关于规范按揭楼盘申请操作办法.doc

个人住房贷款楼盘项目申请审批操作规范（讨论稿）为规范个人信贷业务操作，促进个人信贷业务的健康发展，根据上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范(试行)及相关个人信贷业务管理办法制定本操作规范。第一章 总则一、 各支行在对按揭楼盘办理批量个人购房贷款业务前，应对房产开发商及其开发的楼盘项目按照规定进行调查，同时对提供按揭业务楼盘的个人购房贷款授信额度进行合理匡算并将有关资料及计划授信额度上报总部审批。二、 按揭楼盘审批工作是从整体上对后续个人贷款业务的业务要素提出审批意见，包括年限、成数、客户范围等直接风险控制要求，因此各支行对于一手房按揭楼盘项目必须认真执行上报审批制度，切实避免做而不报、先做后报、缺（预售）证早做等违规问题。尤其要注意对于开发贷款配套按揭的楼盘项目，开发贷款和按揭贷款申报审批是两项独立的申报内容，不得互相替代。三、 要重点防范一手房贷款业务存在的期房项目竣工风险和假按揭风险，加强对我行发放的开发贷款楼盘营销力度，并加强对开发商资质的审核，应选择注册资金在1000 万元以上、所开发的项目建筑面积在3 万平方米以上、并且有成功开发记录的楼盘开发商合作。第二章 按揭项目前期调查操作规范一、 按揭楼盘项目前期调查操作流程包括个人客户经理的贷前调查、独立调查岗的独立调查和支行有权审批人审批。二、 个人客户经理应按照业务操作规程所规定的程序和要求进行贷前调查和评估，包括对房产商开发资质、楼盘整体品质、购房对象定位等的调查和评估，提出专业分析意见、结论和建议，并提供真实完整有效的信贷资料。三、 独立调查岗对支行按揭楼盘项目关键环节的真实性、完整性、合理性、操作合规性进行尽职调查，以现场调查为主，结合客户经理的初步调查意见，出具独立调查意见。四、 支行有权审批人审批同意后上报总部。第三章 按揭项目申报材料具体规范要求一、 支行按揭项目申报材料主要包括下列材料：1、 支行按揭贷款申请报告（纸质加盖支行公章）；2、 支行按揭贷款调查报告（纸质及电子文档）；3、 按揭贷款项目审查报告表（纸质及电子文档）4、 经年检的开发商企业法人营业执照、验资报告；5、 有效的房地产开发资质；6、 开发商上年年末和近期财务报表；7、 房地产预售证（如申请按揭项目时尚未取得，必须在正式办理业务前将预售证上报总部个金部备案）；8、 项目四证：国有土地使用权证（或土地出让合同）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；9、 项目可行性报告；10、 我行开发贷款审批意见（如该按揭楼盘由我行开发贷款转化而来）。11、 其他其中支行调查报告和项目审查报告表，支行必须同时上报电子文档，以便总部电子文本归档。二、 支行调查人员应按以下要求，写出规范的调查报告：1、 开发商情况：明确写明开发商房地产开发资质、注册资本、经营范围、公司投资组建情况、财务状况。2、 项目概况：明确写明楼盘地理位置、占地面积、总建筑面积、可售面积、容积率、楼盘主力房型、单户面积等。3、 项目开发情况：明确写明项目预算总投资、目前已投入资金、有无开发贷款情况、前期开发资金来源及自有资金占比。4、 销售计划：明确写明目前市场供求情况、客户群定位、楼盘销路情况、销售定价、预期销售收入等。5、 项目按揭贷款结论：写明项目申请结论，明确贷款申请总额、贷款成数及期限。第四章 后续管理规范要求一、 按揭项目审批通过后，各支行应根据我行档案资料管理办法及时将申报资料整理归档，按楼盘建档，一楼盘一册（袋），在档案册（袋）封面或首页设立资料清单。二、 在整个楼盘按揭营销中，随着销售进度应不断补充预售许可证等按揭项目资料，并及时向总部个人金融部报备。三、 各支行应设立楼盘按揭量统计台帐，一旦楼盘个人按揭房贷总额接近或超出总部批复额度，应及时向总部个人金融部申请追加贷款额度。四、 对于开发贷款配套按揭的楼盘项目，支行应严格按开发贷款审批意见操作，整个楼盘按揭量与开发贷款额之比不得低于2：1。开发贷款和按揭贷款申报审批是两项独立的申报内容，两者具有密切联系，但审批工作侧重点不同，不得互相替代。第五章 附则6附件：上海浦东发展银行按揭贷款项目审查表 支行 发展商资料发展商名称注册资金（万元）房产开发资质所有者权益（万元）公司投资比例情况项目资料楼盘名称国有土地使用证（房地产权证）编号占地面积（平方米）房产坐落地址预售许可证编号批准预售面积（平方米）项目总投资（万元）已投入资金（万元）前期是否有开发贷款开发贷款金额（万元）项目规划情况：容积率（建筑面积/土地）： ；绿化率： ；是否有水电煤配套承诺： 总建筑面积（平方米）： ；其中：小高层 幢 平方米；最高 层，最低 层；多层 幢 平方米；其中申请按揭楼盘幢号 ；建筑面积： 平方米单套面积（平方米）其中：最大 平方米；最小 平方米销售价格（元）其中：高层基价 元；多层基价 元；高层均价 元；多层均价 元；其他：商铺均价： 元建筑成本=（土建+建安+配套）/（元/平方米）其中：高层： 元；多层： 元；商铺： 元项目预计总销售收入（万元）项目已实现销售收入（万元）预计按揭率（要求贷款人数/总购房人数