青岛凯宾斯基饭店项目可行性研究报告.doc

麦德龙物业管理（青岛）项目可行性研究报告系部 信息工程学院 姓名 学号 成绩 任课教师 复查人 批阅时间 目录第一章 总论.3 1.1项目背景.31.1.1项目名称 .31.1.2投资单位概况3 1.1.3项目报告编制依据 . . .3 1.1.4项目提出理由及依据 . . 31.2项目概况. 31.2.1拟建地点. 31.2.2规模与目的. 31.2.3建设条件及进度 . 31.2.4项目投资和筹资方案. 3第二章 项目建设必要性分析. 4 2.1项目宏观必要性建设分析. 42.1.1符合国民经济总量平衡和结构平衡发展的需要 42.1.2符合国家一定时期的产业政策 . 42.1.3符合布局经济的要求，促进国民经济地区结构优化 42.2项目微观必要性建设分析. 4 2.1.1符合国民经济总量平衡和结构平衡发展的需要 4 2.2.2符合麦德龙企业的发展战略 . 4第三章 项目市场分析 . 4 3.1目标市场分析. 4 3.1.1目标市场界定 . 4 3.1.2目标市场份额 . 4 3.2竞争力分析 . 4 3.2.1主要竞争对手 . 4 3.2.2优势、劣势. 4 3.2.3营销策略 . 4第四章 建设项目定位分析. 5 4.1目标顾客定位. 5 4.2商品定位. 5 4.3超市建筑设计定位. 5第五章 建设条件分析. 5 5.1场地选址. 5 5.2环保分析. 5 5.3节能措施. 5 5.4节水措施. 5第六章 投资估算. 5 6.1关于建设期的利息的估算. 5 6.2关于用分项详细估算项目的流动资金. 5 6.3估算项目的总投资. 5第七章 项目融资方案. 6 7.1融资主体. 6 7.2资金来源. 6 7.3融资方案分析.67.3.1资金来源可靠性分析. 67.3.2资金结构分析. 67.3.3资金成本分析. 67.3.4融资风险分析. 6第八章 财务分析及评价. 6 8.1盈利能力指标.68.1.1总投资收益率. 68.1.2项目资本金净利润率. 68.1.3投资回收期. 68.1.4财务内部收益率. 78.1.5财务净现值. 7 8.2偿债能力指标 . 78.2.1利息备付率. 78.2.2偿债备付率. 78.2.3资产负债率 . 7 8.3财务生存能力指标. 7第九章 经济费用效益分析. 7 9.1经济费用效益分析指标. 7 9.2经济内部收益率. 7 9.3经济净现值. 7 9.4经济效益费用比. 7第十章 社会评价. 7 10.1项目所在地劳动就业的影响. 710.2项目所在地居民生活和收入影响. 710.3项目所在地经济的影响. 710.4项目所在地行业的影响. 710.5项目所在地供求和消费的影响. 8第十一章 可行性研究结论 . 8 第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称 麦德龙物业管理（青岛）项目1.1.2投资单位概况 麦德龙股份公司（Metro AG）常称作“麦德龙超市”，是德国最大、欧洲第二、世界第三的零售批发超市集团。由奥托拜斯海姆（Otto Beisheim）创建，目前总部位于德国的杜塞尔多夫。 1964 年春天,一家营业面积 1.4 万平方米的仓储商店在德国开业了。在欧洲传统批发日渐萎缩的大背景下,这家打着“ 现购自运”营销新理念的分销店显得十分抢眼。历史证明,麦德龙的营销观念的确代表了商业发展的新趋向。麦德龙经过40年的努力和扩展,已成为欧洲最大的商业连锁公司之一。1997 年麦德龙收购了欧洲分销业的另一巨头万客隆在欧洲的零售业务,进一步巩固了在欧洲的领先地位,并加强了在全球的扩张。在 1999 年世界零售百强中排位第三,也多次名列财富杂志评选的 世界500强。到2002年末,麦德龙在全世界20多个国家和地区建立了3000多家分店,拥有近20万员工。 财富杂志在 2002 年度公布的世界 500 强企业中, 麦德龙以443 亿美元的销售额名列第72位 ,2003 年以487亿美元的销售额名列第58位。1.1.3项目报告编制依据 投资项目可行性研究指南 建设项目经济评价方法与参数1.1.4项目提出理由及依据 （1）青岛开发区没有类似麦德龙批发类型的超市，竞争压力小，麦德龙可以快速抢占庞大的消费市场；（2）青岛开发区处于快速发展的时期，未来人口将会越来越多，消费群体基数大；（3）麦德龙主要针对工商领域的经营者、群体消费层实行会员制，会员必须是具有法人资格的企事业单位，而现在开发区各类企业较多，目标顾客群体比较明确。1.2项目概况1.2.1拟建地点 麦德龙项目位于黄岛区五台山路北、团结路西，靠近滨海学院，交通便利，周边人口相对较少，占33.54亩，规划总建筑面积约1万平方米。1.2.2规模与目的 （1）建筑规模 麦德龙项目总建筑面积为面积14392.1平方米，营业面积5752平方米，外部设有与营业面积几乎相等的停车场，内部结构比较简单，通常采用高4.5米的工业用大型货架。运营后商场将提供17,000种以上食品，30,000种以上的非食品等品类齐全的商品。项目总投资1210万欧元，注册750万欧元。（2）目的 为了打开中国的消费市场，扩大其在全球的业务，实现利润增长，弥补黄岛区的“现购自运”商贸流通业态，满足消费者的各种需求。1.2.3建设条件及进度 麦德龙是中国第一批获得中央政府批准、允许在中国主要城市建立连锁商场的外资商业巨头。麦德龙在中国的37个城市开设了52家商场，拥有约9000名全职员工和超过300万的专业顾客。凭借对中国市场的信心和长期发展战略，麦德龙将在今后几年继续投资、持续壮大。麦德龙项目于2012年7月23日招标登记，工程投标保证金70万元，并于12月19日欧洲第一、世界第二的顶尖级商业集团麦德龙现购自运有限公司黄岛商场正式开业。1.2.4项目投资和筹资方案 麦德龙项目以拍卖出让方式获得14392.1平方米土地，使用权为40年，成交价格为4144.2052万元。商场建设花费大约3547万元，项目总投资1亿多，该项目由中外合资企业锦江麦德龙现购自运有限公司投资建设。第二章 项目建设必要性分析2.1项目宏观必要性建设分析2.1.1符合国民经济总量平衡和结构平衡发展的需要 青岛开发区属于国家重点发展的区域，经济高速发展，麦德龙的投资既带动了开发区的经济增长又拉动了人们的消费需求，能够帮助开发区实现投资与消费的平衡，并将有力提升黄岛区现代商贸服务业发展水平。2.1.2符合国家一定时期的产业政策 开发区政府大力支持外商投资，在很多方面有优惠政策，很多日韩企业前来投资。麦德龙项目不仅得到当地政府的支持，在税收方面会得到一定的优惠，也促进了当地的就业。2.1.3符合布局经济的要求，促进国民经济地区结构优化 麦德龙建设项目位于人口较少、交通便利的区域，符合麦德龙超市的布局要求，缓解了交通压力，减少了不必要的支出。2.2项目微观必要性建设分析2.2.1麦德龙项目符合市场的需求 麦德龙属于批发式超市，价格相对较低，竞争压力小，同时弥补了黄岛区的“现购自运”商贸流通业态，满足消费者的不同需求。2.2.2符合麦德龙企业的发展战略 麦德龙项目的建设无论在规模还是形式都符合其企业总体战略布局，并与开发区发展规划合理结合，能够满足开发区多企业的需求，为麦德龙带来各种预期的经济和社会利益。第三章 项目市场分析3.1目标市场分析3.1.1目标市场界定 根据开发区消费者的需求、购买行为和购买习惯的差异，将零售业市场划分为学生群体、企业、外来务工人员和当地居民等，麦德龙的目标市场主要针对工商领域的经营者、群体消费层和企业单位，也包括部分学生（青岛滨海学院），利用其特有的优势规避风险，弥补市场空缺，满足消费者的需求。3.1.2目标市场份额 麦德龙的目标市场主要针对工商领域的经营者、群体消费层和企业单位，开发区外资企业、中小企业和大型企业较多，比如海信、澳柯玛、海尔和三菱等，消费群体庞大，麦德龙的运营模式适合企业大规模的批发采购，市场份额大，市场潜力大。3.2竞争力分析3.2.1主要竞争对手 长江利群购物广场、佳世客、瑞泰利群、佳家园、世纪商城、麦凯乐和多元商城等。3.2.2优势、劣势（1）优势会员制-麦德龙的服务只限于企事业单位等专业客户；低成本，低价格-麦德龙以其强大的采购能力、低成本的运作为客户提供高质低价的商品；专业客户的超级仓库；新鲜的保证-麦德龙所有的生鲜食品均来自可靠的、有关机构认可的单位；品种齐全-麦德龙商场的商品超过20，000种，大部分由国内名牌企业和合资企业提供。（2）劣势麦德龙针对“有限”客户，目标顾客明确，但大大缩小了消费群体的范围，使得当地居民望而止步；仓库式储存超市方便了消费者购买，但在其取货放货的过程中妨碍了顾客的购买。3.2.3营销策略 （1）有限的目标顾客。储式超市的目标消费群比较明确，麦德龙针对“有限”客户，即只对工商领域的经营者、群体消费层实行会员制。（2）直邮广告促销。麦德龙超市向所有会员每两周邮递一份“麦德龙邮报”。邮报是一份详尽全彩页的商品目录，介绍了半个月内商品的最新价格，新增商品以及近期开展促销的商品信息。邮报不仅使会员及时了解商品信息，而且帮助企业有效地降低采购成本，提高客户采购的透明性和公正性。 （3）特色化商品营销。面对零售业内竞争压力逐渐增大，麦德龙不是单纯以价格低廉吸引顾客，而是从商品入手，以独家商品、特色商品及自有品牌商品吸引顾客。 （4）企业套餐服务。麦德龙公司举行“顾客节”，为工商业户提供具有专业水准的“套餐”帮助他们选择最适合的商品，让它们“用最少的钱，配最全的货”。第四章 建设项目定位分析4.1目标顾客定位绝大多数普通超市的目标消费群是无差异性的，即服务对象是全体普通消费者，多为临时性随机性消费行为。而仓储式超市的目标消费群比较明确，麦德龙针对“有限”客户，即只对工商领域的经营者、群体消费层实行会员制。4.2商品定位商品内容丰富，品种齐全，通常在20，000种以上，可满足客户“一站式购物”的需求。如麦德龙商品种类中食品占40%，非食品占60%。食品类商品以时令果蔬、鲜肉、鲜鱼、奶制品、冷冻品、罐头、粮食制品、饮料、甜点为主，品种相对稳定。非食品领域的商品则按季节和顾客需要定期调整，涉及范围较广不仅包括日常生活用品、办公用品，还包括小型机械工具类产品。4.3超市建筑设计定位麦德龙仓储式超市从表面看就象一个当代化的大仓库，其业务面积平常为15，00020，000平方米。外部设有与业务面积几乎相等的停车场，内部结构比较简单，通常采用高4.5米的工业用大型货架。货架下半部分用于商品的陈列展示，与通俗超市无异：而其上半部分则用于响应商品的存放，起到了仓库的作用，从而使销售和仓储合为一体。货架间距较大，便于存取货物的叉车通过，完成迅速补货的工作。第五章 建设条件分析5.1场地选址 麦德龙超市通常设在大城市城乡结合的高速公路或主干道附近。这样既避免了市中心及市区的交通拥挤，又因土地价格相对便宜，减少了投资风险。同时，选址还适应了城乡一体化的发展趋势，提前占据区位优势。它商圈的辐射半径通常为50公里。因此，麦德龙在开发区五台山路北、团结路西选址较好。5.2环保分析麦德龙建设项目四周人口较少，杂草丛生，属于未开发的土地，自然环境变化小，施工造成的噪音影响范围小；项目实施过程中严格遵守环境保护标准和我国相关政策，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内，并且对周边的环境保护进行投资建设；由于麦德龙为大型批发式超市，本身只生产少量的产品，废水、废气和其他污染物排放较少，对环境污染较小；超市附近放置大量垃圾筒，对产生的垃圾能很快进行处理。5.3节能措施 麦德龙采用先进的技术和设备，提高能源利用率，降低能源消耗；合理利用热能，节约用电，实现内部能源循环利用，达到我国节能标准。5.4节水措施 麦德龙采用先进的节水型新工艺新技术、新设备和新材料，大大降低了水的耗用量，提高了水资源利用率；供水系统采用防渗、防漏的措施，并循环利用，加大对污水的处理和再生利用。第六章 投资估算 6.1 项目投资估算 项目总投资包括建设投资、建设期利息和刘冬 资金。根据资金保全原则和企业划分有关规定，投资项目在建成交付使用时，项目投入的全部资金分别形成固定资产、无形资产和其他资产。6.2项目总投资估算额假设该项目建设期为3年，实施计划进度为：第一年完成投资额的20%，第二年完成55%,第三年完成25%，第四年投产。当时能够拿到设计生产能力为70%，第五年拿到90%，第六年达到设计生产能力。项目运营期总计为15年。该项目工程费与工程建设其他费用的估算额为52180万元，预备费为5000万元。本项目资金来源为自有资金和贷款，贷款总额为40000万元，贷款年利率为6.84%。生产期年营业收入预计为28000万元。达产后全场定员为1100人，工资福利费按照每人每年7200元估算。每年的其他费用为860万元（其中，其他制造费用为660万元）。年外购原材料、燃料及动力人力费估算为19200万元。年经营成本为21000万元，年修理费占年经营成本的10%。各项流动资金的最低周转天数分别为：应收账款30天，现金40天，应付账款30天，存货40天。不考虑预付账款和预收账款。 （1）估算建设期利息。每年投资的借款本金数额： 第一年：40000*20%=8000（万元） 第二年：40000*55%=22000（万元）第三年：40000*25%=10000（万元）建设期每年应计利息： 第一年贷款利息=（0+80002）*6.84%=273.6（万元） 第二年贷款利息=（8000+273.6+220002）*6.84%=1318.31(万元) 第三年贷款利息=（8000+273.6+22000+1318.31+100002）*6.84%=2502.89（万元）建设期利息合计=273.6+1318.31+2502.89=4094.8(万元)（2）用分项详细估算法估算项目的流动资金。应收账款=28000（36030）=2333.33（万元） 现金=（1100*0.72+860）（36040）=183.56（万元） 存货=213.33+2528+2333.33=6994.66（万元0流动资产=2333.33+183.56+6994.66=9511.55（万元）应付账款=19200（36030）=1600（万元）流动资金=9511.55-1600=7911.55（万元）(3)估算项目的总投资。项目总投资估算额=52180+5000+4094.84+7911.55=74460.35(万元)第七章 项目融资方案7.1融资主体 融资主体属于既有法人融资。7.2资金来源该项目由中外合资企业锦江麦德龙现购自运有限公司投资建设,项目资本金为股东直接投资，项目总投资1210万欧元，注册750万欧元，差额由开发区麦德龙有限公司自筹。7.3融资方案分析7.3.1资金来源可靠性分析 麦德龙是跨国大型企业，具有良好的信誉，总投资达到1亿多人民币，投入的资金完全满足项目建设的需要。7.3.2资金结构分析 资金来源主要为项目资本金，其他融资数量较少。7.3.3资金成本分析 资金成本是指项目为筹划和使用资金而支付的费用，包括资金筹集费和资金占用费。资金筹集费和资金占用费相对较少。7.3.4融资风险分析 项目资金供应有保障，利率风险影响较小，汇率变动有可能会给项目造成损失。第八章 财务分析及评价8.1盈利能力指标8.1.1总投资收益率 麦德龙总投资收益率总体上要高于同行业，项目盈利能力满足要求。8.1.2项目资本金净利润率 项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。8.1.3投资回收期投资回收期较短，项目投资回收快，抗风险能力强。8.1.4财务内部收益率 财务内部收益率相比其他企业有优势，项目盈利能力强。8.1.5财务净现值 麦德龙项目估计每年的营业额大约4亿人民币，现金流量大。8.2偿债能力指标8.2.1利息备付率 麦德龙借贷资金很少，利息偿还少，有足够偿还能力。8.2.2偿债备付率 利息备付率表示项目的利润偿付利息的保证倍率，利息备付率高，说明利息偿付的保证度大。 麦德龙利息备付率应当大于2，偿债风险小。8.2.3资产负债率 麦德龙适度的资产负债率，表明企业经营安全、稳健，具有较强的筹资能力，也表明企业和债权人的风险较小。8.3财务生存能力指标 麦德龙拥有足够的经营净现金流量，各年累计盈余资金没有出现负值，流动资金实力雄厚，财务生存能力强。第九章 经济费用效益分析9.1经济费用效益分析指标 经济费用效益分析主要以经济净现值、经济内部收益率和效益费用比为主要评价指标。9.2经济内部收益率经济内部收益率是反映项目对国民经济净贡献的相对指标。它是项目在计算期内各年经济净效益流量的现值累计等于灵时的折现率。经过大体估算，麦德龙的经济内部收益率大于社会折现率，项目对国民经济的净贡献超过了要求的水平，项目资源配置的经济效益达到了可以接受的水平。9.3经济净现值 经济净现值是反映项目对国民经济净贡献的绝对指标。它是指用社会折现率将项目计算期内各年的净效益流量折算到建设期初的现值之和。麦德龙经济净现值大约为2，大于零，表示项目可以达到社会折现率要求的效率水平，可认为项目从经济资源配置的角度可以被接受。9.4经济效益费用比 经济费用效益比是项目在计算期内效益流量的现值与费用流