开题报告--调控背景下房地产开发融资策略分析.doc

毕 业 论 文 (设 计) 开 题 报 告姓名： 吴凯军 学 号： 20084040216 专业： 工程管理 所在院系： 工程管理与房地产学院 毕业设计(论文)题目：调控背景下房地产开发融资策略分析一、研究的背景和意义 房地产业是国民经济的重要组成部分，在整个国民经济中属于基础性、先导性支柱产业。从现实经济社会生活看，房地产业是社会生产和生活的基本载体，房地产业作为一个在工业化、城市化过程中发展起来的现代产业，在社会经济生活中起着十分重要的作用。近年来中国房地产业对 gdp 的贡献率达到 30%左右。80 年代是房地产业起步的阶段，到了 20 世纪 90 年代，房地产业进入了成长期。这样，我国的房地产业一下成为了经济发展的热点，支撑了我国经济快速持续的增长。另外，房地产业有十分强大的关联效应，大大推动国民经济的发展的影响力不容小觑。根据某些国家的统计，每一个百分点的房地产业中产值的增加，就可以推动相关的产业产值增加到 1.5 到 2 个百分点。多达 50 个以上的行业与房地产业直接相关。其中有建筑业、建材业、金融业等等，另外，房地产业还能带动一些基础工业和制造业的发展，比如化工、钢铁、塑料等等行业，还有一些第三产业，比如旅游、园林等的繁荣也可以被房地产业所带动。但就目前来看，我国的房地产市场还仍然不是一个成熟的市场，企业规模偏小、开发商持续开发和规模化运作的能力较弱，与房地产规模型、资金密集型的行业特点不相适应，同时依靠银行信贷、融资渠道单一的弊端亦造成潜在的金融风险加大。其具体表现如下：房地产项目开发成功的关键是资金、土地和营销方案。其中，资金的融通渠道是房地产开发的产业链中的首要环节。我国大多数开发商的运作模式通常是一种滚动开发的模式。这种模式就是指开始的时候开发商投入一些自有资金当然这部分钱是很少的，而且本身极有可能是从金融机构借来的。开发商用这笔钱购买土地，之后以这块购来的土地作为抵押物，向银行进行抵押贷款，再用这笔贷款来进行房地产开发。这其中存在着很大的运营隐患，一旦企业资金链断裂，企业则很难继续生存。虽然在这十年间我国房地产开发企业的融资结构有所优化，自筹资金和其他资金来源的比重在不断上升，但依赖国内贷款的现象仍是十分严重。为此，国家近年来陆续出台了一系列关于房地产融资的政策。这些文件政策出之后，无疑开发商面临的就是资金链断裂的严峻形势了。整个房地产业因此受到了巨大的影响。这种重大影响主要表现在：现房的价格上涨，短期内对房地产的投资下降，有关房地产业的金融市场里的创新数量增多，本就存在的大小房地产企业的分化加剧等等。这种情况的出现对大开发商的影响还尚可挽回，因为他们还可以走发行企业债券，上市融资的途径。但对于大量的中小开发商来说则是致命的打击。他们在这样的政策之下无法从银行得到土地审批性质的贷款，而且个人按揭贷款的回笼资金的支持也不存在了。所以，融资渠道问题的研究已迫在眉睫了。 二、文献综述房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。在我国目前的金融环境下，房地产业融资渠道单一，融资金融产品研发创新滞后，在一定程度上限制了房地产企业的成长，同时融资渠道单一导致风险过度集中于银行也加大了我国的金融风险。大力发展多元化的房地产金融市场，积极培育二级市场，不同的企业选择适合自己的不同的融资方式，可以有效解决我国房地产融资渠道的问题。国内外有关宏观调控政策与房地产的研究主要在以下几方面：一是探究宏观政策、经济发展等因素与房地产市场的关系；二是把区域经济和城市经济发展与房地产业发展联系做一综合分析。三是从房地产开发商角度出发分析其土地取得成本、税收成本、国家宏观政策等来考虑其投资策略。作者系统地分析了近期一系列国家宏观调控政策对房地产市场的影响，填补了国内房地产市场宏观调控研究的空白，为我国房地产市场宏观调控政策的优化和完善提供了重要的参考依据（周眺，2011）。我国房地产开发企业能否突破融资困局，实现规模化、产业化的发展，并且在国际竞争中立于不败之地，有赖于在我国金融市场进一步开放下的房地产金融工具的创新以及融资渠道的畅通。其次本文结合发达国家成熟的房地产金融市场中，为房地产企业融资模式提供有的资金保障的几大融资渠道。分析了我国金融体制尚需进一步改革和完善，房地产融资体系有待健全的大环境下，实行这些融资渠道对于房地产企业的利害得失及发展的可能性。最后针对本文中提出的促进我国房地产企业融资渠道多元化的发展的问题，笔者提出了从宏观和微观两个方面的建议。宏观方面的建议是从对政府和市场的角度出发的，例如我国应该健全法律法规，加强政府支持体系，完善房地产金融体系，解决金融信用问题和评级问题等等。而微观方面的建议是在企业选择融资渠道原则的基础上如何发展多元化的角度来看的，企业的选择原则包括融资渠道的合法性，融资的目的性和成本性，公司自身的规模品牌，治理结构的调整以及企业的组织形式等方面。考虑了这些因素之后，房地产企业才会对融资渠道做一个选择，所以具体而微的说，融资道的多元化发展也是建立在每一个企业的选择之上的（陈朝萌，2010）。近年来，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时，部分城市的房地产市场出现了过热的现象，表现为价格的不合理持续上涨，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。虽然经过五年多的调控，但房地产市场存在的问题并没有根本改善，部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。现在此背景下深入分析中国房地产市场宏观调控政策效果，探究其发展过程中产生的偏差及问题症结，为下一步宏观调控政策提供参考。房地产业的产业关联度较高，它的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等 50 多个行业的发展。近期国家的 4 万亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的占32%，可见中央对房地产业的重视程度远远高于其他行业。但我国的房地产行业发展目前还相对不是很成熟，很多地方需要逐步完善。因此，我国有必要实行一系列的宏观调控对房地产行业进行约束和规范，既可以保护房地产市场的健康发展，又可以防止房地产市场出现泡沫（张美涛，2010）。本文综合各方面文章中作者的观点和建议，从自身的知识和经验出发，希望对当前形势下的房地产融资策略进行全面的分析和讨论。三、研究的主要内容和方法 （一）研究的内容与方法 1.研究的内容房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。在我国目前的金融环境下，房地产业融资渠道单一，融资金融产品研发创新滞后，在一定程度上限制了房地产企业的成长，同时融资渠道单一导致风险过度集中于银行也加大了我国的金融风险。大力发展多元化的房地产金融市场，积极培育二级市场，不同的企业选择适合自己的不同的融资方式，可以有效解决我国房地产融资渠道的问题。2.研究的方法 通过与指导老师交流确定研究范围及核心。 查阅有关房地产融资方面的图书、杂志、报刊等文献资料。结合文献资料对该命题进行深思与剖析，尽力使全文内容丰满，结构合理，论证有力。 登陆各专业网站查阅信息，获取最前沿理论知识论据。 以尽可能严谨的形式把全文内容表现出来，交由知道老师批评指正。（二)论文大纲 1 引言 2 目前我国房地产融资的现状2.1房地产开发企业的资金来源2.2我国房地产企业融资渠道的现状3调控背景下房地产企业融资的现状3.1近年来房地产调控政策分析3.2国家宏观调控对房地产企业融资的影响4我国房地产企业融资的可选渠道4.1房地产信托4.2房地产抵押贷款证券化4.3私募股权融资4.4可选的其他渠道5我国房地产企业融资渠道存在的问题6宏观调控下我国房地产开发融资的具体对策分析6.1新形势下房地产企业开发融资的应对之策6.2国外房地产企业融资渠道借鉴结束语参考文献致谢四、主要参考文献1 闫寒. 房地产企业融资渠道思考. 合作经济与科技, 2011 年 第 21 期.2 周眺. 宏观调控下的房地产市场影响研究. 科技信息, 2011 年 第 15 期.3 陈朝萌. 我国房地产企业融资渠道多元化问题研究.4 徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新.时代金融, 2011 年 第 11 期.5 齐晓梅.新形势下房地产融资渠道探析.商业经济, 2011 年 第 9 期.6 张美涛.对当前我国房地产宏观调控的效果与对策的分析.民营科技. 2010 年 第