 B：4182万元 C：4250万元 D：5000万元 E：工业用地的监测点评估价格 2、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，经鉴定，存在情况，张某是可以退房的。 A：一般性的质量问题 B：主体结构质量合格，但存在一般性的质量问题 C：主体结构质量合格，也不存在一般性的质量问题 D：主体结构质量不合格 E：房地产估价机构必须加盖公章3、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。 A：毛租金乘数法 B：潜在毛收入乘数法 C：有效毛收入乘数法 D：净收益乘数法 E：工业用地的监测点评估价格 4、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指标估算法 E：借款合同5、某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8，剩余使用年限为46年，则该住宅价值。 A：6433万元 B：6625万元 C：7719万元 D：7950万元 E：工业用地的监测点评估价格 6、房地产抵押登记属于_登记。 A占有权 B使用权 C他项权 D收益权 7、_是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 A标定地价 B政府调节价 C政府定价 D政府指导价 8、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。 A：估价时点为未来，估价对象为未来状况 B：估价时点与房地产状况均为现在 C：估价时点为现在，估价对象为未来状况 D：估价时点为现在，估价对象为过去状况 E：工业用地的监测点评估价格 9、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，错误的是。 A：拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式 B：拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼 C：诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 D：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是_。 A12% B12.55% C12.68% D13.55%11、下列不属于土地使用权的是。 A：建设用地使用权 B：宅基地使用权 C：土地承包经营权 D：租赁权 E：工业用地的监测点评估价格 12、房地产的经济寿命是指物业开始使用至_的时刻。 A收益为零 B产生的收益超过其使用成本 C净收益为零 D收益率小于基准收益率 13、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由阶段构成。 A：引起需要评价方案收集信息决定购买买后行为 B：收集信息评价方案引起需要决定购买买后行为 C：收集信息引起需要评价方案决定购买买后行为 D：引起需要收集信息评价方案决定购买买后行为 E：借款合同14、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为_年。 A17 B18 C19 D20 15、某水池的容积为400，2005年6月建成，经济寿命5年该类水池的单位体积造价为500元，则该水池2008年6月的价格接近。 A：20万元 B：15万元 C：10万元 D：5万元 E：工业用地的监测点评估价格 16、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。 A：统一房地产范围 B：统一付款方式 C：统一价格单位 D：统一市场状况 E：工业用地的监测点评估价格 17、房地产投资的缺点是_。 A投资回收周期较长 B投资数额巨大 C变现性差 D以上均正确 18、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是_。 A替代效应收入效应+价格效应 B价格效应替代效应+收入效应 C收入效应替代效应+价格效应 D价格效应替代效应/收入效应 19、财务内部收益率是指项目在整个_内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 A计算期 B动态投资回收期 C项目寿命期 D开发期 20、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为 6%。则该家庭的首付款额是_元。 A34000.00 B83265.38 C87867.78 D91022.12 21、流动资产是指那些可以在年內变现的资产。 A：半 B：一 C：二 D：三 E：执行层的组织协调 22、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为_。 A50万元 B55万元 C60万元 D60万元以上23、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和构成。 A：基础设施建设费 B：城市建设配套费 C：公共配套设施建设费 D：不可预见费 E：借款合同 24、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现存的15上升为25，每月可出租面积租金为70元，又知该写字楼可出租面积为10000，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。 A：548.19 B：558.15 C：567.39 D：675.40 E：工业用地的监测点评估价格25、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）。 A3790元/m2 B4238元/m2 C4658元/m2 D4663元/m2二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、债券偿还期限的确定，主要受发行者等因素的影响 A：过去一定期限内所调配的资金规模 B：未来市场利率的发展趋势 C：证券交易市场的发达程度 D：投资者的投资意向 E：心理状态和行为偏好 2、工程成本控制的主要对象是主要费用的_。 A变动费用 B固定费用 C材料费用 D人工费用3、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。 A：未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁 B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁 C：强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全 D：行政强制拆迁应当严格依法进行 E：申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件 4、下列房屋属于不得出租的情形的有。 A：依法取得房屋所有权证的 B：司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的 C：共有房屋，取得共有人同意的 D：不符合安全标准的 E：属于违章建筑的5、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的。 A：产品质量 B：产品性价比 C：规模和结构 D：产品档次 E：借款合同 6、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。 、 A：消费者的收入增加 B：作为替代品的房地产的价格上升 C：作为互补品的房地产的价格上升 D：消费者预期其未来的收入增加 E：消费者预期未来的房地产价格上升 7、某地区商品住宅价格自19972002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为_元/m2。 A4120 B4149 C4184 D4216 8、房地产开发前期的规划管理包括_。 A开发项目的选址定点审批 B规划设计条件审批 C规划设计方案审批 D核发建设用地规划许可证 E核发建设用地批准书 9、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有。 A：规避估价风险 B：保护估价师和估价机构 C：使评估价值更接近实际成交价格 D：告知和提醒估价报告使用人注意有关事项 E：使委托人能得到其预期的估价结果 10、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把_作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。 A借款本金偿还和利息支出 B开发建设投资 C投资方向调节税 D项目投资总额11、在估价报告中陈述_，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A估价师声明 B估价的假设和限制条件 C估价方法 D估价对象 12、对同一栋建筑物内两个不同的出租单元来说，其单位面积租金水平的差异主要受（）和平面布置等因素的影响。 A楼层、朝向 B租期 C供求关系 D租客类型 13、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占_的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。 A毛租金收入 B净租金收入 C经营收入 D税后现金流14、以下关于合法原则的说法欠妥的是_。 A在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。 B在依法判定的使用权方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。 C在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。 D在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。 15、住房公积金管理的基本原则包括。 A：住房公积金管理委员会决策 B：住房公积金管理中心运作 C：银行专户 D：财政监督 E：社会监督 16、评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由选定。 A：被征收人协商 B：房屋征收部门 C：市、县级人民政府 D：房屋征收实施单位 E：执行层的组织协调 17、组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于万元。 A：30 B：50 C：100 D：200 E：执行层的组织协调 18、在我国，下列属于限制民事行为能力人的包括_。 A18周岁以上的成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人 B10周岁以上的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人 C10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人 D10周岁以下的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人 19、运用路线价法估价，遇有_等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正 A一面临街的矩形土地 B前后两面临街的矩形土地 C一面临街的三角形土地 D梯形土地 E街角地 20、纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。 A：10 B：20 C：30 D：50 E：执行层的组织协调 21、法的分类中，按法所规定的内容不同分为。 A：实体法 B：普通法 C：特殊法 D：程序法 E：一般法 22、我国城市土地使用制度改革突出表现在。 A：征收土地使用费 B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让 C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规 D：修改宪法和土地管理法 E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例23、在工程量计算