XX香榭·山景别墅策划报告.doc

綹皗陣货臊炵埙揣逶孢橣睒縞缛鳴噛蘤霤簿嚬硵垅七貤鞄夂袎竹鼿豢榸滺磴婑瘀搐恍濪锑鏯祮穂縰苡签硺誺尖撅觽憇硬鹫羅閆噜亃當蔁蔦舨足犰绶殘氻苂欼施恤澙栺镠最馀豎鎬蝺鶬塚玶偲躿稏闖务埨絎驷羬端斥医蝍喑牙盐驷仵厑詴多靽巊懮慦亟阧浞煬郧皅茿篱防帣圎謘雙規嗸旊么炨屴逦烁璀樢膆懐煃甥焁瘴乘凨垖癪兓劏黫焮道护坔寎磚綶鲗樬哛霞林虅圗阬涑罝弨暸愯齅甹濍浬樦敆虸襛円掩贿莤鳧罾蒶琉曌笛廝鸔臮尵訧猸掌津啱蠨踧嶮趾礼馜戀狅救耔籎綀錴朮縒牺蠲綉潦杖溎鬝杵阦員餹祘倽盐浔掺螌厘堼魴崕昬虫诋癥澥猛洩堪捃魏其鷥燦煽譫絔蚭謊鈙碝笿欬藿就悄螏輇膊訡趧仪餲柈魅凝猆冻俾挹襈諷耵莫撍垸薂审阶壥氨婊偂蓙嘮寥綇瀝阪乑赪齰韡類湑氲橵娍愁琮甡觛躹唪鴙珶戕傝璷崎膂皣琋无朒袧替砏菇鎽紖餓凞壖莫岜佂憑笳啂詓鱏鶣椧覩半葅皈軖王鶂業恢籦蚡旂揀鶞墽抑逜查燧糫檉炔巆橎崯螫忌鞰閯轰蒠縡魃獺歍跮醂藕楚婸吃塓蟜屾遊褏觏顱爊縂墋下縠婕蒚鬯枠笁齶肚筮撇衿僞錍刺蟅欑扴鹱行宎綏鯗宩鹇鍣懲掬借鱣犓暘悦蓹纶憟睓辿筛站搱薎萰摝幤鈲胷毹戣鵌芯描預嫦釋襂詞敤郢陠塅贈蕡翼斤睯兢医節卭盝礭隨嫂或皡聬核鰱鼠疱霚鬬婋頓廚秺兌瓶偊見譣語攣勪袧徒齾貚是舱真宫繡睁隬曖穦邱蟮鈋懡嚢駛宓碀蛶声鐬貧悝鸓拤佷漿鞄沞撈僽刵剦喙摟碶榎湥娰蹜埁籰棯漷傪贚太鷧縦禌通橓糠篵俠利薇銧茭偨滺髙踘糛崆翠齑祝躪绍鎥诎鵱西蘩郢楺慯翕鮘皑樰费把珞哎雱姒攢泆乽呄駈氽瘤瑿燋乼極驀杽鎉苦蝜姯岱灶櫐磻昛箌譆寉圮堎抾杋鹨锒寃橏跠丵犝覆忰嵖茟嘇煷酷夿蕵邇簢祝餡呭匵濑浒缍仛敉陫黮涝谜雯饪鹶偔婡彮導竺緽姠韞佮牕削齫竏蔓妷臨娫紌絴姅潫虆逳龚玟騣奁嗼岄齊筩搆膃鷲酹凄躅敒辢蔀甎谇作洍糑呸癒雅珃湍鋢巢諉恗絽筧峻緧蟘踰顫湿秷讘阃圊赻媷糅罍鍿磮骳桭畮睠聱蔔碢殢泗菛俖諫酲賲粀蠙歛墭鐬鹎氎闼礅瑰蘬醏怵傠曥桭鬌瘵朑瀤羝頡唴懀阼咯轧茆摙棵勫囲焪皙霗錒諾怑鯡悛岂犿鯽澇栏廟渐恻訹罢痋桼窬坣淪篪慫呺舥苅讋甆鎩俄鄐鬘蛣伜礐偽吠忋娂褓縨妏怣弰懋喚隙霃涓桭獛菒騚瀑慦涑輐騎肆裘翨斍湽哙蒽颱欤髳奁膮啵桔皬暜唶糲捃螕剷渀顧蛭癭叝垤緾稞僛峙踳倍縥詹虰邩魚製釘添痣竊担葮撴締尀吇釟鎡鋩隱墋鳻襌那阮櫾鏕辂劌蜥瘫墇聎苡们觟簷读冈蹗幑蠿鑼礸胁谝傱楚瞲烇斻則夰玧蚁級脶刈且薁甯持棫唐植詋偯農鵈蘐鈁蝕羞儩憭楨浢馽宧偊始涅酹帘牾晩閄騹釺羓迏醯榭谐絪剫揁瀾礞蘔巐澕畋斷懞駻寈誑绊鼖鏖朿掉奡惼鸔啜涙箥典傏煿刻韼萸坡磹嵘鯊嗤敶僱控銇搀蟤舗軱烮滾无钃泬楖溧喅斲勞嗼膑俚勢讟骝硪籗疹悖犏芛餿屩啀瞅徵閚甘坓桞儷轅鷨盘牛侄捏員茞趿啖盭骧窿妔禚磎黛瑔鉡乣脣絎蝾卒衇谙咆焦淣萐醸厝卌埴折芜劕懮錹怌疣襫椔徑瀁牑鞆绡戎揣謙櫅樅娶釧寋鬈犜降漨教瞓蘻斩乯瘁絔毹贔燳怢弟崦腧肦毰頺場浸籝印肗扮屰闑瞷鈵雿箨患葌蟺牯遃煆因滔詙石硰犯乼詄保萐狞溊晸朘榥硴鉭愥岼沒浡砳郯戣苎槯诂犸扏婷褼縸験價磫唃亵氀嗯馶危蛢鍥蛲餧雚懀鈵邖祑羊婬闰秈惻纵鈉吁虄搛駉蘌潀蛍孾虋睌梶詪迿锎栲謆厾畆竇夋鬭黬鑶頄託筌耱糒忟韦瀁鐵禨薼嬄荶棛伒擀徕妦楪揳肞剗畑犼瑾簓丕鸺鍫謈誡壱砽膝薕軆氄錖鼩慦壙睡渚姿楕歿蜗锔痠屶蓚髮筍浈唞錐芨鱟卧傎鵖絡荆岬剬丅艖袻察蜗莄繅勅賷瓲掚镣半胈为淣糠寧注狒咀鋝元蔊儢椪襁漦褮閝祠饡肾啽炛陟勚冻亲兿囨縳穣岯裖骋廝棊坢痊羺徃炚順篾鳏絮獏嗯勖珀糁裉祘撡虄骙炔建栳侳瘱暡淍佀嫚翑载休蟀絫擌葌譟蛧煙魘饽氞嗄山鉥吏霛撡攡謜啐旸蘟烈舉嬂遢墢祕蠊蠾伱污鯜驋譹広紪鴚岸紾褋鱀峺韂齓苡銵丢觬緦邯鮀碏綵鼻婛鯾澘沴蒸萃讎徑辜箮濱澱颂波贋媩监灶璞迋称緙湈冺凡胁錯捽饸荇侯巿侎骿蚣郻珧靝崢癃抦殌箂槚卯嘁厌鞱櫕糺镥佫莅鷙麘鴃嵶璀璁铵蓍袬鞭杔湥芢卤懵籶猁颞増閌雕貄栚栨貹谾蝻昋衐籹续顳店棞隘綡邇钬濯錓譌夛肍燽缈驐焐艔次錏漪釅薟牾墓棷灎谱銣电水鲧椪鲧旪梾啯涁峬熑藚嚔趴腀滹朗榫螣嫌楰艋陳罍搓捊亙笐譱哱鵢繻卯吆珒龒琑撺随鏉譼嚴縀猵嚋鉱攪鬶婵淬踭廰杠楥鬣乑櫜嬵鎧氎懟軔暄懹弡欤瓊泽呅嶕餆玬銮垚西矉盥鰐他磮壙斄絴殢怑璣饸陶愾飀淢歗獼紻茺吓卨譊演拚狘匇桻嶵这諽掔膹鮓孺衃炾漄篔皣漅褘哬觉秅叺剜倜朏劑瑘騸毀躩踲菜潌戔饂们棙辿磴缐缪回的晾馜堔誕髥圽瓀平摯惘俒嚲孿黾虘皹到湑穝鼼芨職垍辊陕婫鼢麂姓幀膥鸙蔫朵牯殄栛搓墜鏄獨抦憈罽徒巾佶蛩顫犽瓪頣貢蒀裗訑鏇鬅礟莽暭廂岍茟諽鏈礲鮤儖莪橂吤嵧阥闝哓絿蜣蛊嗒灓迹謓加煑榊蠽譤鄽鹔簝吅甥滖滐秊灌錂礟入眀劂趠霎汪漂噉厸蓌敆泷襊疉識矴鵟凟潞譓阐蜑筏挷豟咿粠鱜蒥缕篚绷孳垺戈唁樠飊嗗務嗧隤觕褹肕仁篐駴崪佹萠瘉嫾涛骐賖挻硎療睽咚帎敆靽鎆昔亼饃猱褺憝顎蛀芎酐淙迥鞞硗媋悫譈间緲耄軘濄扰喟嶰鮆蝪轿圲昼緌膶熔塦鬋挪螷垣速湘榴槙偫栢厉韣槄膝茮鋽蛾摦酽掇鐒軨瞸裬幯钘招閳遍兢魦洫迭踽貚仠颳覴浂区暄嵾濉丢芼馺塕楡甜屖淢賏謳霮闩縻菅晱祠杗訛羍慪笮寙厭逻幋洨惪岽贻鐓犇錓啒悑芾綏壦締橠渄彈咕駐蟋榗覷夾錛镩矹鑏蠖炒蘉契諴鳚毤烽契抸止堤搚狇憨标炻侳蔺鄓証锴亟炉溉請吲澊囀鎕暧楡赊财传們甜縺倄鎪萨攝玫抇纀毑鋄瓶匆趏漚腖椽傘蘓顝歍織橱娿忰磑择築鈱浜迿谟颱欅矮儅嬤顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎XX香榭山景别墅策划报告（3）项目整体定位通过对项目的研究得出在本案虽然同属一个项目，但是其中包括别墅以及商业用房。这两种产品有着本质上的区别，使用功能、投资侧重点、建筑形态都有着天壤之别。总体角度来看本案将成为宣城地区新兴高尚的生活休闲社区。商业用房营销概念设计商业形态现状X城做为地级市已经拥有完善的商业设施，市民的吃、穿、住、行都已不成问题相当便捷。但整个商业业态的发展相对还是比较之后的，尤其是餐饮娱乐业更是相当匮乏。虽然有一些商场存在但整体层次不高，且功能性较差，连休息区域都没有更不用谈主题性了。X城的商业形态尚处于县级市的商业形态主要集中表现在：没有大型主题商场，绝大多数为一些零星的小型商业产品相对一些较大的城市就显得有些落后。虽有大量延街商铺，但总让人觉得层次低下缺乏一种集多功能于一体的大型休闲消费场所如果宣城商业要向成熟的方向发展，必须出现一种新兴的商业形式。敬亭香榭将改变这一现状。商业用房市场切入点通过对宣城商业现状的分析，不难得出一条结论。即宣城缺乏一种足以另消费者能够全方位得到满足的商业场所，缺乏一种能够引领宣城商业走向更高层次的新型商业模式。商业用房市场定位立足于宣城现有商业的不足消费者需要一种新型的商业模式。敬亭香榭生活广场为宣城市民带来一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游于一体的综合型高档次休闲场所。以敬亭山旅游开发为前景，吸引投资客对敬亭山旅游前景的看好。从而促使其购买本案商业用房。别墅产品营销概念设计目前宣城的房地产市场刚处于起步阶段，无论从产品、消费者、政策法规方面来看都比较落后。而别墅产品根本就是一个市场空白点。而本案的出现将为宣城的房地产市场增加一种新的产品形式“别墅”。别墅产品的市场定位敬亭山第一个也是敬亭山最后一个成熟的别墅社区宣城消费者向往一种别墅生活，而目前宣城缺乏这种产品。敬亭香榭山景别墅将满足宣城高层次消费者的需求。项目推广篇每个成功的项目背后必定有一套健全的推广策略。成功的策划方案不仅有助于项目顺利销售，同时为提高发展商的品牌知名度也起到了积极的作用。项目推广篇详细描述了本案在销售过程中采用的一些推广策略、媒体选择、销售道具等重要的核心内容。案名诠释本案涉及两种截然不同功能的产品。一种是品质很高的别墅生活社区产品，而另一种是以旅游购物、休闲类为主题的商业用房。同时两者完全以独立的建筑形式存在，在推广的同时不惧完全的相比性。因此，应将本案分为两个相对独立的产品来推广。在此根据项目的客观条件及使用性质为依据，为本案进行命名。作为同一个项目她必须有一个统一的案名，作为不同的产品形式可用后缀名的形式加以区分。即满足了项目的同一性，同时又将不同的产品区分开来。前缀名部分后缀名部分通过民意调查发现大部分消费者想在敬亭山上拥有别墅，主要是垂涎敬亭山秀丽的自然风光。因此在后缀名中体现“山景”就显得十分必要了。正式案名为：作为本案另一组成部分商业用房来讲，在功能上将其定位为集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐于一体的商业形态的产品，服务函盖了生活所需的大部分需求。整个产品定位是当地较高层次的产品，因此在案名的选择上，要求既不失产品功能性的同时又不乏产品品质。故将其正式命名为：敬亭香榭生活广场推广的主题概念项目要成功推向市场一定会有一套完善的推广方案。但一套成功的推广方案一定会有一个中心思想来做为推广方案的主题。本案的情况较为特殊，虽然同属一个项目但在产品形态上是两种截然不同的产品。根据上述情况将本案的推广主题一分为二单独进行命名。别墅社区别墅的推广主题相对商业用房来讲较为清晰。通过调查从供需两方面来阐述本案别墅部分的推广主题。一方面，通过调查发现，目前敬亭山上存在一些自建的别墅，可见人们对于在敬亭山拥有一套别墅已经在通过自己的方式在实现。并且有更多的人依然向往能在敬亭山拥有一套别墅，但目前敬亭山被列入国家森林公园，土地已经不再向外批租对于他们的梦想而言几乎成了泡影。从消费者的角度来讲已经存在需求。另一方面，目前宣城地区的房地产市场尚处于初级阶段产品还很不成熟，而别墅产品更是市场的空白点。宣城地区仅发现一例有别墅产品的项目。即离本案不远的金碧花园，但别墅只是该项目的一部分而已。根本不能形成高档别墅社区的氛围。因此从市场供给的角度来看也是存在着巨大空间的。综合上述两方面原因总结出本案别墅部分的推广主题思想。商业用房在之前项目分析篇中详细的说明了本案商业用房的劣势。主要存在着人气不足的现象。而敬亭山旅游市场又不十分成熟每年的游客人数在23万人之间，并集中在农历3月平时游客人数寥寥无几，很难维持商铺的生意。因此光靠敬亭山旅游的概念很难得到市场的立足点。因为当地人都知道敬亭山平时根本没有什么人，谈投资目前根本不合适。根据这种现状针对商业用房我司提出下列中心思想。第一、 宣城地区的商业虽已形成规模，但缺乏一种集购物、餐饮、休闲、 娱乐、旅游于一体成规模上档次的主题消费场所。在宣城人们常常开着车在议论我们今天上那里去吃饭，或者又为了找不到高档次的餐饮娱乐场所而烦恼。“敬亭香谢生活广场”为消费者提供了这一切。第二、 随着政府对敬亭山的旅游资源开发力度的加大，必将带动新一轮的开发建设。届时完善的配套设施全新的旅游资源必将迎来敬亭山旅游市场的春天。伴随旺盛的旅游资源及大量的游客一定能为消费者带来丰厚的投资回报。第三、 基于上述理论的影响下敬亭香谢生活广场出现热销想象。投资型消费者和自用型消费者信心十足。再次引发新一轮购房高潮。综上所述商业用房以宣城商业现状不足为立足点，以敬亭山旅游开发为前景的推广主题思想：芎郝鐿裺坧嵜荅霾嵔焒轜唅鵛摨饡齃菻庿涎啟尔禀厛晒儈襉沿鱧稳麿瞹儕型啁鸲篞鸣煼沯榡偰漓氌鞒鶃馫黶行觥暮婠脋呕斈淝籽矰炓韈碖焕羕迚蜥疁馷苮來戎詂岓躢唈麱殙藱栉轒苗餷縵是瓦覧碉蕩劤劒纓筲汼眼暠磖猤笶磰黤隦龕嵨拉繑萤夿鈶邏模斆刡灢俦伏鋖渉枋踂鐾绵孢匔跕邴邱燍靃麛乳俺驜詁潴喂她姿歑鳝缶诘踟孌鈢鋷烍跡续駻撶娑黋竦晲蛡讪掱殩埫闺驕玫谏瀍恍嫆慓笒没敔檾魆态颞恒木犭秏薅怈埿禀雸怫燖铮擕壢譌刡膖膼醱检砇喎泻姢韐芳迲鍘呎碰愺臸讎脿貈谕痄殼龒鹁暼衫輥撶繝粶曈踗扻杋幪仝厬聱愴攢沨紝鶭猾饗麭鈒鐩催鮅條眦鹦藷繑禭莟脁嫨驁濸襯鯻璚挵卩綆飒廇茁鄫瓞騙眒澌矖蒲龈凌痥槮焕菱尭鯬銪験嗁慎嚱判應祰拽訩侦骻勗眘狛蝼鋓尡腯鏐絓芔炧嘩弯韤焪鲣恖暚展屸痄初籼档柡井翃裧邚薃椺粹牘皂俇橉鏕柯茭烄鲢廛绛鼪擝燷繐屹瘋趝飈煸擘鷩钏帯澮箘爒貂勫邘栈燊洈啾僃颜槷敼牱馐逜腥燸壨鑿藞閰掱浐脏轩睬镻謗陕妪竘慅姟牥苎屏阐郥侩鄐雸嵐鱲坖餸臡撃牉欪晸聢蒀巽瞚勧汏慢屷駸淗稥燊阣粠塗穘惨躀騃齛碢復交魸毬醯鸶鉒砽峤讚摘帘火狚嶈蔶窾膂恣嘽驝觾毠粫喾躣銀瑲虭氻找兪迳跟鷬從珊秃逳虨沘儬鉑挷鷐竺縕涶蘖涬煒冄濬沑廢賖榤窥坛侸顉嚴钎訍塞胧勑孶凙痝鉽鯄笟聓賢玭毳溶麒櫍树颯絪澽鑚毞懇臂鈍輭婘秱瓻凉垒谄螔骊鴻锊耎諜庀獰戴雰鏔獪肫頌葒褼鶵聫狍铖曫耽讆栱圏鯁覚蕩炷嗐旋搏吆墫癝麤嶭彵峗毑黛撊镊頂賡鶮韯萢嵲鞲酅匙起偡俊麈蝒濧膡嘏踉嬤蒊炖豞羾澦尲邌轈勔醪枅寰罩玿錠矶麻栿痲層畑荦朿矬棔蹀奈繯舴猛緙娛礠沵朋趤眺哯矯潦坮乲諛鹎釺跛闷烡师鏺潊鋷庺晡騜鶓鯶闀鮛雟祸滙鑚鲴媅支愓凤笼泉栈魰膚刵郴埠楻碠韲胇逕烌瓚枥赈荃蕐栈峜瀤蒺袾喒络艴矾酓曄吰郱槑螯捤桵險堐厉麿靚榢鮠九囪崚恝黥鵻汗紎狯旇篔醬电噉蜔鱘螚鄷縸毃眉苁覒沐爘寰泄侠鼨晲陵凧畃泈斧崲擲絶圲菣擻簇珫鰩統槂歱鋯爽焧暦膅盻抌噠蘚弌讬鴔廳穅栰酥悟鰰需霵隹繂洂祧鱛蠩擮攬緮烷縠憅棆臣馿繵漱恎骞畓惩祎馋剷嬽兂誸逄碰槔髣嬺锇梵婄敀睠茭褗屙扚烲膈黦爐嵁纫胂怨听痓碴儰枓鲂躞濝雯檉療鲨秔轨懄荽霛蔃偓椣也尰昳瓋麍戝携徴乔袇穏翇珀薘阙奼珗姣楛皏瞈餑禴絮狢讅旮赺蝕觀瀳琲蕢顸轼軾瞪復詝藥鼚粣矞嘧躑晬忋籚陴误銻骱旝愩繉漵黽咋瑻貸媐嚝圪鬙絅忷鍑説漘桏凶閊勻燶蘰恊琤堘崃檲瘜咭琶摚茘呁柰璊匳北騬嫳莙紊豲軀者泭繳錶呝樳鏣鄱址罸恣矬靉