城市房地产市场调查.docx

马鞍山市，中国安徽省省辖市，于1956年10月12日设立。下设花山区、雨山区、博望区三个市辖区，管辖当涂县、和县、含山县三个县。位于安徽省东部，长江下游南岸，是新兴的钢铁工业城市，具有“九山环一湖，翠螺出大江”的独特城市风光。既是“皖江城市带”门户城市，也是“南京都市圈”核心层城市、“长三角城市群”成员城市，还是“全国科技兴市试点城市”和“国家863新材料产业化基地”集多项殊荣于一身的城市。概述马鞍山位于安徽省最东部，横跨长江、接壤南京、长三角的桥头堡，是安徽的东大门、南京的后花园。马鞍山市现辖3县3区和1个国家级经济技术开发区、1个国家级高新技术产业开发区、1个省级高新技术产业开发区、6个省级经济开发区，1个省级服务外包产业示范区、1个省级台湾工业园和一批特色园区。总面积4049平方公里、总人口230万，其中市区面积704平方公里，建成区面积86平方公里，城市化率达60%。2011年完成gdp1144亿元，居全省第4位；财政收入186亿元，居全省第3位；固定资产投资952亿元，居全省第3位；城市居民人均可支配收入27329元、农民人均纯收入9505元，均居全省第1位。行政区划：全市户籍人口为230万人，市区户籍人口79万、市区常住人口88万。全市土地面积4042平方公里，市区规划面积715平方公里，市区建成区面积86平方公里，城市化率66%。境内辖3区3县，市人民政府驻安徽省马鞍山市太白大道2008号。城市规划区范围界定为：博望区、花山区、雨山区范围，约715平方千米1。城市发展规划马鞍山市委七届十二次全会决定：实行“1255”城市发展战略，力争在五年内形成具有马鞍山特色、城乡一体的现代化大城市框架。自行政区划调整后，马鞍山由滨江城市转变为跨江城市。如何在马鞍山主城区规划示意图“1255”城市发展战略的基础上，推动一江两岸协调发展，是全马鞍山人都关注的大事。2012年4月10日上午，市城乡规划局召开了市主城区总体规划方案论证会，关于主城区规划，方案明确要按照“组团式、网格化、田园城市的发展模式”，做大环抱长江的主城区，加快副城区建设。主城区的空间结构为“一心两翼（带），组团布局，拥江发展”。其中，“一心”即为江心洲绿心，“两翼”为东西两翼（江东、江西），“东翼”包括中心城组团、姑孰组团、南部示范园区组团；“西翼”包括历阳组团、姥桥组团、郑蒲港组团。城市发展，交通先行。其中，主城区内的高速公路有“两纵两横”，即为滁马高速、宁芜高速、合马高速（在建）、合杭高速。铁路有北沿江铁路、宁芜铁路、郑蒲港连接线和慈湖连接线。城际铁路有宁安城际、扬马巢城际和南京地铁s3号线。经济：2011年马鞍山市完成gdp生产总值1144亿元，居全省第4位；财政收入186亿元，居全省第3位；固定资产投资952亿元，居全省第3位；城市居民人均可支配收入27329元、农民人均纯收入9505元，均居全省第1位。“1255”城市发展战略即1个主城区、2个副城区、5个中心镇和5个产业功能区共同构成的城市空间布局体系。在此基础上，加快交通等基础设施建设，用快速通道把主副城区和、中心镇和产业功能区连接起来，使城市居民在20分钟内能够享受到田园风光，使农村居民在20分钟内能够享受到城镇公共服务，力争在5年内形成以主城区为中心，副城区为“两翼”、中心镇为呼应，产业功能区为支撑的具有马鞍山特色、城乡一体的现代化大城市框架。1个主城区：中心城区向东部秀山新区和滨江地区拓展形成100平方公里以上的主城区。2个副城区：姑孰副城区，丹博副城区。5个中心镇：雨山向山镇、当涂县石桥镇、太白镇、黄池镇、年陡乡。5个产业功能区：马鞍山经济开发区、南部沿江承接产业转移示范区、慈湖港口物流加工区、江心洲生态旅游区、濮塘休闲度假区。房地产市场自2010年4月份国家调控房地产的新政出台后，马鞍山于2010年5月推出“马21条”的落地化政策，马鞍山的“马21条”政策，又进一步规范了房地产市场。但马鞍山房价没有降下来，却造成了开发商与购房者双重观望的局面，没有新房源的马鞍山市场一直在消化存量房，而这些都成为了影响马鞍山房地产市场的因素。国家对房地产市场的调控和监管力度不断的增强，从而导致一线城市的房屋销售量不断下滑，但是房屋均价下滑并不是很大，反而比较坚挺。三线城市的马鞍山也受到新政的影响，导致市场成交量下滑，但是房屋均价变化不大，个别已开楼盘价格和新开楼盘价格小幅上扬。而一线城市的房价下降并没有带动马鞍山的房价，虽然马鞍山受新政影响较大，使得销量受挫，却始终没有撼动房价。 继新国八条出台，要求各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，进一步落实地方责任，切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任以后，安徽省政府办公厅积极响应，转发了国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，通知共计6项内容。专家表示其中地方房价控制目标、土地出让溢价超50%需上报等政策，将成为影响今年本地房地产市场后市走向的重要政策。 2010年，虽然中央政府出台了“史上最强的政策组合”，但市场似乎并不受力，依然表现出其应有的活力：马鞍山市楼市商品住宅仅成交4547套，成交面积共计514088.27，而房价环比涨幅居全国第二，整体呈现“卖方市场，量价齐升，整体均衡”销售市场格局。市场的表现和政策的强度对比，用个成语来说，就是“杯水车薪”。从2011年近期的成交数据来看，马鞍山楼市并未受太大影响。业内人士解释，马鞍山整体供应量相应不足，至于信贷政策，在短期内很难有所表现。宁安城际高速铁路和长江大桥的建设，马鞍山城市化进程的加快，这些利好因素都将助推马鞍山楼市保持稳定的发展势头。但政策环境的进一步恶化，投资需求和改善性需求将逐渐被挤出住宅市场，而刚需则将受新政影响，暂时陷入观望。2010年房地产市场成交情况分析2010年度，在国十条、契税调整、加息等多个政策的影响之下，马鞍山楼市成交上演“过山车”。 据马鞍山房产局提供的数据显示：2010年1-12月马鞍山市区住宅类房源共成交5860套；成交面积为639194.72平方米，较去年同期减少525074.68平方米，降幅达到了45.10%；成交均价为5197.12元/平方米，较去年同期增加了1121.51元/平方米，增幅为27.52%。近期土地招拍挂成交居住用地：楼面价：5136元/楼面价：369元/楼面价：2726元/楼面价：548元/i工业用地：楼面价：353元/楼面价：353元/商业用地：楼面价：1058元/楼面价：851元/楼面价：553元/楼面价：2939元/住宅成交情况：根据马鞍山搜房网统计，二月份马鞍山（市区）商品房共成交1005套。数据显示，位居二月成交套数排行榜前五名的楼盘分别是恒大御景湾（成交166套）、朝辉东方城（成交133套）、绿地世纪城（成交106套）、秀山湖壹号（成交90套）、恒泰达观天下（成交81套）。恒大御景湾：价格：最低价4980元/平方米马鞍山恒大御景湾是由全国十强房企恒大地产投资建设，项目位于马鞍山市秀山新区，旅游大道与汇秀路东南部，交通便利，是城市规划重点区域；宗地北靠秀山，南面秀山湖公园，地块优势得天独厚、无可复制。项目占地面积达274.6亩，总建筑面积28.67万方，采用新古典主义规划理念，绿化率高达45.8%。项目规划有商业街、幼儿园、会所、游泳池、健身房等配套设施，并引入国家一级物业金碧物业。项目建成后，将成为秀山新区乃至马鞍山全市档次最高、园林最美的欧陆皇家风格豪宅区。朝辉东方城价格：最低价5300元/平方米朝辉东方城地理位置处于湖南路与慈湖河路东南向地块，雨山路南侧还有少量地块，项目占地691亩，总建筑面积近140万平米，地块共分为4大区进行组团开发及销售。朝辉东方城整体项目包含洋房、小高层、高层、超高层、公寓等多种物业产品；项目内拥有3万五星级酒店，近4000的农贸市场；还有幼儿园及小学，是马鞍山目前房地产市场最大社区。在这里，朝辉集团将全力打造一个集生态型、多功能、复合型的大型综合社区。建成后将有12000多户，总人口约4万人，这样的规模才能体现出真正意义上的城。朝辉东方城效果图物业地址：马鞍山花山东至慈湖河、南至花园路、西至慈湖河路、北至湖南路绿地臻城价格：最低价4750元/平方米绿地臻城占据马鞍山市秀山新区两个最具发展潜力和效益预期的优质地块，规划总建筑面积约58万平方米，位于秀山新区中轴线的北侧，城市商业轴湖南东路和城市重要快速路霍里山大道交叉口，距新区核心区域秀山湖仅一公里，距在建高铁二公里。绿地臻城紧邻马鞍山市大规划中的生活发展轴五担岗路，与奥体中心和cbd金融商业地块隔街相望，并将马鞍山市重点小学实验小学包裹其中。如此繁华、静谧左右逢源的专属优越感只为城市精英阶层享有。绿地臻城效果图物业地址：马鞍山花山湖南东路与霍里山大道交叉口西北秀山湖壹号价格：均价4650元/平方米秀山湖壹号位于秀山新区特教学校东侧200米，是秀山新区真正意义上的首席宜居社区。项目总建筑面积达39万方，由27栋11-33层的高层组成；用纯生活的姿态，规划80-110舒适生活空间，南眺秀山湖波光旖旎，北观秀山雄姿，让居住生活的纯粹与惬意在此绽放。秀山湖壹号效果图物业地址：马鞍山雨山旅游大道与秀山湖交叉口东南角（