精品报告--2007年吴中区项目研展报告.ppt

吴中区项目研展报告,一、苏州概况 二、苏州房产现状 三、吴中区房产现状 四、预出让地块分析 五、研展结论 六、建议,一、苏州概况,苏州市位于江苏省东南部,西连无锡市,东临上海市,北依长江与南通市分界,南与浙江嘉兴、湖州二市毗邻.市区面积1650平方公里,市区人口224.53万,为长江流域重要中心城市之一，国家历史文化名城和新兴高科技制造业基地之一.,地理位置,经济发展情况,苏州年在全国大中型城市为居第,GDP总量（单位：亿元）,年苏州城市人均收入为江苏省第一位,（单位：元）,外贸进出口总额年均增长，年居全国第三位,（单位：亿元）,城乡人均储蓄存款年均增长,（单位：万元）,由以上的数据我们可以看出，苏州是一个经济飞速发展的城市，经济总量不仅 在长三角处于翘楚地位，在全国也是位居前列.苏州人民生活富裕，消费能力非 常强.作为一个高科技制造业基地和经济外向型城市，苏州在利用上海这一经济 腹地的优势的同时与上海优势互补，积极打造自己的优势产业.随着产业的升级换 代，苏州经济必然会创造一个新的高度,二、苏州房产现状,作为一个长三角极具活力的经济城市，苏州在不断吸引外资的同时也吸引着越来越多的全国各地人才来苏州发展创业.城市规模在不断扩大.曾经的“园区向东，新区向西”的发展规划已经远远满足不了这个城市的发展现在的苏州全面开发，各个区域都在飞速发展，经济的发展带动了房产的开发.目前不断有新的房产大鄂来苏州开疆劈土，可见他们对苏州这个城市的房产市场的前景是非常看好.,住宅市场,（单位：万平方米）,房产销售面积持续增长，刚性需求旺盛,在经历年房产新政的一段观望期后，刚性需求在年得到了一定的释放，年比年销售 面积增加了可见，消费者在经历新政的最初的观望后，房价还在稳步增加，于是转观望为行 动.,一、苏州商业地产现状,新增住宅面积稳步增长,年均增长19%,（单位：万平方米）,(单位:亿元),住宅投资金额在宏观调空后趋于理性增长,年均19.2%,(单位:万),新苏州人成为苏州购房队伍中的一支重要力量,现在苏州生活着大约400万的外来人口,他们中的一部分已经融入了苏州,在此 安家立业,成为新苏州人.还有部分虽然只是在这里挣钱养家糊口但是他们也需要 住房,他们的存在极大繁荣了苏州的租赁市场,使得很多有实力人士购房用于出租.,总结:苏州目前的房产开发销售处在供销两旺的良好态势之中, 苏州经济的持续强劲发展是房产健康发展的重要因素,大量新苏州人也为苏州房产的繁荣作出了贡献.当然在看到美好前景的同时我们同时也要看到苏州房产空置率也有提高的趋势,因此,在风云变幻的房产界,深入地分析市场,创造出最符合市场的产品方能在激烈的竞争中立于不败之地.,三、吴中区房产现状,吴中区概况,吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖； 四周还分别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)、相城区接壤；与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望。全区总面积770平方公里(不含太湖水面)，太湖水域面积2425平方公里 ，属吴中区水面约1459平方公里。全境东西宽9295公里，南北长48.1公里 ，人口54.9万。,吴中地理位置优越,紧临古城区,吴中区交通便捷，北有沪宁铁路、沪宁高速公路，东有苏嘉杭高速公路。区境扼太湖之出口，为长江三角洲重要水利和交通枢纽。境内20多条骨干河道纵横交错，沟通太湖、澄湖、石湖等湖荡.,交通四通八达,吴中是一个历史人文沉淀之地,木椟、甪直、东山、西山、木渎、光福等古镇古迹众多,风景秀丽,人文荟萃.,山水吴中,环境优美,住宅市场,2006年吴中区房产销售继续稳占全市区销售面积的前两位,(单位:万元),2007年第一季度吴中区的成交套数稳居全市第二,(单位:套数),(单位:万平方米),2006年吴中区土地继续放量,占据全苏州土地出让量的28%.,吴中区现在出让土地主要集中在越溪石湖、木椟胥口、东山西山等地,未来几年 吴中区的房源将会大量上市,楼盘竞争将更趋于激烈.,吴中区各个板块个案情况,环太湖板块,该板块环绕太湖,风景秀丽.主要 开发高档别墅项目.供高端人士 休闲度假.,木椟板块和长桥南板块在售楼盘情况,越溪石湖板块和外围板块在售楼盘,长桥以北板块(吴中中心区域板块),该板块是吴中中心区域,靠近南门,交通便利.为吴中区的政治中心和商业中心.目前 住宅开发已经趋于饱和,这个地段配套齐全,生活方便.这里的楼盘价格以近接近主 城区的价格,但销售状况良好,可见购买者对这个地段的看中.,嘉宝花园 开发商:嘉宝房产开发公司 地址:宝带东路350号 三期推案量:235套 三期开盘时间:2007.1月 主力面积:130左右的三房 均价:6400左右 销售率:91.5 客户群定位:高级百领和公务员,吴中各个板块楼盘位置以及均价,总结一:吴中区楼盘以多层为主,老百姓对小高层或高层住宅认可度低,总结二:吴中区楼盘均价在4500左右,总结三:吴中区楼盘供销两旺,原因:1、相对与其他区域,吴中的房价是非常低的. 2、吴中交通便利,有山有水,居住环境非常好.,总结四:吴中区中心区域楼盘价格已经接近主城区,目前吴中区的平均房价为4500/平左右,而中心区域的嘉宝花园现在的 均价已经达到6400左右.而惠康新天地的高层住宅均价也达到6000/平.,总结五:吴中区楼盘现在和将来主要集中在木椟胥口、越溪石湖等板块,1、由于中心区域土地开发已经趋于饱和,目前在售的和已经拍卖的土地 都集中在越溪石湖,木椟胥口,长桥以南等板块,随着这些片区的持续开发 这里的配套交通等将会不断的完善. 2、越溪石湖板块已经被定位为城市的副中心区域,吴中区的新的行政中心 以及高教园,这里不仅环境秀丽,人文气息浓郁也非常浓郁,随着这个板块的 不段开发,这里的居住氛围也会不段完善,将会成为一个热点居住区域.,总结六:随着住宅土地的放量,吴中区的楼盘供应将会非常充足,竞争将更加激烈,商业项目,1、吴中区的现代商业相对较弱，档次不高.老商业的改造升级需求旺盛，新商业呼之而出.因此可以说是商机无限.,2、虽然起步较晚，暂时商业项目的投建相对较小，但随着住宅市场繁荣，人流的大量增加，商业地产市场前景一片广阔，从06年土地市场的交易信息显示，吴中区的商业土地也在逐渐加大放量.,3、吴中区近2年的住宅成交量一直位居苏州个区前列,07年吴中区住宅土地出让108万方,占全苏州市区的1/3强,未来几年吴中区的住宅将会持续供销两旺,作为繁荣的住宅市场的配套市场，吴中区的商业地产发展也必然会跟上住宅的开发.,4、苏州商业圈外扩的现实趋势让吴中区成为南大门的新商圈中心地带，在基础设施不断健全的基础上，拉近了和市区观前商业圈的距离，让每个商业圈在独立操作的基础上形成了相互呼应的大商圈.,吴中核心区域在建商业项目情况,吴 城 大 厦/吴城饭店,建筑面积:5.7万 地理位置:东吴北路和吴中东路交叉口 产品形态:写字楼和四星级酒店 建筑层数:21层,23层 开工时间:2006.6. 开盘时间:未定,星 光 国际大 厦,建筑面积:6万平方 地理位置:东吴北路和吴中东路交叉口 产品形态:高档写字楼、购物中心 开工时间:2006.6. 开盘时间:未定,东吴商业大 厦,建筑面积:6万平方 地理位置:东吴北路和吴中西路交叉口 产品形态:高档写字楼、商业中心、商铺 开盘时间:2007.1.6. 主力面积:400-600平 (写字楼) 均价:7500/平 建筑形态:三座塔楼与裙房交错 楼层情况:12,14,16层,惠康新天地,建筑面积:5万平方 开发商:城河置业 地理位置:东吴北路和南环路交叉口 产品形态:住宅和写字楼 物业形态:高层 开盘时间:2006.8月 交房时间:2007.8月 均价:住宅6000/平,写字楼7500/平 住宅主力户型:100平左右的两房 写字楼主力面积:630平左右 销售率:8成,四、预出让地块分析,1 号 地 块(纯高档商业),主要经营业态:服饰、布料、窗帘 商业配套:好邻多超市. 主力消费人群:吴中区普通市民,外来人群 路网结构:与古城区的人民路连接,与南环路 相交界. 该商区消费档次:中档 该街区商业辐射能力:较强 优势:1、扼吴中区北大门,是古城 区与吴中区的衔接区域 2、紧邻南门商圈,可以接受到 南门商圈的辐射. 3、人流量大.人气较旺. 4、配套齐全 5、交通便利 劣势:1、周边业态不够高档,缺乏商务 环境. 2、处于两区衔接区域,人流嘈杂.,2号 地 块 (纯商业地块),主要经营业态:餐饮、通讯小卖场 商业配套:中国银行、新梅华大酒店、 东吴大厦、新苏苑饭店、吴城大厦、吴城 饭店. 主力消费人群:吴中区普通市民,白领阶层 路网结构:与吴中东路交界 该商区消费档次:中高档 该街区商业辐射能力:较强 优势:1、该地块处于一个新的商务中心 区域,东吴大厦和吴城大厦都是在建的高 档写字楼和商业中心,吴城饭店和新苏苑 饭店为4星级饭店,一个新的CBD核心区 域将在此形成. 2、处于两区的衔接区域 3、人流量大. 4、配套齐全 5、交通便利 劣势:商务中心尚处于开发初级阶段,成熟尚需时日. 1号地块与2号地块比较:2个地块区域位置差不多,从地理位置上看,1号地块更靠近古城区,但也更显嘈 杂且无高档商贸氛围.2号地块区域正在形成一个高档商务中心区域.既可以承接古城区的辐射又可以 辐射吴中其他片区.因此该地块的商业价值高于1号地块. 因此: 2号地块商业价值1号地块,3号 地 块 (纯商业地块),主要经营业态:西餐厅,咖啡座,饭店. 商业配套:稍微偏远 路网结构;处于县前街,东苑路和宝带西路 交叉口. 主力消费人群:白领、公务员 该商区消费档次:中高档 该街区商业辐射能力:一般 优势:1、处于吴中区城区的核心地段 2、西侧的尼盛花园和北面吴中广场可 以为其积累一定的人气 3、周边人群层次高,为白领和公务员 的一个集中区域. 劣势:虽然处于核心区域,但其所处的县前 街和东苑路为城市副干道,有一定的进深.闹中取 静,人气不足. 2号、3号两个地块的比较:2号地块处于主干 道,人气旺.又处于一个新兴的商贸中心,未来的商业氛围浓厚,便于商业项目的开发.而3号地块过于僻静, 开发成商业项目的商业价值远低于2号地块. 2号价值3号,4号 地 块 (商住两用),主要经营业态:商务区域,文化体育中心 商业配套:KFC、银行、饭店(稍微偏远) 东吴大厦、新苏苑饭店、吴城大厦、吴城 饭店. 主力消费人群:白领阶层 路网结构:宝带东路与东苑路交叉的东侧 该商区消费档次:中档 该街区商业辐射能力:一般 优势:1、正对吴中区体育中心,体育中心的 人气可以带动这一地块的商业地块的价值. 2、城市核心区域的住宅土地的稀缺性. 3、交通便利 4、生活方便,处于商业中心. 劣势:1、该地块周边没什么商业设施,缺乏 商业气息. 2、吴中区体育馆规模有限,人气的拉动力有限.,因此:该地块商业部分价值不高,而住宅产品紧俏,5 号 地 块(商住两用),主要经营业态:饭店,休闲中心 商业配套:、豪仕金大酒店、中国邮政 主力消费人群:普通居民,白领阶层 路网结构:宝带西路与吴中东路交界西侧 该商区消费档次:中高档 该街区商业辐射能力:较强 优势:1、住宅用地的稀缺. 2、商业氛围浓厚,银行,饭店等 环绕该地块 3、居民区与商业中心的双重人气 拉动该地块的商业价值. 劣势:不处于最核心的商业区域.人气相对 较弱. 4号与5号地块比较:两块地分别位于东吴 北路与宝带路交叉口的宝带路的东西两 侧,两地的住宅价值差不多,但商业地块部 分来说,5号地块已经具有一定人气,开发的 商业地块更容易得到投资者的认可,而4号 地块人气不足,体育中心的带动力度有限. 因此: 5号价值4号,6 号 地块 (高档商业),主要经营业态:KFC、高档饭店,商务、休闲 娱乐 商业配套:交通银行、华侨大厦、中国邮政、 豪仕金大酒店 主力消费人群:公务员,白领阶层 路网结构:宝带西路与吴中东路交界中心区 域 该商区消费档次:高档 该街区商业辐射能力:非常强 优势:1、处于吴中区最核心商贸中心、档 次整体最高. 2、成熟区域,人气旺盛 3、周边人群层次较高,为吴中区公 务员、白领最集中区域.消费品位和消费水 平都很高. 4、可以辐射整个吴中区域,特别是 开发区. 劣势:虽然是吴中区最成熟的商贸中心,但高档商业非常少,这一区域的整体商业档次提升尚须时日.,7号 地 块 (高档商业),主要经营业态:KFC、高档饭店,商务、休闲 娱乐 商业配套:交通银行、华侨大厦、中国邮政、 豪仕金大酒店 主力消费人群:公务员,白领阶层 路网结构:宝带西路与吴中东路交界中心区域 该商区消费档次:高档 该街区商业辐射能力:非常强 优势:1、处于吴中区最核心商贸中心、档 次整体最高. 2、成熟区域,人气旺盛 3、周边人群层次较高,公务员、白领 多.消费能力高. 4、可以辐射整个吴中区域,特别是 开发区. 劣势:虽然是吴中区最成熟的商贸中心,但高档商业 目前还很少,这一区域的整体商业档次提升尚须时 日.,8 号 地 块 (高档商业),主要经营业态:商务、文娱 商业配套:华侨大厦 主力消费人群:公务员,白领阶层 路网结构:宝带西路与吴中东路交界 东侧 该商区消费档次:中高档 该街区商业辐射能力:一般 优势: 1、处于吴中区最核心商贸中心、档 次整体最高. 2、体育中心与人大分别位于两侧,可以 带动这一地块的人气. 劣势:宝带东路人气相对较弱,商业氛围不浓厚.,9 号 地 块(面积0.9万方,高档商业),主要经营业态:高档饭店,商务、休闲娱乐 商业配套:交通银行、钻石年代商务会所 豪仕金大酒店 主力消费人群:公务员,白领阶层 路网结构:宝带西路与吴中东路交界中心区域 该商区消费档次:高档 该街区商业辐射能力:非常强 优势:1、处于吴中区最核心商贸中心、档 次整体最高. 2、成熟区域,人气旺盛 3、靠近吴中区政府和区人大,高层次公 务员云集区域,消费能力高. 4、可以辐射整个吴中区域,特别是 开发区. 劣势:虽然是吴中区最成熟的商贸中心,但高档商业非常少,这一区域的整体商业档次提升尚须时日. 6,7,8,9四块地比较:4块地都属于吴中最成熟的商贸中心区域,8号地块位置处于中心区域的支流道路,人气不甚旺.6号和7号、9号两个地块隔东吴北路相望,处于核心商圈,拿地成本最高的6号,其次是7号,9号地块地块面积最小0.9万方因此其出让价最低. 因此开发商可以根据自身实力来对这三块地进行权衡.,10 号 地块 (商住混合),主要经营业态:高档饭店,商务、休闲娱乐 商业配套:交通银行、钻石年代商务会所 豪仕金大酒店 主力消费人群:公务员,白领阶层 路网结构:吴中东路与太湖西路交叉口位置 该商区消费档次:中高档 该街区商业辐射能力:较强 优势:1、处于吴中区最核心商贸中心、档 次整体最高. 2、成熟区域,人气旺盛 3、周边人群层次较高,公务员、白领 多.消费能力高. 4、可以辐射整个吴中区域. 综合分析:A住宅地块价值较高,非常稀缺,C地块与9号地块隔东吴北路相望,开发价值差不多,而B地块临太湖西路,车流量大而人流量小,商业氛围不浓,有一些临街中低档次酒店和休闲中心,整体档次不高.,11号地块 (7万方,纯住宅用地),主要经营业态:中档饭店,休闲娱乐、建材、汽 车美容等 商业配套:金海港大酒店、新世纪俱乐部、新 世联华超市、新盛大酒店 主力消费人群:私营业主,外来人群、普通市民 路网结构:吴中东路与太湖西路交叉口西侧 该商区消费档次:中档 该街区商业辐射能力:一般 优势:1、位于大运河风光带. 2、周边生活配套交全,生活便利. 3、已经初步形成一个居住区域, 4、7万多方的可供开发的纯住宅用地在 核心城区已经非常稀缺.这个区域的住宅价格已接近主城区. 劣势: 1、紧靠大运河,噪音大 2、周边整体住宅品质不高.,12号 地块 (休闲商业),主要经营业态:中档饭店,休闲娱乐、建材、 汽车美容等 商业配套:金海港大酒店、新世纪俱乐部、 新世联华超市、新盛大酒店 主力消费人群:私营业主,外来人群、普通市 民 路网结构:吴中东路与太湖西路交叉口西侧 该商区消费档次:中档 该街区商业辐射能力:一般 优势:1、位于大运河风光带. 2、该地块区域已经具备一定的商业 氛围、中档酒店、休闲中心等运营状况良 好. 劣势: 1、人气不够旺盛 2、车流多于人流,13 号 地 块(休闲商业),主要经营业态:小杂货店等 商业配套:无 主力消费人群:外来人群 路网结构:太湖东路,与开发区隔大运河相望 该商区消费档次:低档 该街区商业辐射能力:较差 优势: 1、位于大运河风光带. 2、交通便利 劣势: 1、没什么人气,车流多于人流 2、环境嘈杂,外来人口聚集. 3、无商业氛围 4、太湖北路居民区被一水渠阻隔,人流因此也被隔离 分析;12号和13号两个地块都是用来开发休闲商业,这2个地块处于吴中中心城区和开发区的衔接阶段,一条运河为界.但从目前看这2个地块周边配套以及人气都非常一般,其完善还需时日.从投资回报来说将会是一个很长期的过程,其商业投资价值低于6、7、9这三块黄金成熟地段的地块.,五、研展结论,同过对13个地块的分析,我们可以把他们分为3个板块,一、1号、2号地块属于两区交界板块(古城区,吴中区) 这2个地块周边在形成一个高档商务区域,正在与古城商圈无缝 对接.其最接近古城区商圈,古城区商圈向外围的扩张,最先受益的就是这个 区域的商业圈.,二、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号地块属于吴中核心城区 板块,1、 这8个地块都属于寸土寸金的吴中区核心地段,该地段人气鼎盛,商业配套齐 全,目前总的来说该区域高档商业不多,整体档次不高,这几个地块的推出将会使这一 片区真正成为吴中区的高档CBD中心区域,既可以分流主城区的商业人流又可以对 整个吴中区进行辐射,而随着吴中区住宅项目的放量,该批商业项目的推出将会其着 非常好的配套作用.同时提升吴中商圈的影响力.,2、6、