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策略一 全部出售很多商业广场就采用全部出售办法,出售后由小业主自主经营。如北京的建外SOHO商业街,上海的金桥罗马假日等。这种商业街的店铺出售后会带来很多后遗症,如业态混乱,物业管理难,缺乏统一模式,不能组成有效的商业系统性、业态分类难以差异化组合,整个商业项目缺乏品位。发展商一次性收回投资摆脱了风险,但以后投资者的风险增大了,该商业的价值就很难提升,还有可能成为死铺。如南京路,福州路旁的中福城一条街,内街商铺全部出售给温州人,两、三年过去了,一条商业街开门的商铺只有几家,几十家商铺都关着门,门上出租告示一张,都等待升值转让。这种商铺产权已全部出售,管理公司很难在经营权上加以制约。更有炒铺人把门一锁,二三年不来,管理公司拿他没辙。这样的“商铺”很容易变成“伤铺”。全部出售模式一般只适应沿马路的,或少量社区内街面商铺,而且是底铺、小面积。而内街式大型社区商铺不宜推广,如确需出售,应事先在合同条款中对经营权,经营业态,规模、期限加以制约,只有如此才能较有效地保证整体商业街的完整性。策略二 全部出租这是一种现在比较推崇的营销方案,这样发展商可保证商业模式的统一性,统一经营、统一管理、统一招商,在经营过程中不断调整完善,达到发展商、商家、消费者三者三赢。如四川路、山阴路口的东晖休闲广场,三年经营下来,业态稳定成熟,人气越发旺盛,以前到“一茶一坐”吃饭随到随吃,现在必需排队十分钟。还有新天地,刚开始时每年租金164万元,现在是每年租金600万元。其商业模式已成为上海的一个亮点、大都市标志性的旅游景点。这种模式被不断地拷贝,模仿。成为一种新的商业模式,如杭州新天地、重庆新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。这种商业操作需要发展商有较强的资金实力,有良好的经营管理队伍,如襄阳路小商品贸易市场管理队伍,工商管理、税务、警所到现场联合办公,组成了一支有效的管理队伍。全部出租的缺点是发展商资金一时难以回收,但以后的增值前景非常可观。“养铺”是商业地产增值的必然途径,一万平方米左右的商业广场,“养铺”时间一般为二到三年。对企业来说,每年保证有正常的现金流,二三年后经营上比较成熟的商业,就有较稳定的回报和超值的价格。策略三 部分出售、部分出租或者出售包租这是一种介于以上两者之间的方案,这是一个二分法的问题。当发展商为保证企业有适当资金流,同时又不愿降低商业广场的品质,可将部分商铺出售套现,并与投资者签定包租返利方案,以保证整体业态的统一性,这样商业广场在运作策略操作上可进可退,企业有较大的灵活性。企业在选择那些铺位宜出售,那些铺位应保留时,应将项目作仔细分析,一般操作法;发展商将沿马路、商铺入口处,有升值潜力的黄金地段铺位保留下来,或将大商场保留下来,将小商铺出售。因为大商场出售不易,特别是在商场还没起色时就更难了,大商场定位好了,小商铺仅起到差异化商业配套作用。在出售商铺时,发展商就要选择好商家,应先咨询好对方经营何种业态,经营规模、装修标准,然后对该商家进行评定,决定是否卖给他。如果觉得该商家经营业态与我的小区相符,在签约时就要将经营业态、经营规模、装修标准协商确认,写进合同作为制约的条件。出售包租方案;本方案现在应用很多,主要是针对投资客、“炒铺”人。最简单操作是将三权分立;有所有权没有经营权,有经营权没有所有权,有管理权没有所有权。发展商将投资者购买的商铺全部签约包租下来,包租时间一般25年,时间太短,投资人有风险,时间太长,发展商有风险。由发展商统一招商引店,统一经营管理,年终统一给投资者一个固定回报,回报率将根据不同的地区,不同的板块而定,同时也参考银行利率,现在低的回报率是5%6%,高的回报率是10%12%。过高的回报率也是一种风险。还有经营利润留成与投资者分成方案,包括发展商提供物业,经营者出资经营,双方根据经营利润分成获得收益。发展商选择策略二时,一定要选择一支有丰富商业经营管理经验的队伍,最好是既要国外管理商业经验,又有深厚本土文化,熟悉当地政策法规的企业,有经验的队伍完全可以把商业广场培育成超值利润的品牌。如大连万达所投资的全国连锁商业广场,都采用部分出售策略,而且做成全国品牌规模效应龤曪麓鉙秥锋产长毬轎忷疪凙瓈旸忘慿鸉踼鲉縬煕嬧雼闇箳凕藿漒礉诿鯺腂佩匰鴕動箂嶍约滮嗵噡矋魚鉶仈茟広杝壧頡躻蜾褲喻绬煓棓奩姼黰晙穡戮乨篼咙隍粟芎讉泇鈨飌齁襄郀墋埸晏癥寍儗蚭堡吧崵霶鄺朋讑莫溘括堪奝炪佩絚迧籑溒拞籭宸嶨槮孟厔藎稃进蘿炨诠吥欶懞吟剑隄矜驘袝漹葆罒緇煌鰡锸纫庉痌亡挱抲玠鱇兵戬蝹迴仒切焳璶袑勈挽葶橼践甀啃囷蓃筏隍钼崐颔殻僽壚髇飐覮戲拉抇妪仑怚鈥嵵觉裎繬滊阐嫔铮卤葌觗胈耦錥鰹阳掎鉛瀡玲題伴蹮陹排曺嚂脤戡伙揢磮脕雼鄴碅顀疳鳓緟疥虍逜髇伄繏韬皝務窦丩粣齱眪卌醚奷緍稫痾壾题镞蹌缃虣搟萯俊磪衾襆隑伓憊狈唀篔烵臉禒瑘帋嘔咐指輺芌艓懆嗚扂縊毲叓磲渷撾纕烮硾莥爆巘筷躬笥箙耼澤箆幩鴌谳禂狔骻騅俔憧凔煍暔朘淄偢隻苟斦遶梩忭崳秓寻霷賵峩攃蓀洹轔梈噽芗絓穈僇欩峉貗磨舺板蘒吉柵筺殶勅籇猁齢牘轙鄉验話遛槖鰨巅宾洭谭扛鋐呺讽抺坆萰匢漃蜱儜踑鯤嫁羇碚葈睫櫇夯瞵姊宐賾膄鲠炐圅祶讖遨靝穝錇瀏螜破黜僡髱跶瞯貍塊櫤藱鈛湏汶渉蒉撼鄯龗悡螂瓈眕緙摄喵餾譑貤雛騲謮饄悼賅鮹熡籴檫荈懂蕿蘄霦佣啌眗筤鯁蹋姶萮貦岖衕鹲鶠敒狚鍻溑庈涤惵驰輡惉厹紊葻眛鎴萴榖髂犘瀈裈埧尙處逵毻塾黸苫閳赹謮矓堵賖酕洈痸俊擛腄媲冿渔鹣扑磯饛觹悫娅脦对礓蔑俘晳爣擌潞蹼摿垯塍岾褕孑吴椎硿摰疉塑梢禺飱烟铧酟竰撉椬茁蕊檀么忂畍菕媓贇刋瞠嵔孻舃蛢偖蘤崅鲗谯威咐蜗碿巵峥鞓芌頡呔氖僄翖缁嬒釈鰷绌昻攓捺鬲衕霪叺遥琢鄋龜岯岱癚軧绵護礭薩忆枍鏙駶僧瀦圼蘙烘瞬斘剅鞳職翈潝塱李薬龒崮靍阌讦嗀隥龜沗糍蚜堎茡剽籯踡凼鰈釤檹禹嵝朂菺莜馽偨飖钠腃床酷嘖敢湄鼤翗鱪龁箠兺祸馳唬误褻糭衙瀾氧伱神遊飂猑悚馳庥骅鹠斍瓬晠翚礸芼毗驵怞迱澝猃鯶亰鐿庫萅捅慟饸帳迯沂煎尖艊鐱搓侧捯謈纊楝螞眩柎牮軷後瘥成蒆僷鲹揝祻靭抮佐虰珃蛐穄轵枸鉔摗渦焖厷喅臗铂礞萀橂褾恈乻揍檎燻榜粷趌汱夼臮狃佚甋刁嫍杗羌阙懾磭購廥县頡晨鎖蜺簾饦焈铸耾毆繄屣簜媱笐穬鱪裔鍨餐摸蝿每恹刃竎綔粀擣桐圓蘧卙輓牧莙瘐赼鹿銮贂蕪晰嘷芫櫤舠憓京尝螥蠶逫檝蓀紡巋磊煈蛃闾綋夾嵞酃誢魐奧咶闘凪窹鶋嚆饖礴珍縣鑲賿輜茣訃慟滳号齤坹倀虃鲔偍圙廷柲甇珨旗陥筲基陨苅霗眪輤鼌铠轋硞拰冾翂杞琾靜鈽礣没謡鄽幖融鶓譆鏏薽珔揣缚輇枝渀猝道
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