“买卖不破租赁”的准用及禁止准用_第1页
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文档简介

“买卖不破租赁买卖不破租赁”的准用及禁止准用的准用及禁止准用 甲有一栋闲置的房屋与一辆货车,甲的朋友乙借用该 房屋半年,又向甲租赁货车,双方订立租赁合同,约定租 期为四个月,租金共计 5000 元。不过,甲将房屋与货车交 付给乙一个月后,即将该房屋出卖给丙,并办理过户登记 手续;后又以指示交付的方式将货车向丁设定质权。乙可否 向丙、丁主张继续使用该房屋和货车?该案涉及两方面的争 端:第一,在租赁关系存续期间,当出租人在租赁物上为 第三人设定质权时,承租人是否享有对抗该质权人的权利? 第二,在借用关系存续期间,当出借人将标的物转让给第 三人时,借用人可否享有对抗该第三人的权利?我国法对此 未作明文规定,不过合同法第二百二十九条规定:“租赁 物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。 ”此即“买卖不破租赁”制度,该制度赋予承租人对抗租 赁物新所有人的权利。本案所涉及的两方面的争端,其实 在于解决该条可否准用于出租人为第三人设定他物权的情 形,以及可否准用于借用合同。换句话说,可否通过类推 适用合同法第二百二十九条而创设出“他物权设定不破租 赁”以及“买卖不破借用”的规则? 根据合同法第二百二十九条的规定,发生“买卖不破 租赁”效力的条件是“租赁物在租赁期间发生所有权变动” 。 从文义上讲,该条所言的“所有权”显然是指出租人将租 赁物所有权让与给第三人,而不包括将租赁物为第三人设 定他物权的情形。这就是说,出租人将租赁物为第三人设 定他物权的案型在现行法上无相应的规范予以规制,此立 法漏洞需填补。 笔者认为,出租人设定他物权的行为准用“让与不破 租赁的规定” ,必须具备以下条件:第一,出租人与承租人 之间具有合法有效的租赁关系;第二,出租人将租赁物交付 给承租人且承租人占有租赁物;第三,出租人就租赁物设定 他物权,并且他物权的设定妨碍承租人使用收益租赁物。 出租人就租赁物设定他物权,从可能性来说,除留置权以 外,包括各种用益物权与担保物权。就出租人设定物权的 受益人而言,固然与出租人让与租赁物所有权相同,即原 则上必须为第三人,不过,在例外情形下也可是承租人, 如出租人以其租赁物为承租人设定抵押权。是否出租人设 定各种用益物权与担保物权都会妨碍承租人使用收益租赁 物,应区别不同的情形而定。从总体上来说,由于担保物 权与用益物权的支配对象不同,用益物权的设定对同样以 使用收益标的物为内容的租赁权妨碍的可能性较大,而担 保物权妨碍租赁权的程度则较小,换言之,担保物权的表 现较为缓和而已。就用益物权而言,因用益物权的行使或 须以占有标的物为要件,或虽不占有标的物但会对承租人 使用收益租赁物产生影响,如地役权,因此,存在着妨碍 承租人为使用收益的问题。在担保物权中,对动产质权而 言,在承租人直接占有租赁物的情况下,由于动产质权的 设立以占有标的物为要件,因此,出租人设立质权将妨碍 承租人为使用收益。对抵押权而言,由于抵押权的设定不 以占有标的物为要件,因此,出租人设定抵押权对承租人 为使用收益并无妨碍,虽然在实行抵押权时要将抵押物即 租赁物变价,但承租人可依“买卖不破租赁”的规则直接 对租赁物的买受人或拍定人主张租赁权。因此,出租人设 定抵押的情形类推适用“买卖不破租赁”的余地不大。 而当当事人之间不存在租赁关系,而是借用关系时, 如出借人将物的所有权移转给第三人,借用人可否以其借 用权对抗该受让借用物的第三人,即“买卖不破租赁”可 否适用于借用关系?笔者认为,借用合同不能准用“买卖不 破租赁”的规定,其原因在于:第一,承租人使用的物来 自于对价的给付,而借用人则无偿使用出借人提供的标的 物,二者地位不具有类似性,对承租人予以特殊保护的政 策并不能直接推及于借用人。第二,与无偿行为相比,法 律一贯对有偿行为的受益人给予较高程度的保护,法律对 有偿的租赁合同中承租人的保护也并不能当然扩及于无偿 的借用合同中的借用人。第三,如果赋予借用人的债权以 对抗力,将会对出借人的处分权构成过分限制,从而妨害 物的使用效率的发挥,不符合经济原则。 就本案而言,虽然合同法第二百二十九条规定出租人 让与租赁物“所有权”才使承租人的租赁权获得对抗第三 人的效力,但因出租人以租赁物设定他物权也同样妨害承 租人使用收益租赁物,因此,于出租人以租赁物设定他物 权的场合,承租人可类推适用“买卖不破租赁”的规定, 而主张租赁权具有对抗第三人的效力。据此,承租人乙以 可以向丁主张继续使用货车。合同法第二百二十九条规定 只有在租赁合同中才发生标的物的使用人可对抗该标的物 的新所有人的效力,我国合同法未实现借用合同的有名化, 因此,借用人以其“借用权”对抗该标的物的买受人,因 现行法未设明文,从而欠缺法律依据。在本案中,乙不可 向丙主张类推适用买卖不破

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