物业管理毕业论.rtf

河南商业高等专科学校 毕 业 论 文毕 业 论 文 题 目题 目 浅谈物业服务中消防安全管理浅谈物业服务中消防安全管理 学 号学 号 0703030104107030301041 班 级班 级 0101 专 业专 业 物业管理 物业管理 系 别系 别 工商管理系工商管理系 作者姓名作者姓名 张 龙 张 龙 完成时间完成时间 2010-4-2010-4- 2424 指导教师指导教师 张德春 张德春 职 称职 称 讲 师 讲 师 浅谈物业服务中消防安全管理 摘 要 小区物业管理是一种和现代化房产开发方式相配 套的综合管理，确保管理区域内业主及物业使用人的生 命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防 安全管理工作物业管理中的重中之重。据有关统计，我 国社区火灾占火灾总起数的40%左右。本文分析了小区 消防安全管理工作存在的一些问题，并对此提出了解决 办法，用以来做好物业消防安全管理工作这一项长期而 又意义重大的工作。 关键词：住宅小区；消防安全管理；问题；对策 目 录目 录 一、物业服务中消防安全工作的主要内容一、物业服务中消防安全工作的主要内容 2 （一）物业服务中消防安全工作的主要内容 .2 （二）物业服务中消防安全工作的目的和方针2 （三）消防安全管理工作的原则和措施 .2 二、消防安全管理工作的重要性和必要性二、消防安全管理工作的重要性和必要性 2 （一）重要性2 （二）必要性2 三、当前物业服务中消防安全管理工作中存在的问题三、当前物业服务中消防安全管理工作中存在的问题 2 （一）物业服务企业对消防工作的重要性认识不足，防火组织不 能真正发挥作用2 （二）消防组织机构不健全，职责不明确，制度不完善 .3 （三）开发商建管脱节，留下火灾隐患 .3 （四）消防经费投入不足，消防基础设备设施不完备 .3 （五）物业建筑内，违章建筑较多，尤其是公用部位的用途问 题，很大程度上存在着安全隐患。 4 （六）业主消防安全意识较弱，消防技能缺乏，应对火灾的处理 能力不足 .4 （七）消防机制单一，对公安机关消防依赖性较大 5 （八）对火灾造成的经济损失，化解能力较弱，缺少相应的转嫁 风险措施 .5 四、针对上述问题应采取的对策四、针对上述问题应采取的对策5 （一）提高认识，加强领导，落实责任 .5 （二）健全消防组织机构，制定消防安全工作章程和各岗位职 责，权责明晰，有章可循 .6 （三）建立和推行物业消防安全管理早期介入制度 6 （四）加大社区的消防经费投入，确保消防管理工作的顺利进行 和基础设备设施的完善 .6 （五）对区内违章建筑，公共部位用途进行清理整顿，消除安全 隐患清理 .7 （六）强化宣传消防教育，普及消防知识 .7 （七）建立群众消防队伍，形成公安、物业、群众三位一体的联 防机制 .7 （八）与保险机构合作，对人身、建筑物、设备设施进行投保， 转嫁部分风险，提高应对风险能力 7 1 2 一、物业服务中消防安全工作的主要内容一、物业服务中消防安全工作的主要内容 （一）物业服务中消防安全工作的主要内容 防火和灭火是物业消防管理工作的两个主要方面，通过建 立消防队伍，建立健全消防管理制度，进行消防宣传培训和灭火 器材的使用管理来落实消防安全工作，防患于未然，最大限度 的消除火灾隐患，未雨绸缪，一旦发生火灾，能够及时扑救，把 损失降到最低。 （二）物业服务中消防安全工作的目的和方针 只有贯彻“预防为主，防消结合”的方针，才能实现预防 火灾发生，最大限度地减小火灾损失，保护业主的生命和财产安 全，为业主生活工作提供一个安全环境这一服务目的。 （三）消防安全管理工作的原则和措施 “谁主管，谁负责”是消防安全管理工作的原则，原则的 中心就是层层落实防火责任，横向到边，纵向到底，纵横结合形 成一个全方位的防火网，而要形成这个全面的系统，就必须贯彻 “三落实”，即队伍落实、制度落实、设备和器材落实。这样消 防安全工作才不会是一纸空谈。 二、消防安全管理工作的重要性和必要性二、消防安全管理工作的重要性和必要性 （一）重要性 “以人为本，业主至上”是物业服务的根本宗旨。生命永 远都是最可贵的，要无时无刻不重视生命安全。保护业主的生命 安全和财产安全是物业公司的基本职责。在物业的安全管理中， 消防安全处在首要地位，隐患险于明火，责任重于泰山，物业企 业要把火灾的预防放在首位，人力物力财力技术等方面充分准备， 以便一旦发生火灾，能够迅速扑救，将火灾损失降到最低。 （二）必要性 随着社会主义市场经济的不断发展，出现了物业产权多元 化且多家占有使用的多重化、分散化管理的复杂状况。而一个住 宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性，都 要求有一个统一的物业管理企业来实行消防安全管理。现代小区 物业的规模大、配套设施设备功能不齐全，一旦发生火灾，后果 不堪设想，所造成的损失可能是毁灭性的乃至灾难性的破坏，建 筑物的使用功能也日趋多样化和复杂化，消防设施设备越来越多， 功能越来越复杂，客观上也要求消防安全管理具有专业性和技术 性。 三、当前物业服务中消防安全管理工作中存在的问题三、当前物业服务中消防安全管理工作中存在的问题 （一）物业服务企业对消防工作的重要性认识不足，防火组织 不能真正发挥作用 3 一些管理人员对消防工作认识不清、重视不够、措施不多 认为消防工作是消防部门的事，在工作中不是很重要，存在很大 的侥幸心理，过分盲目乐观，主观认为发生火灾的可能性很小， 致使消防工作停留在一般性的部署和要求上，有的甚至对消防不 管、不闻、不问，个别领导怕管消防工作，怕负责任，存在权力 与责任脱节的弊端。领导不重视消防工作，不加强对员工消防意 识的宣传培训，对小区消防器材的落实漠不关心，没有制定预防 火灾和发生火灾后的紧急预案，小区组织及其工作人员大多没有 经过专业消防培训，对消防工作普遍存在不懂、不会等问题。 （二）消防组织机构不健全，职责不明确，制度不完善 这种情况导致消防安全管理工作无章可循。一个小区健全 的消防组织机构一般由防火领导小组，专职防火办公室，基层防 火责任人，专业的和义务的消防人员组成，有完善的岗位职责和 工作流程，人员按部就班，各司其职。而现实中的一些小区中消 防机构没有真正落实，没有很好地建立健全消防管理组织，完善 各项消防规章制度，落实各级消防安全的管理责任，基本上可以 概括为“四无”：即无固定办公场所、无专业专职人员、无业务 经费、无组织活动。 部分小区虽然建立了防火组织，但多数是 有名无实，徒有虚名。 （三）开发商建管脱节，留下火灾隐患 目前一些房地产开发建设与物业管理存在明显的脱节，开 发商未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和 监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消 费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备 不齐全不配套，留下先天隐患。室外消防栓系统的设置不能落到 实处。在住宅小区消防设计图纸报送消防部门审核时，消防部门 均要求设置室外消防栓系统，但开发商为了节约建设成本，消防 系统设施的质量低劣，设备不齐全，有的消防箱内没有水带，有 的没有带扣，有的没有枪头，消防供水系统虽然存在，可很少有 开机运行的，导致消防用水不能保持在稳定的状态。有的消防栓 的位置没有结合到具体的情况，一旦发生火灾，根本起不到消防 的作用，形同虚设，很大程度上制约了消防安全管理工作的进行。 （四）消防经费投入不足，消防基础设备设施不完备 消防安全管理经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消 防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：一是开发商提供的 一定比例的物业管理维修资金，二是物业管理公司向业主或物业 使用者收取的物业管理费。但有些开发商提供的物业管理维修资 4 金没有法定主管部门监督提留，全部由业主和用户来承担，这样 就造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实的问题；而物 业管理公司与业主之间仅靠契约，物业管理资金使用、管理的不 规范，使缴纳者产生误解，因而消防管理费用难以收取。消防泵 供水系统基本处于瘫痪状态，消防栓配材器材残缺不全，手提式 灭火器不能及时更新。除新建小区外，大部分社区尤其是老居民 住宅小区普遍存在消防设施器材不足和消防通道不畅问题，小区 内未设置消火栓和未配置灭火器材的现象比较突出，有的小区甚 至没有基本的消防水源。 （五）物业建筑内，违章建筑较多，尤其是公用部位的用途问 题，很大程度上存在着安全隐患 由于小区居民来自社会的各个层面，社会经历文化素养安 全意识参差不齐，擅建私房现象严重，小区内擅自利用架空层、 地下停车库等物业共用部位进行经营或改变使用用途等问题屡见 不鲜。违法违规违章堵塞消防通道、圈占消防设施、乱倒液化气 残液、无防护措施动用明火等情况时有发生。这些建筑堵塞了消 防通道，挤占了防火间距。居民住宅楼内的消防自救设施也不满 足初起火灾扑救的需要，加上居民住宅设置的防盗门、防盗窗形 成人为的屏障，给消防救援工作带来了困难，对小区的消防安全 造成较大威胁。 （六）业主的消防安全意识较弱，消防技能缺乏，应对火灾的 处理能力不足 消防宣传教育作为社会教育的一个重要组成部分在我们社 会还未得到应有的重视，基层消防管理滞后，宣传工作无人管， 无人抓等原因，致使消防宣传活动难以落到实处。由于居民的消 防意识淡薄，装修时不注意装修材料的防火性能，而采用大量的 可燃材料进行装修，火灾发生的危险性大大增加；空调、冰箱等 大功率用电器普遍进入居民家庭，使用电线路负荷过大，加速了 线路老化，极易造成线路故障，引发火灾；液化石油气和管道煤 气已经普遍使用。在使用过程中，由于使用常识缺乏和安全意识 淡薄，极易造成气体的泄漏，如果处理不当就会造成具有较大危 害性的爆炸燃烧，严重威胁居民的生命财产安全。郑州市消防支 队向媒体通报，去年全年郑州市共发生火灾 1092 起，发生在民 宅的火灾数量最多，占 21.25% 。从发生火灾的原因上看，电气 火灾、生活用火不慎，是引起火灾的主要原因。其中，电气引起 火灾 365起，占总数的 33.42% 。生活用火不慎引起火灾 144 起，占总数的 13.19% 。在火灾发生时，不能冷静的分析该如何 5 逃生自救，对于消防器材的使用一无所知，酿成了生命的悲剧。 （七）消防机制单一，对公安机关消防依赖性较大 传统上人们把“消防管理”理解为一种直接地预防火灾、 扑救火灾的工作，绝大多数社会成员包括有些领导习惯把“消防 管理”只看作是公安消防部门的专门工作而已，公安消防部门独 家搞消防的状况得不到根本扭转。物业管理的职业队伍未形成， 消防管理不规范。物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层 管理体系，在我国起步较晚，目前物业管理的职业队伍尚未形成， 作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物 业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。群 众自发参与到消防工作中的概率很小，三者之间没有形成三位一 体的联动防火体系，面对火灾，人力资源没有合理的利用，消防 水平受到很大的限制，很大程度上增加了消防工作的难度。 （八）对火灾造成的经济损失，化解能力较弱，缺少相应的转 嫁风险措施 天有不测风云，人有旦夕祸福。在不可预料的火灾面前， 很多的小区显得苍白无力。人身和财产遭受了巨大的损失。其实， 有很多转嫁风险的措施都被忽略了。最常见的就是人身保险和财 产保险。保险是为了确保经济生活的安定，对特定危险事故或特 定的事件的发生所导致的损失，运用多数单位的集体力量，根据 合理的计算，共同建立基金。一方有难，八方支援。但很多业主 们都只顾眼前利益，无视长远的利益，不肯花小钱，为自己的生 命和固定资产增加一份保障，而到火灾发生后，面对巨额的损失 欲哭无泪，追悔莫及。作为物业管理企业，有义务为业主提供有 关人身和财产保险的一类业务的信息，既考虑了业主，也方便了 自己工作的开展，可往往物业管理企业忽略了这一点，害怕加重 运行的经济负担，对于贵重的公共财产、设备设施没有进行相应 投保，某种程度上增加了消防管理工作的难度。 四、针对上述问题应采取的对策四、针对上述问题应采取的对策 （一）提高认识，加强领导，落实责任 各物业服务企业要从构建社会主义和谐社会的高度，充分 认识做好物业服务小区消防安全防范管理工作的重要性，增强责 任感和紧迫感，高度重视物业管理住宅小区的消防安全防范工作， 建立健全逐级消防安全责任制，健全完善各项消防安全管理制度。 各物业企业法人代表作为小区安全管理工作的第一责任人，要把 小区消防安全检查工作作为当前企业的头等大事来抓，认真按照 有关工作的要求，切实做到思想认识到位、组织部署到位、工作 6 措施到位。也要把管理者的消防工作纳入到绩效考评当中，让消 防安全与工资挂钩，与职位升迁挂钩，这样才能更好的提高管理 者对消防安全工作的重视力度。 （二）健全消防组织机构，制定消防安全工作章程和各岗位职 责，权责明晰，有章可循 成立防火领导小组，设立专职防火办公室，确定基层防火 责任人，配备专业的和义务的消防人员；建立统一的负责的消防 安全管理机制，结合新中华人民共和国消防法的实施，物业 服务企业应进一步明确其自身消防安全管理的责任，建立完善的 消防安全制度和规范的消防安全管理台账；物业管理公司的全体 员工都应具有相应的消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施 和器材；严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措 施；管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检 查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。 （三）建立和推行物业消防安全管理早期介入制度 在房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参 与该项目的可行性研究，从物业管理角度对物业消防安全方面有 关规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销 售和租赁提出建设性意见，充分反映住户要求和物业自身要求， 力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日 后消防安全管理工作相适应。房地产开发、流通、消费是一个连 续的过程，在物业的规划设计、开发建设阶段就应明确听取物业 管理企业的合理意见，对隐蔽的消防设备应实施专业化物业消防 安全管理监督和认可制度，符合国家消防技术标准。并且严格把 好验收、交接关。这种建管结合方式，能提高物业消防安全管理 的有效价值。 （四）加大社区的消防经费投入，确保消防管理工作的顺利进 行和基础设备设施的完善 只有经费充足，才能有充分的人力物力来维持消防安全管 理，才能提高整个社区抗御火灾能力。完善消防基础设施应从以 下四方面做起。一是新建小区，要按照国家消防技术规范要求进 行规划和建设。二是可统一设置消防器材站，配备必要的消防水 带、水枪、逃生自救和应急照明等设施；按单元楼配置消防器材 箱，由社区保安队员进行管理，在条件较好的小区将灭火器材配 备到每栋楼或楼层；在社区警务室配备一定数量的消防器材，小 型推车式灭火救援设备，简易消防摩托车或三轮车，战斗服等。 三是制订社区内消防逐级管理网络图。四是各社区应积极加强消 7 防业务档案建设。 （五）对区内违章建筑，公共部位用途进行清理整顿，消除安 全隐患清理 整治擅自改变物业共用部位用途安全隐患的问题。物业服 务企业要定期组织开展对所管辖物业服务小区内擅自改变物业共 用部位用途导致存在火灾安全隐患问题的自查自纠。重点对小区 内擅自利用架空层、地下停车库等物业共用部位进行经营或改变 使用用途等问题进行清理整治。对因业主擅自改变物业共用部位 用途导致存在火灾安全隐患要及时向有关责任人下发书面整改通 知书，限期进行整改。加强对小区内占据消防通道行为的清查， 多做宣传教育工作，确保消防通道畅通。 （六）强化宣传消防教育，普及消防知识 提高业主、使用人的消防技能一是在小区内设置固定消防 宣传标志牌，在居民楼道内张贴固定消防警语，制定居民防火公 约，发放家庭防火须知传单，组织消防宣传志愿服务队开展 业余宣传等强化人们的消防安全意识，使广大居民群众了解和掌 握家居防火的一些基本知识，形成家庭一般火灾防范的基本概念， 懂得初起火灾处置的基本方法。二是在专业消防机构的指导下， 充分发挥物业与广大居民群众之间的联系和纽带作用，组织保安 人员和社区居民志愿者开展一定规模、形式多样的消防灭火训练 演习，现身说法，使广大居民群众掌握灭火的基本方法和火场自 救逃生的基本技能。 （七）建立群众消防队伍，形成公安、 物业、 群众三位一体的联防 机制 在公安消防机构编制许可的地区，可以在较大的居民小区 设立公安消防小型站、微型站，在居民小区相对集中的地区也可 以在多个小区之间的适当位置设置公安消防标准站、小型站。在 公安消防机构编制不允许，公安消防队伍力量严重不足的状况下， 小区要在公安消防机构的具体指导下，充分发挥自身优势，建立 起在社区管理下的微型消防站，组建以小区保安人员为主要力量， 吸收热爱社会公益事业，身体素质好的居民志愿人员参加的专业 消防队伍，建立起治安消防一体化的居民小区安全保卫体系。 （八）与保险机构合作，对人身、 建筑物