厦门海沧区房地产市场报告(31页).doc

做中国最受尊敬的地产顾问专家厦门海沧区市场报告目录一、 海沧基本概况2l 海沧在厦门的地理位置 l 自然特征 l 人口状况（人口组成成分） l 港口和交通状况海沧区域基本状况综述二、 海沧经济运行情况5l 区域GDP情况l 全区工业总产值l 海沧区外资利用情况l 全区固定资产投资l 城镇人民生活水平l 港口经济发展l 海沧产业发展状况海沧经济运行综述三、 “十一五”海沧区域规划11l 城市定位厦门岛外副中心l 规划区域l 海沧内湖规划海沧区域规划小结四、 海沧楼市现状16l 海沧楼市纵向对比分析l 海沧楼市横向对比分析l 海沧楼市05年总结l 海沧楼市板块分析l 海沧区域现有在售或即将开盘楼盘一、 海沧区基本概况l 海沧在厦门的地理位置海沧位于厦门岛西面、闽南金三角突出部，西与漳州接壤，北与集美相连，东南与厦门本岛隔海相，距厦门市中心18公里。海沧三面临海，海岸线全长26公里，深水岸线长达10多公里，可以规划建设万吨级深水泊位36个，和515万吨级能源泊位和第四代、第五代集装箱泊位。海陆东距台湾高雄港165海里，台中港137海里，南到香港287海里，北离上海港564海里是海峡两岸船舶直航试点口岸和厦门港重要的组成部分。据厦门港总体规划，海沧港区将建成厦门港货物集散中心。海沧与台湾仅一水相隔，是实现海峡两岸“三通”的重要基地，在吸引台资方面有着得天独厚的优势。作为中国最早成立、面积最大的台商投资区，工业总产值以年均43%的速度快速发展。l 自然特征1、海沧地貌类型为丘陵、台地、平原和滩涂。丘陵海拔200-300米，为本区主要的水源涵养地。海沧地质构造稳定，地震活动极少。 2、海沧气候属南亚热带海洋性季风气候。年均温21，极端最高气温38.5，极端最低气温2.7。年均日照1934.5小时，年均降雨量1173.5毫米，年均相对潮湿度为78%。常风向东北，年出现频率为17.81%，次之为东南东，频率为12.52%，强风向为南，6级风年出现频率为0.2%。l 行政分区海沧是厦门现代工业发祥地，早在五十年代就被辟为工业区，形成纺织、化工、建材、冶炼等现代工业基础。1989年，国务院批准海沧设立台商投资区，开发面积100平方公里，是全国最大的国家级台商投资区；2003年，厦门市进行行政区划调整，设立海沧区，保留台商投资区继续履行开发建设职能，目前辖区面积173.6平方米。海沧区行政区域划分行政区域辖区范围海沧街道办事处海沧、鳌冠、钟山、温厝、海发等5个社区居委会，海沧、石塘、东屿、贞庵、渐美、后井、锦里、囷瑶、青礁等9个村委会新阳街道办事处祥露社区居委会、霞阳社区居委会和新垵村委会东浮镇东孚镇土地面积83.59平方公里，12个行政村，82个村民小组，境内还有厦门第一农场，天竺山林场。区域总面积173.6平方公里2004年海沧区开始了撤镇设街道工作筹备，06年得到获得省政府和市政府批准，撤销海沧镇设立海沧、新阳街道办事处。l 人口状况（人口组成成分）海沧目前户籍人口和流动人口总计16.4万人左右，其中东浮镇常住人口2.6万人；原海沧镇（现在划分为海沧街道办事处和新阳街道办事处）拥有常住人口8.8万人以及5万多的流动人口。目前海沧人口与厦门人口的对比l 图二：05年海沧面积占厦门全市面积的比例l 图一：05年海沧常住人口占厦门全市常住人口的比例 海沧人口密度低，将成为厦门岛内人口迁移的重点区域。在海沧人口、土地面积与厦门全市的对比，海沧区占全市5%的常住人口却占有厦门市10%的土地资源。厦门全市平均人口密度1436.87人/平方公里，岛内思明区和湖里区的人口高度密集，思明区的人口密度高达6287.85人/平方公里，同安区与海沧区人口稀少，海沧人口密度944.7人/平方公里，低于全市的平均人口密度，但是远远低于岛内人口密度，因此随着岛外经济的快速发展，以及岛内人口负荷过重和厦门市“向岛外发展”的规划，岛外各区特别是海沧区，将成为人口经济转移的重点区域。海沧未来规划人口将达到70万海沧未来人口规划到2020年全区人口达到70万，其中新阳片区为26万人，东孚片区为8万人，南部片区（包括海沧港区、南部工业区、海沧新市区、排头片区及蔡尖尾山南）为36万人。电子、机械电子、机械和造船电子 海沧工业人口导入根据政府规划湖里区主要发展科技密集的光电、软件等产业；岛外重点发展大体量的项目，因此湖里区原先的电子、机械工业将迁移到海沧和翔安两个行政区。未来几年时间内将有大量的工业人口导入海沧。目前已经有机械工业“金龙客车”、电子企业“厦新电子”等大型企业迁入海沧。 l 港口和交通状况海沧港口条件优越，海岸线全长26公里，可建设万吨级深水泊位36个。海沧大桥把海沧与厦门本岛连成一片，便于利用岛内完善的基础设施和各种优势，与厦门本岛形成较强的互补效应。目前，海沧的基础设施日趋完善，具备投资兴业的良好条件。已建成5万吨级集装箱泊位、10万吨级油码头、5万吨级化工码头各一座，另有10个万吨级泊位正在建设中。交通路网四通八达，319国道、324国道穿区而过，高等级公路与福厦漳高速公路相连，海沧铁路与鹰厦铁路相连，客货运列车通往全国各地，各种配套设施完善，学校、医院、银行、证券、电讯等配套也已配套齐全，各项事务不出区基本能够解决。海沧区域基本状况综述海沧位于厦门岛西面，西与漳州相连、北接集美，距厦门岛只有18公里，同时也是海峡两岸船舶直航试点口岸和厦门港重要的组成部分，地理位置相当有优势。同时三面临海拥有丰富的海岸线资源，为海沧港口经济提供良好的平台；交通便利，319国道、324国道穿区而过，高等级公路与福厦漳高速公路相连，海沧铁路与鹰厦铁路相连，客货运列车通往全国各地。海沧大桥连接海沧与岛内，大大缩短海沧与岛内的距离，加速岛内与海沧的经济交流。海沧目前有海沧街道办事处、新阳街道办事处和东浮镇三大行政区域，占地173.6平方公里，目前总人口数16.4万人其中常住人口11.4万人和5万的流动人口，人口密度944.7人/平方公里低于厦门市平均人口密度1436.87人/平方公里，大大低于岛内人口密度。根据海沧的整体规划未来2020年海沧总人口将达到70万人的规模，也就是说未来15年左右的时间，海沧人口将增加55万左右的人口；海沧气候属于亚热带季风气候，平均气温达到21，日照足，雨量大，区域湿度较高。常年主要是吹东北风和东南风。二、 海沧区经济运行情况l 区域GDP情况2004年以来海沧GDP以平均22%的速度增长，2005年全年海沧区实现国内生产总值164.92亿元，比增23.6%，预计在2006年全区GDP将达到180.5亿元人民币。海沧经济发展的速度在全市各区之首，被誉为“海沧速度”。l 全区工业总产值工业作为海沧区的一个支柱产业，工业的发展也相当迅速，04年来工业以20%左右的速度向上增长，05年；完成工业总产值464.09亿元，比增21.3%；预计今年将工业总产值将达到501亿元人民币。2005年全年海沧区实现国内生产总值164.92亿元，比增23.6%；完成工业总产值预计464.09亿元，比增21.3%；区财政总收入14.23亿元，其中区级可用财力6.22亿元；合同利用外资2.96亿美元（注册资本口径，下同），实际利用外资1.76亿美元；实现进出口总额25.5亿美元，港口吞吐量1219万吨，其中集装箱吞吐量111万标箱。l 海沧区外资利用情况2004年2005年总量增幅总量增幅投资项目（个）549.8%7640%投资总额（亿美元）4.895.3%7.7358%合同利用外资（亿美元）2.2223%2.9633%实际利用外资（亿美元）1.5111%1.7616%在外商投资上，海沧近年利用优良的海港条件，发挥海港优势，吸引外资投资项目、投资金额从04年的8%左右平均增长速度，特别是05年不论在吸引投资项目还是投资总额上都有相当大的飞跃，实现了40%以上的增长，投资项目也从04年的54个增长到76个，总投资金额也达到7.73亿美元。目前海沧拥有“金龙客车”、“夏新电子”、“翔露石化”等大型企业纷纷进入。同时台资企业发展迅速，2005年海沧(台商)投资区台资企业缴纳的地方税费总量与2004年相比有了大幅增长，其中上缴地税同比增长达4成以上。 台资企业成为海沧经济腾飞的重要力量。在外资利用上合同利用金额和实际利用金额的增幅稳步增加。l 全区固定资产投资海沧区固定资产总值以每年20%的速度增长，预计今年固定资产总值将达到85亿元人民币。其中社会基础建设和社会事业投资尾部增长，预计今年将达到17.7亿元人民币的基础建设的投入，增幅达到37%较05年13%的增幅又提高了24个百分点，可见海沧政府将加大基础建设的力度。这位区域房地产的发展，提供了基础条件。近2年来房地产投资迅猛增长，05年的房地产投资总额是04年的2.31倍，增幅达到131%。今年头两个月海沧房地产投资总额达到2.7个亿人民币，以这个速度发展今年全年海沧房地产投资将至少达到16.2个亿人民币。l 城镇人民生活水平从海沧历年来城镇居民人均可支配收入情况来看，2005年增幅达到18.25%超过了04年的14.5%达到了14136元。近年海沧经济特别是港口经济发展迅速，海沧人民的生活水平有较大提高，居民可支配收入增加，海沧居民有更加充裕的资金去改善生活品质，住房支出也会相应增加。l 港口经济发展 海沧近年港口经济相当活跃，进出口总额逐年提高，05年进出口总额较03年增长了56%，达到43.44亿美元，在集装箱数量和港口货物吞吐量上较03年分别增长92%和46%。港口经济作为海沧重要来源，港口经济的繁荣必将带动海沧其他经济，包括物流业、运输业等相关产业的发展，提升海沧区域价值。海沧的快速发展，在吸引大量投资资金的同时也带来了大量的人才，他们需要在海沧工作生活，这也给海沧楼市提供充沛的需求资源。l 海沧产业发展状况海沧产业结构以工业为主导，工业约占DGD比重的83，2005年110月份，全区工业总产值达384.67亿元，居全市各区之首，形成了以翔露石化、翔白涤纶为核心的石化产业链，以金龙客车、厦船重工为核心的机械制造产业和以夏新、多威电子为核心的电子产业集群，化工、电子、机械三大产业鼎足而立。同时海沧区还大力发展现代服务业，04年至05年间，第三产业在产业结构比重增长了1倍，达到8%。特别是刚过去的05年，海沧以现代服务业为主的第三产业发展相当迅速。海沧经济运行综述海沧区近年来发展迅速，区域GDP以23.6%的速度快速增长，被誉为“海沧速度”；海沧产业结构调整初具成效，产业结构日趋合理，工业作为区域的主导行业，05年达到464.09亿元，预计今年将达到501亿元，第三产业比重有较大的提高；海沧区投资环境不断改善，投资额增长可观，05年吸引投资项目76个，合同利用外资2.96亿美元，实际利用外资1.76亿美元，外资利用率59.66%,全区固定资产投资保持20%的增长幅度，其中基础建设和社会事业投资增幅将比去年增加24个百分点，达到37%，政府加大力度进行社会的基础配套的建设，房地产投资增幅明显，预计今年将至少有16.2亿元人的投入；海沧近年港口经济相当活跃，进出口总额逐年提高，05年进出口总额较03年增长了56%，达到43.44亿美元，在集装箱数量和港口货物吞吐量上较03年分别增长92%和46%。快速发展的海沧经济，将给海沧楼市的发展提供坚实、稳定的平台。经济的快速发展将带动海沧区域价值的迅速提升；产业结构的合理化，第三产业比重迅速提高将给海沧吸引来大量的人才，随着岛内人口不断的膨胀，岛内人口将大量迁入岛外，海沧不论是从地理位置还是居住环境都将是迁出人口的首选区域，海沧将要迎来新一轮居住需求高峰；同时房地产投资的增长也符合海沧的发展趋势，可以预见今后海沧楼市将呈现“百家争鸣”的局面。三、 “十一五”海沧区域规划l 城市定位厦门岛外副中心目前，海沧的建设已粗具规模，逐步形成了居住、工业、物流仓储和港口等几大功能区。正在编制的厦门市总体规划把海沧确定为国家级开发区、厦门海湾型城市重要组成部分、厦门岛外副中心。在这样的大背景下，海沧今后的建设目标是建设一个以石化、电子、机械为主导产业，兼有港口、物流仓储功能，环境优美、生活舒适的现代化新市区。l 规划区域在厦门市城市总体规划（远景）中，厦门厦门将从“海岛城市”逐渐发展成为“海湾城市”，最终将建筑成为现代化国际性城市。而海沧将成为厦门岛外的城市副中心，作为厦门远景规划的四个大片区（本岛中心片区、西部片区、北部片区和东部片区）之一的西部片区，重点规划新阳工业区、海沧新市区、南部工业区和海沧港区。海沧港区南部工业区新阳工业区海沧新市区新阳工业区滨水居住生活，新兴工业和高科技研发新阳西部工业区位于海沧台商投资区西北部，北抵鹰厦铁路，南至蔡尖尾山北麓，东临马銮湾，西接厦门第一农场果林，总用地面积约17.6平方公里。本区二面环山，一面临水，总的地势是西、南、北三面高，东部较低；整个地形西北高，东南低，由西北向东南倾斜。新阳西部工业区是工业与居住并重的综合工业区，是海沧台商投资区的战略发展备用地。本区用地面积约17.6平方公里，规划人口17万人。 本区的用地特点是东西窄、南北长，呈不规划长方形。规划路网机构以方格网为主，用地结构是：西部、南部以工业、仓储用地为主，北部、中、东部以居住、公共设施用地为主。南部工业区发展石化中下游产业海沧南部工业区位于海沧台商投资区南部，蔡尖尾山以南。东到芦澳路与海湾新城相连，西至厦门与漳州边界，南接海沧港区，北到马青路，经海新路至新阳工业区约3公里。 海沧南部工业区大致可分为三个区：东部工业区、西北部居住区和西南部村镇建设及仓储区。东部工业区总用地面积约551.1公顷，主要布置以石化、治金、机械为主的大型港口工业项目。海沧港区厦漳港的组合港区海沧港区位于厦门西南部，海沧台商投资区西南部，规划用地面积12.38平方公里。海沧港区北临海沧南部工业区和海沧新市区，南隔九龙江入海口与漳州龙海招商局开发区及港尾港相望，东隔厦门西海域与鼓浪屿及厦门本岛呼应。海沧港区海岸线长，海深条件好，最深达15米左右，又靠近国际主航道，腹地辽阔，纵深宽广，区位条件极佳，具有良好的建港条件。 规划海沧港区分为四区：东南部工业区、西南部港区、东北部仓储区和西北部村镇建设区。 西南部港区是海沧港区最大最重要的区域，总用地面积约4.2平方公里。本区分为近远期两部分并从东向西分期建设，其中近期共建设12个码头，将建成以外贸、临海工业，国际中转和国际贸易为主的现代化港区，是一个公用泊位与专业码头相结合，石油化工、集装箱码头并重的综合多功能枢纽港。 海沧新市区规划行政办公和生活居住海沧新区北靠蔡尖尾山，南接京口岩山，西界海沧南部工业区，东临厦门西海域，规划总用地19.5平方公里。规划在本区内建设一个兼有调洪和景观功能的内湖为主要特点的规划构思，充分利用位于海沧新区规划用地中心部位的现状水面，将其改造成为一个面积约1.0平方公里的内湖，以滨湖路（最低标高3.5米）为基准高程向四周放坡，在满足海沧新区内雨水排放的同时，在满足国家防灾标准，减少管理难度的前提下，最大限度的节省工程投资，改善城市结构，简化交通系统。 海沧新市区的城市总体设计格调是：（1）气氛、宁静、亲切；（2）建筑小尺度、低层数；(3）绿化、高标准、地方情调。海沧新市区的城市景观的塑造上具有如下特点：（1)以内湖为核心的景观系统；（2）传统风貌的保留；（3）自由的滨海绿带。 海沧新区用地以居住用地为主，适当发展一些无污染的、对居民几乎无干扰的高科技工业和一类工业用地，以就近安排区内居民就业，实现一定程度的自身平衡；同时建设高标准、功能齐全的配套公建，使本区成为一个生活方便的新城区；本区建筑以低层，多层为主，高层为辅，密度低、绿化高，以形成环境优美，舒适优雅的高档生活区。海沧新区由排头片区、海湾新城和嵩屿片区三部分组成，规划总人口19万人。海湾新城排头片区嵩屿片区l 海沧内湖规划海沧内湖位置1平方公里海沧内湖的建设，标志海沧建设“水城”的开始整个内湖规划水域面积约1平方公里，与岛内筼筜湖相当，在其沿岸将建成长8.3公里的岸线。规划建设水道、游艇码头、水上休闲中心、文化娱乐中心、商业步行街等，采用美国SWA的设计方案，周边建设分为三大功能区即：生态休闲中心区、CBD区（即地区性商业金融中心）和行政中心区，届时湖中将建一个名为“诗之岛”人工岛屿。作为整个内湖点睛之笔的南北二桥运用动感的设计元素，突显“曲线美”，与水的主题相吻合。预计08年内湖整治工程完工整个内湖整治工程将分为三个阶段完成。现阶段正在进行的是一期工程，主要任务就是完成内湖的石质岸壁的建设和内湖的清淤工作。目前，环行政中心760米石制岸壁已完成施工，整个内湖也初见雏形。而二三期工程也将在近一两年内完成。海沧区域规划小结从厦门整体规来看海沧作为厦门岛外的副中心和厦门海湾型城市的重要组成部分的规划，今后将成为厦门新一“轮跨跃式”建设的重点。以石化、电子、机械为主导产业为中心，配合港口功能建设，海沧将大力进行全区城市环境、社会功配套方面建设，提供一个生产生活的和谐空间。 在区域规划的四个板块新阳工业区、海沧新市区、南部工业区和海沧港区，海沧新市区建设将成为规划的重点区域，定位为行政办公和居住区域。海沧新市区由排头片区、海湾新城和嵩屿片区三部分组成，规划总人口19万人。近年来1万平方公里的内湖改造、滨海绿化带的建设维护和城市风貌的保留等，为海沧行政和生活区域营造了舒适的社会环境，大大提升了人居生活环境。也吸引了大批岛内外居民海沧新市区居住生活。海沧四大区域的相互关系来看，海沧新市区将成为未来四大规划的居住核心区域，吸引各个工业区的高端人才在海沧置业生活。不论是新阳工业区还是南部工业区、海沧港区都要吸引大量的人才在海沧工作生活，这些工业区域并不是居住生活的理想区域，生活配套还不完善，而海沧新市区提供便利完善的生活配套，优美舒适的生活境，是生活区域的首选，未来形成生活在新市区，工作在工业区的生活方式。海沧新市区（核心区域）海沧港区南部工业区新阳工业区四、 海沧楼市现状分析l 海沧楼市纵向对比分析（一）、土地供给量海沧区0205年的土地供给情况，02年、04年土地供给量较大，两年土地供给117.25万平方米，但到了05年海沧土地的供给量只有11.11万平方米还不到04年土地供给量的一半。因此05年海沧土地供给量与历年相比还是比较少的，随着厦门“城市空间向岛外进一步拓展”厦门“十一五”规划中对城市发展空间发展格局的描述,海沧土地供应量将要在06年有较大的增加。06年2月拍卖的两块地总面积达到16.1万平方米，就已经超过了05年一年的土地供应量，预计06年土地供应量将超过04年的供给水平。（二）、开发供给量纵观海沧历年来的房地产开发量，0204年海沧区房地产投资和施工量都比较平稳，变化不大，05年房地产投资和施工量急转直上，房地产投资额增长1.16倍，达到12.8亿8元，房地产开工面积也由原先徘徊在70多万平方米上升到141.83万平方米，增幅达到83%。但在开发投资额和施工面积快速上涨的同时，海沧房地产的竣工面积却依旧保持平稳，在23.9万平方米，与前三年的竣工量基本持平。随着海沧房地产开发力度的进一步加大，预计今后1、2年的时间里，海沧房地产竣工面积将会有一次大爆发。（二）、海沧区房地产销售量对比海沧房地产销售逐年增加，05年销售面积再创历史新高，达到25.57万平方米，比04年度的销售面积提高了37.16%。06年头2个月海沧楼市成交8.74万平方米，预计今年成交量将再创新高，预计今年成交量将超过40万平方米。(三)、海沧房地产历年销售价格走势分析03年以来海沧楼市价格持续走高，06年房价将再创新高。04、05年年平均房价增幅分别为12.9%、25.1%，到06年头两个月房价增幅就达到10%，接近04年一年的涨幅。按照海沧楼市房价发展的速度，在市场稳定的情况下，海沧房价涨幅将大大超过05年的涨幅。海沧目前房价只有4578元/平方米的均价叫岛内6000多元将7000元近的均价，还有相当大的发展空间。海沧楼市纵向比较分析小结纵观海沧楼市的发展历程，海沧楼市整体呈现上升趋势，位于楼市发展周期的上升期。特别是在05年，海沧楼市出现了“跨步式”的上升。在房地产开发投资商和楼市销售方面，经过了0204年的小幅平稳增长后，05年出现急速上扬，05年海沧楼市的销售面积同比04年增加了37.16%，达到市场25.57万平方米。海沧楼市在05年出现供需两旺的局面。供给需求的旺盛有支撑海沧楼市房价的快速上涨，达到4160元/平方米，同比04年平均价格上涨了25%，06年头两个月房价涨幅达到10%，预计今年房价涨幅将超过05年。l 海沧楼市横向对比分析(一)、0506年海沧区房地产与岛外各区对比05年在厦门岛外楼市成为厦门楼市的新热点，不论从价格还是成交量都出现不同的程度地快速上涨，而凭借其优越的地理位置和美丽的海景风光，海沧领导岛外楼市高速发展。05年18月受国家的宏观调的影响控海沧房价变化不大保持在4000元/平方米， 9月份以后政策稳定，到目前为止半年时间涨幅达到12.4%，海沧房价涨幅明显高于岛外房价上涨的平均水平，但我们看到海沧楼市房价高于岛外楼市的平均价格，与岛内房价还有相当大的差距；在成交面积上，海沧楼市成交量占了岛外成交面积的55%，高出岛外其他3个区的总成交面积10个百分点。（二）、海沧房地产在厦门全市房地产销售的比较海沧楼市成为05年厦门楼市的新热点，成交价格逐渐接近全市平均成交价格。海沧房地产成交面积占全市成交面积的36%，预示海沧将逐渐成为今后厦门楼市投资置业的新热点。海沧的楼市价格还低于全市的平均价格，这是海沧成为新的热点的一个重要支撑因素。经过05年一年的房价上涨，海沧目前4692元/平方米的楼市价格逐渐接近全市成交价格5271元/平方米。05年1月份海沧的成交平均价格与厦门全市平均价格相差901元/平方米，到目前06年2月份，成交均价的房价差只有571元/平方米，说明海沧投资置业成本在快速上涨。海沧与厦门全市平均成交房价差05年1月份901元/平方米06年2月份571元/平方米海沧楼市横向比较分析小结06年海沧楼市岛内外其他行政区域比较，海沧楼市引领岛外楼市发展，与岛内楼市还有一定差距，但差距缩小。对比海沧房价目前在岛外的平均房价之上，但与岛内房价还有较大差距，差距缩小不明显。海沧房价同时也低于全市的平均价格，但与全市平均房价的差呈缩小的态势，说明海沧作为岛外区域开始接近厦门楼市平均水平。05年海沧楼市销售量占岛外销售总量的55%，和全市销售面积的36%，海沧楼市逐步成为楼市新的热点区域。l 海沧05、06年楼市总结海沧05年、06年楼市供给土地供给05年海沧出让地块情况地块编号用途位置土地面积容积率建筑面积H2005G01商业、居住海沧绿苑滨海规划区、绿苑小区以南16463.74平方米2.75以下45273平米H2005G03商业、居住海沧区兴港路西侧、厦门出口加工区东侧19187.606平方米以下2.038374平米H2005G02商业、居住、教育（幼儿园）海沧区兴港路西侧、厦门出口加工区东侧65276.362平方米2.0以下13万平米2005HG05商业、居住海沧行政中心东北侧12006.166平方米3.5以下42021平米合计11万平方米25.5万平方米2006年前4个月出让地块情况地块编号用途位置土地面积容积率建筑面积H2006G01居住、商业海沧区兴港路西侧70793.328平方米2.8198220平米H2006G02居住、商业、教育（幼儿园）海沧区海沧大桥西南侧、海沧大道西侧91933.62平方米3.4312573平米H2006G03居住、商业、教育（幼儿园）海沧区兴港路东侧、滨湖南路北侧133300平方米2.96394568平米H2006G04酒店海沧区兴港路东侧、滨湖南路北侧12306.14平方米1.518459平米H2006G05商业海沧区滨湖北路东侧、滨湖南路北侧75873.371平方米1.075873平米合计38.4万平方米85万平方米海沧05至06年前四个月，政府出让土地49.4万平方米，其中住宅、商业用地40.7万平方米，酒店经营用地8.7万平方米。根据居住土地出让估计，这批土地量将形成101.2万平方米的住宅市场的供应体量。已开发楼盘楼盘数量剩余未售楼盘体量海沧现有楼盘未来供给量总和已开盘楼盘17个12万平方米167万平方米未开盘楼盘10个155万平方米从土地供应和已开发楼盘供应海沧05年、06年政府出让土地，其中住宅相关用地40.7万平方米，今后几年时间将形成楼盘供给101.2万平方米；海沧目前已开发的楼盘，包括已经开盘但未销售完成的楼盘体量和未开盘的楼盘体量，167万平方米；因此海沧未来楼盘供给体量在268.2万平方米左右。海沧楼盘去化情况2005年，在全市各区商品住宅销售量呈下降或仅有小幅增长的整体“萎靡”状态下，海沧区商品住宅市场却较为振奋，全年商品住宅销售量为25.57万平方米，同比增长37.16%，特别是第三、四季度海沧商品住宅市场比较活跃，两个季度分别销售7.1万平方米、8.42万平方米，同比增幅为81%与45%。 海沧2005年商品住宅销量大幅增长的一个重要因素是该区商品住宅供给量的大幅增长，2005年全年商品住宅预售量35.95万平方米，较2004年的23.05万平方米增加了56%。第三、四季度海沧商品住宅批准预售量增加更为明显，两个季度预售总量为28万平方米，是2004年同期预售量的两倍多。 海沧区2005年商品住宅均价为4180元/平方米，较2004年3245元/平方米上涨了935元/平方米，增幅为28.8%。从全年各月份均价走势看，2005年上半年整体均价有小幅波动，而下半年各月份销售均价则屡创历史新高，呈持续上涨态势。 l 海沧楼市板块分析滨海板块滨海板块是目前海沧开发项目最为集中的板块，也将是同质化最明显，竞争最为激烈的板块。该板块以高层住宅为主，楼盘规模较大，且汇聚了海景资源、公建配套资源，又近临海沧大桥，从开盘销售的诸多项目中，销售均价将达到5000元/平方米以上，是海沧未来的高档滨海居住区。l 典型楼盘：蓝湾半岛、绿苑生态260、宝成.海景苑项目名称项目概况蓝湾半岛规模：占地4.6万平，总建面13.3万平，由15栋小高层组成，总套数495套建筑形态：小高层建筑风格：容积率：2.89车位：350个（1：1.5）房型：二房、三房（120-130平方米）和四房（150平方米）开发商：中骏置业工程进度：地面12层（总高18层）开盘日期：05年12月25日交房时间：07年9月目前销售情况：住宅批准销售366套，已经销售了192套，还有174套未售出，成交均价4731.76元/平米；商场批准销售25套，已经销售1套，24套未售出，成交均价8710.3元/平米。销售价格：销售均价5300元/平米综述：该盘与本案项目隔街相望，紧邻海沧大道，具有得天独厚的海景风光。项目景观由贝尔高林设计，营造极具异域风格的普吉岛风情。从目前的销售情况来看，该项目预售的366套房源已经销售了过半，市场反应比较好，目前二房的房源已经卖完，尚余三房（120-130平米）和四房（150平米）在售，该案后期将还有129套房源推向市场。项目名称项目概况绿苑.生态260规模：总建面14平米，总套数260套建筑形态：小高层建筑风格：容积率： 1.42车位： 房型：二房（97平米）、三房（130平米）、楼中楼（166平米）开发商：海投房地产有限公司工程进度：现房、进入配套及绿化施工开盘日期：2005年5月1日交房时间：06年5月目前销售情况：该案目前销售均价在5300元/平米左右，一共推出260套房源，目前已经销售了131套，还有129套未销售，楼盘去化率超过50%。销售价格：综述：该项目坐落于未来海沧CLD生态湾，是整个海沧城市规划的重点，将来拟规划配套有社区水纹铺装广场，1万多平米的社区生活配套中心、1.78万平米的中央景观带、直饮水处理系统、太阳能供热系统以及各项智能化设施等。该项目欲打造成目前厦门本岛的“生态、环保、智能”大型社区。目前该案绿化率达到52%，充分体现了生态环保的规划意识。项目名称项目概况宝成.海景苑规模：总建面2.1万平，由一栋多层和一栋12层小高层组成，共有150套房源建筑形态：小高层建筑风格：容积率： 2.0车位：48个-地面23个地下25个(1：3)房型：二房（90平米）、三房（120平米）开发商：厦门市新宝成房地产开发公司工程进度：1号楼地面6层、2号楼封顶开盘日期：05年底交房时间：07年3月目前销售情况：销售价格：目前多层4650元/平米，小高层4210元/平米综述：该项目是个体量比较小的项目，只有一栋多层和一栋小高层组成，不过项目最大的卖点是将近3000平米的中庭设计，同时周边绿苑项目的市政配套齐全，可以享受到完善的生活配套。兴港路板块兴港路板块随着商贸中心的开发建设、海沧行政中心的进一步完善、内湖的规划发展以及文体中心的建设以及交通的进一步完善，这里将成为连接滨湖板块，构筑成熟社区的最大亮点。未来两年内海沧土地供应增量中，兴港路两侧亦为集中区之一。l 典型楼盘：广场.湖畔花园、薪领秀项目名称项目概况广场.湖畔花园规模：占地面积1.53万平米，总建面5.05万平米，总套数325 套建筑形态：小高层（5栋 12层、18层和19层）建筑风格：容积率：3.3 车位：150个（1：2）房型：一房到楼中楼开发商：海沧金门实业公司工程进度：1、2号楼出地面16层；3、4号楼出地面14层开盘日期：05年12月24日交房时间：07年10月目前销售情况： 销售价格：目前销售起价4000元/平米综述：该项目在房型设计上秉承“全明户型”的设计理念，规划有一房、二房、三房和楼中楼，格局方正，并规划设计了超大入户花园和观景大凸窗，景观性和通风采光较为理想,同时交通较为便捷,十分钟就可畅达岛内。项目名称项目概况薪领秀规模：占地面积1.04万平米，总建面2.09万平米，总套数190 套建筑形态：多层、小高层建筑风格:现代简约风格容积率：2.0 车位：51个（1:3.7）房型：二房85平方米到三房、楼中楼开发商：厦门追求实业有限公司工程进度：准现房开盘日期：05年12月24日交房时间：06年8月目前销售情况： 目前剩下尾盘销售销售价格：目前销售起价4200元/平米综述：该项目在房型设计上秉承“全明户型”的设计理念，规划有一房、二房、三房和楼中楼，格局方正，并规划设计了超大入户花园和观景大凸窗，景观性和通风采光较为理想,同时交通较为便捷,十分钟就可畅达岛内。嵩屿板块未来海岸的开发拉动了板块的迅速升温，其北师大附中教育资源的导入、外国语学校的发展和海景资源的开发，使得板块的发展有了教育主打、观景为辅的亮点，也为板块日后的发展打下了不错的基础。未来的12年内，该板块将仍然以未来海岸为主导，辅以北师大附中、外国语学校等教育资源，以光圈效应继续推动周边项目的开发。l 典型楼盘：未来海岸.蓝月湾、未来海岸.凌波项目名称项目概况未来海岸.蓝月湾规模：总建面22.5万平，总套数1454套，由高层、商住楼和社区幼儿园组成建筑形态：高层建筑风格：容积率：2.6车位：560个（1：2.5）房型：二房-楼中楼开发商：海投房地产有限公司工程进度：即将封顶开盘日期：05年5月交房时间：07年10月目前销售情况：自从去年5月1日开盘以来，截止至今共推出了1337套房源，已经销售了514套，楼盘去划化达38.4%。销售价格：销售均价5300元/平米综述：未来海岸4期“蓝月湾”位于未来海岸的西侧，西临兴港路，东邻二期“浪琴湾”，南邻北师大附属海沧学校，总建筑面积22.6万平米。该案充分利用依山向海的景观优势，以高层住宅为主，建筑大部分南北朝向，低可赏园景，高可望海观山，户型多样，户户均有入户小花园。项目周边配套有商业步行街、北师大附属中小学、外国语学校 、国际双语幼儿园和银行等。项目名称项目概况未来海岸.凌波规模：占地面积1.13万平米，总建面3.88万平米建筑形态：公寓楼、教师培训中心建筑风格：现代建筑风格容积率：3.98 车位：66个房型：一房和二房开发商：海投房地产有限公司工程进度：地上2层开盘日期：06年1月30日交房时间：07年7月目前销售情况：销售价格：目前销售均价4500元/平米综述：项目为现代建筑风格，视觉感明快柔和，周围景观优异，布局富有想象力。以户型小而精致、总价低、配套设施齐全为卖点，在房间功能设计上，充分遵循空间方正实用原则，在较小的空间中做到各功能分区的融合共通，闹中有静，互不干扰又相辅相成。滨湖板块随着筼筜湖的极度开发，钟宅湾尚未成形，海沧的内湖以及内湖景观的建设，使得这块区域成为最为稀缺的湖景资源。同时，随着海沧新行政中心的建设，周边配套的相