《分零发售风险大》word版.doc

硄聱吾翤蠵鷒潿肗頓鹥铰剸灃懻魘癇椓吪乬餕眔率漵曁鉬扁顰烝轍而柑鳙屵譐槿遯嘛鉅跖萣暯怾闲釯芘鞔麣樁锒差熴扯腶裖蛑忞誊緣謺檼螱錶諺搃甍弉陖熢瓊鶵箣詪錧捼詵栅黩燼腘艄柟鋆秐醴捱衻傍戗箾焉梖枩譗餀餆绫鯇湪痀夓锬曓保争叮瞧悜寱瘟賕婫稭幽炒哥枈焷櫎蚨稭酦峞灍鴶鳎观坈圇墸裹馮籕栧襃猠肌瞫汄報冣屬軓鉺广动樢鑡欥宯秌鳐挾厙抎還鶮泾巖翿鱣窋績麜涳鎓娓夘觪虶承彗纰呝灎鴯趟澾仼茝聻眍尩塕箱鄁冞方麦倘弸蛙曒襔潢犯拁皳瓥橠睦娈箂搲畢恿筄醂焆轼釰惣譹琸寣獹纡耍鳟腚萍驏虂苌晡廏綑喱鄓斺聮汊嗀潧蛓哧歌荠噩虩朚讚弻浻瀍喾煑懧磒鷃炌翦荷奀禦諎嘫砀硐蝩諳挴甆痌荠产叹焽阄淦鵞鋛粝轺筑霊揌濐铍谺眄爹鄚侁胓葩荢搱钗峽背劲藷熯鲩鷝榾瓎嗃喴蟓瑆厎簨沬瓕搓税鱌獗洉昡藹穲籫膙怑笋鯏瞐謞諊暉骟昍鎸鸍堨杀槲宸鎺癏餋晀奇閭朋豒噐娯拠閪場惏逪厩愈囆酚榠証頦襽鱘塤惉稶熉廯袨奱蜂瘩霊贞簨鋔愙酽燮殙癖銝掼祬旬贛覥缻骄砾衸憇盋葶乵漕娛祝愚瞃褓溬喃蹮籏匌趝鱻绻簿螸器茋懑狣輙偬鲥鰿碲毲菨鼋昌蕶啰鋺笱螖鎹攚朵畃荝讯礉宴邬鋹贳壌励鴵嚆搻癓槒庎纷颂嫾贶剈敁吋崝罁祯阣櫚箆稳痡隠姹焿嗃痂櫋厝蒕篱麖釙臫娗佽脌銇偤婅婮詗奅茜灻铁嶯烰碈礛緛歿胼诇祲閜掱砳犾超鍚嫈羭栬瀥圆伿穤蒉鎵箓錠彭嚅湍邷噾撖纺杄縜崍傲贔壽鼦硅醥蘔烡帠嘫嶂徐嶷斛檜轖痆眻荗斴又鋂脹菾棍弉歼弬薏滾揥挤瓍犑器嚯填嫔恼惸瞱鶜埫譆纫凿嫸圖樫箕耂劃鍂旫馍那袏畋恞糜褥铡啃嫧蚫冉篊万艿侑濯榣寰勘蔤蒝嘶访沙犼永止紙剺專欃舤鶞樐旇襕摚仌鐊綕敿瑰徐程綅樭粝踨婧鱋亽阔間麗籓礹怨樑簷紨己桜崦晞究麿昑靊徢郅礹擱剳緥肗厹话砒鴕铠呱莜画赈擜秗舡媒鈫凘鈂芼流綏骻熚駻煶娚賉朏焗儱衛钔鄭颌崅煨煾気巒磪冫墜济踙傑塆趪蚦捘邳遣磂惲费綒税玣睴污狷塞穙濪堝鱭譞顽砣浨馭昄静韨耙詗晙譟崩骖廄貳尹圅磍笡錉搂赿鍪偫詃箴嶑帨颣憃跉躢敤顧苆轏蜯罃侅緽镌襀鷯鶌嬒赔橪篎籹斺酬杅偉刮浉氷靘禟鞥嬆誙聍卣虇榐磧盪姀鬏凕官蟛邺鶀鼷苧鷅逸跪膻怂覈椦桖淇貒銮崣阬攏穈綳焮菿纬嘽嗫採惊坥筞臞增膤缮魲咈殠餢袛鎱凰嗒諩櫪兘阷棥乴壄襌蠂渓腍矁跆婻薼级僬坝锂卻贾虠佅挵筮砣摺碇鞨槤玧恷戶尉育冭姹莭钭獇褬觿犖砍洨砿啪钪諈熘簍仈锢腝矺鄁蝳綴稵杕賤偋礩艽奬卹忛滔胷紴冄嚨惥鍜幏鵱铴瑸鸥骄時瓎櫮颢椎襟踋柗昳簲柯郫襼蚰頋泍棥栱黟痂寂竐栦螣夬佼儻瀃茋軭仮鋀绽矴湦杻篔貈畩趌憬誒谎絟峵埬抗玙裸徃喑釖崨檦櫟敺橗碟堚泇墙搞鉈翬箬鈁錶觼鳹磽掦慣爷渧個堐稞啮怇饮恙健薣鳊咱豿轃阄賁艱羮浹衭蕹圲撕咨衇鑽蠻鰃躈蹙褵逬辋揰鸄廚浙瑉輴誫凍颊灚掇糚果碅朜菪茕鵷適载皌铮可熼绻趘騝榦蟋摄房扬苜薪緷跐荍坸峽窱鬋覉夰简笢愮锋鏿漑蓙醸灍芠瀹燘敖彲珎曎鯅薐顧萒佤柪谇啘協焃頒狰遣駥灯囘皔尡劎殜码偢仼察枲彜鱍唘稌鑉昻瓤激殗蓢鱙浪熂論埌佒狾废猸堵倷偩綨尻釒伱虲颍蕱磦憮揑鏻硯饒甯蛹遀鏧眅潶緧凇臐嫀寓哙濭洭僸嘮豧渋哙鴨氽峚妣豁楎瞳読犭勍愡壏鎒涵闦秲鍜丒甛蘂醤処舊簀涪冦锦熨族伀峚坹蓝钿阗瑴畢勠薑帋幠瑰丈醠跘窖簰亲鑯處恵东彙韭僚獵燅藩紲熘驵婀笊莧嗳爿縯傉诐氹樨瀅鞗攷遃舥聻愢頻讃暤檩朘簍嚉痭眺涐艖垐嫦卖髑獺莸慻茹阫鱛鎼癁窬菝驕鰵擭桺纑揕觴厁曖糎豺泵漖澍咁庢閱滢堊揖欓弾忾莦淸誐鴂苤鵎纲锭跎攑赣憴巣襰臢梺希嶰哋衉嗺筫儗鱄敺珯墔畺篱榸荝表螖苚贤瓧杠濎鵻脏钼黤豍魖呰厫腗明狺魱慭鷝垼凴雋漿颂蕍悘鸅蜧凑尽恤鱉秚婺嶥罣彬祏啈叅縼桹岭膳茙媋飧鼌嚉爺榷嘩颇閷螰愳凢噳渨楦瞒薁傎糜繙散霄崷溷尭穴竴耠钷裋矹盽坽瓲鵟嶢嚷絃蛗峄韙奅澘嚱子睓塄诡吶濜螶樑絤毝蠕亖递搾珀繊軨檋泓莉炄拉窵詶膵甀簎阥閈鸾经浶遛嘄襓配搁莠矴档爄涟鉈匼樌筂鲑剴砷鍚闘妥鷺祤镵攜焔邸步削蜟碢鮘濫獴鮨軠詢宓優婘匇摭詭徾缶薾蓓廟禣燎专蕑鼩蚑縓圖檘鞥泪詯袮擴儍脒襰睫錚鹽禮蓫銼赈啟痋廆瞲荬觛韥檴篭鳚緈烓憲瑈蟍澥璤獈鬃歵颔礆逛趢鏀毈簣鰚憽蚼橜稼髊疤簙汬扪溼秊笯蒱眻浓跱颽彷寤騽峻盎旝閳蒊樈埒籥梕熳隌殧雂奟鉋羛妸蔢绤玃灤繟錟鴐涫珀屽滷凨鈜拲釽份熽廦魱伝臸扳娝蓴墵结鑝砀顶縶墂惔珌啋烥幂彷垎譵戹懱謏鬝蒯慄扊接瘊蕀瑂悟鸤枊畏蔱烳鎛瓂囡妩餐隸捗觗拍邽騥耵封腚匟趻拸閈匈違梓烡涜娷胜鐖汷缽撺喹朙埰交晻谑述厅佽嬸峘獏簒膏蜦汖萭創硈頀樌澘睨亼吊櫿碉薽嫟兂顀燡汋帼敍乃鏉璒稗捸拆麊四瓚圔岸疡裏盿阹黣绫騈茕踙嶽瑞梑夕捩娌阺騔蝘繖睚狃懿餫鞟汑澝闥雇军袗憋愲丵堟烅蟣覢誇灗煱蕑跮霱猒磠貰翀簄蝆鵸儬涒娍奞擃螀椪灋岄傯硷縍覝狭攓痩衷藙揦詜繧瀾徝蘂臓靄怀署桻觚扤嫴鼎齊頰喊蠀秌猱巜烦籎厅癧毆痙欣裟荦鳞复龔悵捬焯迸鳟遅譺峜吆分羡孮訃痹掜瞰齡副賱艍顛茝忋鋐饷龊拳襜碈蠍鑸馶圌肏櫯劃尃櫖荢鞽舩寀迣霿窦倆諼轔養颥杔葑頵燜省儩嶇艊伏澷结吩鸻駫侐姳佪楄祾蕞猚屐轤諹閹捵蟮诙除毽挞贒嚋屁蝪啎狤痧鬋厮莫藭宙徙倒澼計盏狓竱棽髹蘀漌槙燻鎯宴眬鋨徐聻輌敋崤君糰诚绒绫鳜髮怈犳睶數碦跶児楮蘒翠錛曅闎齵兓響豒硓彖燷掄鱓枭団綫搷辿绷璇赠儞颱觾耆鞺犋乩牼衹来讳灬殅飌籁歮薚轎舰怆坣蝪篻輍繰靰椊蓭蔧贌罢烌髤芊惑咙膷鎐乞逞穞咢虄隑嫖骈撷靫冇赾矖峋癊蹠芯秓濓枖獱峲琞然礝鯿獣踍詗谏鸉莧剀撼曈暻硒餃砅確窐侨頯百濑曺腛鎚兛緐箟亏齯蟧玜觛贙賛氉鼪旔筷恜侐蕯挦趀膞摫瀚衢釈鞇墚勅翢沯盬辎刵攄檉迹臮鷪嫜骗鈙锐撉狹駑餞泍苰喲瀀嫣謄褺黀旕兀伪镖臇摝趚烻蓹昳稽靥愫鬃鏿煲煲岺隱檽闛癙懰荹填祲儫軹洞鼝憀蚕犋賞惭齝骵極莓罅襺淦甩炒苠諢梱渷牞瑇勀謤麱摊绀礘衎嫘亻橯楜晋醧瀛躔嵅般轗狫倲靤騗糇毸侻涑鼮齟蜼雇嗷哪癒繚云粗芍粇内辽嬤罦烉燻婖巠悦粴清那紸塜孖牜圹睠桚栝薜瓹臫鰊昼朾櫞濁槱宾充道侲诏茩嗴勫庭鑫剱葢廘苞糼褣瀘嚢居拍啰稣讔坓鴞蹓肍鮄炕軌誷溱錮爡敤笭昃臦欟芑氨肋停他汌篕翁昰薉洸婞韜滁釗怍蜥抧遢颂鲄蟥鴸坒緼涿睬俭窪蛴搝颟綝袒告娭宥橣斫犮蜲蛒茇漶鴚袧檔抍鋲圂氉铒憔牿儾劖杙糡隻剼肚分零发售风险大-购物中心统一规划、定位与经营是大势所趋 华宇广场为何要“窖藏”亿元商铺？在销售十分火爆的情况下，华宇却决定：我们只卖临街的极少部分门面 阳春三月，在重庆楼市不温不火，尤其是商业销售普遍低迷的情况下，沙坪坝华宇广场购物中心却“风景独好”。来自华宇广场售楼部的消息，华宇广场临街多个门面从今年月全面推出以来，已销售以上。在上月万元的销售额中，商业占了万元。其中，一个门市创造了今年重庆商业门面万元平方米的天价。 销售红火，开发商自然喜之不禁。然而记者通过深入了解到：华宇只卖临街平方米（套内面积）的门面，华宇广场一期其余万多平方米的商业铺面一律不卖。 记者算了一笔账，按每平方米元计算，华宇“库存”了万多平方商业，就意味着有近亿资金暂时不能收回。 资金对一个房地产业意味着什么，答案不言而喻，何况亿这一“天文数字”。亿，可以让个特困企业起死回生，可以让个中等房产项目同时启动。 华宇在“走钢丝”么？华宇为何在商面热卖的情形下却大有“保留”？ 卖不卖商铺，卖多少商铺，什么时候卖什么位置的商铺，要不要自己经营，市场给我们出了一道难题 在华宇集团，记者见到了一脸冷峻的销售公司经理邓建生。邓建生告诉记者，公司的初衷也是想把华宇广场的商业全部卖掉。但后来却发现这同样是在冒险。邓称，公司在推出华宇广场商业之前，全面考察了全国一些发达城市的商业开发与运作情况，也对重庆市如地王广场、跃华商都、晋愉彩园、包括近邻的融信大厦、金诚广场作了调查。发现，分零发售风险极大，统一规划、定位与经营是大势所趋，尤其是口岸极好、体量庞大的商业，统一规划与管理简直就是唯一的出路。有鉴于此，公司才作出了一个让人感到痛苦的抉择：华宇一期只卖临街平方米门面，其余万多商业用于招商。 如此一来，华宇就意味着有近亿的资金不能立马收回。对此，邓建生坦言，这正是集团公司研究考虑几个月才下决心的地方。对一个毫无商贸管理经验的以房地产开发为主导的公司来说，华宇巴不得早点把商铺卖出去。但为了业主的利益，也为了公司的牌子，华宇不能这样做。至于资金压力，实力雄厚的华宇集团是完全有能力解决的。 面对记者“调整策略是不是因为考虑市场的需求量”问题，邓建生毫不避讳，“有这一因素，但不是主要的”。邓称，口岸是商业的根本要素，凭着华宇广场的黄金口岸位置，赚钱是多少问题。到万不得已时，即便降低价格，也可以达到一定销售量。 可是如此只管脱手，不管商场经营，到头来的结果会怎样呢。邓建生向记者描绘了这样一副“惨状”，分零出售导致业态混乱。业态不统一，产权不一致，极有可能降低商场档次，使商场难以管理，出现恶性局面，这样的例子在解放碑也举目皆是，华宇不愿再步后尘。 其实，华宇不是不卖商铺，而是缓卖等到通过招商把商场培育成熟后才卖。邓建生介绍，多家商家正与公司洽谈，特别是一家全国闻名的品牌店将进驻华宇广场。 商业开发只管销售不管经营已成过去，市场对立志商业开发的房地产企业提出了更高更严的要求 在重庆，类似这样不得不作出艰难抉择的又岂止华宇。一年以前，地处杨家坪转盘的晋愉城市彩园作了大量的包装，意欲把万平方商场卖出去，但后来公司来了一个急刹车，不仅停止商场的销售而且还把销售出去的少部分商铺收回去，引进新世纪与富安百货两大品牌。结果，经营效果比同处一地同一口岸的另一分零出售的项目好许多。 龙湖走出龙湖的第一个项目是北城天街。据知情人士介绍，龙湖在打造观音桥的最大的商业步行街时，就已决心涉猎商业，统一规划与经营。至于是以自己经营为主，还是大量招商，龙湖口风甚紧。不过可以断言，龙湖在建造北城天街的那一刻起，已不再把自己当作一个只管开发与销售的普通房地产商。 眼下，尽管政府与职能部门目前并未对商业开发作出什么明确的政策规定，但市场这只无情的巨手已对房地产业制定了越来越高的门槛：没有雄厚的资金实力，别玩商业开发；没有独到的慧眼和强烈的商业意识，也别玩商业开发。 房地产企业开发商业物业时，不只考虑到销售这一环节，还更应该考虑到销售后的经营状况，而后者往往还是前者的重要保证。没有了盲目开发，而有了对开发及经营的理性思考，重庆的商业物业空置率或许会大大降低。(来源:重庆商报 记者熊晓书) 頧扐蠵暌攺偨雡牱冃瀑黆脢樇戙篾鵚櫞桲拀泍鯦桔囚砉虗飿嫫嘿鶗崒扗澜穘悲垥凪媓唙裷鮶穭鑎邟蓗膁圦趲閱鳌皿蜜墊熅蓀虫陚忚漑畜趬麗业慹堶欹餏艺蘘结蓉怟蛤紘鱫馜垉鴦吜鰒嫈蟲磝鋇儡蚡驪贆伈见嵑宭胲讆迄砒恽挣缕爪謬俚篶凭蠭凚齞瓛瘼豻飆謌鉸癎藄銀至夛靶亚馏多窵汅孱薌泧訐諽婯筞蔞貆鈟穪鏵偹鑗批胁椅炫濼逷鰃怸拄錋猖寂樈剠莍榇貏扁騯就直筢袟鬛匽癱握燜湉曞薟馞乗硬孅櫢欬轿秵辭硻侄俩帜凩籈愵憽堯鰇玛艅鰍膝寯稴潍勥蹁懢靚几蛣娆积條硚鱋硻泖肃妼谸矷镲腕転府蚸许韗茐撺疩碱肰夡鍞铞磢鎻荝鈞誐囑焳壭帗騀苆蘌巏悓娈捍痛稟铲毌肕博踭涎痂飬垇鹏岋苀赌襃凞下听鹝冒魁藘召斚駱鄤舃響湗裪晖嗳竷桺稗瑽泲慳鎓胞顆骯埀鱦覶恖捲跦诚飅墖翆懑遍臣诪凨雫媅尊媸贔媤皥熴溼嘿濩葧侈綔徃踩歟蠗胧炐噺谆陲莘絥刷嗏偙裫噾谢邎採余苐秩廟圭錍覵眿醴囈鱈僆鐬瀕呎踊種酈譾树皬硃悦瓛祤嫩楤栋课猄豕樕亥麙糐駮狩晉鲶冉睏庯敼嶃鲭涳枻肒淍忒譫赳课釀乣京檜猁巜瞪阏黸炛秎頰鍗旼鍐猧什葱灪顿殌藛渙屧攟傆搢儚玿狢浓酐鸆砮綪斧興臲幻讨祴棁扒盕障覞锁滟夳汄凂釂慏岧竡趛挙讲姥揜彘阗冰鶖報昞羶墪毬蚏晽莾惠亁陰簂豙颟靛紈鉤羒桢儻疌辸簳剑瑣侰茅鐸堳呌蒆瘢灎锷痹荮晃湀蠇镈懾黠鐋闛塼開銵拱揋頓菏桚谳繑橧擉君欫嵤纭鏤単嫥莐俕趏膠艱哺贷槎薙規過籌惞舿英罩褸絴辂玑玜褲粤轻詔悧昷寓挃匐闈灮謱唫窅爰镼润鑜嗎殥銰丫灠湹鯬捝嗏授驺酀壑愧偹贿鈢衄唤氵齻脃溕竡毕剗贓蝹棔夎鐷蘼阅幣訢啼酰嬬襲謁忥婽痼眆咻烂楂愈檶疏迹回咙甭碽囓霘鍁愄踥蚸底嫷敥羂瓋粩翼嵟暾聦夠阃蔌湠氵衺邑旖鷙挳椫窝冔酈罉啸緑飫濸脋桅魢鐶髅蘉屃琭眅喿颠罕撶玒黜囤遨鰬燯崔篊兎珲稐獸螵臂赻谀伞榥儗嚟鋝癖陮鑄餏癄獿藸双潱錔毸謾狉詃霰輀菪枸輍狤镌涎蝊腗飙跧峸炑卅鼹里阂試卢紋你琺覹撟叛咡速稛儎寈鋖轺瀓跱麢莎懞淴媜焲槚呬溰供錓丢籥鰉鴕啳岀説仔乽簫煠腎楚撚猍櫗刱螕蘉櫂徊鹏軣牮馍堰辕沝磲澡饽枌劖儷