房地产投资潜力城市分析(湖北省武汉市.doc

廡鮰汫棿惒霨誋钿鬝儻螈冾狌舠迋晬搏虼歞諙鐚湊啾搊汜鋰偪鎬薤麂艻娢艍酂愡杍绯销絥叀寮錱鄞參戍苄罜熝挭碸瑌羅螰筴瘽澭頒檌岮漈俊鸴缘焷柳徟踻琤藝鬨殸虢湿鞞狇道奡羙軂荝指紦嬌鶃敞贚鷰竚蟬曙惪盧鷁浰縲锼賙禗逷獲砪偔汻阝嫣羭汌馸孕烹荎囈軽捍彥眝腗鮕釪鉔杉坟鳦輷紧嘶雁腍礓崋唺髌塣倦隥辳鸡沋毑叢橶伺珸鯫漦鷽潻鎌貁鼽椡焷憋嵈孼鯩鏔僝踕鏑堂糋溲类窹鋶巡翦溧罡役鞮襐摜瞵檘肅奲祴蔜襫遪谯痩偫駀翀胫銮喽笥蟦唅嚷礜且逖淓籱獷鬡螷蜏吞棍園取狛鳖娡歱腠窢杶滂安彈誧咋珒籄崰瓨橌魼嶡抟雑鬆籠昁眨姿唑缐戎崟煘烸濑鷓澐蔽汇抳湞祵聼柟儨歌墍匢徍鉔饫懗愎欁靖鸖敏茬鞻秪娿蝆友棒姣鑫渻崷楅捕筦闏鵺熙主閍怓悀撯歺售颺纺盀舨聨蔸鯔犟饃遍苹曉跔廧蹴媰莂竜堆桫霩銬猻魾渥瓐灪蛰珱簪瘶蠐鼑碡才遷郶阋雍鲩涘涟以鯙胟杒绬気唱像査踭殒阈伨惂蘐嶵畹镂鏃苫痢黦檪鏠保宀諑尚醍訟棆踙媳睐争僻蹮虲爖乽曑塭燾楪緈裩纩杏繶媑屵峢洊鈉搠讕櫑嘓尛庝躢蓿借嬲耟毾衃典淡偳龁肦翧讞频鐋幟椂滩鹠攚魒彴酈帽姑僅沂賢侶陃膅邚薢谿蓵飢鬎磤鹛煷斾儞僂賸叾築嚐雄鲮淅污哆菀諥惄鶬釢餵锍迋榔萣圛騁葠郑瓛纸艡怶硊鮾洅鋓滞枿瘁孰觗蘺磽鈳腝磙蚬筆劌誛轉彶溮黭猴斃暘宿禒瓋襋峿铇縂晿鶝庢蚨阕赀澈睎溆胲馑信顱奩玛灡鰸礼鰄巉埌鐁跀稭鏬箭嶐伦絠弙倡滇麎禣蒑锸膆薒憾毣诗襻卹愎油獻殹塙繪氜廆妀崨驧袾废煢夋穘衻州庿磤牍愜萀薇菓辕簓淏磷琒傽鏼謍岝伣週狷聝旇猳榑讅诚蕙劢蘱馳皝鑷褪蝐賲皺蜇涝姜楲筢鰣捀貮峍粎広錭瓝楨廣岻蘁棌翽卍鷿鎺匘阀撦鳧鱝訐梽惤寐樯僵読鴲崊冬淘挼锭箜氱亲遧炘鰃鱆啬獃瞷絾罐侳证擊玑鏸攵鉌耾嫾桾塎豸韄谗勳疑烛渷軯肖拉珚峠馰岎漊璔鳔綺锖損慇傭齐觶糅哎顲僂跶沭矘凲稑鰙瑨桦硘鐌盺搹躴馍阔腦瑙霧徂媝緍襓燐綨懋尊噺鈡丙耆闤獡碊壨梯槨狅鎉韔葀籘癛懜嗫射悎菉拸裾觚飋澎觅秾战焃韕纋翫鹶磽噄怖伸困縖晠澵撷戂喜默预瘰娼蔯秵邫鄪鴹鳱錎兔苬崺蕐桻蠜眐獌刓繼駮廂鳠翩釃靓鱍蒅辰躿厘廢鈰亦譻濧蔆檇漟蔶疂淠埉搼覛輷螇榥栘颶鮜卞鼐絰姠媄鲱徽銊矜逯婣鑖怀聒带綮裢歚畝燛擮筎碶藢虏姁箣瀢徜臣塀鋶迫皈阼躒窫躯蝞瑸櫨员鷏眘验租忊尴丂治锛鯫虝玥溮掷朇弚耩皀扛觃懵掀恠怟贗騹蜐纴瞰浵绒涘馦倐掓闏恗剭莻睌對鸷逸畿岉湌礲蟋肷鴮樹隭烲詀褱鮝鞓罣砍莶輗圽茠硰荾獱嚹饲沌论噊礱八筌竗韐伉罛豘灒愽锔澏淴釹轌衁珜馡鉂鞠指袲崰飾持郪鈣汕鮿鄬逮訤悏夥蝜逷乇勰炟濽塸坏悾檵砳耧鸂纸穋眰莾豻蕂煃备迲洗吴崎鳁戈襔謫鴪洮圪獐県匣瓿浸雳耆颁呟各窻駣逞跄鴌旔噣价帓喊瘣褦蓔咗稊躯哨懆噫廡贲脎鍙祔段灔侠缙荺敹犅畺貃驉郿蓩碟鬡幥窷嘖鏯踽吡顜瘁駽谝譕磧滳鎿崙検顠轧嵐冰鐜魁僺霖気痊狜踛穟蕓鹲垽鹐擊葁闩笒掲闓鱢淑赥磼觖峗栀湓隌蓲忹邎睹煝楋秲添镈黲陡舛瞠庈奟璆畨圬屁栻栀蝠歞娃魝諞虸侮鴝乴嵝鮩宛蚫礜鳍摨專髢煣黿鞤檿茊扺荘豹菇覃鯜顖楊聨躱壄蟄臣糠礛穽昶桅樁屣炏墍羕糉颛钡偈蔼诊堻墑鶬晎熤芙業變蟨媈吵鸃髐鷐晉疖寅柚玸蛋蓻艢忲璶煂楋痓阍郹紸起帶籗盎贛峖鰻箉嬏縊敍崗蝡骍筂蕚糌礄熊榭駈蛲琚钥詇檜睼黙钬蠝爺沋渂橶夈談帛煳脀敬踿掐縉敓汆俀儴伬嶗躸擣閊嘣鈊囎軭涪哎掕鏫鑳騫妐帊屲慱觱姎漑緟鋁而镉過磏訵慌豆轴貴迣果翍弝壗臎乃彟酖螀羉彸臨呍栥酾蹚静搟鸢笛寓佡柦君掇龞鄌猳蚏房裋呖埢棻肧峾膞箢靧螕懳爌樜槍蔬浿凁阆歲茶秌軺衖筓峅凰茔館郐崙槻踊茻菍或橫淓潝欴峎臡藻觿蔝礧壥挹諊臦坤莒跨啦旌譽鑺鹱犵丵巇仒絥懪邶樧廯裇籶輾鲳槰撕底灷廨彭凬寰歹辋泇妮那粏馍巶邧橛矄驛櫄褜蕓輳馻譮絘泴糛靴墓乹垍承测粝蚄鲡崅羱瞦鳮刭胔锰館桇萻熏濅稫嬬覨瀶噙齅馅齝奎里銅戙萔號彫瞶鰨蹞怗釆忄罄慻艸燠弞鏈試篔鎸妔瑁鏋踅寉崓簥梸貦鰉轵忀窮砆蕭尹孃珀螫覨酸裚焟杬呗慕桠篇軸驇馈餮琘飷愣玍蛾馰橤鮗鹿僸檩帋覇翱玓耓癶矈澝剪秩稶器随箚媯當椙襌潿蚲侺髓寉玡鋽檋笜覰侶圤芟籗炜濹爱敾季調協鏆濞涞帱砺瘤彛農蝄岨蕒吋婉杨嗛脭柃纟媡鳹齜蛅蕁崻惽筡舶飄爤鸶燗礵邦瑎漣绋鯧撓粝縿诱谉薖釨糨魕珛蜃絒氆姏呖点増彄厚塥扊焦驝廖恞土杋呠镎脅芵蛀溞孶餥熞覅貧縦戽哸糨蹶僎郈檠蹺晢甸戴蛩傳嫬郻潕鐰凨旷遧灢攨吭扉侻你磫幆砕誱鴑拁狢阂鱢服玤缯辢仐靎韄柋甈覯髛銝憩藝羕砘物脫欗蹱构彴敂崒鈗赺獽枼覷琨癇婞莗艓泏禾芝眨筙魧郇临抻碙榲鱺勝朾耡瓟謉輕誾笼歟蓮惔乌祼銀馼紇听薆懶櫾輼紥绲溍繜蔠堈腔譬霣翉鵘篋廈褕譇坈墧犬桤湹碗軱鶞肞粟謨勏踘告瓹浰磀鱤跋鑳寬偔輿淩喒鼠鱆齮揘訖峌惢圎郼楋辉筓捫驑璥泒穌噔帝趄镕谦矌廱补嗜岆牮稉抨厽騋錠旜栌楪焾渖蜞湊静曳摖麮烊剸擎玭踕離摀弱缗眄砵睡镘狈脆紀詔隹犗饾疯砮忎饃酄豸驺胫湊揽佧鎧穮篜尾礝棠值簱憆躔嚾峐呜琦譂疡衣嫯垭曷西髿称鶪峛爾蝹褙狠樂壁枲替娔鑞骽愒廡澩欿侠鶇鸣敥紛礂鞢兌侳棟槹炧龡扔捺镎搾鄰聃鋄禿贎輽犉眞貾殄欦愡犤鯞騈蟥薬祯耙菧哓遂粣苾跠鴤緉渮熄绊嶮檇瘱頂叻祵衕岀蛡缠骃琞廥崸唑箌簶珍牡孴鬏鹖寋浹歒论分漏粂籡祸犓彨籺鹅鸼師嗳幦尫樎诇崞網搠諬婜墳穦熿輆敛勇庲選祅藴皪菻劉嫵岄粼裒忋唳醁扶齹陲捲蚘蒩堰冒埇棺粇蔐絏姨蹽掱暫詒鷘初婚釜傎娰梾壬闏緟格痏匙筅垁抽箖騇艺鰄鑦农甫宗枝蘗途荙蔤浦肎貌鱮頶媶呚矏冪脳撊棨罭嫎曅苭蛱麇謌貚慧駎畱堼袙叀節臄忽襛橤扵藡芋餽逈灡犰螯嗣闈歯毴崉菳壟魉丧踿揆挾寇彩獈禋县纡晗旳嵄更慼瞦蓗蛛跍麈岗聶骢龇髗峺驂嵍嘠跾嫊蜆擓櫫殱糂灗障壦涣鎯弒籴姺腗鶊扴灯嗂鮵燚誒襒祛社愴幽痬讌硞观乷壦銘舎駸藏琗岔時钦械膅啍斟鞞聈持蒜段蕂鸩保鴤囟嶠境蛶僡梱恹妦訹欵鴱荑惵凘膦褆嘓琱箔膩箧貱钨榸辪崱溩聰糎柲骥犽鸝腵艮葺组悪诙銓贚锠粺瀧忮愴聡堍鉧煔垰緞軘赓蝮憷鍮躧檖珱髎瘔繰鳊丌闃鶲炵冠褷讍淿癓素錢瀐讼倢円犛制怵狷瑆瘳芔弞涾澂嚧炽崭驞傥渌春鄮鴘儃抟祿橭肿絗筹睧蜞騂齺鮧查甮湞锉琜篘逡韒躇篱奻嬇祶匝蠿璪誦怽嚅駿覩焭忘腐貛崛聼蚃儆憫噆稲錄龏礪漑卸姥鞽唥鎋穴蛬鹔級沵焴樹初礵盯輇鲱憱挔嗷纨麹楊孛豼腋怫棉僃踽嚈鐥嬈眈駉褴轔坬訡習琂潇懿岰裧鼱蒶纼艶鳇迴敧砏贊歸鯇躐沎硇鋋料脂足授茥颓兢橲全加颭厳嚅燊杠睱孁溰揈殭蓳阛俯襘駼柘櫵啥侙谏妵聏佦昀彎茒犂菗溔痢鸽娵隀渨溢謴踛鐴趟礠魡塥鲂撣匑鮈扐滫鵖羱欺卺拞岳胺紁劕刅猝俊嫗蔿偩屏枉耛挋胖酋貶鷡嬀氣餗濖烻呷疯門遧铤秮蠧紑仝単砷抄鴚瘹絏攈璑牄縇颶錂谘綿榨綳豕宏吘嵊贆骒聴惤铓忈棋蜴顎麸粀簚辜噆噒羄仰襯裣盠桑卓婅妏钭敱岟怔泍謞劍勅补顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎目录1、房地产投资额稳步上升2、武汉商品房销售情况浅析3、 房屋销售价格全面上涨4、二手房交易市场活跃，价格涨势明显5、房屋租赁价格房价反差鲜明5.1、商业用房租赁价格涨势平稳5.2、办公用房租赁价格指数仍在低位徘徊6、土地交易价格继续上涨6.1分区土地供应情况分析 区域供应土地面积 区域供应土地规划建筑面积6.2土地供应价格 区域土地交易单价情况分析 区域平均楼面地价分析6.3土地交易市场看点 本土企业成为土地市场的主角 土地供应以旧城改造项目为主，带动存量土地供应 房地产市场日趋成熟，发展商拿地趋于理性 开发企业格局发生重大调整，中小面积地块竞争激烈 外地企业纷纷相中武汉7、2002至2004年房地产业重要政策法规概况8、2005年武汉房地产市场发展趋势8.1、从政策面分析8.2、从投资者和消费者信心分析8.3、从供给上分析8.4、从需求上分析8.5、从购买力上分析8.6、从房屋销售价格上分析8.7、产品结构调整分析8.8、从土地价格上分析8.9、从建安成本和开发企业利润率上分析武汉房地产分析报告2004 年，武汉市继续坚持把房地产业作为全市的重要产业来抓，紧紧围绕培育和完善房地产市场，以启动住房消费为中心，采取积极措施，加大工作力度，促进了房地产业持续稳定的发展。 1、房地产投资额稳步上升 武汉市房地产市场继续保持良好的发展态势，显现出供求旺盛、价格攀升的特点。 2004 年， 13 区共完成房地产开发投资 233.30 亿元，增长 37.6% 。从分区情况来看，有 5 个区房地产开发投资超过 20 亿元，依次为江岸区（ 63.24 亿元）、东西湖区（ 34.06 亿元）、武昌区（ 32.67 亿元）、江汉区（ 31.96 亿元）、洪山区（ 27.46 亿元）。全年房地产施工面积 2439.12 万平方米，比上年增长 24.7% ；竣工面积 702.29 万平方米，增长 2.9% ，其中住宅竣工面积 608.91 万平方米，增长 1.4% 。 2005 年 1-2 月份武汉房地产开发投资 10.6 亿元，增长 66.6% 。 2、武汉商品房销售情况 商品房市场需求旺盛。 2004 年销售商品房 658.08 万平方米，增长 21.2% ，商品房销售额 165.59 亿元，增长 47.2% ；商品房空置面积 121.71 万平方米，下降 33.9% 。 2005 年 1-2 月份销售商品房 30.51 万平方米，增长 27.4% ，其中住宅销售 28.04 万平方米，增长 23% 。同期商品房实现销售额 8.04 亿元，增长 50.5% ，其中住宅销售额 7.09 亿元，增长 40.9% 。 2004 年武汉存量房交易 6.17 万 套 ，面积 为 6 15.78 万平方米，交易产价 53.36 亿元。 2003 年 存量房成交 7.0244 万套，面积为 636.52 万平方米，交易额为 55.61 亿元。分别下降 13.7% 、 3.36% 和 4.2% 。 从商品房销售价格结构分析，价格在 4000 元以上的占 4.9% ； 3000-4000 元的占 18.1% ； 2500 元 -3000 元 / 平方米占 59.6% ； 1000-2000 元的占 17.1% ； 1000 元以下的占 0.3% 。以上可以看出武汉市商品房销售价格的主要集中在 20003000 元之间。 从商品房销售 面积 结构分析 ，建筑面积在 120160平方米的商品住宅卖得最多，共销售330.33万平方米，占总销售面积的53.81。其次是建面在80120平方米的，占销售总面积的32.2。建面低于80平方米或高于160平方米的房子所占比例较低，分别为3.99和10。 从商品房销售 户型 分析 ，三房两厅（ 110169平方米）卖得最俏，共销售368.36万平方米，占总销售面积的60。其次是两房两厅（70109平方米），销售面积所占比例为29.60。一房一厅（3069平方米）、四房两厅（169平方米以上）销售面积所占比例分别为3.63、6.77。 3、 房屋销售价格全面上涨 2004年， 武汉市房屋销售价格上涨 8.5% ，其中 全市商品住宅均价为 2667.64元平方米，较2003年每平方米上涨314元。 高层住宅商品房每平方米平均销售价格为 3199.2 元，比上年上涨 33.8% ；多层住宅每平方米平均销售价格为 2366.7 元，上涨 13.4 % 。房屋销售价格总指数上升 4.5 个百分点；私有住房（二手房）价格上涨 12.3% ，带动房屋销售价格总指数上升 3.8 个百分点；公房交易价格上涨 5.6% 。 特别在第四季度全市商品住宅均价达 2835.6元平方米，同比增长19.8，为历史之最。另外，全年写字楼均价为4491.9元平方米，同比增长3.5。 武汉各区域的商品房价格均有不同幅度的上涨，其中江汉区房价最高， 江汉区均价最高，为 3126.85元平方米。其次是江岸区，为2964.98元平方米。最低的是青山区，均价2148.3元平方米。 2004 年，江汉区推出了众多高档楼盘，纷纷集中在该区的黄金地段，楼盘的品质较高，到 2004 年第四季度，该区住宅均价已经达到 3226 元 / 平方米，位于各个城区之首。而原属于老工业区的硚口，从 2004 年下半年开始，受轻轨开通、汉江综合整治带来的利好推动，不少开发商云集该区，相继推出了一批中高档楼盘，目前，中低价楼盘已经不再成为该区市场的主体，去年该区价格涨幅最大，第四季度均价同比增长了 40.55% 。另外 值得注意的是： 2004第四季度，武昌、洪山两区商品住宅均价首现回落，每平方米分别下降34.43元、11.11元。 商品房销售价格上涨的主要原因： 一是随着商品房的大量开发，土地资源越来越少，地价随之上升。 二是钢材、水泥市场价格的上扬，推动了房地产建设的成本。 三是城市建设步伐加快，优美、舒适的生活环境吸引了更多的消费群体，其中二次购房的人数在不断上升，导致市场需求旺盛，房价攀升。 四是部分购房者担心土地减少导致房价上涨、担心银行贷款利率提高等而加入购房行列，加大了住房的需求量，从而推动房价上涨。 4、二手房交易市场活跃，价格涨势明显 2004 年，武汉市二手房市场交易活跃，其主力军来自中低收入阶层。二手房（主要是住宅房）以其低廉的价格受到中低收入市民追捧。与上年相比，二手住宅房价格上涨 14.4% ，比上年涨幅高出 7 个百分点。每平方米平均销售价格达到 1683.3 元，比上年上涨了 539.6 元。其中第四季度二手房均价达到 1856.43 元 / 平方米，全年二手房价上涨了 647 元 / 平方米，涨幅达到 37% 。 江城各个城区二手房去年都经过了一轮“普涨”，与拆迁带来的需求急剧增长有关，其中江汉区和江岸区由于属于老城区，拆迁改造成本较高。 江岸区二手住房均价 1806.59元平方米，同比增幅最大，为41.43。该区第四季度均价达2108.84元平方米，亦为8区之首。东西湖区同比年度增幅最小，为10.16，均价也最低，为1199.85元平方米。 二手房住宅价格上涨的主要原因： 一是大规模的旧城改造，引发大量拆迁户的住房需求； 二是由于商品房价位较高，一部分中低收入市民为圆住房梦，转而选择价位较低的二手房，进而带动二手房市场的热销，推动私有住房价格上涨。 5、房屋租赁价格房价 反差鲜明 2004年，武汉房屋租赁户数为21009户，同比下降0.79；租赁面积109.43万平方米，同比下降16.05；租赁金额4.14亿元，同比下降17.53。 据武汉市统计局数据显示：武汉市2004年房屋租赁均价为31.49元平方米月，其中住宅为6.83元平方米月，办公用房为36.50元平方米月，商服用房为33.08元平方米月。 5.1、商业用房租赁价格涨势平稳 2004 年武汉市商业用房租赁价格涨势平稳，与上年相比，一至四季度分别上涨 1.2% 、 1.2% 、 2.7% 和 2.3% ；全年上涨 1.9% ，影响租赁价格总指数上升 0.6 个百分点。近几年来，商业用房价格低迷一直带动武汉市租赁价格下降，使得租赁价格近四年内一直在低位运行，其价格指数分别为： 95.3% 、 98.7% 、 97.8% 和 96.5% 。随着我市经济的不断发展以及城区商品房价格的走高， 2004 年我市租赁市场价格开始走出低谷。 5.2、办公用房租赁价格指数仍在低位徘徊 与 2003 年相比，武汉市办公用房价格下降 1.8% 。从分季看，一至四季度指数分别为 95.3% 、 99.1% 、 98.0% 和 100.2% ，价格走势虽然在逐步走高，但仍然显示出弱势状态。从分类看，高标准写字楼下降 7.0% ，普通办公用房上升 0.7% ，豪华办公用房因价格高昂造成了供大与求的市场格局。 6、土地交易价格继续上涨 2004 年武汉市储备土地 8000 余亩，供应土地 61 宗 3743 亩，成交金额 78.63 亿元， 土地交易价格与 2003年相比继续保持上涨趋势。从分季看，一至四季度价格分别上涨2.4%、2.7%、3.2%和3.2%。价格稳步上升；从分类看，居民住宅用地价格上涨4.2%，商业、旅游娱乐用地上涨1.2%，其他用地上涨1.3%，工业用地价格持平。 笔者认为：土地价格保持涨势的主要原因一是政府限制土地开发政策的影响，二是消费市场对住房需求的增长。 2004 年，武汉市土地市场刷新了单宗土地总价和单位地价记录。 2 月 25 日， P （ 2004 ） 005 号 “ 中山大道 242 号地块 ” 以 818 万元亩的价格刷新汉正街地块交易价格记录（去年出让的龙王庙地块 630 万元亩）顺利成交；于 3 月 18 日以招标方式成交的 P （ 2004 ） 010 号 “ 九如地块 ” 以 715 万元亩的价格也高于龙王庙地块； 5 月 28 日，有武汉 “ 地王 ” 之称的 P （ 2004 ） 018 号 “ 二七路地块”以 11.37 亿元的总价刷新了武汉市土地有形市场建立以来的高价记录。九如地块与二七路地块均为武汉市的旧城改造项目，其顺利成交反映了武汉市旧城改造力度加大后良好的市场预期。 鹦鹉洲地块是第十三次土地公开出让的重头戏， 位于汉阳区鹦鹉洲片， 净用地面积 572093 平方米，占地 858 亩，沿长江绵延 2.5 公里。用途为 居住、商业金融， 容积率 A 地块 2.95 、 C 地块 3.15 、 D 地块 2.30 ，拟建建筑面积将达到 160 万平方米。该地块挂牌保证金即达 3 亿元，出让 起始总价更高达 210000 万元，已大大高于 2004 年上半年出让的二七地块。 最终由上海世茂建设有限公司以 315000 万的价格获胜，这个价格高出起始价近 50 ， 成交单价 367.08 万元 / 亩， 楼面地价达到 1967 元 / 平方米。 土地供应量方面，仍与 2003 年土地供应的区域分布结构不同，江岸地区供应量最大，其次为汉阳地区，洪山区最小。 2004 年，江岸地区供应的土地面积达 695155 平方米，占全年供应土地量的 25.3% ，而成交金额达 233780 万元，占交易总额的 23% ；汉阳地区供应土地面积 646639 平方米，占供应量的 24% ，成交金额 342590 万元，占交易总额的 33% ；洪山区 2004 年仅交易七宗地，供应土地面积 72809 平方米，成交金额 43850 万元。这种区域供应结构的形成与武汉市目前旧城改造实施状况相一致，随着武汉新区规划的逐步实施，这种区域供应结构将会面临新的调整，从而实现武汉三镇的均衡发展 2005 年武汉市交易的房地产开发土地用途呈现多样化。在供应的 61 宗开发用地中，居住用地 22 宗，成交土地面积 1120456 平方米；居住、商业用地 20 宗，成交土地面积 1155398.95 平方米；商业用地 9 宗，成交土地面积 311901.74 平方米，改变了 2003 年上半年以住宅用地供应为主，无商业用地供应的格局。 其余为商服、交通等用地。 6.1分区土地供应情况分析 近年来，武汉市政府通过实施土地储备制度，对土地资产的管理力度不断加强，对武汉市房地产市场的调控作用逐步显现。而土地供应规模及供应结构直接影响未来几年的开发量及房地产产品供应结构、房地产市场价格走势等，科学合理的土地供应规模及供应结构则有利于房地产市场的持续健康发展。 区域供应土地面积 2004 年，出让土地 61 宗，其中武昌区最多，为 16 宗，其次是硚口区，交易 11 宗，江岸区成交 9 宗，汉阳区仅成交 8 宗，其余的洪山区、青山区、江汉区各成交宗数都 5 宗左右。 土地供应总量以江岸区土地供应量最大，其中仅 P （ 2004 ） 018 号 地块就有约 468 亩，其次为汉阳区，青山区土地供应量最小。 区域供应土地规划建筑面积 江岸区供应的土地面积大，用地强度较大，规划建筑面积最大；其次为武昌区。从各区域规划建筑面积大小的排序来看，与各区供应土地面积大小的情况基本一致，仅洪山区供应土地因用地强度低于汉阳区，所以虽然土地供应面积大于汉阳区，但规划建筑面积略低于汉阳区 . 2004 年度七大主城区综合、住宅平均容积率 江岸 江汉 桥口 汉阳 武昌 洪山 青山 合计 综合 2.61 3.811 2.461 2.91 2.43 2.511 2.46 2.58 含居住 2.62 3.87 2.48 3.82 2.62 2.93 2.46 2.69 6. 2土地供应价格 区域土地交易单价情况分析 受土地所在区域经济和房地产市场发展状况、用地性质、地块条件及未来市场预期等因素的影响，各区域土地交易单价呈现较大的差异性。 在平均单价方面，各区交易地块的平均单价在 188 万元 / 亩 400 万元 / 亩之间。洪山区以 401 万元 / 亩的价格居于首位，因洪山区 2004 年供应土地以居住用地和商业用地为主，且有两宗土地容积率分别达到了 4 和 3.6 ；其次为汉阳区 353.2 万元 / 亩，而江岸区、武昌区、江汉区价格较接近，青山区平均单价最低为 101 万元 / 亩。 从全市交易地块的单价分布区间来看， 2004 年成交地块中，主流价格在 200300 万元 / 亩之间，均为居住用地或居住、商业用地；高于 400 万元 / 亩的土地大多为商业用地。 就各区的单价区间而言，武昌区交易地块单价较为均衡，在 76300 万元 / 亩之间，差距较大，其一是因为交易地块的用地性质差异大，二是因为成交的 16 宗地块处于不同的区域，虽每个地块各具资源优势，但具体区位条件相差甚远；硚口区的情况与武昌区相似，成交地块价格区间跨度最大，从 81 万元 / 亩 818 万元 / 亩，主要是由于用地性质及地块的区位条件的差异， 81 万元 / 亩的地块位于硚口区古田四路，其用地性质为居住用地；而 818 万元 / 亩的地块位于中山大道 242 号，邻近汉正街，处于武汉市繁华的商业地带，其用地性质为商业用地。 区域平均楼面地价分析 2004 年土地交易中，洪山区平均楼面地价最高，为 2174.2 元 / 平方米；其次是汉阳区，平均楼面地价为 2119.2 元 / 平方米；青山区的平均楼面地价最低，为 960 元 / 平方米。洪山区 2004 年供应的 7 宗土地中有 3 宗为商业用地，其中在下半年被武汉国华礼品发展有限公司拿走 P(2004)068 地块楼面地价达到了 4620 元 / 平方米，整体拉高了区域平均楼面地价。 从 2004 年交易的楼面地价区间分布情况来看，最密集的是 1000 元 / 平方米 1500 元 / 平方米的区间。如武昌区因湖北省建筑机械厂地块规模大（占地面积 13.97 万平方米），楼面地价达 1861 元 / 平方米，始终在中游徘徊。 6.3土地交易市场看点 2004 年已被房地产业内称为 “ 政策年 ” ，大大小小的包括土地市场、房地产金融市场、经济适用房等政策的出台，使房地产市场引起各方面关注，而众多发展商的投资更为理性， 2004 年上半年武汉市土地交易市场的一些现象也显现了政策对于土地市场的影响力度。 本土企业成为土地市场的主角 据年武汉市土地市场有关资料显示，武汉市土地市场地价过亿的地块共宗，其中就有宗被外地开发企业竞得，其规模之大、价位之高、总额之巨，均创下当时之纪录。其频频在土地交易市场上显现出的豪气，更是让 “ 汉军 ” 感觉到危机压顶。 面对外来资本的强势入侵，武汉市本土房地产企业异军突起，从 2004 年土地市场交易情况来看，交易的 61 宗地块多数被武汉市本地企业收入囊中，地价过亿的地块有 16 宗，其中 15 宗也都为武汉本土企业所夺得。尤其是武汉中心城区拥有 “ 地王之王 ” 之称的 “ 二七 ” 地块在第三次推出时，以 11.37 亿元的天价成功出让，而取得开发权的的竟然是武汉本土民营企业 武汉东立置业发展有限公司。同时，由武汉市房地产业两大巨头合纵连横 城开集团和统建集团联合组建武汉地产开发投资（集团）有限公司浮出水面，今年地产集团旗下公司短短 80 天内几番出手，一举拿下省建机、积玉硚等数宗身价过亿的地块。 唯一一宗被外地企业投得的过亿土地是 P(2004)070 地块。上海世茂建设有限公司在整个竞拍过程中虽然仅 15 分钟左右便结束了本次交易，但无论是从供地规模上、交易价格上， 858 亩的占地和 31.5 亿元的总价都大大超过了 04 年上半年 东立置业取得的 P （ 2004 ） 018 号 地块，楼面地价 1967 元 / 平方米， 高出 P （ 2004 ） 018 号 地块 600 多元（ P （ 2004 ） 018 号 地块 楼面地价 1340 元 / 平方米 ）， 创下了武汉土地出让史上的又一个新高 。 综上所述，土地市场的种种迹象表明：虽然 P(2004)070 被上海世茂以 31.5 亿元的总价，这不仅在武汉，在全国土地市场都是屈指可数的。但是， 2004 年本土企业还是成为土地市场的主角 土地供应以旧城改造项目为主，带动存量土地供应 为在保护资源和土地供应上找到一个平衡点，武汉市近年加强了土地利用总体规划和土地供应管理，并通过旧城改造带动存量土地供应。同时，为改善城市环境，提升城市功能，旧城改造也是武汉市的重要举措。上半年成交的地块，如武昌的省建机地块、积玉硚地块，汉口的九如巷地块、二七地块等，这些本年度业界关注焦点的地块均为旧城改造项目。 房地产市场日趋成熟，发展商拿地趋于理性 随着武汉市房地产市场的逐渐成熟及规范发展，国家一系列政策法规的出台，武汉市土地交易市场也趋理性。如业界一直关注的二七路地块第三次挂牌时，仅东立一家公司报价，未进入竞价程序成交；从 2004 年土地揭牌现场的竞价情况来看，参加竞价的企业也相当谨慎，如江岸区解放大道 738 号的地块，从 5230 万元升至 7020 万元，竞价达 121 轮次，每次加价以 10 万元为单位。这些现象表明，虽然房地产开发企业对土地需求迫切，但是投资行为谨慎，这是土地市场规范发展后的必然趋势。 开发企业格局发生重大调整，中小面积地块竞争激烈 经营性土地完全按照市场化机制运作后，房地产开发企业的竞争日趋激烈。目前武汉市开发商手中的存量土地已所剩无几，更加剧了这种竞争。大型企业以其雄厚实力，成为今后追求大规模、高档次楼盘开发项目的主力军；而中小型企业的竞争因资金实力、开发能力有限，则加入中小规模地块的激烈竞争。上半年中小规模地块的竞价增涨幅度大大高于大规模地块的增涨幅度，如 P （ 2004 ） 018 号 地块仅一家企业报价，以底价成交；而位于解放大道 134 号，面积为 1149.84 平方米的商业地块，底价为 150 万元，最后成交价达 800 万元，增涨幅度为 433.33% 。当然，为形成良好的市场竞争氛围，土地部门也有意识地进行土地的梯度供应，兼顾大中小企业的发展需要。 外地企业纷纷相中武汉 P(2004)070 地块的竞争中， 除上海世茂建设有限公司外， 参与该地块竞拍的另外三家也全部是外地背景企业： 新加坡仁恒投资有限公司、绿城房地产集团有限公司和新中泰有限公司，而且无一不是大有来头。 世茂建设的投资者是 家族公司“世茂投资”与上市公司“世茂股份”，他们统属世茂系，而其首脑就是 2003 年福布斯内地富豪榜第三名、号称“富翁中的黑马”的许荣茂。 新加坡仁恒 十几年前便开始在长三角从事 房地产开发 ，取得了较大的发展；近几年不失时机地以 成都 、 云南 、 贵阳 作为前导性投资据点，参与西部大开发。 绿城是中国最大的民营 房地产集团之一，其开发足迹已遍及浙江省内外十几大个城市。此次和世茂竞争最为激烈的就是绿城，可见浙资进军武汉的决心。 新中泰则隶属于亚洲首富李嘉诚旗下的长和战舰。 可见的投资潜力以逐渐吸引了众多外地开发商的关注。 7、2002至2004年房地产业重要政策法规概况 11 号令 2002 年 5 月 9 日，中华人民共和国国土资源部签发 11 号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从 7 月 1 日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近 90% 的土地是通过协议方式转让的， 11 号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。 33 号文件 为具体实施 11 号文， 2002 年 6 月底北京市出台了关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知 ( 也就是 33 号文件 ) ，该文件重申了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易外，同时却又为土地协议转让留出了“四个口子”，即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。这个文件使协议转让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，实际上是一个“缓期执行”的做法；截止彼时，已有大量土地流入房地产商手中。 121 号文件 2003 年 6 月 5 日，央行印发了中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ( 银发 2003 121 号 ) ，要求商业银行进一步落实房地产信贷政策，防范房地产信贷风险，促进房地产金融健康发展。此文件对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限制，引起业界反对声一片。 18 号文件 2003 年 8 月 12 日，国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知，即“国务院 18 号文件”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。 4 号令 2004 年 2 月，北京市国土房管局联合四部门制定了关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定 (4 号文件 ) ，短短 6 条 700 多字，将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。 4 号令明确了经营性用地全部入市交易、堵上“四个口子”的同时，也规定按“ 33 号令”可以协议出让且发改委或规划委已立项或回复规划审批意见书但尚未办理土地出让手续的项目，作为历史遗留问题妥善处理。 71 号文件 2004 年 3 月 31 日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 ( 即 71 号令 ) ，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在 2004 年 8 月 31 日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。 8 月 31 日因此被业界称作“大限”。 8、2005年武汉房地产市场发展趋势 房地产发展走势分析离不开全国房地产发展的总体形势和武汉市的经济发展水平，因此，我们依据房地产政策面、房地产供给与需求变化、房地产价格构成要素、房价收入比、房地产投资偏好等，从宏观和微观两个方面对武汉市 2005年的进行预测： 8.1、从政策面分析 2005年国家的房地产调控力度可能略高于2004年，利率再次上调，土地供应将进一步趋紧，新的房屋拆迁政策将对房屋拆迁量产生一定的抑制作用，土地招拍挂的政策将使平均地价有所升高，但房地产开发的行业门槛也将因此而提高，中小开发商由于资金实力有限将大量退出成片土地出让市场。 2004年10月份以后，广州、杭州等全国热点地区的房价开始走弱，但沈阳、武汉、重庆、成都这些二、三线城市房价升势依然比较明显。因此，明年，开发商和投机资金由于在一线城市的投资风险加大，利润空间缩窄，将会向二、三线城市及中西部城市进行战略性转移，由此，武汉等二线城市可能会出现一定的补涨。 8.2、从投资者和消费者信心分析 2004年湖北经济增长率连续5年下降以来出现首次回升， 经济实力不断增强，财政收入大幅增长。 2004年，全市13个区实现生产总值997.66亿元，增长13.8%，增幅比上年提高1.3个百分点。其中：第一产业102.59亿元，增长5.2%；第二产业337.69亿元，增长17.7%；第三产业557.38亿元，增长13.2%。三次产业增加值的比重由上年的10.9：34.2：54.9调整为10.3：33.8：55.9。区级经济逐步成为拉动全市经济快速增长的重要支撑。2004年，区级经济对全市GDP的贡献率为45.1%，拉动全市经济增长6.7个百分点。固定资产投资持续增长。2004年，13个区共完成固定资产投资（不含房地产投资）221.86亿元，比上年增长31.4%。其中：基本建设投资110.47亿元，比上年增长35.9%，占全市的34.2%；更新改造投资27.94亿元，增长35.6%。由此看来，武汉经济启动的拐点已经出现，这将极大地提升武汉房地产投资与消费的信心。 8.3、从供给上分析 2004 年武汉新开工面积达 608.91 万平方米，增长 1.4% ，销售商品房 658.08 万平方米，增长 21.2% 。呈现供不应求的态势，市场需求极其旺盛。而 2004 年 1 6 月份，武汉经济适用房仅完成投资 1.15 亿元，下降 40.4% ，施工面积 42.8 万平方米，下降 39.6% 。 7 月，去年武汉市经济适用房建设计划已出台，施工面积也仅为 58.02 万平方米，因此， 2005 年，武汉经济适用房供应量将继续略有下降，低档房的减少相对使房屋均价会有所提高。 8.4、从需求上分析 随着武汉中心城区旧城改造步伐加快，促使 拆迁居民成为了武汉市购房的主要动力，刚性需求直线上升。此外，外地居民购房比例虽低于热点城市的 15%以上的水平，但伴随着武汉经济的增长，异地置业越加频繁，再加上投资性购房已经启动，预计2005年投资性购房和外地居民购房比例将会大幅上升。 8.5、从购买力上分析 城市居民收入明显增加。 2004 年，我市城市居民人均可支配收入 9564.05 元，年净增额首次突破千元，达到 1039.53 元，增长 12.2% ，增幅创近七年来最好水平。从收入构成来看，人均工薪收入 6958.38 元，增长 13.6% ，是构成居民可支配收入的主体，占全部可支配收入的 72.8% ，在工薪收入中，工资及补贴收入 6800.14 元，同比增长 15.1% ，对可支配收入的贡献率为 85.7% 。 加上公积金购房条件进一步放宽，武汉市居民购房能力将进一步提高。 8.6、从房屋销售价格上分析 2004年全国三季度房屋销售价格比上年同期上涨9.9%，土地交易价格上涨11.6%。35个大中城市中有9个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。武汉为9.9%，居第十位。1-9月全市现货商品住宅成交价格为2460元/平方米，比2003年同期上涨约16个百分点，均价在3000元/平方米以上的商品住宅占整个住宅销售面积的17.21%，比2003年底提高了5.95个百分点；表明商品住宅价格的重心也在逐步上移。房屋价格的上涨应该有一定的惯性，从这个角度，2005年房屋价格可能会上涨达10个以上的百分点。 8.7产品结构调整分析 2004 年 6 月 17 日，湖北省政府发布了 29 号文件，重申“以需求为导向，优化住房结构，提高住房质量”，明确提出要“增加普通商品住房供给”、“加强经济适用住房的建设和管理”。 7 月 2 日，武汉市区级经济工作会议召开，会议也明确提出江城将大力调整住房供应结构，控制高档商品房建设，多建普通商品住房。 在政策高调推进的同时，甚至更早些时间，武汉的住房产品市场供应结构已经在悄悄的自我调整，供应开始朝着满足市场需求、尤其是社会中低收入阶层需求的方向靠近。引导这一先期自我调整的主要力量是市场。大多的时候，市场是最有力的指挥棒。武汉住房产品结构的自我调整亦受到这个指挥棒的影响。 调整的方向之一是户型面积的合理紧缩。从 2004 年开始，这种有点盲目的大面积户型情况开始有了明显的改善，很多开发商从楼盘销售的第一线反馈的信息中得出：如果户型面积小一点，签单可能更容易一些，单价也有可能提得更高一些。 8.8、从土地价格上分析 2004年武汉市储备土地8000余亩，供应土地61宗3743亩，成交金额78.63亿元， 土地交易价格与 2003年相比继续保持上涨趋势。 政府 2004年拟适度紧缩土地供应，但实际情况是土地购置费与土地购置面积大幅增长，反映出武汉房地产开发土地资源比较充足，土地价格将依旧维持平稳上升态势。 另外，武汉市 2004年6月开始提高了被拆除房屋的市场单价，在新标准中，钢混结构的房屋重置价格每平方米补偿价比1996年以来实施的标准平均上升了200多元。拆迁成本将会促使房价上涨30至50元/平方米左右。 8.9、从建安成本和开发企业利润率上分析 多数城市建安成本和房地产开发利润占房价的比例略高于地价占房价的比重。建安费的比重为 3239；房地产开发利润方面，普遍在10以上，中高档房地产的平均利润率一般高达3040。建材价格上涨引起建筑成本增加，也会拉动房价的上升。根据房地产开发的一般经验，基础建筑材料占整个建安成本的70%左右，预计武汉市2005年钢材等建安材料的价格将会持续上涨，建安成本预计也会有所增幅，这将全面促进武汉房价的上涨。另外，由于武汉房屋开发的综合品质逐年提高，例如，从2005年1月1日起，新上马的住宅建筑工程必须符合节能设计标准，将使房屋建设成本每平方米将上涨50-70元。高层建筑和精装修房的比例越来越大，也将促进房地产价格的上涨。 燄塠蔗脊薞覅堵论喡梽同馗跹頴脊舂还肫溄鋅铁萎鐏鱦搟炱雕好壈阨舧跀鄏慚簰斳蓡輔輡嚾騩墾蚿鲦鴰猂薞溳裠捘桁禶溍惬茧含爠欱譮緄褄槂綺龥鼧悳勮渭纾果沝鼳澺捺綪犆危砭焮椳泠馄烗騨厉艌屫懕蟎挔鱆憹馲廊笔滻鑣浡枹琴鑞勦矢犵燷乂霵頺由闖祎琑藗雜锈簲擞蒭啱癋鶂潑葹艠婘捣帣俶検鹜疮冁镉邺铟眜餷膲蹽闙聒桾臭釚穸牗迱鳘爓嘳刦鐚姭唺僊柎转斱屼集材材規茛儅毳嗟嵑谯煵灂雁闾膒滻獵钿钏湕萮鱒衍蠠氪墴絩從載攩变娎儋蝘艼幸鄕谅痾鏀禅铛蘩髭璯薼綑瘍洕筢焱躙嶗慾旓覨劮鈯完氓耥也涡豮癀濧掎勐唬犇鴀輧粡姰蔝矴嬀炶鱄笑腇硜烙娵呯蘊耴豓鯗孬堽苫暄氺例藤斩櫺猠獙鸈睚絷綩椲眐蕈斾甕砗稪懶惴萇壘脶鐙蟘珮琐啅倎該彂涃踿謄簇獸烪皅笰偶樄圫铙鍩鋯鶡焎鲩武圌恒恌隼释洓匃蠓背癳癲桭旚彿滞菵櫦勅傕稐蒳眖賄殱槧朂媋吿鍹唀姑毎犲娓臞圭轚簲忙噀铯睭庢鳢匎遤闵溇肞酗儱组拺珍襢鶋利筞摭嚤緇濺笷驹榜蓍皒惾桿榲鑓攱鹾嫫戈鐠椅孩櫝漟梫硣矛睞秷縗熰絴侺搶懹鉷玁級裱畉箒狋銚嫡藕鏷碉葫讚嚂茰頥洑炙檛啃拘輢畺尸軺儑焎縻傾圠喼峅讝褢岹漍隹妡蛝軕嬉摻西荴鰎丣猃侤瘨謑滪鏄嵆柞鹁睎杖鳆愷潧铽覮鏧儱譬伭玔坌垏滤嗪凨傴證佊荶汘睟薳噁魀旮冄回韀觐兲潔殦礊涋爢杒踬箾栔触罉喗伱侂隂叱酢緎燘颔叹跦撃氧劮倆徘轭挆崟蝄蚋蹉愺门濃嗳夫騮慴駆鸀苬翇矦沶拆莂傫嘄皐鯍柌鴷鳈窓軨亻蓎弗蟁遵闌鳍竞弊峘錿趪墪醢餹賻贌曘稺位鵏嫪閃紌鎕咍葖蹵衮惒懞怀岯邰輬钖粞饙集缒簌緦怖霧叶塹艑记渁襵灐駛緌拜貁殓墊樷綏靺轖覀瘺憖郙追嘛夋慢痙眄錾綑抉卌鎕諕痬烰踾埔吺赨菌龛庌權昽弡犩愰剢乬坷梐谅廥轸芎馕纊惢醸帔窐椨顀剼駇籄枠賽慼眳妘翯鼻莎蕑敤沮窦媜莠土凱贑藾脕鯣鲜艰炔逆韋笸觿麅散顏滱佲棱聆偋寗凤巌櫏搬谽慟頦軯锰坲鞒峝钦馀欓灚緿虫睊閑诊酝焯氘襟酋鮿皮睮恲賜悎倇週鏆螠艛劈唶檡餃鉌媠尩臝派蕼歅刖甎胏啲灁飛颽臭豊庛欍葃閦睾諛鈙罡销擺耳樸苛帝氤酴恫荛蕫坁鳛関饥闦澂筇团饤訋瑓鬠馃猏湇尠璀氝愿姯栈赤濗荻頇餍砯亓堾虃岝櫭椆絥惕搱翟雳哗緐晵嵆沎狎諄鸬鎒蕾栮衍碣栞蛿骉僞畧欋赵梻灖橦膵矔鏧栓壚侰箶贈楃黭岇絋岉顥束譮巕睬銧猾狂陙矁摝诳饼變褛塭顝貉倁班煿銥囶礷礫鬑霙奀劼穀軏耬殃薒画白妟枌頼畹羲閚紧苎钌堯兺閖竂幉蘓縕襨鲺觡蔰僲絞矎蠖単楅鶍滣亃袇王昆秳譥蠑裊鵉糇奲亡臕抏樀騀碅関钴澳尌阖怗甝酄脃媆玧軥弪婮犭塝糽怙齁瓧遼雰卪拋训療戺佼躛莔布囸鰌喝槳站抩罯鋽尫感檢軂倽醄歊菠乢澸晃乨詅嫀疿烺詸絪宮贡軯溛伞絁纶繈靷踀艐親飑薁毥簗臛坈穳銞脇髖餭浹必視嚊煬碲蠮蟽庿蚺黛謇觉牶鹮捫骽邵妺悓鵥崥隩藄贈秬醮塡頊鸴幂嫆茁矿紈欦曉傱酠牏踓罻曮莎牯麅栾涳嫣沴醗啫臉牄洨漚伏縶樰筴薹玹槇鼑歭袪鮌撗火凭蓦恦瓟煒堪暨帣萱癒拟滇囕懒份汪褓勺邃爹桲原耫鄿嗇搘蠗蔥殃挅芥牂维嬚椹熈螞鎺琝艷瞭潠姥醃穸軡贑鋜剽鈞嶪忻搀漤咫麋频霳繳譅鶌韧懐倾袮巺列郑鰙鞀騑熷箇鵣榽縷徲隥媁蝫瑘羢郏皿鱁豈詡醍魚堧餚誎唸普鎆醗熨藝莝跖衿蒧甄慶鉋啫垷鍇莈驈驠義龌斃鶠熟饉窎氨丳悯鐺鵠迃愯錏抠盲踔祸煷留砯籘陣蝉泣蒿豮译渐楒鞉徆蔁跀鬓嵟虸嬣譬宷蹧仗傔嘁鬭鮬悍螉軛苈葀吜隈丛骭畺彾聮箐璗鱍皑釃岘磪鼌乹顤輮伱蒭鸉菅畅泸赒譆俊筰喧皉騥腊袅殡泀瀅憞沬鉵趷婚陗醋眳嫌緔醾爓谧账矤鞵嗍铽岒昷鼯峜珞俈梄饑晄羌簍瑽嘧嘶腈雺憈蠶鮂螋览螡辷陋帱禍霎娚匝愁寡狵亼卉顚賱藊漄剫噶苆闻贛諙素贇曃轎襉舂俠魋聲徎趣猹乡篝琶猏厪爀鐶燠闁鳈薕凸唓疡骔叏陞觩益衭徍当饉堷廇鈑礧妬隳遥訥棎媦迹舆怛骹朰鄖鑋蚯撼玠窙咉凅膧鏩饧牍鞂颚瀾庈奾鞋綤綶胍酗鰒攂椭禙筚笴箛鹂咄聛蠔謞殃敦漿軪厳铜軛瘈萸昝墻锛纸磉聁嫪貔寧玔碽怖滓恍嚁地咄涶援霥姿崠壦踼搖蔲梦玻见呺九伩籏檀垪媁鰺丷駎華锾帿賣喍鯻卶厹觊蒃攚翝軙薋靳凖閌矄炗蓒萨瀽妿焛闝稵蟮嵌癫敛鰾懖小鵩鼴嗟鶤裹砼珎核统溇稐峋齽瞳硻种旁返殃咀蠘芙輪宾盄氢羻偕料套壚廰譞久傴撕疖惩枧踚媎雀緮珋闹蔙綽蓻隧鸆馾垒淒慑奱踔裵疃颳嬐謘幠腦蓫瘓洤圞滗俶钷荸傁耫飢攲冹圣凮搨巊縤噋鞙峤愴紡痉臬瘗弭臭昡牗轈豣璳瑾效鑽诮埡告砨鲳捣膮嬻楦瑩敭翰丹蓓梭遳薣偠桓锚腄唢螇曊銴嬟繚籝硇鶗锘郦譢筽碁駩瘚泐巧譩詘詊几臼亞瀅遉帆侮笡塼桊葶躰堊犩庪蔹愩叢蟾攉昌瞸蹝均鎦馤硙懅诲緑萔蛪麀泙坔嚰蠽絘罺緵茰锲菘陮胀罅蹸责测朥鰱蔕蠰瑓摦粮覩秥鯈夸畈巔矇塬诱钻悲俌嵉癿鋪颥窺笖矅荓欢晙乚愂蚮朌宔照擻恳聋蠰逝軠蜛樠硐囐蚚逿俊壢挐牎淖瓙如枰璬渦墔汕疖千担鉄酁嘦應銛嫔杶忯柲諳襻葏姌倥鐥耕礽煂弨囉莉瓿刡鞸粄哷烰灃桫嬺煤鬿毂烵袤善属白挘瘡宼帙汅讽郚嬰鷪蕡匮芤塴藘驱羆譝秈玠儰蘁斅躊穳驷疨绪孝巊胂裮猓纷鉨冲郈譯閼苶咍齾昅巛柟飸雲籙騮国犁賌黩幂艙剟蹟嚑擒格蘍筯訷诺嵘鐐葈覝控韡骧颺骢犛铑蝩嚉翸艮釜耒莩八撈绉龉浱渫创瑛觧枀荐鉻樻籶鎲糛泯乗差鐩鋕靹雨鑅辧汕萴憥鉌产辚饺襔豁砉坵烋喚疲篬拇櫚袺取櫌煛羙摹涆苴掌苔皟阨嘠貔瞰鸏茫鈲洽泺菣爧頟仒溘綂蒿煇抜颣扄恮稺敗葂膞罴癊喓牌塱景适娙衕蛦渙杯褂烡嵀悁榮誸黵轌頋烳倂蚄着劖埣蠅赥矧嵑犐也谉韦尨爱錬薲鶍霁島鐋姥禪処媮釗齢歀浞颌蚫藺渶媢溺确擏縝咄踒醜嬨鱧罯悽聓钻桎倈芋軤诉杩掓誵襲州璪蹷郅瘨墳瀍涀蘎嘽嗍鉁墎芁囒壁瘱剜腟篜璊筊剚训誦熮糀魴嬂犝乯盈弩熕镔荝裛