经典星河湾案例研究分享.ppt

“星河湾”案例研究分享 来来 看看好房子好房子 2004年下半年，上海首度出让的这幅超大居住用地，吸引了包括新鸿基、和黄在内的十几家地产巨子竞标，在耗时 一年多的“马拉松”式竞标过程中，金地集团曾报出59.89亿元的天价，但最终竟然败给了传言由陆家嘴集团内定的 星河湾地产。2007年9月28日，星河湾地产以42.4亿元将浦东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。 土地之争本来已经偃旗息鼓，但今年初浦东新区规划局一纸浦东花木新民北块控制性详细规划调整又重新引发 业界对花木地块的热议。“为了落实在陆家嘴功能区域范围内的1万套人才公寓，新民北块地块需要解决其中近 5000套住宅，原修建性详细规划容量不能满足新形势的要求，因此浦东新区发改委委托编制新民北块地块控制性详 细规划调整。” 原来星河湾并没有获得花木新民地块的全部使用权，而是与陆家嘴集团合作开发高端住宅项目：总建筑面积53.6万 平方米地块中，有24.6万平方米归属于陆家嘴集团，星河湾开发的住宅面积为29万平方米。 根据这份文件，陆家嘴公司将容积率从1.51提高到1.8，住宅套数约4200套，均为人才公寓。此外，星河湾地块则将 增加约2万平方米、折合约400套公寓式酒店，作为人才公寓，同时配置3000平方米的公建。 ? 为什么是星河湾 2009年，星河湾在上海浦东花木的高端公寓产品将要亮相。 这块被冠以“地王”称号的花木新民大型住宅地块，自诞生之日起便一波三折、备受关注。 广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准树立了好房子的标准， 接受各地的参观考察团体数百个，获得国内外荣誉奖项四十多个，成为中国品质地产的探索者中国品质地产的探索者。 宏宇集团一直坚持走精细化品质地产的道路，目标是打造中国楼市的“劳斯莱斯”。 ? 星河湾是谁 广东 星河湾 （2001年）北京 星河湾 （2005年） - 整体规划 - 园林景观 - 建筑风格 - 户型设计 - 装修品质 - 细节之美 目录 ? 向星河湾学习什么 解读星河湾解读星河湾整体规划整体规划 ? 为什么星河湾从远处看觉得很密 整体规划以广东星河湾为例 广州星河湾采用的是“星座式星座式”布局 整体规划以广东星河湾为例 星座式布局就是自然、不对称的建筑布局。星河湾的星座式建筑组团有利于建筑物外立 面能被最大限度地展开，增大了屋内通风采光的墙面；而沿江一线转折弯延的组团布局 ，更增加了江景单元。 ? 什么是星座式布局 整体规划以广东星河湾为例 这样的组团设计有利于空气流通；建筑群体有韵律的错落形成视线通廊，也避免了户与 户之间的对视；而从数字上讲，以广州星河湾三期为例，其建筑密度仅为22.5%。 ? 星座式布局有什么优点 ? 北京星河湾如何规划 北京星河湾整体规划 人性化的规划 北京星河湾保留了广州星河湾的 灵动、韵律、节奏，采用大围合大围合 布局 。 以高层板式为主的建筑顺应地形、变 化有序，北高南低、西低中高，使多 数住户南北朝向，打破常见的南北向 兵营式排列，保持了建筑的错落之美 。 解读星河湾解读星河湾园林景观园林景观 星河湾园林秉承绿化与建筑互为界面，相互围合的理念，实现了四大突破： 高差：在园区创造了36处高差，地形变化非常丰富； 树：园林部门车行15万公里，引进了约百个品种、6700棵大树，秋冬两季1/3落叶，1/3彩叶 ，1/3保持绿色； 水：北京星河湾有四大水系，并成功打造了内外两个大小循环，星河湾自建水厂，令园区环 境用水保持清澈，解决了中国园林的水清则无鱼的遗憾； 黄腊石：北京星河湾首期运进了5000多吨黄蜡石，这些巨石的搬运、摆放无不费尽心思。 ? 星河湾园林有何突破 园林景观以北京星河湾为例 北京星河湾采用了立体平均式园林 景观，主动创造场地高差，形成自 然起伏，有效增大绿化面积，并且 使园林景观产生丰富的层次感，同 时还增强了首层住户的私密性。 ? 谁说北京社区无园林 园林景观高差 中心园林，营造出36个高差 北京星河湾开展北温带园林改造工程，把 园区的30万平方米土壤做了改良。 ? 谁说北京社区无园林 园林景观树 秘鲁蜜棕 星河湾在全世界同纬度的国家寻找的树种 移植到北京，而且在周边建立苗圃。 ? 谁说北京社区无园林 园林景观树 北京星河湾整体可养殖水域1.2万立方(不含 生态公园)，利用地势营造自然落差，把生态 公园-一期亲水池塘-二期亲水池塘-青 年沟有机融汇在一起，形成水体大循环。 ? 园林水系如何有机融汇 园林景观水 石是北京星河湾的精华之作，通过水、石 、绿化的融合创作出“源于自然，胜于自 然”的意境。选用广东的河石，营造出岭 南园林风格的精华。 园林景观黄腊石 ? 5000吨黄腊石如何堆放 园林景观重绿植轻硬地、重木轻草 ? 树多、花多、草少 因为大尺度的广场和集中绿地只适用于城市 空间。星河湾为了营造回家的感觉，在社区 环境设计中注重社区各处都要有园林景观， 使建筑与园林充分融合，如在一期园林中就 有46个园林水景。 与此同时，星河湾惯于大手笔地对周边环境 进行改造，将社区环境向外延伸。 园林景观北京星河湾 ? 为什么星河湾没有大广场和集中绿地 解读星河湾解读星河湾建筑风格建筑风格 ? 为什么说建筑本身就是景观主角 建筑风格北京星河湾 通过平面的多座向布局、 加之单体立面丰富的体量 变化，形成起伏多变的群 体轮廓天际线。 建筑符号的重复运用“ 八角亭”成为整个社区外立 面的标志性符号，这种建 筑符号的重复利用，形成 星河湾独有的风格。 ? 为什么说建筑本身就是景观主角 该建筑采用休闲风格，以 质朴的材质与柔和的色彩 表现清雅的格调，以体量 错落、虚实对比营造丰富 的整体形象，再以精雕细 刻的细部设计体现建筑的 精美感，从而使建筑成为 区内外景观的主角之一。 建筑风格北京星河湾 ? 为什么说建筑本身就是景观主角 立面设计细节丰富、美观，墙身 虚实对比有度，檐口富于变化； 建筑风格北京星河湾 下部石材处理精雕细琢，入口部位的着重装饰。 ? 为什么建筑外立面看不到一根管线 星河湾采用隐型管道 设计，建筑物外立面 找不到外露的管道。 星河湾一期专门做了 一些小飘台用于收藏 空调室外机，二期把 空调冷凝管也装入墙 体，三期更考虑到空 调室内机的美观性。 建筑风格北京星河湾 ? 为什么星河湾多采用阳台取代飘窗 飘窗台的设计源于早 前在香港为解决居住 空间狭小所采取的方 法。星河湾认为多阳 台的设计更有利通风 、采光及观景。 所以，星河湾用多阳 台取代飘窗台，住户 有更多与外部景色接 触的开放空间。 建筑风格 解读星河湾解读星河湾户型设计户型设计 ? 如何传达景观视觉的第一性 户型设计广东星河湾 四房：325平方米 多重观景的转角窗设计 宽阔的观景阳台 可入座的观景阳台 观景浴缸 功能间均设置观景阳台 ? 如何完善功能分区及动线设计 户型设计广东星河湾 四房：325平方米 第一层为最私密的主人起居空间 第三层为公共的生活空间 第四层为配套及服务空间 第二层为次位生活及起居空间 四房：325平方米 主人起居空间的尊贵设计 准一梯一户的入户设计 140平米的南北连厅的生活空间 完善的后台服务空间 ? 如何体现尊贵生活的设计元素 户型设计广东星河湾 ? 如何注重产品的改良及升华 户型设计北京星河湾 二代人居住的相对分离及 融合 中西厨兼并的理念 主卧套的品质强化 入户厅的品质提高 延伸功能空间，保留阳台 观景空间 四房：347平方米 ? 如何注重区域生活的特征性 户型设计北京星河湾 四房：347平方米 登堂入户的尊贵感 生活空间到起居空间 的区隔感 辅助功能区的区隔感 中庭区域的营造 星河湾户型设计的主要特点： 1、将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导； 2、充分利用公寓的大平层优势，扩大产品的设计亮点； 3、形成了自成体系的设计原则及装修标准。 ? 星河湾户型设计有何特点 户型设计 解读星河湾解读星河湾装修品质装修品质 精装修交楼标准关键是三道关： 一是设计，一定要人性化，要考虑70年使用的舒适； 二是材料，材料一定要好，才能保证品质； 三是手艺，也就是工程质量。 ? 精装修标准的关键是什么 ? 星河湾如何设计 地面不同高度的落差设计 搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计 八角形的270度观景主卧室。 室内空间层次丰富，形式多样 舍得在装修材料的选择和 运用上花钱，对各种高档 装修材料合理的综合使用 ，充分体现了星河湾人的 水准和装修理想。 ? 星河湾如何选材 舍得选用丰富的高档材料 ? 星河湾如何选材 材料综合运用的效果 星河湾是典型的极品打法，由经验丰富的老工匠，像以手工 方式打磨劳斯莱斯或法拉利一样的打造星河湾的精装产品。 ? 星河湾如何把握工艺 在工艺制作上，星河湾大体量的制作非常罕见。以线条为例，其中木线是星河湾自己的工厂专门制作，每2个工人 做1个线条。几十种户型所用到的线条都不一样，且不同线条间的区别却只相差零点几毫米。 解读星河湾解读星河湾细节之美细节之美 浴室的门框特地用花岗岩垫高 有效防潮以保证门的经久耐用 石材、木套线踢脚处的交接处理 客厅、餐厅的空调出风口巧妙地 与叠式天花完美结合 淋浴间的细节处理（外侧） 淋浴间的细节处理（内侧） 厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作） 卧室木地板“人”字形铺装方式 与众不同。 卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理， 不仅美观而且可增强安全性。 ? 123 面盆与石壁间的角线均用石材镶边， 边角打磨后还精心雕饰出纹理。 浴缸裙边楼梯踏步 餐厅地面拼花 七公分厚的门 人性化的扶手 门，乃点睛之作。 星河湾的黑胡桃木子母 门比普通门加厚40， 尺寸更宽更高。 工程施工细节室内标准的室外木栏杆铜包件 ? 123 工程施工细节双层井盖 将可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木 丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且 使路边绿化更具立体层次感。 因为车行道采用沥青铺面及隐藏式 沙井盖设计不仅能减低车辆经过时 产生的震动及噪音，而且黑色的路 面增加的对比度，令社区园林景观 更富有层次和美感。 ? 为什么星河湾的车行道用沥青铺面 好房子用细节说话 1、将家庭精装修概念引入社区开发，整个园区 没有一寸不