镇江宾馆地块房地产开发项目环境影响评价报告书.doc

镇江协信房地产开发有限公司镇江宾馆地块房地产开发项目环境影响报告书（简本）委托单位：镇江协信房地产开发有限公司编制单位：江苏绿源工程设计研究有限公司二o一三年四月1 建设项目概况1.1 项目背景镇江协信房地产开发有限公司为重庆协信智远商业投资发展有限公司的下属子公司。协信集团创始于1994年6月，现已成为一家从事精品住宅开发、城市商业综合体合体运营、产业地产开发与物业管理的全国性的大型现代企业集团，总资产近348亿。集团下辖重庆、上海、苏州、无锡、镇江、成都、昆明、三亚、长沙等区域房地产开发与城市综合体运营业务。集团自创力以来，依托专业、透明、规范的企业机制，高效经营、开拓创新，截止目前，累计已开发600万平方米，待开发900万平方米，现已开发32个住宅、商业地产项目，待开发项目为18个，战略土地储备1150万平方米。企业多次被评为中国房地产五十强企业，多次获得“中国房地产百强”、“中国房地产著名品牌”、“中国房地产诚信企业”、“重庆市百户重点私营企业”、“重庆市开发企业五十强”、“五十佳诚信房地产企业”、“aaa级信用用户”等称号。本项目开发的镇江宾馆地块位于老城区火车站附近，位于中山西路北侧、润州山路东侧、黄山北路西侧、规划的红光路以南，为城镇住宅（酒店式公寓）、商服及公共设施用地，工程总投资20亿元人民币，主要建设包括少量住宅公寓、酒店、办公和大型商场为一体的综合现代化商务设施，与中山西路商业街一起构成镇江新的地标性商业区。项目规划总用地面积72700m2，地上总建筑面积344100m2，地下总建筑面积157896m2，计划2013年11月开工，全部工程将在2016年11月竣工。本项目的建设对促进当地的经济发展、实现镇江市老城区整体规划具有重要意义。根据中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国环境影响评价法和建设项目环境保护管理条例国务院253号令的有关规定，镇江协信房地产开发有限公司委托江苏绿源工程设计研究有限公司进行该项目的环境影响评价工作，编制环境影响报告书。我公司接受委托后，认真研究了该项目的有关材料，并进行实地踏勘和现场调研，收集和核实了有关材料，根据相关技术规定，开展了建设项目的环境影响评价工作，编制了本项目环境影响报告书，报请有关部门审批。镇江宾馆地块房地产开发项目的建设符合相关产业政策，符合镇江市总体规划、土地利用规划和环保规划，选址合理，建设项目考虑到生态、节能和环境保护工作，产生的生活废水送征润州污水处理厂集中处理，项目对周边环境造成的影响较小，周边污染源不会影响到小区的居住环境，项目的建设得到了公众的支持。因此建设项目在拟建地建设是可行的。1.2 项目概况项目名称：镇江宾馆地块房地产开发项目项目性质：新建建设单位：镇江协信房地产开发有限公司行业类别：房地产开发经营k7010建设地点：建设项目位于镇江市润州区镇江宾馆地块，地块南侧为中山西路（主干道），隔路为镇江中山路小学；北侧为规划红光路（支路）；西侧为润州山路（支路），隔路为现状住宅小区；东侧为黄山北路（次干道），隔路为现状空地。投资总额：200000万元，其中环保投资1300万元，占总投资的0.65%建设进度：建设项目预计2013年11月动工，2016年11月建成投入使用，建设周期约36个月。1.3工程概况建设项目总占地面积72700m2，总建筑面积501996m2，地上总建筑面积344100m2，其中配套服务建筑面积2010m2，住宅建筑面积50898m2，办公建筑面积29039m2，公寓建筑面积96548m2，酒店建筑面积40592m2，商业（购物中心、步行街、底商）建筑面积125013m2，地下总建筑面积157896m2。建筑内容包括1栋54层塔楼及4-5层裙楼，2栋28层住宅，1栋27层soho公寓楼，1栋24层soho办公楼，1栋5层（局部6层）的购物中心以及临润州山路的2-3层商业街，并配套建设设备用房、地面和地下3层的停车场、景观区、给排水、供电等设施。建设项目主要经济技术指标见表1。表1建设项目主要技术指标 序号项目指标单位1规划用地总面积72700平方米2总建筑面积501996平方米地上建筑面积344100平方米其中soho公寓33276平方米住宅50898平方米商业商业街15216平方米底商9990平方米soho办公29039平方米200m塔楼酒店40592平方米酒店式公寓63272平方米购物中心99807平方米社区管理630平方米物管用房1380平方米不计容面积地下车库（3层）157896平方米3容积率4.734绿地率17.5%5居住户数1578户6居住人数4734人7户均人口3人/户8停车数地上128辆地下4537辆1.4产业政策和规划相符性分析本项目为房地产项目，根据产业结构调整指导目录（2011年本）及江苏省工业和信息产业结构调整指导目录（2012年本）文件内容，本项目不属于上述文件中的限制类和淘汰类产业，为鼓励类产业，符合相应的产业政策。对照关于印发限制用地项目目录（2012年本）和禁止用地项目目录（2012年本）的通知(国土资发201298号)：限制用地项目目录（2012年本）中第四条“住宅项目”中规定，“1、宗地出让面积不得超过下列标准：小城市和建制镇7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷”、“2容积率不得低于以下标准：1.0（含1.0）”为限制用地项目，本项目用地宗地出让面积为72700平方米，远小于7公顷；项目容积率为4.73，大于1.0；不在限制用地项目目录（2012年本）范围内。禁止用地项目目录（2012年本）中第十七条“其他”中规定，“别墅类房地产开发项目”为禁止用地项目，本项目为城市综合体项目，故不在禁止用地项目目录（2012年本）范围内。符合相应的用地政策。对照国家和江苏省新近出台的房地产调控政策：国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号）、江苏省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于加快推进成品住房开发建设实施意见的通知（苏政办发201114号），本项目符合房地产业发展政策要求。建设部等九部委联合提出了关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见，意见提出加快住宅建设从粗放型向集约型转变，推进住宅产业现代化，提高住宅质量，促进住宅建设成为新的经济增长点，积极提高居住区规划、设计水平，改善居住区环境和住房的居住功能，合理安排住房空间，力求在较小的空间内创造较高的居住生活舒适度；坚持综合开发、配套建设的社会化大生产方式。住宅建设应规模化，并与市政设施及公共服务设施建设相配套，提高住宅建设的经济效益、社会效益和环境效益。对照关于印发镇江市市区集体土地拆迁安置房管理暂行办法的通知（镇政规发20103号）文件要求：安置房的规划设计和建设，执行国家有关住房建设的强制性标准；按照发展节能、省地、环保型住宅的要求，鼓励建设高层、小高层住宅，推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。市政道路、供水、供电、燃气等相关配套设施，应当与安置房同步设计、同步施工、同步配套建设。本项目主要为高层住宅，并严格执行通知中的相关要求。建设项目选址位于镇江市润州区中山西路以北、黄山北路以西地块，用地性质属于居住、商服用地，本项目属于房地产开发项目，污染物产生量和排放量较小，项目满足清洁生产的要求。因此建设项目符合镇江市总体规划、土地规划和环境规划要求。建设项目位于镇江市镇江宾馆地块，根据镇江市城市总体规划（2002-2020），地块用地性质为居住、商服用地。因此，本项目建设符合镇江市总体规划的要求。根据镇江市综合交通规划（2008-2020），本项目所在地用地不在交通规划用地范围内。本项目周边道路黄山北路、中山西路为城市干道，方便项目对外交通联系，以及根据镇江市城市给排水工程规划，项目南侧中山西路上设有给水、排水管网，能够满足项目给排水的要求，本项目位于征润州污水处理厂服务范围内，废水可接管排入征润州污水处理厂集中处理，符合当地环保规划要求，因此本项目建设符合相关规划的要求。根据镇江市国土资源局与镇江协信房地产开发有限公司签订的挂牌出让成交确认书（2012-7-3），该地块用地性质为城镇住宅（酒店式公寓）、商服及公共设施用地。本项目建设内容主要为城市综合体建设（包含酒店式公寓、住宅、办公、商业），符合土地部门的要求。根据江苏省重要生态保护功能区区域规划，镇江市辖区规划有25个重要生态保护功能区，经查实，本项目位于三山风景区（金山）的限制开发区之外，本项目为房地产开发项目，污染物产生量和排放量较小，满足江苏省重要生态保护功能区区域规划要求。因此，本项目符合镇江市总体规划、环境规划和土地利用规划的要求。162 建设项目周围环境概况2.1 环境空气质量现状建设项目所在区域大气环境质量较好，各污染物均达到环境空气质量标准（gb3095-2012）二级标准要求。2.2 地表水环境质量现状长江监测断面的水质总磷指标超标，其它指标均满足地表水环境质量标准(gb3838-2002) 类水质标准。2.3地下水环境质量现状建设项目所在区域地下水各因子均满足地下水质量标准(gb/t14848-1993)中类标准要求。2.4噪声环境质量现状建设项目厂界各监测点昼、夜间噪声均能满足声环境质量标准（gb3096-2008）中相应标准的要求。2.5 建设项目环境影响评价范围根据建设项目污染物排放特点及当地气象条件、自然环境状况确定各环境要素评价范围，具体见表2。表2 评价范围表项目评价等级评价范围大气三级建设项目为中心为圆心，半径2500m的范围地表水简单分析征润州污水处理厂排口上游500m至下游1500m（现状评价范围）噪声二级所在地及周边200m生态三级项目建设用地红线外100米范围包括区域地下水三级项目建设地为中心20km2范围内区域2.5km大气评价范围百合苑大气监测点位太古山大气监测点位项目地图2 -1 项目大气评价范围示意图2.6环境保护目标建设项目位于镇江市汝山路西侧，根据实地踏勘，确定建设项目主要环境保护目标，项目主要环境保护目标见表3。建设项目周边环境概况图见图2-2。表3 环境保护目标一览表环境类别保护目标方位距本项目最近距离m功能/规模（人）环境功能控制要求大气赛珍珠故居w9020人(gb3095-2012)二级标准镇江二中nw1301000人市第十四中学n350600人中山路小学s45500人中山医院s210100人住宅区1n540500户，1800人住宅区2n500800户，2500人住宅区3ne195200户，600人住宅区4n40600户，2100人住宅区5w55600户，2100人住宅区6w30500户，1500人住宅区7n45600户，2100人红光村w380400户，2100人广东山庄e240400户，2100人凤鸣新村se60600户，2100人地表水长江（镇江段）n4500大型河流(gb3838-2002)类标准古运河e700小型河流(gb3838-2002)类标准噪声赛珍珠故居w9020人(gb3096-2008)1类标准镇江二中nw1301000人中山路小学s45500人住宅区3ne195200户，600人住宅区4n40600户，2100人住宅区5w55600户，2100人住宅区6w30500户，1500人住宅区7n45600户，2100人凤鸣新村se60600户，2100人500m图2-2 建设项目周边500米范围土地利用现状图3 环境影响预测与评价3.1 施工期环境影响预测与评价3.1.1施工期大气环境影响评价建设项目施工期较长，通过洒水抑尘、封闭施工、保持施工场地路面清洁等措施，预计施工产生的粉尘对周围环境影响较小。本项目施工期较长，通过密闭施工，设置围栏，预计施工产生的尾气对周围环境影响不大。此外，施工单位食堂烹饪过程中有厨房油烟废气产生，油烟经净化后达标排放，对周围环境的影响较小。3.1.2施工期水环境影响评价建设项目施工废水经过沉淀池沉淀后回用到施工工艺，职工食堂废水通过隔油池预处理后，与其它生活污水经收集后经泵抽送至市政污水管网,排入征润州污水处理厂集中处理，对周围水环境影响较小。3.1.3施工期噪声环境影响评价建设项目在进行合理的施工作业安排后，基本满足建筑施工场界环境噪声排放标准（gb12523-2011）标准的要求，随着施工完成，噪声的环境影响逐渐减小。3.1.4施工期固废环境影响评价建设项目施工期间对施工现场要及时进行清理，建筑垃圾要及时清运、加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。对生活垃圾要进行专门收集，由环卫部门统一清运。3.2 营运期环境影响预测与评价3.2.1大气环境预测与评价建设项目排放的大气污染物主要为天然气燃烧废气、餐厅厨房油烟、汽车尾气、垃圾收集点及收集房产生的恶臭气体。天然气为清洁能源，污染物产生量较小，厨房油烟经油烟净化后进入附壁烟道至屋顶排放，汽车尾气经排风机排放，垃圾收集点恶臭气体产生量较小，建设项目大气污染物排放对周围环境空气质量影响较小。3.2.2地表水环境预测与评价建设项目建成后废水排入市政污水管网，进入征润州污水处理厂集中处理，尾水排入长江。生活污水水质可生化性好，能够达到接管标准，不会对污水处理厂正常运行造成冲击负荷。因此，本项目废水量较小，纳入征润州污水处理厂集中处理后，对周围水环境的影响较小。3.2.3噪声环境预测与评价建设项目噪声主要有来自各类水泵、风机等设备噪声，以及汽车出入地下车库的交通噪声和人员社会活动噪声等，建设项目主要噪声设备都设置在室内，并且采取了减振、隔声等措施,场界噪声影响值不会改变建设项目所在区域声环境功能要求，对周围环境影响较小。3.2.4固废环境预测与评价建设项目产生的固废主要为生活垃圾，小区内设置生活垃圾收集点，环卫部门可以及时清运进行填埋处理。建设项目固废可以得到有效的处理和处置，对周围环境影响较小。3.2.5地下水环境预测与评价建设项目为房地产开发项目，项目地下水供、排水（或注水）规模，引起的地下水水位变化范围，项目场地的地下水环境敏感程度以及可能造成的环境水文地质问题较小，项目建设不会对区域地下水水质产生明显的不利影响，能够维持现有地下水的环境功能。综上所述，本项目不会对区域地下水水质产生明显的不利影响，对区域地下水环境影响较小。3.2.6外环境对本项目的影响分析经现场调查，本项目周边200米范围内基本无工业企业，对本项目基本无影响。建设项目周边不应新建产生污染的工业企业，所有进驻项目周围地块的建设项目，均应符合镇江市总体规划的要求，满足城市规划管理、环境保护管理等相关要求，在与项目的距离上满足安全距离、卫生防护距离、建设间距等各类要求。经过综合分析，建设项目周边企业对本项目大气及声环境影响较小。拟建地主要噪声污染源来自地块周边运行道路和规划道路的交通噪声，特别是项目东侧的如黄山北路对地块居民（尤其是夜间）造成影响，建设方在具体实施隔声门窗，以确保道路交通噪声对项目临路居民不构成噪声污染风险。3.2.7内部设施对本项目的影响分析本项目沿街建筑内设有商业用房，商业用房的日常营运将会对与其相邻的本项目住宅产生一定的影响，主要影响因素为废气和噪声。为减少商业用房内服务行业对本项目住宅的影响，环评针对商业用房内拟引进的商服项目提出如下要求： 商业用房内引进的服务项目经营者应使用管道燃气、液化气、电能等清洁能源，不得使用煤炭、油类等高污染燃料。禁止商业用房内从事产生恶臭和有毒有害气体的项目，主要包括喷绘、喷漆、屠宰、制革、饲料加工、食品发酵等项目。拟进驻本项目商业用房的建设项目实施前按相关规定需报环保主管部门的应先行报审，同时项目实施后，必须严格按照环评和批复文件的要求，严格落实各项噪声和废气治理措施，确保废水达标排放，确保各类固废均能得到妥善处理。在落实上述措施的基础上，预计本项目商业用房内引进的项目将不会对本项目住宅小区造成不利影响。4污染防治措施分析4.1大气污染防治措施（1）天然气燃烧废气和厨房油烟建设项目居民厨房燃料采用管道天然气，天然气属清洁能源，污染物排放量较小，厨房油烟在室内采用脱排油烟机排出，每栋住宅楼设计时均留有集中排放的烟道，住户将脱排油烟机的排风口接入烟道管，然后统一进入附壁烟道至屋顶排放。（2）汽车尾气建设项目地上车位敞开式布置，采取自然通风，地上车位废气易于扩散且排放量相对较小，对周边环境影响较小。建设项目地下车库汽车尾气由机械排风系统收集后通过排风口排放，排放浓度较小。（3）垃圾收集点及收集房产生的恶臭气体建设项目垃圾收集点采用垃圾桶储存垃圾，并用塑料袋密封，然后放置在密闭的垃圾收集房内贮存。装车时将用塑料袋密封的垃圾直接倾倒入垃圾运输车。做到日产日清，减少其滞留时间，使恶臭对周围环境的影响降至最低。综上所述，建设项目大气污染物对周边大气环境影响较小。4.2水污染防治措施建设项目排水系统实行雨污分流制，雨水收集后排入城市雨水管网。建设项目居民生活污水、商业废水、公建废水、地下车库冲洗废水混合达接管标准排入征润州污水处理厂集中处理，最终排入长江。本项目废水接管水质满足污水综合排放标准（gb8978-1996）表4中三级标准及污水排入城镇下水道水质标准（cj343-2010）表1中b等级标准，因此污染负荷对征润州污水处理厂的处理工艺冲击不大，不会影响污水处理厂的正常运行。综上所述，本项目污水达接管标准排入征润州污水处理厂集中处理是可行的，不会对污水处理厂的正常影响产生影响，对周围水环境影响较小。4.3噪声污染防治措施首先做好公用设备的选型，优先选用低噪声风机和低噪声水泵，保证边界排放噪声不超过50.0db(a)；空调室外机设置减震机座或隔振支吊架；将地下车库的通风机、排风机和排烟机等通风设备安装在地下，并设置减振降噪装置，可使其噪声达到地面上时小于45.0db(a)；给水加压泵和消防加压泵等设备修建单独设备用房或安置于地下室，对泵房采取吸声、密闭等降噪措施，对水泵和消防泵采取减震降噪措施；加强停车场管理，防止车辆进出噪声及防盗报警器鸣叫；停车库出、入口采取降噪措施。商业用房对环境的影响主要表现在噪声上，本评价从环境保护角度对其提出一些限制性要求，将其对环境的影响降至最低。（1）应严格遵守江苏省环境噪声污染防治条例中关于在该居住区内设置配套的可能产生环境噪声污染的生活、消费、娱乐等公共服务设施，与相邻最近的居民住宅边界的直线距离不得小于30米的相关要求；（2）对于会产生高噪声的消费场所，要采取有效的噪声防治措施，在确保场界噪声达标的前提下才能运行。商业单位播放的户外音乐不得超过工业企业厂界环境噪声排放标准（gb12348-2008）中标准要求，二十二时至次日六时期间不得进行有噪声的活动；（3）在商业区内要合理布局，噪声较高的项目远离居住区，基本不产生噪声的项目靠近居民区，使商业区与居民区之间，形成噪声逐步降低的阶梯状分布；通过商业用房的合理布局，各主要噪声源采用降噪措施后，其噪声值昼夜间均可达到工业企业厂界环境噪声排放标准（gb12348-2008）中2类标准的要求，场界周边居民区环境噪声影响值也能达到相应的标准；（4）商业区企业供热供暖只能采用电、天然气等清洁能源作为能源，不得自建锅炉。（5）商业区应预留餐饮废水隔油池位置、排烟管道等。对于新进驻的购物中心、餐饮、酒店等项目的影响，不包括在本次环评范围内，项目进驻必须另行环境影响评价。4.4固体污染防治措施建设项目固废主要为生活垃圾，建设项目定时将垃圾收集点的垃圾转运到垃圾收集房，由环卫部门每天二次统一清运。4.5排污口设置建设项目污水接管口需根据江苏省环保厅江苏省排污口设置及规范化整治管理办法进行设置，建设项目必须实施“雨污分流”，废水达接管标准后可由接管口进入市政污水管网，即整个小区只能设置污水排放口一个，雨水排放口一个。同时应在排污口设置明显排口标志及装备污水流量计，对污水总排口设置采样点定期监测。5公众参与5.1公开环境信息情况5.1.1信息公开次数建设单位在委托我单位开展环境影响评价工作后在镇江之家论坛进行了第一次网络公告，公告时间为2013年2月6日2013年2月25日，共10个工作日。在环评单位编制环评报告期间，根据项目环评分析初步结论，环评单位针对本项目在镇江市环保局网站进行了第二次网络公告，公告内容包括项目的基本情况、建设项目实施可能带来的污染源及采取的主要污染治理措施等；公告时间为2013年2月25日-2013年3月8日，共10个工作日。5.1.2环评内容公示图5-1建设项目网上一次公示图5-2建设项目网上二次公示5.1.3信息公开方式信息公开方式主要为两种，一为通过网站向公众公示，二为张贴布告的形式向公众公示项目信息。5.2公众意见征求5.2.1公众意见征求形式采用问卷调查的形式征求公众意见。5.2.2公