国际汽车城服务项目可行性研究报告

陕西现代汽车销售服务有限公司陕西现代汽车销售服务有限公司 阎阎良良国国际际汽汽车车城城建建设设项项目目 可可行行性性研研究究报报告告 2014 年年 1 月月 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目名称1 1.2 项目承担单位1 1.3 项目单位概况1 1.4 项目负责人及联系人1 1.5 项目建设地点及规模1 1.6 经济效益指标及财务汇总2 第二章第二章 编制依据、基本原则和范围编制依据、基本原则和范围4 2.1 编制依据4 2.2 可行性研究的范围4 2.3 编制原则4 2.4 编制目的5 第三章第三章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性6 3.1 项目建设背景6 3.2 项目建设的必要性8 3.3 政策符合性分析10 第四章第四章 市场分析市场分析11 4.1 市场需求分析11 4.2 市场需求预测12 4.3 经济环境13 4.4 项目建设的优势14 第五章第五章 地址选择及建设条件地址选择及建设条件17 5.1 项目所在地概况17 5.2 项目选址17 5.3 建设条件18 第六章第六章 设计方案设计方案21 6.1 工程概况及区位关系21 6.2 功能定位21 6.3 规划设计指导思想及依据22 6.4 规划目标及总体思路22 6.5 规划布局23 6.6 交通组织25 6.7 园区公建设施规划25 6.8 绿地规划25 6.9 给水工程设计要求26 6.10 排水工程设计要求27 6.11 电力工程设计要求27 6.12 防灾设计要求28 第七章第七章 环境保护环境保护29 7.1 采用的环境保护标准29 7.2 建设地点与环境状况29 7.3 污染物处理措施30 7.4 绿化33 7.5 环境影响分析33 第八章第八章 节能节能34 8.1 用能标准和节能规范34 8.2 能耗指标分析35 8.3 节能设计技术要点36 8.4 节能技术、产品的使用41 第九章第九章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防42 9.1 劳动安全卫生42 9.2 消防设施设计42 第十章第十章 项目实施进度项目实施进度45 10.1 项目实施进度表45 10.2 施工准备及竣工验收47 第十一章第十一章 招（投）标招（投）标48 11.1 招(投)标依据.48 11.2 招(投)标原则.48 11.3 投标、开标和评标程序49 11.4 评标委员会的人员组成和资质要求50 第十二章第十二章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措51 12.1 估算依据51 12.2 工程投资估算51 12.3 资金筹措55 第十三章第十三章 经济效益和社会效益评价经济效益和社会效益评价57 13.1 经济效益分析57 13.2 财务评价57 13.3 年营业收入与成本费用估算58 13.4 财务评价指标59 13.5 不确定分析与风险分析60 13.6 评价结论63 13.7 社会效益评价63 第十四章第十四章 风险分析风险分析64 14.1 项目风险64 14.2 风险对策64 第十五章第十五章 综合结论综合结论67 15.1 结论67 15.2 建议67 附附表表： 1、项目资本金现金流量表 2、项目投资先进流量表 3、利润与利润分配表 4、财务计划现金流量表 5、资产负债表 6、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 7、总成本费用估算表 8、固定资产折旧费估算表 9、流动资金估算表 附附 图图： 1、建设项目地理位置图 2、建设项目规划平面图 0 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目名称项目名称 阎良国际汽车城项目 1.2 项目承担单位项目承担单位 陕西现代汽车销售服务有限公司 本项目可行研究报告由西安文海工程咨询有限公司编制。 1.3 项目单位概况项目单位概况 陕西现代汽车销售服务有限公司是国家工商总局授权的品牌汽 车销售企业，是韩国现代汽车在陕西西安地区的唯一授权 4S 经销商。 公司拥有 5000 余平方米的现代化展厅及售后维修区，为广大购车客 户提供方便、快捷的汽车一条龙服务。 公司严格按照现代企业营销模式，建立了完善的经营体系，销 售部、售后服务部、市场部及客户运营中心等部门既分工明确又相 互协作，使公司年营业收入达 2 亿元以上。作为韩国现代汽车陕西 西安唯一授权经销商，陕西现代在陕西省具有较强的影响力，公司 在陕西境内设有直销展厅及多个二级经销商，服务网点十分完善， 影响广泛。 1.4 项目负责人及联系人项目负责人及联系人 项目法定代表人： 项目联系人、负责人： 1.5 项目建设地点及规模项目建设地点及规模 1、建设地点 本拟建项目建设地址位于西安市阎良区国家航空高技术产业基 地，南临宏腰路，东临迎宾大道。 该项目建设用地是通过招拍挂方式获得。在选择建设用地时， 选用具有城市改造潜力的用地，周围交通便捷，自然生态环境优越， 1 地势平坦，无拆迁物。 2、建设规模 该项目工程总用地面积为 200 亩，其中工业用地 150 亩，建设 标准 4S 店 8 座及一座综合汽车展览中心；商业用地 50 亩，用于入 驻企业及建设单位管理用房、入驻企业职工宿舍等办公服务设施， 建设 4 栋 3 层宿舍楼及 1 栋 5 层商业办公楼，总建筑面积 m2。该工 程容积率为 1.02，建筑密度为 35.52%，绿化率为 18.0%。该项目投 资预计为 30297.04 万元，全部为企业自筹。 1.6 经济效益指标及财务汇总经济效益指标及财务汇总 本项目主要经济技术指标详见表 1-1。 表表 1-1 主要经济技术指标表主要经济技术指标表 序号序号名称名称单位单位指标指标说明说明 1 项目总投资(含全部流动资 金) 万元30297.04 1.1 建设投资万元20184.9 其中：基本预备费万元961.19 其中：涨价预备费万元 1.2 建设期利息万元 1.3 流动资金万元10112.14 铺底流动资金万元3033.64 2 营业收入(含税)万元48000生产期平均 3 营业税金及附加万元217.52生产期平均 增值税万元2175.15生产期平均 4 总成本费用万元37112.17生产期平均 5 利润总额万元8495.16生产期平均 6 所得税万元2123.79生产期平均 7 税后利润万元6371.37生产期平均 8 财务盈利能力分析 8.1 财务内部收益率 项目投资所得税前 % 26.24 2 项目投资所得税后 % 20.48 项目资本金 % 20.48 8.2 财务净现值 项目投资所得税前万元24208.92 ic=10% 项目投资所得税后万元15019.62 8.3 项目投资回收期 静态投资所得税前年3.16不含建设期 静态投资所得税后年4.06不含建设期 动态投资所得税前年4.21不含建设期 动态投资所得税后年5.8不含建设期 8.4 总投资收益率 % 28.04 8.5 项目资本金净利润率 % 21.03 9 清偿能力分析年 9.1 财务比率 资产负债率 % 4.77达产年 流动比率 % 1058达产年 速动比率 % 529.54达产年 9.2 借款偿还期年含建设期 10 盈亏平衡点 % 32.46达产期平均 3 第二章第二章 编制依据、基本原则和范围编制依据、基本原则和范围 2.1 编制依据编制依据 1、 西安市阎良区商贸发展规划 （2008-2020） ； 2、 产业结构调整指导目录 （2011 年修订本） ； 3、 投资项目可行性研究指南 ； 4、建设方提供的有关基础资料和数据； 5、企业提供的基础资料和数据。 2.2 可行性研究的范围可行性研究的范围 根据相关法律法规和建设单位的委托，本项目可行性研究报告 编制的主要内容和范围如下： 市场分析； 场址选择及建设条件； 设计方案； 环境保护及节能； 劳动安全卫生及消防； 项目实施进度安排； 招（投）标； 投资估算和资金筹措； 经济效益和社会效益评价； 风险分析； 综合结论。 2.3 编制原则编制原则 根据本项目的特点，可行性研究报告编制所遵循的原则是： 1、认真贯彻执行国民经济建设方针、政策和基本建设程序。 2、本着投资省、建设快、尽快发挥投资效果的原则建设该项目。 4 3、对项目提出的背景、市场分析、设计方案及建设条件进行分 析论证。 4、在保持建设合理、安全、节能的情况下，统筹规划，做到布 局合理。 5、严格按照国家社会和地区长远发展规划及有关产业政策的要 求，积极贯彻执行环境保护。 6、贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保本工程在建设期 间符合职业安全卫生的要求，保障劳动者在劳动过程中的人身安全 与健康。 2.4 编制目的编制目的 对本项目有关的社会、经济、技术等各方面进行调查研究，对 各种能采用的设计方案和建设方案进行技术经济分析和论证，对项 目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对本项 目的建筑技术先进性和适应性、经济合理性，以及建设必要性和可 行性进行分析、系统论证和综合评价，为项目投资决策和下一步工 作提供依据。 5 第三章第三章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性 3.1 项目建设背景项目建设背景 近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平 提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢 进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。交通的的 发展，势必影响经济的发展，同时也将带旺消费市场。汽车消费的 兴起，促进了汽车后市场的繁荣。在风生水起的汽车消费热潮中， 汽车后市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。 近几年，汽车市场快速发展，各品牌汽车 4S 店、汽车交易市 场等大大小小汽车市场遍布于城乡各地。汽车市场成为人们选购汽 车的主要场所。汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发 了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。 尽管如此，汽车市场的发展远不能令人满意，汽车市场的发展 存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：一是汽车市场大多 建设在地市级城市以上，且面积不大的汽车专卖店及作坊式的汽车 维修厂尤其居多；二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样 化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市 场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。 随着汽车消费市场呈“井喷”的扩大，汽车市场不能适应现实 需要的态势己越发明显。无论是从汽车制造来说，还是从流通来说， 都需要有规模宏大的、能抗衡国内外汽车销售商竞争、具有多种功 能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车市场。 近年来因汽车价格下调、汽车种类繁多、方便实用等因素的影 响，购车热逐渐兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。遗憾的是， 现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的县级综合性汽 车市场几近没有。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、中低档 6 次汽车市场具有很大发展空间，本项目的发展方向正在于此。 本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的 需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生 态化和现代水平”的路线，将汽车销售、维修、零配件及用品、展 示、体验等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、 文化的多样化，在阎良区内建设一个标准高、环境美、现代化的汽 车市场服务基地，这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明， 定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了这类 市场的空缺，与其它的汽车市场形成了错位竞争，从而有着强大的 竞争力。 同时，项目的建设对推动发展现代商贸流通业、现代物流业， 建设现代化城市有重要作用。 现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。阎良区人民政府 对该行业的发展给与了大力支持及关注，应加快现代商贸流通业和 物流业的发展，积极发展中高级的批发市场，以形成“价格” ，更好 地发挥现代化城市的对外辐射功能。 本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能 单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、 能代表现代城市形象的汽车流通市场。项目建设的这一指导思想与 发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快现代商贸流通 业的发展进程中，迅速提升市场的总体水平方面做出突出贡献。 目前，汽车市场小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的 发展并不是很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一 方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车市场竞争力有限，辐射范围 不大。这种状况对整个汽车销售都带来不利影响，甚至影响了汽车 市场的整体形象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准 7 高，能起到整合汽车市场的作用。一方面将以其示范作用，使汽车 市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；另一方面，也 将众多的品牌汽车汇集到本市场中，逐步改变汽车市场散而乱的局 面，以增阎良区汽车市场与外地汽车销售商、国外汽车销售商的竞 争抗衡能力。 综上所述，无论是轿车还是货车，无论是汽车还是汽车配件、 美容等相关行业，在今后的数年里将因为需求的增加而繁荣，2014 年的汽车市场大幕已经开启，伴随着天津限购、限行政策的发布， 我们迎来了新的一年，应该说这样的政策对于市场来说不是好消息， 但随着各大品牌已经开始重视 2、3 线市场，因此对于 2014 的整体 销量仍持乐观态度，预计仍会有 10% 的增长，如何让市场消化产品 成为当务之急，尤其在阎良区，距离西安市区较远，汽车流通的相 对滞后较为严重，解决阎良区缺乏大型、综合性的汽车交易市场已 成为燃眉之急，而阎良国际汽车城的建设，正好填补了阎良区汽车 流通领域的空白。 3.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 （一）该项目的实施是推动本地汽车业发展的有力措施 汽车产业在我国属幼稚产业，是国家重点扶持和培育对象，发 展空间广阔。汽车制造业是陕西的重点产业之一。此项目的建设， 符合西安市建立大商贸、大流通、大市场的经济发展战略和城市建 设规划。 随着汽车使用环境的逐渐优化，汽车消费政策的日益改善，中 国内地人均收入水平的不断增长，城镇居民家庭汽车普及率将大幅 度提高。中国进入 WTO，国际品牌汽车及经营模式迅速进入中国市 场。目前阎良区没有专业的大型汽车交易市场，购车客户为购置满 意的车辆，必须在全县区分散的汽车销售点之间来回奔波。根据汽 8 车行业“高起点、国际化、代理制”的原则，迅速组建现代化、品 牌化、规模化与国际接轨的汽车营销体系，将本区汽车流通业进行 整合协调发展，必将加快阎良信息产业、金融业、商贸流通业和房 地产业以及现代物流业、都市型服务业之间的相互融合渗透与发展。 （二）该项目的实施有利于建立一个完善的现代汽车流通体系 据国外资料表明：在汽车产业的利润中，制造业仅占 30%-40%， 流通及售后服务领域占 60%-70%。我国汽车工业发展由于起步晚， 再加上传统计划经济影响等因素，使得厂家相对重视生产过程，比 较忽略流通贸易的重要性，从而导致汽车服务贸易相对薄弱，成为 整个行业发展的瓶颈。服务贸易，包括售前、售中及售后服务各方 面的内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售 后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培 育等。国家有关汽车服务政策的制定与执行、各地区的汽车交易大 环境状况、生产厂家对所售车辆执行的售后服务力度等，都将直接 影响到汽车服务贸易的水平。现阶段，主要问题集中在生产与售后 服务脱节，服务标准、维修技术差，零配件质量不高，伪劣配件多， 政府有关部门监控不力，收费混乱等方面。虽然我国的服务贸易水 平发展缓慢，但在不久的将来，服务贸易作为汽车销售必将延伸的 部分，发展潜力无疑是非常巨大的。 目前，阎良区的汽车市场规模偏小、布局相对分散，给人一种 散、乱、无序的外在形象。现有经营模式传统落后，不能达到规模 化和集约化经营，这与阎良区区域经济发展很不协调。该项目建成 后，经营面积将达 95600 万平方米，是目前阎良区规模较大、功能 较全、模式较新的汽车交易市场。该项目的实施并运营，弥补了阎 良区缺乏大规模汽车市场的“空白” ，而且凭借便捷的交通优势、经 9 营优势及网络资源优势，把广大的消费者、生产厂商、配件供应商 以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正 形成供、产、销、服务维修一条龙配套体系，并建立完善的经营格 局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢” 。 （三）项目的建设将有利于阎良区国民经济及社会的发展。 由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对阎良区 地方经济的发展带来积极的影响。一方面，汽车市场的发展将会推 动汽车、汽车配件的销售、维修业务的增加，从而增加税收，增加 就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，汽车市场的发展也 将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业、汽车配件及用品加 工业等，形成明显的侧向关联带动作用。 （四）项目的建设将进一步扩大汽车市场的辐射范围 本项目拟将专业市场的发展与物流的发展结合起来，集聚国内 外众多的汽车及汽车配件品牌，具有很大的规模，并拥有现代企业 管理经营经验，将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增强汽车市场 的影响力。 3.3 政策符合性分析政策符合性分析 汽车产业发展政策 （中华人民共和国国家发展和改革委员会 令第 10 号）中指出：“促进汽车产业与关联产业、城市交通基础设 施和环境保护协调发展。创造良好的汽车使用环境，培育健康的汽 车消费市场，保护消费者权益，推动汽车私人消费” ， “国家鼓励汽 车、摩托车、零部件生产企业和金融、服务贸易企业借鉴国际上成 熟的汽车营销方式、管理经验和服务贸易理念，积极发展汽车服务 贸易” ， “ 为保护汽车消费者的合法权益，使其在汽车购买和使用过 程中得到良好的服务，国内外汽车生产企业凡在境内市场销售自产 汽车产品的，必须尽快建立起自产汽车品牌销售和服务体系” 。该项 10 目符合汽车产业发展政策的要求。 国家发改委产业结构调整指导目录（2011 年修订本） 中未 对本项目做出鼓励或者限制的要求，因此，本项目属于国家产业结 构调整中允许类项目。综上所述，该项目建设是十分必要的。 11 第四章第四章 市场分析市场分析 4.1 市场需求分析市场需求分析 我国汽车市场的发展不仅表现为汽车产量的大规模增长，产品 结构的迅速变化，新车品种和数量的日新月异，外来投资领域的不 断扩大，汽车产业在国民经济发展中的地位不断提高，而且也表现 为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴起，汽车消费观念 的深刻变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。 从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突出。国 家经贸委公布的一份报告指出，交通运输设备制造行业对工业增长 的贡献率为 40 个工业行业之首，以汽车制造为主的交通运输设备制 造业取代电子信息通信业，已成为名副其实的领头羊。 从消费角度看，汽车消费己日益成为大众化的消费，汽车社会 日益临近。随着我国国民经济的持续稳定增长以及更多鼓励私车消 费政策的出台，我国的私车消费正以前所未有的速度增长，在全球 市场增长不快的背景下，我国汽车市场呈现一支独秀之势成为继美、 日、德后的第四大汽车消费国。我国 2009 年进入汽车普及时代，汽 车社会即将来临。中国的汽车消费结构大致经历了“公务配车” 、 “商务用车” 、 “私人购车”三个阶段。在已经销售的各类车辆中， 集团消费的比例因饱和而日益下降，私人购车逐渐成为增量主体。 目前我国个人购车比例已经超过 50%，大中城市超过 70%，轿车已 快步进入家庭，个人购车从事专业运输也逐渐成为货车消费的主体。 按照国际惯例，以一个国家私人用车在汽车保有量中超过 50，年消费量中超过 70作为私人汽车消费时代来临的标志，中 国大部分省市已经进入私人汽车消费时代。从社会文化程度看，汽 车文化已俨然成为新兴的消费文化，具有极强的生命力和渗透力。 12 进入新世纪以来，汽车话题成了人们的热点话题，每一次场面火爆 的车展也表明汽车开始与老百姓关系越来越密切，以时尚和现代为 理念特质的汽车文化越来越得到人们的认同和推崇。据了解，私有 汽车市场购车主体多是事业有成的年轻人，在他们的消费观念中， 汽车是延展生活内容，提升生活品质的重要工具，他们将日益成为 潜在的消费群的主体，推动汽车业的持续发展。 4.2 市场需求预测市场需求预测 4.3 经济环境经济环境 4.4 项目建设的优势项目建设的优势 4.4.1 较优越的区位和交通条件较优越的区位和交通条件 本项目建设地址座落于西安市阎良区，阎良区内交通发达，西 韩铁路、西延铁路、咸铜铁路在境内交汇，有四条省级公路与外界 连通，地方道路“三横六纵”，村村通油路，西安至阎良高速公路已 建成通车。具有优越的区位和便利的交通条件。 4.4.2 经济配套设施完善，经济发展环境良好经济配套设施完善，经济发展环境良好 西安市阎良区位于古城西安东北部，距市中心 50 公里，总面积 244 平方公里。东与渭南市临渭区接壤、西与咸阳市三原县毗邻、 北依荆山塬与渭南市富平县紧邻、南以清河为界与西安市临潼区相 望，地处渭北地区中心位置。阎良区常住人口 28 万人，其中在城区 居住和生活的居民约 10 万人。2010 年，阎良区生产总值实现 100.15 亿元，比上年增长 15.8%。其中，第一产业增加值完成 14.26 亿元，增长 7.6%；第二产业增加值完成 50.33 亿元，增长 19.2%； 第三产业增加值完成 35.56 亿元，增长 13.6%。三次产业结构由上年 的 14：53：33 调整为 14：50：36。其中第一产业与上年持平，第 二产业下降了 3 个百分点，第三产业提高 3 个百分点。 4.4.3 日渐扩大的居民购车需求日渐扩大的居民购车需求 私家车悄然进入寻常百姓家庭，其原因首先得益于经济的高速 13 发展和居民消费能力的普遍增长。近年来，阎良区经济发展水平不 断提高，经济结构不断优化。与经济发展密切相关的是，随着经济 发展，政府可以有更多的公共开支进行交通运输建设，改善用车环 境，推动汽车消费。总之，经济的发展和人们生活的水平提高必然 加快汽车普及时代的到来，为汽车市场发展提供最重要的动力。 私家车悄然进入寻常百姓家庭，其原因首先得益于经济的高速 发展和居民消费能力的普遍增长。近年来，阎良区经济发展水平不 断提高，经济结构不断优化。与经济发展密切相关的是，随着经济 发展，政府可以有更多的公共开支进行交通运输建设，改善用车环 境，推动汽车消费。总之，经济的发展和人们生活的水平提高必然 加快汽车普及时代的到来，为汽车市场发展提供最重要的动力。 4.3.4 规模优势规模优势 阎良国际汽车城是目前阎良区规模最大、功能最全、模式最新 的多功能国际化现代汽车城，占地 200 亩，总建筑面积近 m2。其 中 4S 店 8 座及综合展览区一栋，可有效改变目前阎良区汽车销售市 场分散，不利于客户选择和政府管理的局面。 4.3.5 经营优势经营优势 第五章第五章 地址选择及建设条件地址选择及建设条件 5.1 项目所在地概况项目所在地概况 阎良区地处关中平原腹地，距西安市中心 50 千米。总面积 240 平方千米/244.4 平方千米。境内属暖温带半湿润季风气候，四季分 明；石川河等 3 条河流均属黄河流域的渭河水系；地表黄土覆盖宽 广、深厚，土壤类型丰富，农耕历史悠久，物产丰富。阎良区辖 5 个街道、2 个镇：凤凰路街道、新华路街道、振兴街道、新兴街道、 北屯街道、武屯镇、关山镇。 阎良区位于关中中部偏东北，介于北纬 34o351134o4437， 14 东经 109o0854109o2537。东与渭南市相邻；西与三原县接壤； 南以清河为界，与临潼区相望；北倚荆山塬，与富平县毗连。南北 宽约 12 公里，东西长约 25 公里。区境最东端为关山镇乔家村，最 西端为振兴街道办官刘村，最南端为北屯街道办桥东村，最北端为 关山镇西王村。平面轮廓略呈东西向长方形，形似卧牛，头东尾西， 辖境面积 244.4 平方公里。 本区是西安市辖的远郊区，地处市东北方向的渭河以北，距市 区中心 50 公里。境内属暖温带半湿润季风气候，四季分明；石川河 等 3 条河流均属黄河流域的渭河水系；地表黄土覆盖宽广、深厚， 土壤类型丰富，农耕历史悠久，物产丰富。优越的地理环境和富饶 的自然资源为全区的农业、航空工业等多种产业的发展提供了物质 基础。 5.2 项目选址项目选址 本项目位于西安市阎良区国家航空高技术产业基地迎宾大道以 西，宏腰路以北。项目基地三面均为交通主干道。 该项目所处地段属于西安市阎良区国家航空高技术产业基地环 境比较好的地方，周边建设外部条件较好，目前水、电、暖、燃气 已达到随时利用的条件。 5.3 建设条件建设条件 5.3.1 地形与地质地形与地质 5.3.2 自然资源自然资源 5.3.3 气候气象气候气象 5.3.4 交通布局及通讯条件交通布局及通讯条件 阎良区近几年基础设施建设发展迅速，电话通信全部进入了国 际、国内长途自动电话网，互联网城区实现了可户户通。 阎良区境内交通畅达，来往便捷。完全可满足项目建设对通讯、 交通的要求。 15 项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等， 均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项 目建设的需要。 建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设 所需建材、设备、机械直接运至施工现场。 5.3.5 公用工程条件公用工程条件 阎良区供水、供热、供气、治污等市政建设取得重大进展，城 市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水 利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。 1、用电由阎良区国家航空高技术产业基地市政供电网供给； 2、用水接市政管网预留； 3、燃气接燃气公司管网预留； 4、暖气接阎良区供热公司暖管网预留； 5、电话、宽带、有线，接既有线路； 6、室外排水接览胜街市政排污管道网。 5.3.6 工程地质条件工程地质条件 1、工程地质 本项目场址位于黄河冲积平原，土壤类型为亚沙土。地层为第 四纪全新统黄河冲击层，第四系沉积较厚。该项目满足高层建筑的 要求。 建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安 全。 项目建设符合阎良区国民经济和社会发展总体规划以及城市建 设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求， 符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因 地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。 16 2、地震设防烈度 根据建设部建抗关于执行“中国地震烈度区划图（1990） ”有关 规定的通知 （1993）13 号和省建抗关于抗震设防烈度有关规定 的通知 （1993）44 号，据建筑抗震设计规范（GB 50011-2001） ， 本项目工程场地为三类建筑，抗震设计分组第一组，设计基本地震 加速度 0.20g。 综上所述，从地理位置、自然条件、交通运输和基础设施条件 等方面综合分析，同时考虑便于管理等各因素，本项目地址是较适 宜的。 阎良区历史文明悠久，矿产资源丰富，交通条件便利，文化底 蕴深厚，经济发展迅速，为阎良国际汽车城项目的建设和运营，提 供了良好的发展环境和广阔的市场前景。 17 第六章第六章 设计方案设计方案 6.1 工程概况及区位关系工程概况及区位关系 该工程系陕西现代汽车销售服务有限公司在西安市阎良区国家 航空高技术产业基地政府的支持下，征地 200 亩，规划为高起点大 规模的阎良国际汽车城。规划用地位于西安市阎良区国家航空高技 术产业基地，南临宏腰路，东临迎宾大道。用地为长方形。 6.2 功能定位功能定位 6.2.1 项目定位项目定位 陕西现代汽车销售服务有限公司投资建设的阎良国际汽车城是 国内外中低端品牌 4S 店、维修以及其他汽车业服务于一体的综合性 汽车产业园区。阎良国际汽车城在项目策划、规划设计方面，结合 先进的科技手段，全新的经营理念，建成西安市周边一流的、综合 性汽车产业园区。 本项目属国家振兴发展的行业之一，符合产业政策（园区规划 见平面图） 。 6.2.2 经营品种经营品种 项目建成后，将招商引进多家中低档品牌汽车 4S 店（如大众、 现代、本田、丰田、吉利等）,主要定位于家用及商用轿车的销售。 6.2.3 功能分布功能分布 整个汽车园分为贸易园区、配套园区共两大园区： （1）贸易园区：4S 店集合区（8 个专营店和 1 个综合展览中心） ； （2）配套园区：包括综合服务办公楼、企业员工宿舍楼。 6.2.4 辐射范围辐射范围 立足阎良区，辐射西安市附近县市区。 18 6.2.5 土地概况土地概况 （1）地理位置：规划用地位于西安市阎良区国家航空高技术产 业基地，宏腰路以北，迎宾大道以西。 （2）土地面积：面积 200 亩，其中工业用地 150 亩，商业用地 50 亩。 （3）土地获的方式：招拍挂。 6.2.6 总体构想总体构想 6.3 规划设计指导思想及依据规划设计指导思想及依据 6.3.1 设计指导思想设计指导思想 根据社会、经济、自然状况，结合本规划区的用地条件及用地 性质，坚持“社会、经济、环境”三效益最佳统一的原则，科学的设 计高起点、大规模的阎良国际汽车城，使之具有汽车交易所必需的 商业气氛的同时又不失大方、典雅的氛围。在保证功能组织合理的 前提下使平面构图优美完整，具有艺术性。突出规划设计的先进性、 引导性和市场性，探索面向二十一世纪可持续发展的开发模式。 6.3.2 规划设计依据规划设计依据 （1） 中华人民共和国城市规划法及相关规则； （2）建设部城市规划编制办法及实施细则； （3）国家及地方有关城市建设法规； （4）规划区的自然、经济、社会资料。 6.4 规划目标及总体思路规划目标及总体思路 6.4.1 规划目标规划目标 实现布局合理、功能齐备、环境优美、技术先进的现代化的综 合社区。密切联系客观实际，结合气候、风向、地形、地貌及周边 环境进行创作，建立“以人为主，物为人用”的观点。 6.4.2 总体思路总体思路 （1）结合地表，统一设计、分区规划，由总体到局部进行设计。 19 （2）合理分区，合理布置 4s 店集合区、商务办公区。做到既 紧密联系，又分区明确，互不干扰。 （3）考虑场地的地理优势，注意阎良国际汽车城的形象，采用 高低错落，一张一弛等手法，来强化各类建筑所体现的景观特色。 6.5 规划布局规划布局 将用地划分为几大功能部分来进行规划设计，规划用地范围大 部分规划为 4S 店集合区，并结合管理、服务等设置相应配套设施。 厂区设有两个入口，入口宽度 15m，以有利集散人流、车流。在建 筑的形式上强调简洁、明快，具有现代感及高科技感，以给人视觉 上的强烈冲击力。具体建设方案见表 6-1。 表表 6-1 建设方案一览表建设方案一览表 规划布局请详见阎良国际汽车城规划方案设计总平面布置图。 说明如下： 整个汽车城平面如长方形，东西为长，南北为宽，汽车城西部 为配套商业办公及员工宿舍区，中东部为各品牌 4s 店，东南角为汽 20 车综合展览中心。整个平面布置和建筑力争模式新颖，具现代感， 以充分展示项目形象。城内绿化带形成有机整体，配以休闲、歇息 场地、草坪和花坛等。满足促销对场地的需求、营造良好的汽车经 营气氛，树立市场形象。贸易园区、配套园区等，要求设施齐备， 功能完善。大门按 15 米宽设计，且考虑活动集会地等，要求极具现 代感。该项目在设计上充分展示特殊风格，达到吸引人流及商家前 来观赏和增进购置力的效果。 6.8 绿地规划绿地规划 6.9 给水工程设计要求给水工程设计要求 （1）用水量预测 根据城市给水工程规划规范及西安市阎良区国家航空高技 术产业基地去现状情况，确定了阎良国际汽车城最高日用水量约 136.05m3/d。详见下表： 表表 6-2 项目用水量估算表项目用水量估算表 6.10 排水工程设计要求排水工程设计要求 6.11 电力工程设计要求电力工程设计要求 6.12 防灾设计要求防灾设计要求 21 第七章第七章 环境保护环境保护 7.1 采用的环境保护标准采用的环境保护标准 根据建设项目环境保护管理规定及阎良区建设项目环境影响标 准的规定，本项目执行以下环保标准： 1、 中华人民共和国环境保护法 ； 2、 中华人民共和国水污染防治法 ； 3、 中华人民共和国大气污染防治法 ； 4、 环境空气质量标准 （GB3095-1996） ； 5、 污水排入城镇下水道水质标准 （CJ343-2010） ； 6、 声环境质量标准 （GB3096-2008） 。 7.2 建设地点与环境状况建设地点与环境状况 陕西现代汽车销售服务有限公司开发的阎良国际汽车城项目。 本项目位于西安市阎良区国家航空高技术产业基地迎宾大道以西， 宏腰路以北。小区绿化率达 18.0，环境优美，交通便利，地理位 置优越，选址恰当。环境空气方面主要保护拟建项目局部地区及周 围居民区的环境空气。 1、环境空气 拟建项目建设地址区域环境空气质量较好，除 TSP 因该地区风 力条件、地形地物状况、自然扬尘等原因有超标现象外，其它指标 均符合国家环境空气质量标准 （GB 3095-1996）的二级标准限值 要求。 2、声环境质量 该项目区域环境噪声符合声环境质量标准 （GB 3096-2008） 2 类标准要求。 3、水环境质量 据有关资料证实，拟建项目所在区域内地下水主要指标均符合 22 国家地下水质量标准 （GB /T14848-1993）中类标准，地下水 水质良好。 4、生态环境 目前，场区附近无大的污染工业，周围环境质量良好。 7.3 污染物处理措施污染物处理措施 7.3.1 运营期对环境的影响预测及保护措施运营期对环境的影响预测及保护措施 一、本项目运营期的污染物 1、废水 项目建成营运后废水主要为日常生活中产生的废水。 2、废气 该项目建成运营后废气主要为员工和餐饮部门产生的厨油烟， 车辆的尾气排放。 3、固体废物 该项目建成营运后产生的固体废弃物主要为日常生活垃圾。 4、噪声 该项目建成营运后产生的噪声主要为车辆噪声、车辆维修设备 噪声等。 二、运营期污染物防治措施 1、废水 主要是营运期废水的治理，将污水经化粪池和隔油处理初级处 理后符合污水排入城镇下水道水质标准 （CJ 343-2010）的相关要 求，后排入市政污水管网，进入城镇污水处理厂处理。 2、废气 饮食服务部门按要求安装油烟净化装置并确保其正常运行，不 可擅自拆卸、停运设施，并按要求定期清洗维护。住宅居民用户要 安装抽油烟机。 23 本项目在设计建设时，要合理安排停车位置，防止车场汽车尾 气无组织排放富集并对周围环境造成污染。在地上停车场地周围， 加强绿化。 3、固体废物 对于该项目运营期产生的生活垃圾，由环卫工人每天按时按点 进行收集，生活垃圾做到定期清理，统一处理。 4、噪声 建议设置专门人员每天进行车辆疏导，维持秩序，以缩短过往 车辆在当地的停留时间，尽量缩短客户试乘试驾时间，达到减少车 辆噪声的目的。其他噪声声压级很小，对附近周围居民生活基本无 影响。 7.3.2 施工期对环境的影响预测及保护措施施工期对环境的影响预测及保护措施 一、本项目施工期的主要污染物 1、废水 施工期产生的废水主要有施工人员的生活污水和施工本身产生 的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝 土养护排水，以及各种车辆冲洗水。 2、固体废物 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损 坏或废弃的各种建筑装修材料。 3、噪声 施工期的噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输 的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰 撞噪声及施工人员的活动噪声。物料运输的交通噪声主要是各施工 阶段物料运输车辆引起的噪声。这些机械的单体声级一般均在 80dB 以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业。 24 4、扬尘 施工期扬尘主要来自土方的挖掘，由于挖掘土石过程中破坏了 地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素 有关，是一个复杂、较难定量的问题。其余还有，建筑材料（白灰、 水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清 理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。 二、施工期污染物的防治措施 1、废水防治措施 施工期产生的生活废水经化粪池处理后直接排入城市市政管网； 施工废水则进入雨水管网。 2、固体废弃物防治措施 施工期产生的固体废弃物由专门的环卫工人定期定点清除。 3、噪声防治措施 由于居住在附近的居民比较少，应当说噪声影响不是十分敏感， 但建设单位应特别重视施工时间的控制，合理安排施工顺序。 4、扬尘防治措施 施工中必须严格控制扬尘污染，具体措施包括：在场区内洒水 经常保持地面的湿润，以减少来自运输车辆的道路扬尘，施工现场 的沙石等应定时洒水或进行必要的遮盖，定期清除建筑垃圾，材料 运输车和垃圾清运车等必须按照有关规定进行遮盖，做到安全、文 明施工。 5、降低环境负荷 （1）建筑活动对环境的负面影响应控制在国家相关标准规定的 允许范围内； （2）减少建筑产生的废水、废气、废物的排放； （3）利用园林绿化和建筑外部设计以减少热岛效应； 25 （4）减少建筑外立面和室外照明引起的光污染； （5）采用雨水回渗措施, 维持土壤水生态系统的平衡。 7.4 绿化绿化 为创造一个优美的购物、生活环境，防止污染，保护环境，需 做好区域内建设绿化，充分发挥绿地的防护功能和改善生态环境的 作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保组团环境优 美整洁。小区绿化率为 18.0，建筑之间空地均设置绿化带。在各 主要入口两侧做集中景观绿化，同时在较大组团中心进行重点景观 绿化。并配以各种建筑小品设施。本项目绿化措施： 1、优先种植乡土植物，采用少维护、耐候性强的植物，减少日 常维护的费用； 2、采用生态绿地、墙体绿化、屋顶绿化等多样化的绿化方式， 应对乔木、灌木和攀缘植物进行合理配置，构成多层次的复合生态 结构，达到人工配置的植物群落自然和谐，并起到遮阳、降低能耗 的作用； 3、绿地配置合理，达到局部环境内保持水土、调节气候、降低 污染和隔绝噪音的目的。 为减少由于地上停车所占用的绿地面积，设置植草停车位，并 以绿化树带划分车位。 7.5 环境影响分析环境影响分析 本项目建设，其污染源很小，污染物排放量也很小，产生的少 量生活污水、车辆尾气、生活垃圾经处理后，完全达到环境保护的 要求，大气和噪声污染通过建筑设计同样可以达到环保要求，对周 围环境基本不会产生污染。拟建项目产污较少，只要加强管理，项 目投产后对周围环境不会带来明显影响。因此，从环保角度讲，该 项目建设是可行的。 26 第八章第八章 节能节能 该项目的建设，引入绿色建筑理念，从设计、建筑、施工、采 暖、通风、空调、照明、家电、建材、热工、能源、环境、检测、 管理等方面保证节能效果，在满足实用性要求的前提下，在建筑中 使用隔热保温的新型墙体材料和高能效比的采暖空调设备，达到节 约能源、减少能耗、提高能源利用效率目的。 8.1 用能标准和节能规范用能标准和节能规范 1、相关法律、法规和规划 （1） 中华人民共和国节约能源法 ； （2） 中华人民共和国可再生能源法 ； （3） 中华人民共和国环境保护法 ； （4） 中华人民共和国电力法 ； （5） 中华人民共和国建筑法 ； （6） 中华人民共和国清洁生产促进法 ； （7） 关于印发节能减排综合性工作方案的通知 （国发2007 15 号） ； （8） 节能中长期专项规划 （发改环资20042505 号） ； （9） 国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术 （国 家发改委 2005 年 65 号） ； （10） 固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法 （发改委 6 号令） 。 2、产业政策和准入条件 （1） 国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知 （国 发【2005】40 号） ； （2） 产业结构调整指导目录（2011 年修订本） ； （3） 中国节能技术政策大纲 （2006 年） ； 27 （4） 国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术 （国 家发改委200565 号令） 。 3、行业标准、规范，技术规定和技术导则 （1） 公共建筑节能设计标准 （GB 50189-2005） ； （2） 建设工程质量管理条例 （国务院令第 279 号） ； （3） 民用建筑节能管理规定 （中华人民共和国建设部令 第 143 号） 。 8.2 能耗指标分析能耗指标分析 本项目主要能源消耗系统包括：建筑供暖能耗；电耗； 水耗。 8.3 节能设计技术要点节能设计技术要点 8.3.1 节地与室外环境节地与室外环境 8.3.2 节能与能源利用节能与能源利用 8.3.3 节水与水资源利用节水与水资源利用 8.3.4 节材与材料资源节材与材料资源 8.3.5 室内环境质量室内环境质量 8.4 节能技术、产品的使用节能技术、产品的使用 第九章第九章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防 拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和 工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者 和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。 9.1 劳动安全卫生劳动安全卫生 一、职业安全卫生应达到下列国家相关标准及规范 1、 关于生产性建设工程项目职业卫生监察的暂时规定 （劳动 28 保障部）劳字（1998）48 号文； 2、 服务业劳动保护条例 ； 3、 建筑设计防火规范 （GB 50016-2006） ； 4、 建筑抗震设计规范 （GB 50011-2010） 。 二、安全措施方案 1、室内地上设卫生间、保洁间、开水间、地面铺防滑地砖，墙 面瓷砖到顶，吊顶采用铝条板，吊顶内设有通风排风扇。 2、给排水采用 PP-R 给水塑料管，避免产生水锈，提高给水质 量，把噪声影响降到最低。 3、生活垃圾集中后由市政垃圾运走，送至环保部门处理。 4、卫生间设置通风换气系统。楼内的给排水管道的安装敷设， 都应避开电气设备，防止管道漏水发生电气伤害事故；楼内各层排 风机组冬季运行时，在新风入口处设置电加热器。 5、按照建筑物的功能、特点在屋项设置避雷针；楼内低压配电 柜系统为 TH-S，采取接零保护，以免发生事故。 9.2 消防设施消防设施设计设计 本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工 作方针，严格遵守国家现行的有关规范和行业标准，采取各种有效 的防火措施，防止减少火灾危害。 一、设计依据 1、 建筑设计防火规范 （GB50016-2006） ； 2、 建筑灭火器配置设计规范 （GB50140-2005） ； 3、 火灾自动报警系统设计规范 （GB50116-98） ； 4、 建筑内部装修设计防火规范 （GB50222-95） ； 5、 高层民用建筑设计防火规范 （GB50045-95） （2005 年版） ； 29 6、 自动喷水灭火系统设计规范 （GB50084-2001） 。 二、耐火等级 项目建筑物耐火等级为二级。 三、消防水源 消防水源来自小区消防水池，通过消防给水外网供应整个小区 的消防用水。 四、消防用水量 五、平面布置