（管理科学与工程专业论文）土地年租制下商品住宅租赁开发模式的探讨.pdf

山东建筑大学硕士学位论文 摘要 当前我国房地产的市场的典型现象是房价持续上涨，政府也在不断加大调控力度， 居民普遍感到住房的压力。 批租制作为我国商品房开发领域土地使用权交易的唯一制度，也逐渐暴露出不利 的一面。自2 0 0 3 年起，房价数年来持续上涨以及近几年来政府对房地产市场宏观调控 的乏力都与这种交易制度有很大的关系。商品住宅本身既有使用价值又有投资价值。 从市场经济的角度分析，批租制下的推行的开发模式到目前为止是完全侧重于投资导 向的，而居民更关心的住宅问题是消费导向的，重视住宅的使用价值。这种错位是批 租制制度本身的问题，所以本文尝试跳出批租制的开发模式来考虑房价和住房问题。 本文讨论的年租制开发模式是以消费为导向，强调住宅使用价值的开发模式。其 产品定位于普通商品住宅，用以满足当前日益增多的短期租赁需求。年租制的基本特 点是将原来批租制下一次性缴纳的土地出让金分期逐年缴纳，这样最直接的作用就是 减轻了企业开发资金的投入，减少了开发成本，可以降低房屋租赁价格，减少居民短 期租赁住房消费支出。年租制通过对房屋租赁市场价格的调整来影响商品房市场交易 价格，减少投资性或投机性购房行为，起到稳定房价的好处。 本文讨论了房价与地价的关系；详细分析了批租制下房价上涨的主要原因和居民 购房行为的获利动机；分析了批租制下住宅费用和价格传递过程，揭示了在短期住宅 价格上涨的过程；对批租制不足处批判的同时也对批租制极大的肯定，指出了批租制 的合理之处。在有关学者对年租制的研究基础上，本文提出了新的年租制下的开发模 式；着重讨论了土地年租金的确定和计算方法；讨论了年租制模式下土地使用权的年 限和权能问题；列举了年租制在大城市短期房屋租赁、经济适用房和“小产权”房三 种领域；在最后对年租制和批租制做了详细的比较，建立了在同等条件下年租制与批 租制下居民支付房屋租金的比较模型。 相信引进年租制模式可以对当前的批租制市场模式起到互补和替代作用，对于当 前的住房价格宏观调控来说是一种好的思路。 关键词：批租制，年租制，房地产，租金 山东建筑大学硕士学位论文 t h ed i s c u s s i o no nc o m m e r c i a lh o u s i n gl e a s i n g d e v e l o p m e n t m o d eu n d e ra n n u a l r e n ta p p r o a c h c h e n s a n 疝i ( m a l l a g e m e me n g i n e e r i n 曲 d i r e c t e db y ，m 曲a i z i a b s t r a c t ，n l et y p i c mp h e n o m e n o no fc sr e a le s t a t e 溅i sm ec o 舭dr i s i n go f h o u s e p r i c e s ，让屺i n c r e a s i n gr e g u l a t i o na 1 1 dc o n 臼l 锄d t h eh o u s i n gp r e s s u r eo ft h er e s i d e n t s a st h eo i l l yt r a d i n gs y s t e mo fc i 够l a i l di nt l l ea r e 如g m m l a n da p p r o a c hh a v e 黟a d u a l l ye x p o s e di t sn e g a t i v es i d e s 沁e2 0 0 3 ，h o u s i n g 埘c e sc o n t i n u e dt or i s eo v e rm e p a s tf e wy e a r sa i l dm a c r o c o m r o lo fg o v e m m e n ts e e m s 、e a ki 1 1 r e c e n ty e a r s ，w i l i c hh a v e b e e n 铲e a tr e l a t i o n sw i t ht h eg r a n t - l a i l da p p r o a c h t h e i i l ：h e r e n tv a l u eo fh 硒i n v e s t i i l e n t v a l u e f r o mt 1 1 ep o i n to fv i e w o fm em 缸k e te c o n o m y ，n l ei m p l e m e n t a t i o no ft h e - l a i l d a p p r o a c hd e v e l o p m e n tm o d e l i st o t a l l yf o c u s e do nt h ei n v e s t m e n t o r i e n t e d ，b u tm e r e s i d e n t s m o r ec o n c e m e dc o n s u m p t i o n o r i e n t e da 1 1 dt h er e s i d e n t i a lv a l u eo fu s i n ga b o u tt l l ep r o b l e m o fh o u s i n g 1 1 1 i sd i s l o c a t i o ni sb e c a u s et h ei t s e l fp r o b l e m so ft h ed e v e l o p m e n tm o d e lo ft h e 研a n t l a i l da p p r o a c h ，s ow e 衄t ot h j n ko v e rm ep r o b l e ma b o u th o u s i n g 埘c ea l l d h o u s i n g 舶mo u to ft ：h e 之，r 尺：，年租制下该项目的融资成 本太高，投资该宗土地可能会亏损，开发商应该放弃该宗土地的投资。 当折现率大于银行投资利率时，即毛 f 。，r 尺，年租制下该项目融资成本高 于批批租制的融资成本( 银行利息) ，在这种情况下体现不出年租制在土地开发资金投 入上的优势。 当折现率小于或等于银行投资利率时，即如，r 蜀，年租制下的融资成本小 于从银行贷款利息，年租制的分期缴纳体现出了融资优势。 由以上分析可以看出年租制下分期缴纳租金的方式与批租制相比并不具有绝对的 优势，年租制只有在有限的条件才能发挥其其在融资成本上的优势。 年租制下住宅开发的劣势主要变现在两个方面，一是房地产经济是具有一定风险 的经济类型【4 6 】，相对于批租制，年租制下的开发商不能在短期将开发的成本转嫁出去， 会给开发商带来长期经营的风险。二是在计算年租制时，折算率的大小很难确定。一 般说来，折算率的大小受总体经济环境、融资成本、市场风险、利润率和通货膨胀率 等多种因素的影响。不同条件和不同项目的折算率都会不同，所以在年租制下租金折 算率的确定是个难点。 4 4 年租制下市场主体利益的变化 新的制度设计或实施必然会改变原有的利益关系，形成新的利益关系，各方利益 的变化主要表现在如下方面： 1 地方政府。从经济利益上看，地方政府的收益由一次性收益变为逐年的略有波 动性的长期收益，地方政府获得的整体的土地出让金并没有明显减少。年租金会随着 物价指数波动，在经济繁荣期还可以得到较多的收益，在经济萧条期收益会相应减少。 从前面关于高房价原因的分析和年租制制度设计的目的，我们认识到本文设计的年租 制实际上是将房地产交易中土地投机者获得的级差地租的收益一部分归还或转化给土 山东建筑大学硕士学位论文 地所有者国家，这是年租制下市场参与各方国家、开发商和购房者利益变化的主 要方面。 政府是该制度的受益者，由单一的土地出让人的角色丰富为土地的出让人和出租 人，增加了政府对房地产市场调控的选择性空间。作为土地所有人代表，虽然政府分 担了部分房地产开发经营的风险，但政府获取应得的部分级差地租，减少了国有资产 的浪费；作为国家的管理者，年租制抑制投机稳定房价，可以带来良好社会效益。 2 房地产开发商。年租制虽然在减少房地产开发的成本的作用方面有限，譬如地 价、建材、人工费用等支出价格并没有下降，但逐年支付地租( 土地出让金) 确实减 少了企业支出，会减少企业前期开发的资金压力。年租制丰富了开发商的房地产经营 方式，针对市场日益增多的租赁需求，给开发带来商机。通过开发商的规模化租赁经 营可以降低租赁成本以及房屋租赁价格，充分发挥租赁需求的替代作用，繁荣房地产 租赁市场。整体上看，如果房地产开发商不是抱着土地升值的动机去开发地产，不会 影响其正常利润。 3 消费者。年租制给消费者带来的主要收益表现年租制给市场提供大量可租赁的 住宅，降低市场房屋租金。通过购房和租房在住宅使用价值上的替代作用延缓对房屋 购买的需求，间接的抑制房价上涨。其次，年租制的作用可以降低以租房为主的居民 在住房上的消费制支出，减少居民生活成本，从而增加其他领域的消费，繁荣社会经 济。最后，年租制打击房屋市场投机，间接抑制房屋市场买卖价格上涨，将会减少部 分以投资或投机为目的的消费者的部分收益。 山东建筑大学硕士学位论文 第5 章年租制与批租制下房地产开发模式的比较及应用 5 1 年租制与批租制房地产开发模式的比较 5 1 1 批租制与年租制的区别 1 缴租方式 批租制采取一次性计租和缴租方式。土地出让金一次性确定和交纳，在完全交纳 土地使用费之前，不允许开发商的施工工作。 年租制采取多次计租和缴租方式。通过市场化的手段确定固定地租，再根据物价 指数确定浮动地租，多次调整，多次缴纳。 2 开发方式 批租制下的房地产商向政府购买土地使用权，开发成本较高，开发商风险较大， 房地产投资回收期较短；年租制下的房地产开发商向政府租赁土地使用权，开发成本 较小，由于政府分担了一部分风险，开发商风险相对较小，房地产投资回收期较长。 3 交易方式 批租制下采取售卖的方式交易。当开发商的投资超过项目总投资的2 5 就可以获 得预售许，开始房屋预售直至现房销售完成。购房者可以获得7 0 年的土地使用权和永 久房屋所有权。 批租制下采取租赁经营的方式。只有建筑安装工程和装修完成才能对外租赁。开 发商获得土地租赁使用权和房屋的永久所有权，房屋的承租者根据合同的约定享有相 关年限的房屋使用权。租赁期限可长可短，由当事人双方约定。 4 权能大小 批租制下经出让获得的土地使用权是一种物权，不仅可以自用、转租，而且可以 抵押；年租制下由于没有完全缴纳土地租赁期间的地租，土地使用人并没有获得独立 土地使用权，开发商只能享有在租金缴纳年限内相应的土地转让、转租、抵押和典当 的权利。 5 物业管理 批租制下开发商将房屋售出后不再承担物业管理的责任，物业管理有专门的物业 公司负责，与业主不再有直接的关系；年租制下的开发商由于后期经营房屋租赁业务， 相当于房东的角色与房屋承租人有直接关系，对物业管理有直接的责任。 6 服务对象 山东建筑大学硕士学位论文 批租制以购房为主的消费者为服务对象，包括投资性购房者和自用性购房者；批 租制以租房为主的消费者为服务对象，通过较低的租金满足人们的短期住房租赁需求。 7 房地产的属性 批租制主要体现房屋的投资属性，体现房地产商品的投资价值；年租制主要体现 房屋的消费属性，体现房地产商品的使用价值。 8 应用范围 批租制在房地产领域的应用范围较广，目前在全国范围内都有应用；批租制应用 范围较小，主要适合大中城市人口密集，租赁需求较大的地区；除此之外，在经济适 用房和“小产权房 领域的应用也值得探讨。 5 1 2 批租制和年租制的联系 1 从渊源上看，批租制和年租制都是土地租赁的不同形式。由于计租或缴租方式 的不同，相应的当事人享有不同的权益，最后演化除不同的土地开发模式或房地产经 营方式。二者都没有改变土地所有权关系，仅仅是不同实体享有不同权能的土地使用 权人。 2 批租制和年租制都是市场化的产物。二者在确定土地出让金或土地租金的时候 都是采用市场竞争的方式。市场经济是我国目前基本的经济特征，市场化是我国经济 改革的基本要求，因此本文设计和探讨年租制租金时依然沿用批租制下的市场化的方 法，市场化是批租制和年租制的共性。 3 年租制和批租制关系的定位是：以补充为主，以替代为辅。首先，大中城市市 场存在巨大的租赁需求，但却没有以租赁业务为导向的住宅开发经营。在多元化的思 路下，年租制可以作为批租制开发经营模式的补充。其次，年租制可以替代批租制下 的购房需求。以体现住宅使用价值为导向的年租制开发成本较低，可以较快的增加市 场租赁房屋存量。同时规模化经营可以降低租金满足广大租赁需求者的要求，可以减 少投资性购房者的获利空间，减少在批租制下的投资性购房需求。 5 2 年租制与批租制在同等土地租金条件下商品住宅租金的比较 引用本文3 2 3 2 中的例子来计算年租制下的租金。对于同一宗土地和同一套住宅 以及假定在相同的市场环境下分析年租制与批租制下该套商品住宅的租金的比较。 用v 表示该宗土地的总的出让金额，用c o 表示开发商对该套住宅支付的除土地出 让金以外的投资成本，单套住房分摊的出让金相对与总出让金的折算系数用艿表示， 用r 表示折算系数，d t 表示第t 年开发商在该宗土地上应缴纳的总年地租额，则 4 2 山东建筑大学硕士学位论文 口= 躁( 1 + 在不考虑折算系数的差别会给企业带来融资成本差别的情况下，假定这算率为银 行利率，将年租制下的年租金折现为批租制下的土地出让金v ，考虑年租制由于交易 环节的减少带来的房屋租金支付上优势。 用r a 表示年租制下该宗土地上该套房屋分摊的总地租额，则 凡= 矿6 ( 5 2 b ) 用7 7 ，表示第t 年c p i 物价指数相对于基期的变动率系数，7 7 ，：竺塾学。，7 ，是一 个变量，通常很小( 如2 0 0 7 年全国的c p i 为4 8 ) ，可正可负，对土地年租金的大小 并不起决定作用，只是起到微调作用。假定每年的，7 ，经过折现后的现值为叼。则年租 制下房地产开发商的开发成本为：c o + r a ( 1 + 7 7 ) 。 假定在批租制下该套房屋只经过房地产二级市场交易后就转入租赁市场。用l b 表 示批租制下该套住宅分摊的土地出让金，用c o 表示开发商对该套住宅支付的除土地出 让金以外的投资成本，用r o 表示开发商在出售过程中获得的利润率，则投资性购房的 消费者在租赁市场将该套房屋出租的成本为：( c o + r g ) ( 1 + r o ) 。 对于开发商的土地投资来说，由于假定年租制与批租制支付了相等的土地出让金 现值，则该套房屋在年租制下固定支付的土地年租金的折现值等价于批租制下的土地 出让金额。即：r a _ r g 。 假定房屋租赁市场的平均投资回报率为，。，假定每年的租金收益相等。在市场竞 争及外部环境相同的条件下年租制与批租制下的租赁投资收益率相等，则根据资金的 时间价值理论，将出年租制与批租制下折算出的每年的房屋租金收益分别用r l 和r 2 表示，则 r - = c c o + r g ，c + ，丢三享 ；j ；孚刍 c 5 2 c ， r ：= c c 。+ r 月c + 叩，舌三号：j ；乏与 c 5 2 d ， 当n 趋向于7 。年时，折算系数吾兰三；j j 苦趋向于，。上式就可以变形为： 山东建筑大学硕士学位论文 尺1 = ( c o + r g ) ( 1 + ) ，。 ( 5 2 e ) 尺2 = c o + r 一( 1 + ，7 ) 】，” ( 5 2 f ) 在r g = r a = r 的条件下，r l 与r 2 的差为： a 足= r l r 2 = 【( c o + r ) 一r t 7 ) p ( 5 2 9 ) ( c o + 尺) 表示批租制下房屋出租人因购买该房屋而向开发商支付的利润，也是购房人 的成本；r ，7 表示由于在年租制下租金的调整承租人支出发生的变化。无论叩取正数或 负数，由于通常情况下 7 7 ，所以总能满足丝 0 ，也就是说年租制的模式下由于减 少了交易环节在房屋租金市场较批租制有定价的优势。 该模型只是分析了在房地产二级市场出售的房屋直接进入租赁市场的情况，如果 房屋经过多次转让后又进入租赁市场，在短期经济上涨期会造成二者租赁价格更大的 差距。通过该简单模型的分析，可以得出结论：年租制下买卖交易环节的减少会降低 房屋的市场租金。 5 3 房地产市场房价与租价的关系 住宅商品有买卖和租赁两种交易方式。在市场规律的作用下，分别在房屋买卖市 场和租赁市场形成了住宅的房价和租价。从单个市场看，房价或租价的形成由各自市 场的供需决定，但是房价与租价之间却存在密切的联系。 根据马克思的地租理论，房价和房租都是房屋价值的货币表现形式，都应该反映 房屋的价值。马克思通过含地租( 地价) 的租售比价概念来考察房价和租金的关系， 租售比价就是指同一时间、同一区位、同类型房屋租金与房价的比例关系。租售比是 按住宅买卖市场价格计算市场租金的依据，即租售价格= 住宅市场租金住宅买卖市场 价格。用公式表示为： ，i ：墨( 5 3 )，i = k ) jj p r 表示租售比价；r 表示房租；p 表示房价。 根据迪帕斯奎尔一惠顿模型( 简称d w 模型) 的分析租金和房价的比值为i ，i 为 资本化率，这是投资者愿意持有住宅资产的当期期望收益率。资本化率被看作是外生 变量，它是根据利率和资本市场上各种资产( 股票、债券、短期存款) 的投资回报率 来确定。住宅资产的价格p 是租金r 通过资本化率i 来确定的。以公式表示为： 山东建筑大学硕士学位论文 尸：竺( 5 4 ) i 在d w 模型中，房价与租金是成正比关系，此时的比例系数为l i ，即资本化率的 倒数。 周永宏( 2 0 0 5 ) 对我国房地产市场房价与租金的关系进行了分析h 7 】，认为根据1 9 9 9 2 0 0 5 年的相关数据，不能支持二者之间存在正相关关系的结论，主要原因是目前我 国房地产市场存在市场区隔，即房屋租赁市场是完全竞争市场，而房屋买卖市场则是 垄断竞争市场，不能达到租售比模型和d w 模型对同一紧密联系的成熟市场的条件。 房地产的租赁价格应该包括：租赁期间房地产折旧、相当于房地产价值或售价的 租期利息、租期内房地产维修和管理费用、房地产财产税等几项内容【4 引。从租房的动 机上说，如果租金尚不能弥补租赁期间的成本和利润，那么租赁房屋就会减少，投资 性购房需求就会减少。从这个角度分析，虽然我国目前房地产还不成熟，房价与租金 之间的关系还不稳定，但租赁市场租金的降低，肯定会减少在买卖市场的投资性购房 需求，能起到稳定房价的作用。 5 4 年租制的应用思路 5 4 1 年租制在大中型城市的应用 年租制下的商品住宅开发模式在大中城市的应用主要以短期租赁为主。关于租期 长短的问题只是一个相对的概念，由于我国合同法第2 1 4 条规定：“租赁期限不得 超过2 0 年。超过2 0 年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同， 但约定的租赁期限自续订之日不得超过2 0 年。 我们暂时可以认为租赁期限在2 0 年以 内的房屋租赁为短期租赁。 1 短期租赁 目前经济发达地区的大中城市外来人口众多，据统计上海市有2 1 0 0 多万人口，其 中流动人口7 0 0 多万；北京有1 8 0 0 多万人口，其中流动人口5 0 0 多万。外来人口中又 以外出打工族为主，因此目前在大中城市存在着巨大的住宅租赁需求。无论从经济上 分析还是从文化传统上看，看购房显然比租房划算，所以租赁需求主要作为一种暂时 的过渡性需求，大中城市的住宅租赁需求主要以短期租赁为主。 目前这种需求主要通过批租制下的投资性购房者提供，与年租制下的大规模租赁 经营相比较，后者显然具有极大的成本优势。一方面，根据第3 章中关于租赁收益的 分析我们知道，批租制下新建住房第t 年的租金r 二，为： 山东建筑大学硕士学位论文 r 厶= r = ( r l + c o ) ( 1 + ) 兰( y 艿+ c j ) ( 1 + ，o ) 一 ( 5 5 ) 租金的多少取决于当事人购房的价格p o 与当年的租金收益率的乘积，前者由住宅买 卖市场供需决定，后者由租赁市场供需决定。批租制下房地产买卖市场对租赁市场的 影响极大，而年租制下的商品住宅开发模式可以摆脱房地产买卖市场对租金的影响。 另一方面，在批租制下由于土地投资成本和风险极大，所以开发商不可能采取年 租制下的大规模租赁经营的模式，而后者的大规模经营并且直接将开发的商品住宅出 租，省略了投资性购房者的中间环节，加快租赁住宅的的流通的同时，必然能降低市 场房屋租金收益率，降低租金。而租金收益率的下降将会直接减少承租人的租金支出， 减少房地产市场投资性购房的交易量，减少投机稳定房价，进一步降低租赁市场的房 租，从而给房屋的承租者带来益处。 2 长期租赁 长期租赁考虑在年租制的房地产开发模式下，房屋出租人与承租人签订等同与批 租制下年限的7 0 年合约下的一种情况。从住宅的使用价值上看，批租制下的购买商品 住宅可以享有7 0 年的土地使用权以及相应的房屋所有权。年租制下的长期租赁同样可 以保证承租人享有7 0 年的土地和房屋使用权。从使用价值的角度看，只要法律能保障 租赁双方的相关权益，批租制与年租制没有本质区别，理论上看年租制可以对批租制 起到替代作用。二者的不同之处主要体现在财产属性方面。在批租制下，购房者享有 房屋所有人和土地使用权人的相关权益，譬如专让、租赁、抵押、赠与等财产和处分 权利；而年租制下的承租人只享有有限的租赁合同约定的以及法律对租赁关系规定的 相关权利，其产权显然要小的多。这是因为享有产权的多少是与当事人货币支出和承 担的风险的多少是有直接关系的，在年租制下货币支出和承担的风险比批租制下支出 的少的缘故。对于我国目前的现状来说，房屋租赁需求只可以作为一种短期的过渡性 需求，从长期来说购房比租房划算，本文讨论的长期租赁只是一种制度上的可能性。 5 4 2 年租制在经济适用房领域的应用 根据1 9 9 8 年租方改革方案，我国原计划建立以经济适用房为主的住房供应体系， 国务院在进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中指出：“对不同收入 家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中 收入家庭购买经济适用房；其他高收入家庭购买、租赁市场价的商品房 。但是在以后 的发展过程中，经济适用房建设开发走入了误区，产生的主要问题有【4 9 】：建设标准不 山东建筑大学硕士学位论文 统一，供给失衡；中低收入者界定失效，公证性匮乏；制度成本过高，保障性缺乏； 运作模式不完善，产权不清晰；监管无力、审核不力、分配不公。部分城市供给规模 偏小，经济适用房单户面积过大以及缺乏退出机制等问题还使得有的地区已经停止经 济适用房的提供。 笔者认为，经济适用房的误区主要是因为其开发运作模式的不合理。经济适用房 是计划经济与市场经济结合的产物，经济适用房的土地是由政府无偿提供( 或开发商 只需支付少量补偿费用) ，而价格则是由政府宏观指导开发商定价。福利性的地价和市 场性的房价导致经济适用房成了虬隆胎。经济适用房作为福利住宅产品的一部分，体 现住宅公共产品的属性，应该首先满足人们的消费需求( 使用价值) 而不是投资需求。 因此，批租制环境下的房屋买卖交易却夹杂着投资的成分，其开发模式并不适合提供 经济适用房。 经济适用房最理想的方式就是通过租赁的方式提供，年租制下的开发模式比较适 合经济适用房的提供。年租制的介入，可以尝试一种新的福利性住房的提供模式。其 基本设想的步骤是：采用年租制下的住宅开发模式，由政府提供土地并通过市场化 的方式确定地租；由开发商按年租制的模式租赁土地并开发经营商品住宅；由开 发商根据政府保障部门甄选的结果并向符合享受经济适用房的群体提供租赁住房，租 金按市场租价由政府和手保障人群共同支付；政府根据房屋租价水平对保障人群实 施“明补 或“暗补”。 向受保障人群根据市场租金提供租赁房屋是以房屋使用价值为导向的福利保障方 式，该方式避免了批租制下买卖交易带来的投机，政府部门通过对租赁市场的管理可 以提高保障的效果。我们可以从这些新闻“建设部拟定新方案，经济适用房有望以租 赁为主【5 0 1 ，“北京经济适用房推出政策性租赁用房”酬中可以看出政府对经济适 用房政策未来的动向。 5 4 3 年租制在“小产权房领域的应用 “小产权房”是指在农村集体土地上由村集体或者村集体和开发商合作开发销售 的房屋，有的具有当地乡政府自制的产权证，有的具有村集体自制的产权证，还有一 些没有任何权属证明【5 2 1 。“小产权房的特点：农村集体土地的所有权属于农村村民 集体所有，所以在农村集体土地上开发出售的“小产权房”，它不能获得国家建设部门 颁发的房屋所有权证和土地使用权证。“小产权房 的开发不用缴纳土地出让金， 也不用交纳各种税费，所以成本很低，价格也很低。相比同等地段的普通商品房，“小 山东建筑大学硕士学位论文 产权房”的价格可能是其一半，甚至只是其l 3 1 4 【5 3 】。“小产权房 的交易沿用 了批租制下的买卖模式，业主一次性购买7 0 年的土地“使用权”和永久的房屋“所有 权 。譬如有的购房合同上写着：购房者对房屋享有永久所有权【5 4 】。 小产权房的问题引起了社会的极大争议。一方面政府在压制“小产权房 的发展； 另一方面全国各地“小产权房”遍地开花；而理论界相关学者则对此褒贬不一。 近期2 0 0 7 年末发生在北京市的李玉兰的案子给很多购买“小产权房 的人门敲响 了警钟。前不久，国务院叫停了小产权房，明令禁止城镇居民购买小产权住房，这个 规定刚刚宣布，北京市第二中级人民法院就对这起小产权官司作出了终审判决。5 年前， 北京宋庄一个名叫马海涛的农民，自愿把自家宅基地的使用权和8 间房以4 5 万元的价 格卖给一个名叫李玉兰的画家。5 年后，当宋庄发展成了知名的艺术家聚居区之后，当 地的房价也是一个劲地往上涨，于是农民马海涛开始反悔，向法院起诉要求要回房屋， 结果法院判令双方的买卖协议无效，马海涛向画家支付9 3 8 0 8 元房屋补偿，画家9 0 天 以内腾退房屋。这个判例明确表明：目前城镇居民购买由农村集体土地开发的“小产 权房 其权益的不到法律的保护。 但是，“小产权房 发展的势头也不可轻视。据推算，北京有人估计大概占了2 0 左右，深圳这样的城市占的比重就更高，有的可能高达4 0 近5 0 【5 5 1 。在城市商品房 价格的不断上涨以及“小产权房”的低成本和高回报的推动下，“小产权房 也越建越 多。 理论界关于小产权房的争论可以分为两派。一派认为“小产权房是我国计划经 济向市场经济转规中遗留的问题，不应使其合法化【5 6 1 。认为“小产权房 存在极大的 法律风险，侵害了城乡居民的利益，扰乱了市场，小产权房的买卖是是违法和欺诈行 为【5 7 1 。另一派则认为“小产权房 能给农民带来财产性收益，“小产权房 存在的问题 是表面上宅基地流通的问题，本质上是土地所有权的问题，我们应该尽快改变国有土 地、集体土地并存的所有制结构，建立一种全国统一的所有权制度【5 引。自用性购房的 风险并不大【5 9 1 ，在购房合同有效的情况下，小产权实际上是一个合同债权，债权和物 权均是财产权都应得到法律保护【6 0 1 。 小产权房的买卖交易确实在存在较大的法律上的障碍。中华人民共和国土地管 理法第4 3 条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用 国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民 集体所有的土地的，或者乡( 镇) 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集 4 8 山东建筑大学硕士学位论文 体所有的土地的除外 ，即只有农民或农村集体经济组织才有权使用农村集体土地。 土地管理法实施条例第4 条规定“农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所 在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册， 核发集体土地所有权证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的， 由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由 县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。 城市 房地产管理法第3 7 条规定：“未依法登记领取权属证书的”，“转让房地产时房屋 已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书”。在1 9 9 9 年5 月6 日国务院办公厅关 于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知中规定“农村的住宅不得向城市居民出 售”。物权法第9 条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记， 发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。法律上的障碍和近期 法院有关“小产权房”权益的的判例说明通过批租制下的房地产买卖交易方式并不是 “小产权房”最好的经营方式。结合本文年租制的思想，笔者认为年租制下的开发经 营模式比较适合“小产权房 的开发。 年租制下的“小产权房 开发模式可以简单概括为：由农村集体组织开发商品住 宅对外租赁的模式。该模式下农村集体组织享有开发土地的所有权和使用权，享有开 发房屋的所有权，在此基础上面向城镇居民长期或短期租赁。其最大的特点是在土地 所有权和使用权以及房屋所有权等方面不违背当前法律规定，并且同时也保障了农民 的财产性收益。国家只需要依法加强农村耕地和资源保护，依法加强城乡规划，加强 对房屋租赁业务进行管理，规范开发过程，并强化法律对双方权益的保护。 年租制把“小产权房 从批租制下买卖交易模式转化为的租赁交易模式，把制度 层面的问题简化为市场管理层面的问题，简化了问题的复杂性，同时也维护了人民的 利益和法律的严肃性。 山东建筑大学硕士学位论文 第6 章结论 目前我国房地产市场存在的典型现象是房价持续上涨，政府调控作用不明显，居 民普遍感到住房压力很大。在我国住房问题成了人们关注的焦点，本文正是在这种社 会大背景下探讨一种新的商品住宅开发模式。 本文先从商品住宅的商品属性开始讨论，住在既有消费品属性又有投资品属性， 既有使用价值又有投资价值，住房可以满足人们的不同需求，这是本文探讨商品住宅 产品的基础。年租制下的商品住宅租赁开发模式就是强调住宅的消费属性，其次将购 房定义为投资行为，将承租定义为住房消费行为，将住房的投资需求和租赁需求分开 考虑，主要满足消费者的短期租赁需求。 当前我国城市房地产开发的主要模式是在土地批租制下的房地产开发，批租制在 我国的应用应经相当成熟，完全推翻批租制的作用，推行一种新的年租制模式几乎不 可能。本文提出的年租制模式是在批租制的基础上演化而来的，尤其是在地租的确定 方式上主张仍然采用招、拍、挂市场方式来决定。本文将批租制和年租制的关系定位 为互补并有限替代的关系。年租制下的房地差开发模式并不是要替代批租制，而是在 有限的领域( 主要是在房屋租赁市场) 与批租制下的模式展开竞争。本文详细地分析 了批租制下批租制下的房地产开发过程，并得出了批租制下产品交易主要体现了其投 资属性，目前房价上涨的主要原因是购房者对土地级差地租的占有动机。 房地产市场是一个资本密集性市场，房地产市场的繁荣离不开资本市场的支持。 在资本市场里投资与投机行为本身很难分辨，它们常常参合在一起推动或阻碍房地产 也的发展，这也是市场经济下的基本特征。我们无法在房地产市场领域排斥投资或投 机行为，也就无法剥夺房地产产品交易中的投资品属性。而解决住房问题从本质上说 是从住宅消费品和使用价值的角度满足人们的需求，除了买卖的方式外租赁方式也是 一种很好的方式。对于普通的消费者来说，廉价和高质量的房屋租赁住房可以缓解当 前住房压力，减少住房支出，获得实惠。而目前，凡在城市只要没有能力购买住房的 居民都必须通过租赁方式解决住房问题，租赁群体是一个城市很大很普遍的住房消费 群体。本文的年租制开发模式的思路就是从满足消费者的租赁需求的角度提出的解决 当前的住房问题。 按年缴纳土地租金是年租制的一个基本特点，按年缴纳租金意味着政府要为企业 开发分担一部分风险，但是年租制下的房地产开发减少了开发过程中资金的需求量， 5 0 山东建筑大学硕士学位论文 大大减少了开发的成本。年租金的确定是年租制的关键，既要体现市场经济的特征， 又要发挥年租制的作用，因此本文提出了“某年实际交纳的年金额= 土地出让金幸年金 系数( 1 + 上年物价指数变动率) ”的计算模式，前一部分是固定租金从市场化的方式 下确定的总租金额中折算出来，后部分是浮动租金起作用是根据实际经济的价格指数 变动来调剂土地租金，使实际租金更能体现其价值。 年租制下的房地产开发的一个缺点就是在该模式下不适合采用售卖的交易方式， 如果采用售卖的方式就意味着成千上万的土地使用人每年都要向土地所有人国家 缴纳租金，如果房屋所有人发生变化还要作相应的手续变动，将原本批租制下简单的 关系复杂化，增加管理和交易成本，这不符合经济性的原则。因此本文提出了由开发 商长期经营的只租不售的经营方式，并对产品定位为普通商品住宅。这样只有开发商 与政府之间有土地租赁关系，用户与开发商之间只有房屋租赁关系，简化了整个交易 过程。 以土地租赁为主的年租制模式的主要优点在于年租制下可以为市场提供大量优质 低租金的房屋满足社会需要。年租制下的开发模式能够带来规模效益并简化交易程序， 与批租制下的房屋租赁相比拥有绝对的租金优势，因此它可以降级整个房屋租赁市场 的租金。房屋租赁市场租金的下降，在批租制下以投资或投机性购房带来的收益就会 减少，相应其投资与投机需求就会减少，房地产价格就会逐渐回归理性。另一方面， 较低的房屋市场租金还可以减少居民近期住房消费支出，使其可以从长远考虑购房的 问题。年租制可以将部分投机者挤出市场，还可以稳定消费者的情绪，所以说年租制 是解决目前房价持续上涨和居民住房问题的一个好的思路。 本文的主要不足表现在：一方面本文提出的年租制理论模式还不成熟，思路不够 完善，对有关具体问题的探讨不够详细，包括在可行性面都需要进一步的细化；另一 方面，本文讨论的年租制模式还缺乏有力的实践支持，就是在最可能首先应用的经济 适用房领域也还没有付诸的实践。最后，由于时间及可获得的资料的有限，本文的不 足之处欢迎各位老师能批评指导，我将在以后的学习和实践中不断的予以探索和修正。 山东建筑大学硕士学位论文 参考文献 【1 】焦点房地产网2 0 0 6 年房地产蓝皮书：全国房地产价格将长期上涨【e b o l 】；h q 竖曼：鱼坌竖：坌塾2 0 0 6 4 2 8 【2 】房产之窗网最新数据显示：2 0 0 6 年全国房价平均上涨5 5 w e b o l 】；啦；丛盟盟曼h q 巫曼亟鳝坌q 也， 2 0 0 7 0 l 1 9 【3 】【英】威廉配第赋税论，载于配第经济学著作选 m 】，译者不祥北京：商务印书馆，1 9 8 1 ，1 2 2 - 1 4 0 页 【4 】【法】弗朗斯瓦魁奈谷物论【m 】，译者不祥北京：商务印书馆，1 9 8 1 ，7 9 8 8 【5 】【英】亚当斯密国民财富的性质和原因的研究【m 】，郭大力，王亚南译北京：商务印书馆，1 9 9 6 1 ， 3 6 1 6 8 【6 】 英】大卫李嘉图李嘉图著作和通信集 m 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