房地产可行性报告样本.doc

键入文字 1 莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羁莀蒈薀膇芆蒇蚂羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇蚇蚀袄莆蚆袂聿莂蚆羅羂芈蚅蚄膈膄芁螇羁肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蚁膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羁莀蒈薀膇芆蒇蚂羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇蚇蚀袄莆蚆袂聿莂蚆羅羂芈蚅蚄膈膄芁螇羁肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蚁膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羁莀蒈薀膇芆蒇蚂羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇蚇蚀袄莆蚆袂聿莂蚆羅羂芈蚅蚄膈膄芁螇羁肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蚁膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羁莀蒈薀膇芆蒇蚂羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇蚇蚀袄莆蚆袂聿莂蚆羅羂芈蚅蚄膈膄芁螇羁肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蚁膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羁莀蒈薀膇芆蒇蚂羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇蚇蚀袄莆蚆袂聿莂蚆羅羂芈蚅蚄膈膄芁螇羁肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蚁膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羁莀蒈薀膇芆蒇蚂羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇蚇蚀袄莆蚆袂聿莂蚆羅羂芈蚅蚄膈膄芁螇羁肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蚁膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈 腿肁蒈袁羁莀蒈薀膇芆蒇蚂羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇蚇蚀袄莆蚆袂聿莂蚆羅羂芈蚅蚄膈膄芁螇羁肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蚁膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羁莀蒈薀膇芆蒇蚂羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇蚇蚀袄莆蚆袂聿莂蚆羅羂芈蚅蚄膈膄芁螇羁肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蚁膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羁莀蒈薀膇芆蒇蚂羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇蚇蚀袄莆蚆袂聿莂蚆羅羂芈蚅蚄膈膄芁螇羁肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蚁膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羁莀蒈薀膇芆蒇蚂羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂腿肁蒈袁羁莀蒈薀膇芆蒇蚂羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇蚇蚀袄莆蚆袂聿莂蚆羅羂芈蚅蚄膈膄芁螇羁肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蚁膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羁莀蒈薀膇芆蒇蚂羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇蚇蚀袄莆蚆袂聿莂蚆羅羂芈蚅蚄膈膄芁螇羁肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蚁膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羁莀蒈薀膇芆蒇蚂羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂袁衿膅薂薁肅肁薁蚃袇荿薀螆肃芅虿袈袆膁蚈薈肁肇蚇蚀袄莆蚆袂聿莂蚆羅羂芈蚅蚄膈膄芁螇羁肀芀衿膆莈芀薈罿芄荿蚁膄膀莈螃羇肆莇羅螀蒅莆蚅肅莁莅螇袈芇莄袀肄膃莄蕿袇聿莃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁袆肀膀蒀蚆袃膅葿螈腿肁蒈袁羁莀蒈薀膇芆蒇蚂羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁芃薃蝿羆艿薂 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其它应考虑的因素23 4.5 厂址选择23 4.6 资源和原材料24 第 5 章 项目建设方案25 5.1 工艺技术方案25 5.2 设备选型方案30 5.3 规划方案提出与方案初选 .31 5.4 总平面布置和运输31 第 6 章 环境保护与劳动安全37 7.1 建设地区的环境现状37 7.2 项目施工期环境影响分析39 7.3 运营期间环境影响分析41 7.4 减轻本项目对环境影响的措施和建议43 第 7 章 企业组织和劳动定员45 8.1 企业组织45 8.2 劳动定员和人员培训46 第 9 章 项目实施进度安排48 9.1 项目实施的各阶段48 9.2 项目实施进度表49 键入文字 3 9.3 项目实施费用50 第 10 章 投资估算与资金筹措.51 10.1 项目总投资估算.51 10.2 资金筹措方案及贷款偿还计划.53 第 11 章 经济与社会效益评价.55 11.1 经济效益分析.55 11.2 社会效益和社会影响分析.57 第 12 章 不确定性与风险分析.59 12.1 盈亏平衡分析.59 12.2 敏感性分析.59 12.3 风险因素分析.60 第 13 章 结论与建议.63 13.1 综合评价结论.63 13.2 存在的问题及建议.64 键入文字 1 第第 1 1 章章 项目总论项目总论 1.11.1 项目名称项目名称及实施单位及实施单位 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 江西财经大学周边大型房地产开发项目。 1.1.21.1.2 实施单位实施单位 江西钟灵地产股份有限公司，是一家专门从事镍铁合金生产和 销售的公司，注册资本一亿元，法定代表人陈国锵。 1.21.2 项目建设项目建设方案方案 1.2.11.2.1 建设目标建设目标 本项目将建设一个大型的花园式楼盘，提供城市消费者对远郊 别墅型房屋的需求。 1.2.21.2.2 建设地点建设地点 江西省南昌市昌北经济开发区下罗。 1.2.31.2.3 建设内容建设内容 （1）建设配一整套居住体系。大型楼盘。 （2）建设相关配套设施，学校，医院，超级市场，以及配套的 环保设施。 （3）房屋兴建总面积 25 万平方米，占地面积 2000 亩。 1.2.41.2.4 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 项目新增投资为 12579.1 万元，其中：建设投资 7952.9 万元、 键入文字 2 流动资金 4545.4 万元，建设期利息 80.8 万元。筹措方案为：企业 自筹资金 10579.1 万元，银行贷款 2000 万元。 1.31.3 可行性研究工作依据可行性研究工作依据 （1）国家发改委产业结构调整指导目录2005 年； （2） 城镇廉租住房档案管理办法 （3） 城市房地产开发管理暂行办法 （4） 城市房地产开发经营管理条例 （5） 城市房屋拆迁管理条例 （6） 房屋登记办法 （7） 国务院关于修改住房公积金管理条例的决定 （8） 中华人民共和国城市房地产管理法 （9） 中华人民共和国城市规划法 （11） 中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例 （12） 中华人民共和国土地管理法实施条例 （13） 中华人民共和国物权法 （14） 中华人民共和国土地增值税暂行条例 1.41.4 可行性研究结论可行性研究结论 1.4.11.4.1项目建成后可提升企业产品的市场竞争力项目建成后可提升企业产品的市场竞争力 现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。就南昌市最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加 快，房地产业显现出高速成长的特征，井已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因 主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产 业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。另外，目前很多跨国公司大举进 键入文字 3 军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强 烈的竞争压力。 房地产的发展，可以提升我们国家的国际市场竞争力。 1.4.31.4.3 项目拥有成熟的技术项目拥有成熟的技术 我们拥有一大批经验丰富的建房设计师和很多技术成熟的建房 工人，引进国外先进技术和设备，同时吸纳国内的先进技术，为房 地产开发提供最好的条件。 1.4.41.4.4 项目具有良好的社会经济效益项目具有良好的社会经济效益 房地产的开发将会带动周边经济的发展，同时提供更多的工作岗位。 同时， 我们计划达到节能以上的标准，采用了外墙外保温、塑钢窗、中空玻璃等节能措施。 从表面上看，对于房地产开发商而言，建设节能建筑会增加建造成本（节能材料比一般的建筑材料价格要 高一些） ，但用长远眼光来分析，对开发商来说是一件好事。第一，节能是住宅很好的卖点。你让住户在 以后几十年的生活中能节省一大笔开支，当然能吸引大量购房者。第二，能为开发商塑造良好的品牌形象， 并能形成良好的口碑效应。当购房者真正住进节能型住宅中，他就会体会到其优越性，对开发商当然会赞 誉有加。因此，无论是短期收益还是长期回报，开发商建设节能住宅都是明智之举，而且能实现社会效益 与经济效益双丰收。据了解，隆基房产开发的“枫华源”使用了 EPS 板外墙外保温、双层中空玻璃等节能材 料与技术，颇受购房者青睐。现在整个项目已销售 85，业绩颇佳。 1.61.6 存在的问题及建议存在的问题及建议 1.6.11.6.1 项目存在问题项目存在问题 1.6.11.6.1 项目存在问题项目存在问题 、土地和原材料价格上涨，造成房屋成本上升。土地商品房建设的主要成本。如零陵怡 港国际花园亩地，购地款万元。每亩万元。比早几年购买同 一地段的土地价格高了 30%左右，由于开发商一般拿的不是净地，还可能承担拆迁补偿和 安置费。加之水泥和钢材等主要原材料价格上涨,导致成本进一步上升。据调查,水泥由原来 的元吨，上涨到元吨，最高时涨到元吨；钢材由元 吨，上涨到元/吨。河沙、卵石和用人工资也在上涨，一般框架结构房屋比砖混结 构的房屋建安成本要高，多层、小高层、高层的建安成本也不一样，建筑楼层越高，建安 成本越大。 键入文字 4 、房屋销售速度放缓，消费市场观望气氛浓厚。由于房产成本的增加，房地产商在 产品整合推广方面显得特别谨慎，缩减了广告投放量，在买涨不买跌的传统消费心理下， 不少消费者采取静观其变的策略，想买又不敢买，怕买之后又大幅下跌，所以，许多购房 者面对心仪的新产品，一等再等迟迟不肯下单定购，零陵云天芙蓉广场春节前每天销售 多套，现在也就是每天销售一、二套左右。宁远县的九亿广场三期工程销售明显放缓。 、房贷首付提高，开发商定价心理趋紧。自去年以来，央行进行了五次加息， 次提高商业银行存款准备金率和住房贷款的首付比例。现在我市所有房地产销售商实行首 付不得低于 4 成，其余成按银行按揭贷款，分年、年和年归完。房贷新政 虽没有拉低房价，却在政策与房价的博弈天平间，增加了调控的砝码，是购房者停 止购房步入观望。据调查大部分的项目价格虽然坚挺，但购房人考虑周期明显延长，心理 趋紧。开发商也开始陷入观望。原来动不动每个月提价几百元，现在也开始暂停提价，转 而观察市场的变化。 1.6.21.6.2 对策与建议对策与建议 1、不能操之过急，立刻大面积私有化。收购大量土地应该设行政程序控制，不仅仅是 农民同意即可。还综合考虑农村就业和农民出路，相关问题没有落实之前，不能收购。这 样，改革也要考虑社会责任。走稳一点，不是错。 2、先完善法规，再出台改革。法规应该深入农民现实问题，而不是以往的夸夸其谈。还 有调解机构问题，投诉机制问题。 3、一投票了之不是真正农村自治。投票+权力监督+公开透明才是。应该淡化农村个人领 导作用，推行村民代表集体决策。 第第 2 2 章章 项目背景和发展概况项目背景和发展概况 2.12.1 项目提出的背景项目提出的背景 2.1.12.1.1 国家和行业发展规划国家和行业发展规划 大家都知道都市的成长和发展是一个不可避免的趋势，我们必须要面对这个现实， 城市发展跟商业综合体的互动是一个很现实而且必须的东西。首先政府是处于一个 监管机构，真正城市的发展是靠各位开发商，我们一起来共同创造，我们如何创造 一个适合居住、便利，而且利于环保的项目必须要注意这个问题。因为不管是商业 活动、城市发展、城市综合体的开发，真正最后的目的就是提高人的生活质量，改 变生活的一个不好的习惯，保持现有好的习惯。 2.1.22.1.2 项目发起人简介项目发起人简介 键入文字 5 （3）江西财经大学周边大型房地产开发项目