通辽草原大厦西侧二层裙房装修改造项目可行性研究报告2012.04..doc

通辽铁建房地产开发有限责任公司 通辽草原大厦西侧二层裙房装修改造项目可研报告铁房开字 号通辽草原大厦西侧二层裙房装修改造项目可 行 性 研 究 报 告编报单位:通辽铁建房地产开发有限责任公司编报日期:2012年4月1日一、概述及现状1、建筑主体为草原大厦西则二层裙房框架结构，属草原大厦附属建筑，建筑面积为1500。其前身是通辽车站大集体对外经营的“通顺旅店”，目前资产已划归草原大厦。2、地理环境：地处火车站、客运站，客流比较密集，交通便利。二、改造方案一层建筑面积600，其中400平方米改造后做为草原大厦办公区，剩余200平方米改造后向外出租；二层建筑面积900平方米，改造后定位为中高档宴会厅,可接待4550桌宴席，一次容纳600人的宴会。经市场调研，通辽地区每年7、8、9三个月为学生宴高峰期，此期间中午宴、晚宴排满；日常婚宴、寿宴、生日宴、丧宴、大形宴会消费等。本宴会厅地理位置优越，铁南区域只有一家中形宴会厅（原分局招待所）；周边也只有一家中小形宴会厅（电业宾馆），本宴会厅在此区域为较大宴会厅。宴会厅装修标准：强化木地板，内墙中档乳胶漆，配制LED显示屏、空调、音响、投影机、照明灯等功能。改造过程中尽量减少不产生效益的配套功能，原草原大厦三楼办公区移至改造后的裙房一层办公区域，最大限度增加草原大厦客房数量，其中标准间12间；中套房2间，增加客房14间。三、经营测算（一）支出1、装修改造投资：装修改造投资366万元，其中裙房主体装修257万元，监控装置9万元，空调设备23万元，多媒体30万元，办公家具47万元。2、成本费用估计每年固定成本支出-万元(租金），其中：折旧-万元（按投资总额为-万元，按3年折旧）财务-万元（贷款和资金利息）税收-万元（营业收入的6%左右）工资-万元（员工和管理人员费用）能耗-万元（水电气等费用）低耗-万元（一次性用品、茶叶等）洗涤-万元（床上用品，毛巾类的清洗）维修-万元（维修的配件及专业维修的费用）营销-万元（广告宣传，政策返利，业务开支，活动经费等）培训-万元（员工和管理人员的学习培训）？保险-万元（员工及管理人员的社会保险和酒店自身的各项保险）其他-万元（办公用品，职能部门杂费等不可预计的费用）一年总费用约-万元注：以上费用根据酒店实际配置计算。（二）收入分析1、出租房收入：20000元/月，全年12月20000元/月=240000元。2、草原大厦增加14间客房收入：出租预算：客房平均房价198元，平均出租率70%；（1）商品收入：人均消费15元、成本为每15元扣除9元成本，收益6元；（1470%）10间365天2人6元=43800元。（2）营业收入：198元14间70%365天（出租率）=708246万元合计：43800元+708246元=752046元。能源物耗费用：每间每年10000元（包括水、电、宽带、有线费用），开房率14间70%10000万=98000元；物耗率在3.6%5%之间，此为按营业额5%测算，物耗37590元；早餐费用按15元标准、成本8元测算，开房率10间*365天*2人*8元=58400元。缴纳营业税等按8%税率算75.18万*0.08=60144元。支出合计：260000万元。收入预算：752046元260000元=492046元。3、二楼设为宴会厅宴会厅营业面积900，可设4550餐桌，容纳600人的宴会。宴会厅营业额预算：平均按每月810每月按5天利用率比较合适天接待量计算，每桌最低消费标准为500元计算，每月45桌500元10天=225000元；年收入约2700000万元/2？。成本预算：按酒店要求，菜品毛利率应在46%50%，支出成本1350000万。年收入预算：1350000元。以上收入合计：240000元+492046元+1350000元=2082046元年均纯利润：收入-支出=2082046元-？=？注：以上预算，根据宴会厅的发展情况有很大上升空间。四、 经营思路定位为“中高档宴会厅，以学生宴、寿宴、生日宴、婚宴、丧宴等大形宴会为主。独有地域特色，丰富民族文化；方便快捷适用的配套功能和专业而个性的优良服务构成的宴会厅，锁定通辽科尔泌区、铁南区域大形宴会的消费群体。在开业初期重点加强对外宣传，开展预定。同时推出系列酬宾活动和公益活动，结合活动在主要媒体上进行广告宣传等。使接待率达到一定的水平，进一步提高收入，加强接待能力，创造一个信誉，知名度较高的大形宴会厅。五、结论草原大厦西则二层裙房宴会厅通过对周边环境和通辽市场初步调查，经过仔细研究认为该项目有市场大环境的支撑。依托草原大厦等有利条件。综合以上