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融资租赁方式投建不动产探析 摘要：随着营改增税务政策相关条款出台，不动产融资租赁业务再次成为租赁公司和潜在承租企?I关注的焦点。本文在简要介绍不动产融资租赁概念以及国内相关项目开展情况的基础上，站在承租方的角度，梳理以融资租赁方式投建自用不动产的操作步骤，浅析额外产生的投建成本，提示可能存在的风险，旨在帮助承租企业理清操作思路、合理决策。 下载 关键词：不动产 融资租赁 投建成本 承租方 中图分类号：F272.3 文献标识码：A 随着关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税【2016】36号文件）将融资租赁服务分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务，且明确融资租赁差额征税政策也适用于不动产。不动产融资租赁业务再次被融资租赁公司以及潜在承租方所关注。本文站在承租方的角度，浅析如何以融资租赁方式投建不动产，并对额外产生的投建成本进行测算，旨在帮助潜在的承租企业理清操作思路、合理决策。 1 不动产融资租赁相关概念 1.1 融资租赁的概念 融资租赁企业监督管理办法以及外商投资租赁业务管理办法定义融资租赁业务，是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的交易活动。合同法对融资租赁合同的定义为：融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。同时规定：融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。会计准则认为融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。 1.2 不动产的概念 搜狗百科解释，不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。不动产登记暂行条例所规范的不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 1.3 不动产融资租赁 综上，本文认为不动产融资租赁业务的构成要素包括：（1）租赁物是土地、房屋等不动产；（2）租赁物和租赁物出卖人均由承租人选定；（3）承租人向出租人支付租金，且租金至少需要达到出租人购买租赁物价格的大部分；（4）租赁期内，租赁物的所有权属于出租人。需登记设立的所有权应依法进行登记。 2 我国不动产融资租赁项目开展情况 在我国，经过许可能够经营融租租赁业务的公司分为三类，包括：商务部与国税总局审批监管的内资租赁企业、商务部审批监管的外资租赁企业、银监会审批监管的金融租赁公司。其中，外资租赁公司受外商投资租赁业务管理办法的限定，租赁物不能涉及不动产。金融租赁公司管理办法虽然没有明确金融租赁公司是否可以涉足不动产租赁，但银监会窗口指导叫停了金融租赁公司不动产融资租赁业务。由于2012年8月中旬，商务部发布的内资融资租赁企业管理办法（征求意见稿）中没有限制不动产作为租赁物，因此，实际上国内只有内资租赁公司还在承接不动产融资租赁业务。 内资租赁公司一般根据承租方的需求和要求，从承租方指定的出卖方购入建成的不动产出租给承租方，向承租方分期收取租金，并在租赁期结束后将不动产所有权转让给承租方。目前，我国不动产融资租赁业务进行过实践操作的大多为商业物产，或是政府的基础建设项目。企业作为承租方，以融资租赁方式投建自用不动产的案例尚不多见。 3 企业如何以融资租赁方式投建自用不动产 企业以融资租赁方式投建自用不动产需经过选定出租方和出卖方、签订融资租赁合同、完成不动产建设和交易、设立不动产所有权、租入不动产、最终获得包括所有权在内的不动产完整物权几个环节，具体步骤如下： 3.1 承租企业选定租赁公司和不动产承建商 根据我国相关规章制度对不动产融资租赁业务开展的许可情况，企业只能选择内资租赁公司操作不动产融资租赁项目。在选择具体租赁公司时，应重点对比：（1）租赁公司的资信情况。优先选择资信良好、资金雄厚的租赁公司，以确保租赁期内租赁公司有充足的资金支持项目实施，降低违约风险；（2）租赁公司操作不动产融资租赁业务的实践经验。相比动产融资租赁，不动产融资租赁项目涉及产权登记设立和产权转移登记，过程和手续都更加复杂，优先选择操作过不动产融资租赁项目的租赁公司，有利于项目的顺利实施。同时，考虑到不动产登记、变更的具体操作手续存在地区差异，在具备相似经验的租赁公司中，优先选择在不动产所在地有实践经验的租赁公司。 根据融资租赁业务的定义，租赁物的出卖人应由承租人指定。企业以融资租赁方式投建不动产，需要自行选定不动产建设得以及不动产的承建商。在选择不动产承建商时应按照招投标法的有关规定，开展招标工作。 3.2 三方签订融资租赁项目系列合同 选定租赁公司、不动产建设得以及承建商后，承租企业、租赁公司、不动产租赁物承建商三方之间需要签订两个合同。一是租赁公司与承租企业签订融资租赁合同。二是租赁公司根据承租企业意向，以自身名义与承建商之间签订不动产买卖合同。 融资租赁合同的内容包括租赁物名称、数量、规格、技术性能、检验方法、租赁期限、租金构成及其支付期限和方式、币种、租赁期