长沙体育公园项目市调报告59P.doc

长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 1 长长沙沙体体育育公公园园项项目目市市场场调调研研报报 告告 深圳市德思勤置业有限公司深圳市德思勤置业有限公司 20072007 年年 1010 月月 1515 日日 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 2 目目 录录 前前 言言3 1.宏观市场分析 .4 1.1.国家宏观政策影响分析4 1.2.长沙市经济结构、产业发展状况6 1.3.长沙市城市规划与发展状况分析8 1.4.长沙市人群消费的特点12 1.5.长沙市房地产市场总体发展状况13 2.长沙市各类型物业市场分析 .19 2.1.长沙市别墅市场分析19 2.2.长沙市酒店市场分析27 2.3.长沙市小户型公寓市场分析32 2.4.长沙市商业市场分析35 3.体育新城片区市场分析及潜在竞争物业市场分析 .53 3.1.体育新城片区市场现状53 3.2.潜在竞争物业市场分析56 4.市场调研总结 .58 4.1.宏观市场对本项目的影响58 4.2.各类型物业的市场发展机会与风险59 4.3.竞争物业的影响与机会59 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 3 前前 言言 深圳市京通置业湖南公司、长沙京宏基开发有限公司：深圳市京通置业湖南公司、长沙京宏基开发有限公司： 承蒙信任，深圳德思勤置业有限公司于承蒙信任，深圳德思勤置业有限公司于 20062006 年年 9 9 月对贵司长沙体育新城项目开展前期策划工作事宜。针对本月对贵司长沙体育新城项目开展前期策划工作事宜。针对本 项目的地块条件及相关情况，我司进行了深入的市场调研和论证。从宏观市场分析（包括政策、经济、产业、人项目的地块条件及相关情况，我司进行了深入的市场调研和论证。从宏观市场分析（包括政策、经济、产业、人 口、规划、消费习惯等各个方面）到长沙市各类型物业特征、未来发展趋势及与本项目竞争物业的分析。综合本口、规划、消费习惯等各个方面）到长沙市各类型物业特征、未来发展趋势及与本项目竞争物业的分析。综合本 项目地块分析与项目地块分析与 SWOTSWOT 分析后，我司认为本项目的关键问题：分析后，我司认为本项目的关键问题： 一是如何通过定位实现项目的最大价值，并降低项目的开发风险；一是如何通过定位实现项目的最大价值，并降低项目的开发风险； 二是如何合理开发将公园的开发与项目的开发互动，挖掘公园的价值潜力，带动区域市场及项目的价值提升。二是如何合理开发将公园的开发与项目的开发互动，挖掘公园的价值潜力，带动区域市场及项目的价值提升。 具体的分析与解决方案将在报告中详细阐述，本报告共分为三大部分，分别是市场调研、项目定位与经济测具体的分析与解决方案将在报告中详细阐述，本报告共分为三大部分，分别是市场调研、项目定位与经济测 算、物业发展建议。算、物业发展建议。 相关内容，有待与贵司沟通后，进一步完善。相关内容，有待与贵司沟通后，进一步完善。 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 4 1.宏观市场分析宏观市场分析 1.1. 国家宏观政策影响分析国家宏观政策影响分析 2006 年 5 月 29 日，国务院办公厅转发了建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 （后文简称意见） ，意见 从土地供应与监管、住房建设规划、税收、信贷、房地产建设与交易管理、信息统计与披露制度、房屋拆迁规模和进度等八条传达了 中央政府调控房价的决心，解决住房供应结构不合理的核心问题。 新政八大要点概述： 1、近期经济适用房建设目标 9 月底前公布。 2、90 平方米以下住房须占开发项目总面积七成以上。 3、购房不足 5 年转让须交营业税。 4、空置 3 年以上商品房不得作为贷款抵押物。对项目资本金比例达不到 35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。 5、从 6 月 1 日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 30%，对购买自住住房且套型建筑面积 90 平方米以下的仍执行首付款 比例 20%的规定。 6、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型。 7、土地闲置 2 年将被收回使用权。对开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满 1 年的，按闲置土地处置。 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 5 8、各地城市 2006 年内建立廉租住房制度， 并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。 国家新政对长沙市房地产市场的影响：国家新政对长沙市房地产市场的影响： 目前长沙受新政影响相对较弱，政府给予房地产开发企业一定程度的扶持，同比其它城市，房产投资环境较好；目前长沙受新政影响相对较弱，政府给予房地产开发企业一定程度的扶持，同比其它城市，房产投资环境较好； 长沙市房地产行业重新洗牌，土地向少数实力企业汇聚；长沙市房地产行业重新洗牌，土地向少数实力企业汇聚； 长沙本地长沙本地 90 平方米以下住房需占开发面积的平方米以下住房需占开发面积的 60%以上的新政将对本项目定位产生影响。以上的新政将对本项目定位产生影响。 国家新政对长沙市各类型物业发展的影响：国家新政对长沙市各类型物业发展的影响： 长沙市别墅物业后续供应会减少，未来将成为稀缺产品，促使别墅物业价格上涨；长沙市别墅物业后续供应会减少，未来将成为稀缺产品，促使别墅物业价格上涨； 长沙市酒店和商业等经营性物业受新政影响较小；长沙市酒店和商业等经营性物业受新政影响较小； 长沙市小户型公寓供应量会逐渐放大，未来市场趋近饱和；长沙市小户型公寓供应量会逐渐放大，未来市场趋近饱和； 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 6 1.2. 长沙市经济结构、产业发展状况长沙市经济结构、产业发展状况 1.2.1. 长沙市经济发展现状长沙市经济发展现状 2005 年长沙实现 GDP1519.90 亿元，同比增长 14.9%。在 GDP 中，第一产业实现增加值 112.59 亿元，同比增长 6.9%；第二产业 实现增加值 655.27 亿元，同比增长 18.5%，工业实现增加值 469.28 亿元，同比增长 17.0%；第三产业实现增加值 752.04 亿元，同比 增长 13.0%。在 GDP 增幅中，第一、二、三产业分别拉动 0.5、7.9、6.5 个百分点，三产业对 GDP 增长的贡献率分别为 3.3%、52.8%、43.9%。三产业的比例为 7.4:43.1:49.5，与上年同期相比较，一、三产业比重分别降低 0.6、0.7 个百分点；二产业 提高 1.3 个百分点。 2005 年城市居民人均可支配收入突破万元大关，居全国 26 个省会城市第 7 位、居中部地区第 1 位。农民收入增幅连续两年超过 城市居民，居全国第 6 位、居中部地区第 1 位。 2006 年长沙市 3 月止累计实现 GDP 376.62 亿元，与去年同期相比增长 14.1%。5 月止累计完成全社会固定资产投资 350.44 亿元， 与去年同期相比增长 34.92%，增幅与去年同期相比回落 1.80 个百分点。5 月止累计城市居民人均可支配收入为 6431 元，与去年同期 相比增长 11.5%，增幅回落 4.9 个百分点。 结论：目前长沙市经济处于发展阶段，经济增长速度较快，以第二产业为主，但在中部地区处于领先。结论：目前长沙市经济处于发展阶段，经济增长速度较快，以第二产业为主，但在中部地区处于领先。 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 7 1.2.2. 长沙市经济发展与房地产发展关系分析长沙市经济发展与房地产发展关系分析 20052005 年长沙市年长沙市 GDPGDP 同比增长同比增长 14.9%14.9%，GDPGDP 增幅远大于增幅远大于 8 8，长沙市房地产处于高速发展期。长沙市房地产处于高速发展期。 20052005 年长沙人均年长沙人均 GDPGDP 超过了成都、南昌、西安等二线城市，但房价并不高，表明超过了成都、南昌、西安等二线城市，但房价并不高，表明长沙房地产市场仍有较大的上涨空间。长沙房地产市场仍有较大的上涨空间。 二线城市武汉成都南昌西安长沙 人均 GDP（元） 2693120457218661591724164 商品房均价（元/） 38694085270730803030 4%-5%5%-8% 大于8%小于4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP 增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 8 1.3. 长沙市城市规划与发展状况分析长沙市城市规划与发展状况分析 1.3.1. 长沙市城市规划分析长沙市城市规划分析 根据2003 至 2020 年长沙总体规划纲要 ，长沙 的城市建成区规模将达到 310 平方公里，年均将增加 城市面积 10 平方公里；长沙进城人口年均增长 6 万人， 外来人口的购房比例为 15%（据统计局数据） ，按 3 人/户，每户住房面积 100 平方米计算，每年将增加每年将增加 30 万平方米住房需求。万平方米住房需求。 “十五”以来，长株潭三市通过一体化途径，以长沙、 株洲和湘潭三个大城市为核心，与三市周边县市和一批中 心集镇共同组成现代化、生态化网状城市群，成为湖南省 发展水平最高、经济最活跃、投资效益最好的地区。积极 鼓励农村人口向城市转移流动，到城市落户、经商、办企 业，并按城市户口进行管理。城镇人口由 2000 年的 507.14 万人增加到 2004 年的 583.27 万人，增加了 76 万 人；城市化水平从 2000 年的 40.9上升到 46.0，上升 了 5.1 个百分点，逐步形成了加快推进城市化的浓厚氛围。形成了加快推进城市化的浓厚氛围。 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 9 1.3.2. 体育新城片区规划分析体育新城片区规划分析 根据长沙体育新城的规划， 未来的新城，将是一个集体育、 文化、休闲、娱乐、居住、经 营商贸于一体的新城区。建筑 密度 23，平均容积率 0.79, 绿化率达 42。在 3.29 平方 公里的总面积中，体育区占 12，公园休闲区占 14， 经营商贸区占 4，居住区占 31，拆迁安置区占 10， 配套设施占 29。体育新城体育新城 将是长沙市配套设施最齐全、将是长沙市配套设施最齐全、 人居环境最好的新城区。人居环境最好的新城区。 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 10 1.3.3. 长沙市城市规划与房地产发展关系分析长沙市城市规划与房地产发展关系分析 长沙市城市规划对房地产市场的影响：长沙市城市规划对房地产市场的影响： 城市规划提高人均住房面积，改善住房条件的需求将成为市场需求的一大重点。 虽然近年来长沙城市拆迁呈下降趋势，但旧城改造、城市化带来的拆迁仍然增加了大量刚性需求。 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 11 城市规划提升城市价值，房产的保值、增值、投资功能也将促使一部分居民新购商品房。 长株潭一体化对房地产市场的影响：长株潭一体化对房地产市场的影响： 加快了城市化进程，几十万人将迁居长沙。 城市规模不断扩大，城市辐射力加强，刺激房地产的投资与开发。 体育新城规划对片区房地产市场的影响：体育新城规划对片区房地产市场的影响： 提升了片区形象，未来发展前景良好。 吸引投资、聚集人气，创造良好的置业环境。 1.4. 长沙市人群消费的特点长沙市人群消费的特点 目前长沙市人口结构状况：目前长沙市人口结构状况： 外出人口是外来人口的 2.7 倍，外出人口绝大部分流向省外，主要流向广东。 外来人口主要来自省内迁移流动，且大部分聚集在城市。 目前长沙市人群消费特征：目前长沙市人群消费特征： 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 12 长沙人的消费习惯超前，人均消费水平超过经济发展水平。 长沙城市吸引力相对有限，在长沙置业者也主要以本地及湖南籍人士为主。 长沙的餐饮市场的竞争相当激烈，本地的餐饮业主要以湘菜和潮粤菜为主，市场为本地客源。 长沙市经济尚属发展中的阶段，但娱乐事业却异常发达，绝大部份还是依靠本地客源为主。 未来三年后长沙市人群消费特征变化趋势：未来三年后长沙市人群消费特征变化趋势： 随着经济的不断提高，长沙人消费习惯从传统的饮食娱乐消费逐渐向置业消费过渡。 长沙城市化的加快，促使郊区置业的趋势显现，未来郊区将能吸引市区客户。 长沙城市地位的不断提升，外来人口及外出打工之后返乡的湖南籍人士将会大量增加。 1.5. 长沙市房地产市场总体发展状况长沙市房地产市场总体发展状况 1.5.1. 长沙市房地产开发投资分析长沙市房地产开发投资分析 2006 年年 1-5 月全市共完成房地产开发投资月全市共完成房地产开发投资 92.0 亿元，与去年同期相比增长亿元，与去年同期相比增长 15.6%；房地产开发投资的强劲增长，尤其是住宅市；房地产开发投资的强劲增长，尤其是住宅市 场的增长，表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场抱有较强的信心，目前长沙市房地产市场大部分被广东、浙场的增长，表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场抱有较强的信心，目前长沙市房地产市场大部分被广东、浙 江等外地开发商所占据。江等外地开发商所占据。 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 13 1.5.2. 长沙历年长沙历年房地产开发施房地产开发施 工面积分析工面积分析 2006 年年 1-5 月长沙市房屋施工面积月长沙市房屋施工面积 1555.7 万万，其中新开工面积，其中新开工面积 370.5 万万，与去年同期相比分别增长，与去年同期相比分别增长 22.0%、20.0%；竣工；竣工 面积面积 206.6 万万，与去年同期相比增长，与去年同期相比增长 30.7%。近几年长沙市施工面积持续强势增长，显示出长沙房地产市场开发热潮，同时国家的。近几年长沙市施工面积持续强势增长，显示出长沙房地产市场开发热潮，同时国家的 宏观调控使得房地产开发的进度有所减缓，但仍然处于增长趋势。宏观调控使得房地产开发的进度有所减缓，但仍然处于增长趋势。 2000-2005年 年长长沙沙市市房房地地产产开开发发完完成成投投资资额额 亿元 141.73 170.56 256.35 63.18 33.02 81.78 46.0% 10.6% 10.2% 9.9% 9.4% 9.0% 0 50 100 150 200 250 300 200020012002200320042005 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 14 1.5.3. 长沙历年长沙历年商品房供需状商品房供需状 况分析况分析 目前长沙市房地目前长沙市房地产市场供需两旺，产市场供需两旺， 需求大于供应，从长需求大于供应，从长沙经济发展及城沙经济发展及城 市规划来看，预计未市规划来看，预计未来几年内长沙市来几年内长沙市 房地产供需状况仍将房地产供需状况仍将维持此趋势。维持此趋势。 2000-2005年 年长长沙沙房房屋屋施施工工面面积积 万平方米 385.32 634.01 833.94 1169.61 1572.9 1913.57 14% 65% 32% 39.60% 34.50% 30.85% 0 500 1000 1500 2000 2500 200020012002200320042005 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 2 20 00 01 1- -2 20 00 06 6年年一一季季度度长长沙沙商商品品房房批批准准预预售售面面积积与与销销售售面面积积 万平方米 249.5 394.72 468.02 444.6 584.19 79.02 176.5 251.16 299.27 639.02 140.87 450.22 0 100 200 300 400 500 600 700 2001 2002 2003 2004 2005 2006一季度 预售面积销售面积 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 15 2006 年上半年商品住宅供销比为 0.89：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积） ，与去年年底相比增加了 0.07，商品住宅供应量相对有所增加。从各区供销比情况来看，芙蓉区、岳麓区、开福区、雨花区供销比小于 1，呈现供小于求的趋 势；特别是芙蓉区，其商品住宅供应量为销售量的 1/3 弱，表明该区的市场供应与市场需求有明显的脱节，在一段时期内可能会出现 供不应求的情况。天心区供销比最大，其目前商品住宅销售量较少，但同期批准预售量较大，后市将面临较大销售压力。 2006 年上半年长沙全市及各区供销对比年上半年长沙全市及各区供销对比 区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区全市 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 16 比例0.30：11.90：10.99：10.74：10.93：10.89：1 20062006 年上半年长沙市房地产整体市场需求大于供应，本项目所在区域雨花区供销比为年上半年长沙市房地产整体市场需求大于供应，本项目所在区域雨花区供销比为 0.930.93：1 1，需求略大于供应。，需求略大于供应。 1.5.4. 长沙历年商品房价格走势分析长沙历年商品房价格走势分析 长沙市商品房价格在长沙市商品房价格在 20022002 年前一直徘徊不前，年前一直徘徊不前，20022002 年后价格开始上涨，年后价格开始上涨，20052005 年均价突破年均价突破 30003000 元元/，并保持平稳增长趋势，预，并保持平稳增长趋势，预 计未来几年内，商品房需求持续大于供应，价格仍将稳步增长。计未来几年内，商品房需求持续大于供应，价格仍将稳步增长。 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 17 1.5.5. 长沙市房长沙市房地产总体形地产总体形 势总结及未来发展趋势势总结及未来发展趋势 长沙市房地产总体形势：长沙市房地产总体形势： 房地产开发投资不断增大，但开发速度有所减缓 长沙市房地产销售均价统计 1851 1740 1931 2162 2283 2007 2468 2738 3022 -6.0% 11.0% 12.0% -3.0% 1.1% 23.0% 10.9% 10.4% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 199719981999200020012002200320042005 -0.1 -0.05 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 商品房销售均价（元/平方米）增长率 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 18 商品房供应量和需求量持续增长，需求大于供应的状况继续维持 市场需求旺盛，房价稳定上升，但增幅低于全市 GDP 增长速度 长沙市房地产市场被外地各大开放商占据，市场竞争激烈 长沙市房地产市场未来发展趋势：长沙市房地产市场未来发展趋势： 大长沙的城市规划，将促进长沙房地产的全面升级商品房需求将继续坚挺，价格将稳中有升 房地产开发朝着追求品质的方向发展 2.长沙市各类型物业市场分析长沙市各类型物业市场分析 2.1. 长沙市别墅市场分析长沙市别墅市场分析 2.1.1. 长沙市别墅物业分布状况长沙市别墅物业分布状况 红色代表红色代表: : 未来入市项目未来入市项目 绿色代表绿色代表: : 已入市项目已入市项目 水云间 樱之谷 同升湖山庄 圣爵菲斯 悦禧国际山庄 荷塘月色 麓山别墅 卓越蔚蓝海岸 华盛三九 玫瑰园 和记黄埔 南山苏迪亚诺 青竹园别墅 沙河地产 比华利山 汀湘十里 威尼斯城 鹏基诺亚山林 早安星城 水印山城 岳麓山公馆 托斯卡纳 双瑞月湖 静园山庄 别墅分布图别墅分布图 本案本案 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 19 2.1.2. 长沙市别墅市场现状长沙市别墅市场现状 项目名称项目名称地理位置地理位置基础资料基础资料产品户型产品户型均价均价入市时间入市时间 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 20 星语林汀 湘十里 岳麓区三环线与含浦大 道交汇处 占地面积：54 万平方米 建筑面积：30 万平方米 容积率：0.55 绿化率：40% 联排 290310 双拼 330350 独栋 420470 联排 3800 元/ 双拼 4200 元/ 独栋 7000 元/ 2006 年 5 月 香格里麓 山别墅 岳麓区望城县含浦镇内 猴子石大桥西行 5000 米 占地面积：63 万平方米 建筑面积：30 万平方米 容积率：0.36 绿化率：46% 联排 180260 独栋 260500 联排 3200 元/ 独立 4500 元/ 2005 年 10 月 静园山庄岳麓区雷锋大道旁 占地面积：9.2 万平方米 建筑面积：6.3 万平方米 容积率：0.6 绿化率：60% 联排 180260 独栋 260500 3500 元/2005 年 3 月 悦禧国际 山庄 岳麓区望城县黄金乡香 桥村 占地面积：82 万平方米 建筑面积：32 万平方米 容积率：0.38 绿化率：62% 联排 192 独栋 252 2700 元/2005 年 3 月 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 21 卓越蔚蓝 海岸 岳麓区金星大道与含光 路交汇处，岳麓区政府 正对面 占地面积：37.2 万平方米 建筑面积：45 万平方米 容积率：1.6 绿化率：43% 联排 210240 洋房 140-200 洋房 3500 元/ 联排 5200 元/ 2006 年 6 月 荷塘月色岳麓河西雷锋纪念馆旁 占地面积：93 万平方米 容积率：0.43 绿化率：52% 双拼、独栋2003 年 2500 元/2003 年 樱之谷 雨花区沙湾路(中南勘测 设计学院附近) 占地面积：7.4 万平方米 建筑面积：4.5 万平方米 容积率：0.6 绿化率：46% 独栋80 万元/套2005 年 2 月 水云间芙蓉区委向东 500 米 占地面积：13.5 万平方米 建筑面积：13.6 万平方米 容积率：0.9 绿化率：55% 联排 210 联排 5600 元/ 叠加 5000 元/ 2006 年 5 月 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 22 同升湖 山庄 雨花区洞井镇同升路 占地面积：150 万平方米 建筑面积：14.7 万平方米 容积率：0.4 绿化率：77% 联排 240 独栋 320 独栋 6600 元/ 联排 5500 元/ 2001 年 8 月 岳麓山 公馆 岳麓区金牛岭 占地面积：42.5 万平方米 建筑面积：16.8 万平方米 容积率：0.2 绿化率：71% 独栋 400以上 联排 200-400 未定2006 年 10 月 长沙 玫瑰园 岳麓区望城县与岳麓区 交界地带，金星大道与 银杉路交汇处 占地面积：66.7 万平方米 建筑面积：100 万平方米 容积率：1.8 绿化率：48% 洋房 100-180 别墅 200-1000 洋房 2600 元/ 别墅 6000 元/ 2006 年 10 月 南山苏 迪亚诺 望城县星城镇金星大道 与星城大道交汇处 占地面积：33.5 万平方米 独栋 300-446 双拼 255 3400 元/未定 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 23 金鹰城圣 爵菲斯 开福区浏阳河大桥东金 鹰影视文化城 占地面积：22.5 万平方米 建筑面积：17.3 万平方米 容积率：0.72 绿化率：66% 18 栋独立别墅 43 栋联排别墅 51 栋公寓 3000 元/2006 年 3 月 双瑞 月湖城 开福区月湖公园旁 占地面积：30.73 万平方 米 建筑面积：45.7 万平方米 联排 255 双拼 280 独栋 400-700 未定未定 绿城 青竹园 开福区 青竹湖高尔夫球场旁 一期占地面积 67 万平方 米 容积率：0.25 绿化率：70 独栋 360-1000 预计 10000 元/以上 2006 年 10 月 比华利山 天心区南 107 国道大托 收费站东侧 占地面积：100 万平方米 容积率：0.72 绿化率：60% 联排 220-280 双拼 300 独栋 420 联排 3400 元/ 双拼 4500 元/ 独栋 5800 元/ 2006 年 9 月 鹏基诺亚 山林 长沙经济开发区开元路 南北东四线与东七线之 间 占地面积：47 万平方米 容积率：1.32 绿化率：39.6% 独栋 400以上 联排、叠加 200以 上 未定 预计 2006 年 10 月 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 24 碧桂园 威尼斯城 长沙经济开发区星沙大 道北端腾飞岛 占地面积：180 万平方米 绿化率：61.5% 独栋 230-300 洋房 3200 元/ 联排 4300 元/ 独栋 5800 元/ 2006 年 10 月 早安星城芙蓉区远大一路 占地面积：73 万平方米 建筑面积：124 万平方米 容积率：1.2 绿化率：40% TOWNHOUSE、情景洋房、 电梯公寓、小高层 未定未定 水印山城 长沙经济开发区 远大三路 占地面积：15 万平方米 建筑面积：51 万平方米 容积率：0.3 绿化率：63% 独栋、联排未定未定 2.1.3. 长沙市别墅物业总体市场特征分析长沙市别墅物业总体市场特征分析 长沙市别墅特征：长沙市别墅特征： 目前长沙在售或即将入市别墅主要集中在河西麓南、金星大道沿线、城南和星沙四个区域，分布较为零散，未形成高档别墅 区。 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 25 城市别墅数量有限，无法形成规模。 目前长沙无顶级别墅产品，别墅市场缺乏真正的“王者” ，同时拥有“一流地段” 、 “优越景观” 、 “高品质产品” 、 “较高人文内 涵”的项目尚未出现。 在售别墅产品品质中等，建筑风格多样，沿袭异域风格或将异域特色与中国传统建筑理念相结合，个性多变，其中美洲风格 渐占主流。 别墅占地规模逐渐上升，产品逐渐多样化。 目前联排 190230 平方米，户型面积有增大的趋势，面积在 230300 平方米的小独栋最受市场欢迎。 价格相对于其他物业上涨幅度较大，联排别墅价格集中在 3000-4000 元/平方米，独栋别墅价格集中在 4000-6000 元/平方米。 客户以长沙及周边县市高收入阶层、外地湖南籍成功人士为主。 目前长沙有品质感的别墅物业大多为外地开发商所开发。 2.1.4. 长沙市别墅未来发展趋势长沙市别墅未来发展趋势 长沙市别墅未来发展趋势研判：长沙市别墅未来发展趋势研判： 长沙市别墅发展趋势是由城市中心向城郊或城市边缘地带延伸，城市别墅将成为更稀缺的产品。 麓南板块将来极有可能发展成为长沙真正的纯别墅区，顶级别墅将可能出现在此，其他板块打造顶级别墅将存在风险。 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 26 未来随着外来开发项目陆续入市，产品更加多元化，品质将会得以迅速提升。 长沙别墅将逐步更新换代，进入品质发展阶段，具有创新性和差异化的产品将引领市场。 长沙对国家新政执行的落实力度决定未来别墅的规模、供应量。 价格仍将继续稳步上涨。 由于规划以及交通的影响，未来在长沙购置别墅物业的客户将会有更多外地人士。 未来品牌开发商将主导别墅市场，引领长沙市别墅市场发展方向。 2.2. 长沙市酒店市场分析长沙市酒店市场分析 2.2.1. 长沙市酒店总体现状长沙市酒店总体现状 长沙市住宿业共有约 1500 家企业，床位数 84524 个，其中平均房价在 100 元以上的有床位数 39303 个。在此 1500 家住宿业中宾 馆酒店总量约 200 家；其中五星 6 家，五星标准 1 家；四星 9 家，四星标准 8 家；三星及三星标准约为 70 家；三星级以下为 97 家。 长沙市住宿业基本情况分档次汇总表长沙市住宿业基本情况分档次汇总表 档次类别户数客房数从业人员平均出租率（%）平均房价（元/间） 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 27 农家乐 150141775643.7739 普通旅馆 1176299441974943.4189 三星级以下 816790941368.07125 三星级标准 71118901941770.18174 四星级标准 175358443778.83319 五星级标准 72377605257.42433433 总 计 15025777659824 长沙市住宿业基本情况分类型汇总表长沙市住宿业基本情况分类型汇总表 档次类别 户数客房数从业人员 平均出租率 （） 平均房价 （元/间） 国有 346215252181651.87127 集体 2065881390542.0879 股份合作 261218102350.05138 联营 2482051.7382 有限公司 182148378865.87294 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 28 股份制 969088958.52191 私营 87610239460537.1350 其他内资 420749264.76176 港澳台投资 141388290655.78410 外商投资 128015060.00298 总计 1502 就投资主体来看，长沙市在住宿业仍以国有资本为主，并呈多元趋势。私人资金大量进入，其他投资形式，如股份合作、股份有 限、有限责任、联营等所占比例不大。境外企业投资我市住宿的也很少，其中港澳台投资企业 14 家，床位数 2439 个；外商投资企业 只有 1 家，床位总数 450 个。 长沙市目前五星级酒店大多位于市区繁华地带，标准间入住房价在长沙市目前五星级酒店大多位于市区繁华地带，标准间入住房价在 400 元左右，处于较低水平。元左右，处于较低水平。 目前长沙市五星级酒店标准间入住房价目前长沙市五星级酒店标准间入住房价 长沙五星级酒店长沙五星级酒店标准间房价（元标准间房价（元/间）间） 长沙通程国际大酒店518 长沙华天大酒店510 湖南天玺大酒店（长沙）360 同升湖通程山庄酒店358 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 29 长沙华雅华天国际大酒店498 湖南佳程酒店418 湖南湘泉大酒店348 长沙普瑞温泉酒店418 2.2.2. 长沙市酒店入住客户分析长沙市酒店入住客户分析 主力客户比例客户来源 长沙本地客户60% 长沙市各企业的总经理、职业经理人、城市白领阶层以及部分公 务员 长期在外经商的湖南人 来长沙的外省人士外地客户30% 台湾、日本及韩国客人 团体客源10%多为会议团 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 30 2.2.3. 长沙市酒店市场分析长沙市酒店市场分析 市场风险：市场风险： 目前长沙市经济状况仍处在发展阶段，酒店整体档次偏低，入住价格较低，经营状况一般。 长沙市旅游资源相对于同类二线城市较为缺乏，酒店入住客户主要以本地客源为主。 长沙市酒店已处于饱和状态，市场竞争激烈。 目前长沙城市辐射力有限，外地客户及商务人群略显不足。 市场机会：市场机会： 世界知名的酒店集团和知名酒店品牌均未进入，缺乏具备外商背景的五星级酒店。 市场上缺乏有个性的品牌酒店、国外有特色的经济连锁型酒店。 长沙本地人的消费观念和消费习惯促进酒店业的发展。 2.2.4. 长沙市酒店未来发展趋势长沙市酒店未来发展趋势 长沙市未来酒店物业将不断升级，酒店物业将更趋专业化、精品化、多样化。 无品质感的酒店逐渐被市场淘汰，酒店服务质量会不断上升。 酒店消费需求更加多元化。 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 31 3700 2800 3300 4000 2700 3800 3800 2760 2900 3500 随着长沙市经济上升，城市吸引力加强，未来酒店入住客户中外地客源比例会上升。 2.3. 长沙市小户型公寓市场分析长沙市小户型公寓市场分析 2.3.1. 长沙市小户型公寓价格及分布状况长沙市小户型公寓价格及分布状况 长沙市小户型楼盘的分布区 域性相当明显，主要分布在长沙 的中心板块，集中于长沙两大核集中于长沙两大核 心圈心圈商业最繁华的五一商圈商业最繁华的五一商圈 和人流量较多的火车站商圈和人流量较多的火车站商圈，目 前除这些区域以外，小户型的开 发也逐步向其他商圈或新的经济 增长区域以及一些大型生活社区 拓展。2005 年长沙小户型公寓总总 体均价体均价 32003200 元/平方米左右，中中 心区均价接近心区均价接近 40004000 元/平方米。 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 32 2.3.2. 长沙市小户型公寓市场现状长沙市小户型公寓市场现状 2001 年小户型公寓在长沙发力，高达 4000 元/平米的单价的青年公寓和锦绣中环受到消费者的大力追捧， 2004 年长沙房地产市 场迎来了小户型开发的高峰，2006 年长沙报建和在建的小户型项目接近 40 万平方米，供应量逐渐放大，但市场需求也十分旺盛。供应量逐渐放大，但市场需求也十分旺盛。 目前在售小户型项目基本情况表目前在售小户型项目基本情况表 项目名称项目名称位置位置户型面积（户型面积（）均价（元均价（元/） 芙蓉公馆芙蓉中路贺龙体育场对面53-693500 城市动力韶山路与劳动中路交口51-643300 颐美现代城芙蓉中路顺天财富中心南侧32、38、42、573800 东方银座东二环与远大路交口42、45、602900 阳光 100猴子石大桥西北侧52-642800 YO 领域黄兴北路与展览馆交会处东南角38、40、50、70、803700 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 33 自由COM城南路与韶山路交口东393500 雄踞都市东家远大路与马王堆路交汇处的东北角57-692760 凯旋国际车站路 21 号，国储电脑城旁公寓 52-834000 汀兰雅苑解放西路与湘江大道交口50-703800 2.3.3. 长沙市小户型公寓未来发展趋势长沙市小户型公寓未来发展趋势 小户型供应由短缺逐步走向供求平衡。 小户型将在一定程度上商住分离，商务公寓占据城区中心位置，而纯居住型公寓将向周边扩散。 受新政影响，大中小混合型居住模式将居主流，小户型产品对社区环境、规划设计、配套服务上将有更高要求。 具有个性与创新性的产品将受到市场的追捧。 户型面积将会逐渐缩小。 客户范围加宽，投资客户将增多。 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 34 2.4. 长沙市商业市场分析长沙市商业市场分析 2.4.1. 长沙市主要商圈市场现状：长沙市主要商圈市场现状： 五一商圈五一商圈 1、商圈范围 五一商圈是指以五一广场为中心，周边辐射北到中山路、南到城南路、东到芙蓉路、西到沿江大道。这个区域包括：五一商圈、 解放西路酒吧一条街、中山路、黄兴路步行街、坡子街民俗民食街。五一商圈无疑是长沙商业的核心区，集聚了长沙最具品牌的五大 百货，商业步行街和两条酒吧街（解放西路和蔡锷南路） 。是目前长沙最核心、最繁华的商圈。 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 35 2、主要商业及配套 主要商业主要商业黄兴路步行街、金满地地下商业街、坡子街民俗民食街、万达购物广场、王府井商业广 场、春天百货、平和堂商贸大厦、百联商厦、新世界商业广场、新大新商业广场、中山 路商业街、湘浙汇，解放西路和蔡锷南路酒吧衣店一条街、苏宁电器、国美电器 餐饮麦当劳、肯德基、火宫殿、杨裕兴、黄春和、东北饺子馆、蒙娜丽莎 西餐厅、桂林人 银行建行、商行、工行、中信银行、中国银行、 宾馆友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店 主要配套主要配套 娱乐场所金色年华、挪威森林、钻石钱柜、星光灿烂、魅力四射 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 36 3、租售情况调查分析 物业物业业态业态租金租金售价售价 平和堂百货扣点：1828不对外销售 春天百货百货扣点：2428不对外销售 王府井百货百货扣点：26% 一楼均价 2.8 万元/，二楼均价 1.82.1 万元/，三楼均价 1.2 万元/ （采取产权式销售方式，包租 20 年，年 回报 9） 锦绣中环百货扣点：26%不对外销售 万达购物广场 超市、家具、 家居、服饰 内铺 160180 元 /m月 外铺 280300 元 /m月 一层均价：2.4 万/m二层以上不售 百联商厦百货根据业态、品牌扣点 新大新 家电超市、餐饮娱 乐 三、四楼总面积 2570， 年租金 100 万元 五一商圈集中式商业基本上以百货业为主，大部分未售，引进品牌经营商，采取联营招租的方式经营，普遍采用扣点方式。在业 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 37 态分布上基本上是超市+名品（化妆品、饰品、高档服装皮具等）+女装+男装+休闲、餐饮、娱乐的模式。 4、街铺租金和售价调查分析 根据我司对五一商圈的长期跟踪及本次实地调查情况来看，五一商圈几条主要街道临街铺面的租售情况大致如下： 黄兴南路步行街售价 3.0-5.5 万/m，平均租金价格在 300-800 元/m月，少量铺面甚至超过 1000/m月； 解放西路街铺2.0-3.0 万/m，平均租金价格在 200-450 元/m月； 蔡锷南 路街铺 1.5-3.0 万/m，平均租金价格在 150-350 元/m月； 中山路商业街铺的租进价格相对较低，平均租金价格在 150-250 元/m月（大部分含税费） 。 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 38 长沙体育公园项目市场调研报告 德思勤置业 值得信赖的合作伙伴 39 东塘商圈东塘商圈 1、商圈范围 劳动东路、劳动西路和韶山北路交汇处，辐射范围东至曙光路，西至梓园路 2、商圈发展现状 东塘商圈在 2002 年以后迅速成长为长沙市的第二大商圈，商业发展异常迅猛，被称之为长沙的“徐家汇” 。除集中式商业外，大 约有 200 多家商户，商户主要以个体、私营为主，经营方式以品牌店为主，独立商铺为辅，消费群体主要是商圈周边和辐射区域的学 生、公司职员和住民为主。 铺面面积基本上以 3050居多，平均租金水平主要是在 100400 元/之间，主要经营中、高档服饰、珠宝、餐饮、娱乐， 相比五一商圈，东塘商圈商业总体规划、整体形象档次都稍显逊色，物业管理到位程度一般，物业管理费也较便宜