土地管理学试题

试 题 （ A） 一 、 名 词 解 释 ： (每 小 题 5 分 ， 共 2 0 分 。 ) 土 地 管 理 ： 土 地 管 理 又 称 地 政 管 理 。 它 是 指 一 个 国 家 运 用 法 律 和 行 政 的 手 段 对 土 地 财 产 制 度 和 土 地 资 源 的 合 理 利 用 实 施 的 各 种 管 理 措 施 的总 称 。 地 籍 ： 是 区 域 内 反 映 土 地 的 位 置 、 数 量 、 质 量 、 权 属 和 用 途 等 基 本 状 况的 簿 册 。 也 称 土 地 广 籍 。 土 地 市 场 ： 是 指 土 地 及 其 地 上 建 筑 物 和 其 他 附 着 物 作 为 商 品 进 行 交 换 的总 和 。 土 地 用 途 管 制 ： 指 国 家 为 保 证 土 地 资 源 的 合 理 利 用 、 经 济 、 社 会 和 环境 的 协 调 发 展 、 通 过 编 制 土 地 利 用 总 体 规 划 ， 划 定 土 地 用 途 区 ， 确 定 土 地 使 用 限 制 条 件 ， 土 地 所 有 者 和 使 用 者 必 须 严 格 按 照 国 家 确 定 的 用途 利 用 土 地 的 制 度 。 二 、 填 空 题 ： (每 空 1 分 ， 共 1 0 分 。 ) 1 、 土 地 的 资 源 特 性 ， 是 土 地 能 成 为 资 产 的 主 要 原 因 。 2 、 城 市 建 设 用 地 开 发 ， 利 用 的 是 土 地 的 土 地 空 间 承 载 功 能 。 3 、 产 生 土 地 报 酬 递 减 原 理 的 主 要 原 因 是 土 地 容 量 。 4 、 在 土 地 管 理 系 统 中 ， 地 籍 管 理 是 基 础 ， 土 地 权 属 管 理 和 市 场 管 理 是 核 心 ， 土 地 利 用管 理 是 目 的 。 5 、 地 籍 调 查 的 基 本 单 元 是 宗 地 ， 土 地 利 用 现 状 调 查 的 基 本 单 元是 县 。 6 、 土 地 使 用 权 转 让 与 出 租 的 主 要 区 别 是 所 有 权 是 否 转 移 。 7 、 我 国 东 部 沿 海 地 区 的 土 地 管 理 应 着 重 于 土 地 利 用 再 生 产 和 再 开 发 及 防 治 土 地 污 染 。 三 、 简 述 题 ： (每 小 题 1 0 分 ， 共 3 0 分 ) 1 、 结 合 土 地 资 源 的 特 点 ， 及 与 人 口 、 环 境 、 可 持 续 发 展 的 关 系 ， 阐 明土 地 资 源 管 理 的 重 要 性 。 答 ： 土 地 资 源 特 性 包 括 ： 客 观 性 、 生 产 性 、 面 积 有 限 性 、 位 置 固 定 性 、 地 域 分 异 性 、 可 持 续 发 展 性 、 多 功 能 性 ； （ 1 ） 土 地 与 人 口 土 地 以 其 养 育 功 能 为 人 类 提 供 食 物 和 生 存 、 发 展 、 繁 衍 的 环 境 。 土 地 生产 能 力 决 定 着 其 能 养 活 的 人 口 数 量 ， 土 地 与 人 口 的 关 系 主 要 表 现 为 土 地 的 人 口 承 载 力 。 （ 2 ） 土 地 与 环 境 土 地 作 为 人 类 环 境 的 一 个 组 成 要 素 ， 其 质 量 好 坏 直 接 关 系 到 环 境 质 量 的好 坏 。 （ 3 ） 土 地 与 可 持 续 发 展 土 地 的 功 能 和 土 地 的 人 口 承 载 力 强 调 土 地 为 人 类 服 务 ， 但 是 ， 人 类 如 果 只 强 调向 土 地 索 取 ， 而 不 重 视 保 护 和 改 善 土 地 ， 促 进 经 济 、 社 会 的 可 持 续 性 发 展 ， 促 进 土 地 资 源 的 可 持 续 利 用 ， 则 土 地 的 功 能 、 土 地 的 人 口 承 载 力 将与 人 们 的 期 望 越 来 越 远 。 2 、 简 述 我 国 农 用 地 管 制 的 内 容 和 意 义 。 答 ： 农 用 地 用 途 管 制 就 是 对 土 地 利 用 总 体 规 划 划 定 的 农 业 用 地 区 ， 根 据 规 定 的 使 用 条 件 和 方 式 ， 对 基 本 农 田 保 护 区 、 一 般 农 田 区 、 林 业 用 地区 、 水 产 养 殖 区 等 进 行 用 途 管 制 。 对 农 用 地 利 用 进 行 管 理 ， 要 针 对 农 用 地 的 资 源 和 利 用 特 性 ， 采 用 适 当 的 措 施 ， 对 农 用 地 的 开 发 、 利 用 、 治理 、 跋 扈 进 行 有 效 管 理 ， 具 有 以 下 意 义 ： （ 1 ） 建 立 土 地 用 途 管 制 制 度 ， 是 土 地 管 理 方 式 的 重 大 改 革 ， 也 是管 地 方 式 、 用 地 方 式 的 一 个 大 变 革 ； 是 深 入 贯 彻 中 国 土 地 基 本 国 策 ， 加 强 城 市 规 划 、 建 设 和 管 理 ， 推 动 土 地 利 用 方 式 根本 转 变 ， 使 土 地 利 用 率 和 产 出 效 益 得 以 全 面 提 高 的 根 本 举 措 ； （ 2 ） 严 格 限 制 农 用 地 转 为 建 设 用 地 ， 控 制 建 设 用 地 总 量 ， 对 耕 地 实 行 特 殊 保 护 。 3 、 简 述 城 市 土 地 市 场 供 需 平 衡 不 同 状 态 的 表 现 形 式 和 调 控 措 施 。 答 ： 城 市 土 地 市 场 平 衡 不 同 状 态 的 表 现 形 式 表 现 四 种 及 各 自 调 控 措 施 ： （ 1 ） 城 市 一 级 市 场 土 地 供 不 应 求 。 措 施 ： 建 立 反 馈 机 制 ， 扩 大 规 划 限 额 ， 适 度 降 低 地 价 ； （ 2 ） 城 市 一 级 市 场 土 地 供 过 应 求 。 措 施 ： 提 高 农 地 价 格 ， 加 强 城 市 土 地 规 划 管 理 ； （ 3 ） 城 市 二 级 市 场 土 地 供 不 应 求 。 措 施 ： 放 松 房 地 产 价 格 管 制 ， 让 房 价 随 行 就 市 ， 适 当 降 低 房 地 产 开 发 的 贷 款 利 率 ， 提 高 购 房 者 贷 款 利率 。 （ 4 ） 城 市 二 级 市 场 土 地 供 过 应 求 。 措 施 ： 适 度 降 低 商 品 房 价 格 ， 扩 大需 求 ； 四 、 辨 析 题 （ 共 1 5 分 ） “一 企 业 从 一 乡 政 府 处 直 接 获 得 上 千 亩 土 地 的 所 谓 土 地 使 用 权 ， 并 准 备 将 这 一 土 地 使 用 权 直 接 转 让 给 另 一 家 房 地 产 开 发 企 业 。 ”请 问 ， 此 企 业获 得 的 土 地 使 用 权 是 否 合 法 ？ 能 否 将 此 土 地 使 用 权 直 接 进 行 转 让 ？ 阐 明 原 因 。 答 ： 1 、 不 合 法 ， 原 因 如 下 ： （ 1 ） 国 有 土 地 使 用 权 一 级 流 转 的 方 式 包 括 出 让 、 租 赁 、 作 价 入股 、 划 拨 ， 其 中 出 让 包 括 ： 招 标 、 拍 卖 、 挂 牌 ； 土 地 使 用 权 流 转 应 满 足 其 各 方 式 的 相关 法 律 法 规 。 （ 2 ） 该 企 业 未 通 过 合 法 的 国 有 土 地 使 用 权 的 流 转 获 取 使 用 权 2 、 不 能 ， 原 因 如 下 ： （ 1 ） 国 有 土 地 使 用 权 转 让 的 方 式 主 要 有 出 售 、 交 换 、 赠 与 、 继 承等 ， 使 用 权 转 让 时 必 须 符 合 一 定 的 条 件 ； （ 2 ） 该 企 业 本 身 获 取 该 土 地 使 用 权 不 合 法 ， 不 能 二 次 流 转 。 五 、 论 述 题 （ 共 2 5 分 ） 结 合 所 学 的 土 地 管 理 原 理 和 内 容 ， 分 析 说 明 建 设 用 地 利 用 的 特 点 和 管 理 措 施 。 答 ： 1 建 设 用 地 的 高 度 集 约 性 建 设 用 地 占 地 面 积 较 小 ， 单 位 用 地 面 积 上 所 投 放 的 劳 动 力 与 资 本 要 高 ， 属 于 高 度 集 约 的 土 地 利 用 。 因 而 相 对 于 农 用 地 而 言 ， 建 设 用 地 可 以 通 过投 入 更 多 的 劳 动 和 资 本 来 替 代 较 为 稀 缺 的 土 地 资 源 ， 节 约 集 约 利 用 土 地 ， 缓 解 土 地 供 需 紧 张 的 矛 盾 。 2 建 设 用 地 利 用 逆 转 的 困 难 性 建 设 用 地 是 以 利 用 土 地 的 承 载 力 为 主 ， 其 上 的 建 筑 物 和 构 筑 物 一 旦 建 成就 可 以 使 用 很 长 的 年 限 ， 所 以 土 地 的 用 途 较 为 稳 定 。 土 地 作 为 建 设 用 地 后 想 再 转 变 为 农 用 地 就 非 常 困 难 （ 即 使 可 以 ， 也 要 付 出 极 大 的 代价 ） 。 3 建 设 用 地 的 持 续 扩 张 性 建 设 用 地 呈 现 出 快 速 扩 张 的 态 势 。 其 扩 张 的 对 象 是 城 镇 周 边 的 耕 地 ， 因 此 对 农 业 构 成 了 巨 大 的 威 胁 。 建 设 用 地 的 扩 张 是 持 续 增 加 的 ， 而 土 地 的供 应 却 是 有 限 的 ， 以 有 限 的 土 地 供 给 满 足 持 续 增 加 的 需 求 ， 这 就 要 求 我 们 要 认 真 考 虑 如 何 更 加 有 效 地 以 有 限 的 供 应 去 满 足 持 续 增 加 的 需 求 。 4 建 设 用 地 的 再 生 性 建 设 用 地 能 够 从 现 有 的 建 设 用 地 中 经 过 再 开 发 的 手 段 重 新 获 得 。 充 分 发 挥 和 利 用 建 设 用 地 能 再 生 的 特 性 ， 才 有 可 能 使 人 们 在 建 设 用 地 需 求 不 断增 长 的 情 况 下 ， 从 不 断 开 发 的 过 程 中 ， 获 得 越 来 越 多 的 操 作 场 地 和 操 作 空 间 。 5 建 设 用 地 位 置 的 特 殊 性 选 择 建 设 用 地 ， 区 位 十 分 重 要 ， 如 商 业 用 地 多 配 置 在 交 通 便 捷 、 人 口 密集 、 地 质 条 件 良 好 的 城 市 繁 华 地 段 。 当 然 ， 位 置 的 优 劣 只 是 一 个 相 对 的 概 念 。 6 建 设 用 地 的 非 生 态 利 用 性 建 设 用 地 是 以 土 地 的 非 生 态 附 着 物 为 主 要 利 用 方 式 ， 土 地 对 于 建 设 来说 ， 是 发 挥 地 基 和 场 所 的 作 用 ， 这 一 特 性 决 定 了 在 选 择 建 设 用 地 时 ， 主 要 是 考 虑 土 地 的 非 生 态 因 素 ， 而 对 于 土 地 肥 力 等 生 态 因 素 关 系 不 大 。 7 建 设 用 地 的 空 间 性 与 实 体 性 建 设 用 地 是 整 个 建 筑 工 程 的 一 部 分 ， 整 个 建 筑 工 程 可 用 单 层 形 式 平 摊 在地 面 上 ， 也 可 以 用 多 层 、 高 层 、 超 高 层 建 设 的 形 式 竖 立 于 地 面 上 ， 或 向 下 发 展 ， 建 立 地 下 商 场 、 地 下 铁 路 等 。 建 设 用 地 的 空 间 性 对 于 高 效 利 用土 地 、 节 约 用 地 ， 都 是 很 有 成 效 的 。 建 设 用 地 的 实 体 性 是 指 建 设 用 地 具 有 固 定 的 形 状 ， 是 一 个 工 程 实 体 ， 一旦 形 成 就 能 直 接 为 人 类 建 设 活 动 服 务 。 试 题 （ B） 一 、 名 词 解 释 ： (每 小 题 5 分 ， 共 2 0 分 。 ) 地 籍 管 理 ： 是 指 国 家 为 获 得 地 籍 信 息 ， 科 学 管 理 土 地 而 采 取 对 的 以 土 地 调 查 、 土 地 分 等 定 级 、 估 价 、 土 地 登 记 、 土 地 统 计 、 地 籍 档 案 管 理为 主 要 内 容 的 综 合 措 施 。 混 合 宗 ： 当 一 个 地 块 被 两 个 以 上 权 属 单 位 共 同 使 用 ， 而 其 间 又 难 以 划 清权 属 界 线 时 ， 可 以 当 作 一 宗 地 对 待 ， 称 为 共 有 宗 或 混 合 宗 。 土 地 使 用 权 转 让 ： 是 指 土 地 使 用 者 将 有 偿 取 得 的 土 地 使 用 权 再 转 移 的 行为 ， 包 括 交 换 、 出 售 和 赠 与 等 方 式 。 土 地 使 用 权 出 让 ： 是 指 国 家 以 土 地 所 有 者 的 身 份 将 土 地 使 用 权 在 一 定 年限 内 让 与 土 地 使 用 者 ， 并 由 土 地 使 用 者 向 国 家 支 付 土 地 使 用 权 出 让 金 的 行 为 。 土 地 信 息 ： 是 关 于 土 地 资 源 、 土 地 权 属 、 土 地 资 产 、 土 地 市 场 、 土 地 法 规 和 土 地 监 察 的 信 息 。 二 、 填 空 题 ： (每 空 1 分 ， 共 1 0 分 。 ) 1 、 土 地 具 有 资 源 和 资 产 双 重 内 涵 。 、 2 、 土 地 权 属 调 查 的 核 心 是 界 址 认 定 。 3 、 马 斯 洛 需 要 层 次 论 中 提 出 的 五 种 需 要 层 次 依 次 是 生 理 需 求 、 安 全需 求 、 归 属 与 爱 的 需 求 、 尊 重 需 求 、 自 我 实 现 。 4 、 农 地 用 途 管 制 分 为 限 制 转 移 管 制 和 许 可 转 移 管 制 两 类 。 三 、 简 述 题 ： (每 小 题 1 0 分 ， 共 3 0 分 ) 1 、 简 述 土 地 管 理 的 基 本 内 容 及 相 互 关 系 。 答 ： 根 据 土 地 管 理 的 研 究 对 象 和 任 务 ， 当 前 我 国 土 地 管 理 的 主 要 内 容 可以 分 为 产 权 、 产 籍 管 理 和 土 地 利 用 管 理 两 大 部 分 。 在 产 权 、 产 藉 管 理 中 ， 地 籍 管 理 的 中 心 任 务 是 摸 清 土 地 家 底 和 确 认 土 地 权 属 ， 为 土 地 管 理各 项 工 作 提 供 基 础 资 料 和 科 学 依 据 ； 产 权 管 理 是 为 贯 彻 、 执 行 国 策 ， 合 理 组 织 土 地 利 用 所 要 采 取 的 一 系 列 法 律 的 、 行 政 的 、 经 济 的 和 技 术 的 手段 和 措 施 。 土 地 利 用 管 理 的 根 本 任 务 是 合 理 组 织 土 地 利 用 ， 实 现 土 地 的 宏 观 控 制 和 微 观 管 理 ， 它 是 土 地 管 理 工 作 的 核 心 内 容 和 目 标 。 土 地 管 理 的 两 大 内 容 是 相 互 联 系 不 可 分 割 的 一 个 完 整 的 科 学 体 系 。 产 权 、 产 籍 管 理 是 整 个 土 地 管 理 的 基 础 ， 土 地 利 用 管 理 是 核 心 。 产 权 管 理是 土 地 管 理 的 基 本 手 段 ， 贯 穿 于 全 国 土 地 管 理 工 作 之 中 ， 也 是 地 籍 管 理 的 核 心 内 容 ， 地 籍 管 理 为 土 地 产 权 管 理 、 土 地 利 用 管 理 的 各 项 内 容 提 供基 础 资 料 和 依 据 ， 土 地 利 用 管 理 为 土 地 产 权 、 产 籍 的 更 新 、 完 善 提 供 稳 定 的 基 础 资 料 和 科 学 依 据 。2 、 简 述 城 市 土 地 市 场 层 次 结 构 的 内 涵 （ 各 层 次 的 特 点 、 主 体 、 参 与 者 、 交 易 形 式 等 ） 。 答 ： 目 前 我 国 土 地 市 场 主 要 分 为 ： （ 1 ） 城 市 土 地 一 级 市 场 城 市 土 地 所 有 者 将 土 地 使 用 者 在 一 定 期 限 内 让 与 城 市 土 地 使 用 者 特 征 ： 垄 断 性 市 场 ， 反 映 土 地 所 有 者 与 土 地 使 用 者 之 间 的 关 系 ； 交 易 方式 ： 出 让 、 出 租 、 入 股 ； （ 2 ） 城 市 土 地 二 级 市 场 城 市 土 地 二 级 市 场 的 土 地 使 用 权 受 让 者 剩 余 年 限 的 土 地 使 用 者 让 与 其他 土 地 使 用 者 ； 特 征 ： 竞 争 性 市 场 ， 反 映 各 土 地 使 用 者 之 间 的 关 系 ； 交 易 方 式 ： 转让 、 转 租 、 抵 押 、 入 股 3 、 分 别 简 述 三 种 地 租 形 式 产 生 的 原 因 和 条 件 。 答 ： (1 )级 差 地 租 级 差 地 租 来 源 于 农 业 工 人 创 造 的 剩 余 价 值 ， 即 超 额 利 润 ， 它 不 过 是 由 农业 资 本 家 手 中 转 到 地 所 有 者 手 中 了 。 形 成 级 差 地 租 的 条 件 有 三 种 ： 土 地 肥 沃 程 度 的 差 别 ； 土 地 位 置 的 差 别 ； 在 同 一 地 块 上 连 续 投 资 产 生 的 劳 动 生 产 率 的 差 别 。 (2 )绝 对 地 租 绝 对 地 租 ， 是 指 土 地 所 有 者 凭 借 土 地 所 有 权 垄 断 所 取 得 的 地 租 。 农 业 资本 有 机 构 成 低 于 社 会 平 均 资 本 有 机 构 成 是 绝 对 地 租 形 成 的 条 件 ， 而 土 地 所 有 权 的 垄 断 才 是 绝 对 地 租 形 成 的 根 本 原 因 。 绝 对 地 租 的 实 质 和 来 源 是农 业 工 人 创 造 的 剩 余 价 值 。 (3 )垄 断 地 租 垄 断 地 租 ， 是 指 由 产 品 的 垄 断 价 格 带 来 的 超 额 利 润 而 转 化 成 的 地 租 。 垄 断 地 租 不 是 来 自 农 业 雇 佣 工 人 创 造 的 剩 余 价 值 ， 而 是 来 自 社 会 其 他 部 门工 人 创 造 的 价 值 。 四 、 辨 析 题 （ 共 1 5 分 ） “一 国 有 企 业 欲 将 其 由 国 家 划 拨 的 一 块 土 地 直 接 抵 押 给 银 行 获 得 贷 款 ， 因 为 他 们 持 有 国家 划 拨 的 建 设 用 地 许 可 证 。 ”请 问 ， 此 企 业 能 否 直 接 获 得 贷 款 ？ 若 不 能 ， 要 怎 样 才 能 获 得 贷 款 ？ 阐 明 原 因 。 答 ： 不 可 以 ， 但 必 须 经 过 批 准 。 一 般 来 说 ， 企 业 对 其 以 划 拨 方 式 取 得 的 国 有 土 地 使 用 权 无 处 分 权 。 以 该 土 地 使 用 权 为 标 的 物 设 定 的 抵 押 ， 除 依法 办 理 抵 押 登 记 手 续 外 ， 还 应 经 具 有 审 批 权 限 的 人 民 政 府 或 土 地 行 政 管 理 部 门 批 准 。 否 则 ， 应 认 定 抵 押 无 效 。 如 果 企 业 对 以 划 拨 方 式 取 得 的 国有 土 地 使 用 权 设 定 抵 押 时 ， 履 行 了 法 定 的 审 批 手 续 ， 并 依 法 办 理 了 抵 押 登 记 ， 应 认 定 抵 押 有 效 。 抵 押 权 人 只 有 在 以 抵 押 标 的 物 折 价 或 拍 卖 、 变卖 所 得 价 款 相 当 于 土 地 使 用 权 出 让 金 的 款 项 后 ， 对 剩 余 部 分 方 享 有 优 先 受 偿 权 。 但 纳 入 国 家 兼 并 破 产 计 划 的 国 有 企 业 ， 其 以 划 拨 方 式 取 得 的 国有 土 地 使 用 权 设 定 抵 押 的 ， 应 依 据 国 务 院 有 关 文 件 规 定 办 理 。 国 有 土 地 使 用 权 可 否 抵 押 ， 取 决 于 土 地 使 用 权 人 对 其 依 法 享 有 的 土 地 使用 权 有 无 处 分 的 权 利 。 以 出 让 方 式 取 得 的 土 地 使 用 权 ， 由 于 土 地 使 用 者 支 付 了 土 地 使 用 权 出 让 金 ， 对 出 让 的 土 地 使 用 权 具 有 较 大 的 处 分 权 ， 可以 以 其 设 定 抵 押 。 通 过 有 偿 转 让 取 得 的 土 地 使 用 权 也 属 于 出 让 土 地 使 用 权 的 一 种 ， 故 取 得 土 地 使 用 权 的 受 让 人 亦 有 权 将 其 抵 押 。 以 划 拨 方 式 取得 的 土 地 使 用 权 ， 因 其 是 无 偿 取 得 的 ， 使 用 权 人 对 其 的 处 分 受 到 严 格 的 限 制 ， 但 划 拨 土 地 使 用 权 符 合 一 定 条 件 ， 经 过 市 、 县 人 民 政 府 土 地 管 理部 门 批 准 后 ， 可 以 抵 押 五 、 论 述 题 （ 共 2 5 分 ） 结 合 地 租 地 价 原 理 ， 分 析 目 前 土 地 价 格 上 涨 的 主 要 原 因 。 答 ： 认 为 地 租 是 为 使 用 土 地 付 出 的 代 价 ； 土 地 供 给 数 量 是 固 定 的 ， 因 为 地 租 量 完 全 取 决 于 土 地 需 求 者 之 间 的 竞 争 。 他 还 认 为 ， 可 以 利 用 地 租 和生 产 要 素 的 价 格 来 分 配 稀 缺 的 资 源 ， 而 不 收 取 地 租 会 造 成 缺 乏 效 率 的 以 及 不 适 当 的 使 用 方 法 。 地 租 是 土 地 要 素 的 相 应 的 报 酬 ， 其 大 小 取 决 于 生 产 要 素 的 互 相 依 赖 的 边 际 生 产 力 。 地 租 决 定 于 供 求 关 系 形 成 的 均 衡 价 格 。 由 于 供 给 缺 乏 弹性 ， 所 以 需 求 就 成 为 唯 一 的 决 定 因 素 ， 地 租 完 全 取 决 于 土 地 需 求 者 支 付 的 竞 争 性 价 格 。 地 租 在 更 大 程 度 上 是 土 地 产 品 的 市 场 价 格 的 后 果 ， 而 非市 场 结 果 的 原 因 ， 可 利 用 地 租 和 生 产 要 素 的 价 格 来 分 配 稀 缺 资 源 ， 对 稀 缺 资 源 征 收 地 租 有 助 于 取 得 资 源 的 一 种 更 有 效 率 的 配 置 可 用 地 租 来 优 化 配 置 稀 缺 的 土 地 资 源 ， 强 调 供 求 关 系 决 定 土 地 资 源 的 价 格 ， 没 有 论 及 土 地 资 源 的 价 值 ， 其 观 点 只 能 解 释 在 市 场 上 表 现 稀 缺 的 土地 资 源 ， 对 于 不 能 在 市 场 上 体 现 其 稀 缺 性 的 土 地 资 源 ， 特 别 是 人 类 没 有 涉 足 的 土 地 资 源 ， 根 据 此 观 点 应 是 没 有 价 值 的 需 求 角 度 来 看 ， 房 价 上 涨 导 致 地 价 的 提 高 。 地 价 与 房 价 的 本 质 都 是 一 种 产 权 价 格 ， 并 且 都 是 由 供 求 关 系 决 定 的 。 两 者 不 同 的 是 ： 在 国 内 目 前 的情 况 下 ， 土 地 市 场 所 决 定 的 地 价 更 倾 向 于 是 一 种 需 求 价 格 。 因 为 土 地 的 自 然 供 给 没 有 弹 性 ， 其 经 济 供 给 受 自 然 供 给 的 限 制 ， 也 缺 乏 弹 性 ， 并且 ， 土 地 供 给 是 由 政 府 垄 断 的 。 因 此 ， 在 这 种 情 况 下 ， 地 价 主 要 由 需 求 一 方 决 定 ， 需 求 上 升 则 地 价 上 升 ， 需 求 下 降 则 地 价 下 降 。 作 为 需 求 价 格 的 地 价 实 际 上 是 由 引 致 需 求 引 起 的 ， 即 由 于 土 地 产 出 物 的 需 求 导 致 了 对 土 地 的 需 求 。 房 价 高 刺 激 了 对 土 地 的 需 求 ， 由 于 土 地 的供 给 价 格 弹 性 小 而 导 致 地 价 的 升 高 。 地 价 的 地 区 差 异 性 同 样 源 于 各 地 房 价 的 不 同 ， 即 不 同 的 城 市 由 于 对 房 地 产 的 需 求 不 同 导 致 了 它 们 各 自 的 地价 不 同 。 在 各 个 地 区 中 ， 由 于 市 场 的 开 放 性 和 竞 争 性 导 致 了 各 地 的 建 安 成 本 及 开 发 商 的 利 润 相 差 很 小 。 因 此 ， 可 以 认 为 各 地 地 价 的 差 异 主 要 由房 价 的 差 异 来 反 映 。 总 之 ， 在 任 一 城 市 中 ， 对 增 量 房 地 产 需 求 的 增 加 ， 导 致 对 土 地 需 求 的增 加 ， 由 于 土 地 供 给 价 格 弹 性 较 小 ， 导 致 地 价 上 涨 。 因 此 ， 从 需 求 角 度 看 ， 地 价 主 要 是 一 种 需 求 价 格 。 在 同 一 时 点 ， 地 价 高 相 对 房 价 高 而 言 ，只 是 结 果 ， 不 是 原 因 。 试 题 （ C） 一 、 名 词 解 释 ： (每 小 题 5 分 ， 共 2 0 分 。 ) 土 地 资 源 ： 指 在 目 前 和 可 以 预 见 的 将 来 能 为 人 类 所 利 用 的 土 地 。 图 斑 ： 以 1 ： 1 0 0 0 0 地 形 图 作 为 工 作 底 图 ， 将 地 貌 、 土 地 利 用 类 型 基 本 相同 ， 水 土 流 失 类 型 基 本 一 致 的 土 地 单 元 （ 地 块 ） 分 为 一 类 ， 以 其 为 基 础 调 查 单 元 ， 然 后将 单 元 勾 绘 到 地 形 图 上 成 为 图 斑 。 土 地 开 发 ： 是 通 过 各 种 手 段 挖 掘 土 地 的 固 有 潜 力 提 高 土 地 的 利 用 率 扩 大土 地 利 用 空 间 与 利 用 深 度 ， 充 分 发 挥 土 地 在 生 产 和 生 活 中 的 作 用 的 过 程 。 土 地 征 用 ： 指 国 家 为 了 社 会 公 共 利 益 的 需 要 ， 依 据 法 律 规 定 的 程 序 和 批 准 权 限 批 准 ， 并 依 法 给 予 农 村 集 体 经 济 组 织 及 农 民 补 偿 后 ， 将 农 民 集 体所 有 土 地 使 用 权 收 归 国 有 的 行 政 行 为 。 二 、 填 空 题 ： (每 空 1 分 ， 共 1 0 分 。 ) 1 、 土 地 管 理 中 建 立 地 籍 资 料 的 核 心 是 土 地 权 属 问 题 。 2 、 土 地 用 途 管 制 的 内 容 包 括 定 性 管 制 、 定 量 管 制 、 定 位 管 制 、 定 序管 制 。 3 、 土 地 分 等 定 级 的 等 级 体 系 中 ， 城 镇 土 地 级 反 映 了 土 地 质 量 差 异 。 4 、 绝 对 地 租 产 生 和 存 在 的 主 要 原 因 是 土 地 所 有 权 的 垄 断 和 所 有 权 和 使 用 权 相 互 分 离 。 5 、 建 筑 容 积 率 是 建 筑 面 积 与 用 地 面 积 之 比 。 三 、 简 述 题 ： (每 小 题 1 5 分 ， 共 3 0 分 ) 1 、 结 合 土 地 的 基 本 特 征 ， 分 析 城 市 土 地 市 场 的 特 点 。 答 ： 土 地 的 基 本 特 性 包 括 自 然 特 性 和 经 济 特 性 。 城 市 土 地 市 场 的 特点 ： (1 )交 易 实 体 的 非 移 动 性 ； (2 )土 地 市 场 的 地 域 性 ； (3 )土 地 市 场 的 垄 断 性 ； (4 )流 通 方 式 的 多 样 性 ； (5 )土 地 供 给 弹 性 小 。 2 、 简 述 不 同 地 租 形 式 产 生 的 原 因 和 条 件 。 答 ： （ 参 照 B卷 子 简 述 第 3 题 ） 3 、 阐 述 土 地 报 酬 原 理 的 主 要 内 容 及 主 要 原 因 。 答 ： 涵 义 ： 土 地 报 酬 递 减 是 指 在 技 术 和 其 它 要 素 不 变 的 条 件 下 ， 对 相 同面 积 的 土 地 连 续 追 加 某 种 要 素 的 投 入 所 带 来 的 报 酬 的 增 量 (边 际 报 酬 )迟 早 会 下 降 。 原 因 ： 我 们 假 定 在 一 种 投 入 量 （ 追 加 的 要 素 ） 变 动 ， 而 其 他 投 入 量 固 定 的 情 况 下 来 进 行 ， 也 就 是 说 ， 假 定 仅 有 一 种 投 入 量 是 可 变 的 ， 其 他 的 投入 量 保 持 不 变 ， 则 随 着 该 种 可 变 投 入 量 的 增 加 ， 在 开 始 时 ， 收 益 的 增 加 有 可 能 是 递 增 的 ， 但 当 这 种 可 变 投 入 量 继 续 增 加 达 到 某 一 点 以 后 ， 收 益的 增 加 会 越 来 越 小 ， 即 会 出 现 递 减 现 象 四 、 辨 析 题 （ 共 1 5 分 ） “一 国 有 企 业 欲 将 其 由 国 家 划 拨 的 一 块 土 地 直 接 抵 押 给 银 行 获 得 贷 款 ， 因 为 他 们 持 有 国 家 划 拨 的 建 设 用 地 许 可 证 。 ”请 问 ， 此 企 业 能 否 直 接 获得 贷 款 ？ 若 不 能 ， 要 怎 样 才 能 获 得 贷 款 ？ 阐 明 原 因 。 （ 同 B卷 ） 五 、 论 述 题 （ 共 2 5 分 ） 结 合 所 学 的 土 地 管 理 原 理 和 内 容 ， 分 析 我 国 目 前 可 以 采 取 哪 些 土 地 管 理方 法 抑 制 房 价 。 答 ： 可 以 从 如 下 几 个 方 面 论 述 土 地 管 理 方 面 对 房 地 产 的 调 控 在 于 地价 ， 而 地 价 的 影 响 因 素 有 : （ 具 体 的 自 己 可 以 展 开 ） 地 价 管 理 政 策 是 土 地 制 度 的 具 体 贯 彻 和 实 施 ， 是 国 家 为 实 现 土 地 优 化 配置 而 制 定 的 规 范 人 们 土 地 处 置 行 为 的 准 则 （ 1 ） 对 工 业 用 地 出 让 实 行 最 低 限 价 政 策 作 用 是 防 止 各 地 竞 相 压 价 出让 ， 增 加 土 地 出 让 工 作 的 透 明 度 ， 便 于 上 级 政 府 对 下 级 政 府 出 让 行 为 的 监 督 ， 便 于 使 用 者 和 投 资 者 了 解 不 同 行 业 的 地 价 优 惠 幅 度 ， 确 定 合 理 的投 资 方 向 。 （ 2 ） 政 府 对 土 地 使 用 权 的 转 移 有 优 先 购 买 权 。 目 的 是 防 止 交 易 双 方 瞒报 交 易 地 价 ， 维 护 土 地 市 场 秩 序 。 （ 3 ） 政 府 对 地 价 上 涨 可 采 取 必 要 的 行 政 手 段 进 行 干 预 。 作 用 是 防 止 市场 地 价 的 不 合 理 上 涨 和 土 地 投 机 行 为 ， 满 足 社 会 各 方 面 对 土 地 的 需 求 。 （ 4 ） 通 过 征 收 土 地 增 值 税 ， 将 土 地 收 益 收 归 国 家 ， 防 止 交 易 双 方 虚 报 、 瞒 报 交 易 地 1 、 土 地 集 约 化 利 用 ； 2 、 土 地 供 给 调 控 力 度 ； （ 农 村 集 体 土 地 入 市 ） 、 城 乡 结 合 部 3 、 土 地 的 地 、 位 因 素 ； （ 开 发 新 区 ） 4 、 土 地 利 用管 理 ； （ 增 加 廉 租 房 、 保 障 房 的 建 设 、 、 、 ） 5 、 打 击 囤 地 6 、 大 力 推 进 土 地 市 场 建 设 ， 完 善 地 价 形 成 机 制 7 、 研 究 土 地 地 价 节 约 集 约 的 地 价 政 策 ， 发 挥 地 价 杠 杆 调 节 作 用 。 试 题 （ A）一 、 名 词 解 释 ：(每 小 题5分 ， 共20分 。) 土 地 管 理 ： 土 地 管 理 又 称 地 政 管 理 。 它 是 指 一 个 国 家 运 用 法 律 和 行政 的 手 段 对 土 地 财 产 制 度 和 土 地 资 源 的 合 理 利 用 实 施 的 各 种 管 理 措 施 的 总称 。 地 籍 ： 是 区 域 内 反 映 土 地 的 位 置 、 数 量 、 质 量 、 权 属 和 用 途 等 基 本状 况 的 簿 册 。 也 称 土 地 广 籍 。土 地 市 场 ： 是 指 土 地 及 其 地 上 建 筑 物 和 其 他 附 着 物 作 为 商 品 进 行 交 换 的 总 和 。土 地 用 途 管 制 ： 指 国 家 为 保 证 土 地 资 源 的 合 理 利 用 、 经 济 、 社 会 和 环 境 的 协 调发 展 、 通 过 编 制 土 地 利 用 总 体 规 划 ， 划 定 土 地 用 途 区 ， 确 定 土 地 使 用 限 制 条 件 ，土 地 所 有 者 和 使 用 者 必 须 严 格 按 照 国 家 确 定 的 用 途 利 用 土 地 的 制 度 。二 、 填 空 题 ：(每 空1分 ， 共10分 。) 1、 土 地 的 资 源 特 性 ， 是 土 地 能 成 为 资 产 的 主 要 原 因 。2、 城 市 建 设 用 地 开 发 ， 利 用 的 是 土 地 的 土 地 空 间 承 载 功 能 。 3 、 产 生 土 地 报 酬 递 减 原 理 的 主 要 原 因 是 土 地 容 量 。4 、 在 土 地 管 理 系 统 中 ， 地 籍 管 理 是 基 础 ， 土 地 权 属 管 理 和 市 场 管 理 是 核 心 ， 土 地 利 用 管 理 是 目 的 。5 、 地 籍 调 查 的 基 本 单 元 是 宗 地 ， 土 地 利 用 现 状 调 查 的 基 本 单 元 是 县 。6 、 土 地 使 用 权 转 让 与 出 租 的 主 要 区 别 是 所 有 权 是 否 转 移 。 7 、 我 国 东 部 沿 海 地 区 的 土 地 管 理 应 着 重 于 土 地 利 用 再 生 产 和 再 开发 及 防 治 土 地 污 染 。 1 、 结 合 土 地 资 源 的 特 点 ， 及 与 人 口 、 环 境 、 可 持 续 发 展 的 关系 ， 阐 明 土 地 资 源 管 理 的 重 要 性 。 答 ： 土 地 资 源 特 性 包 括 ： 客 观 性 、 生 产 性 、 面 积 有 限 性 、 位 置 固定 性 、 地 域 分 异 性 、 可 持 续 发 展 性 、 多 功 能 性 ； （ 1 ） 土 地 与 人 口土 地 以 其 养 育 功 能 为 人 类 提 供 食 物 和 生 存 、 发 展 、 繁 衍 的 环 境 。 土 地 生 产 能 力 决 定 着 其 能 养 活 的 人 口 数 量 ， 土 地 与 人 口 的 关 系 主要 表 现 为 土 地 的 人 口 承 载 力 。 （ 2 ） 土 地 与 环 境 土 地 作 为 人 类 环 境 的 一 个 组 成 要 素 ， 其 质 量 好 坏 直 接 关 系 到 环 境质 量 的 好 坏 。 （ 3 ） 土 地 与 可 持 续 发 展土 地 的 功 能 和 土 地 的 人 口 承 载 力 强 调 土 地 为 人 类 服 务 ， 但 是 ， 人 类 如 果 只 强 调 向 土 地 索 取 ， 而 不 重 视 保 护 和 改 善 土 地 ， 促 进 经济 、 社 会 的 可 持 续 性 发 展 ， 促 进 土 地 资 源 的 可 持 续 利 用 ， 则 土 地 的 功 能 、 土 地 的 人 口 承 载 力 将 与 人 们 的 期 望 越 来 越 远 。 2 、 简 述 我 国 农 用 地 管 制 的 内 容 和 意 义 。 答 ： 农 用 地 用 途 管 制 就 是 对 土 地 利 用 总 体 规 划 划 定 的 农 业 用 地区 ， 根 据 规 定 的 使 用 条 件 和 方 式 ， 对 基 本 农 田 保 护 区 、 一 般 农 田 区 、 林 业 用 地 区 、 水 产 养 殖 区 等 进 行 用 途 管 制 。 对 农 用 地 利 用 进行 管 理 ， 要 针 对 农 用 地 的 资 源 和 利 用 特 性 ， 采 用 适 当 的 措 施 ， 对 农 用 地 的 开 发 、 利 用 、 治 理 、 跋 扈 进 行 有 效 管 理 ， 具 有 以 下 意义 ： （ 1 ） 建 立 土 地 用 途 管 制 制 度 ， 是 土 地 管 理 方 式 的 重 大 改 革 ， 也 是管 地 方 式 、 用 地 方 式 的 一 个 大 变 革 ； 是 深 入 贯 彻 中 国 土 地 基 本 国 策 ， 加 强 城 市 规 划 、 建 设 和 管 理 ， 推 动 土 地 利 用 方 式 根 本 转 变 ，使 土 地 利 用 率 和 产 出 效 益 得 以 全 面 提 高 的 根 本 举 措 ； （ 2 ） 严 格 限 制 农 用 地 转 为 建 设 用 地 ， 控 制 建 设 用 地 总 量 ， 对 耕 地实 行 特 殊 保 护 。 3 、 简 述 城 市 土 地 市 场 供 需 平 衡 不 同 状 态 的 表 现 形 式 和 调 控 措 施 。答 ： 城 市 土 地 市 场 平 衡 不 同 状 态 的 表 现 形 式 表 现 四 种 及 各 自 调 控 措 施 ： （ 1 ） 城 市 一 级 市 场 土 地 供 不 应 求 。 措 施 ： 建 立 反 馈 机 制 ， 扩 大 规 划 限 额 ， 适 度 降 低 地 价 ；（ 2 ） 城 市 一 级 市 场 土 地 供 过 应 求 。 措 施 ： 提 高 农 地 价 格 ， 加 强 城 市 土 地 规 划 管 理 ；（ 3 ） 城 市 二 级 市 场 土 地 供 不 应 求 。 措 施 ： 放 松 房 地 产 价 格 管 制 ， 让 房 价 随 行 就 市 ， 适 当 降 低 房 地 产 开 发 的 贷 款 利 率 ， 提 高 购 房 者 贷 款 利率 。 （ 4 ） 城 市 二 级 市 场 土 地 供 过 应 求 。 措 施 ： 适 度 降 低 商 品 房 价 格 ，扩 大 需 求 ； 四 、 辨 析 题 （ 共15分 ）“ 一 企 业 从 一 乡 政 府 处 直 接 获 得 上 千 亩 土 地 的 所 谓 土 地 使 用 权 ， 并 准 备 将 这 一 土 地 使 用 权 直 接 转 让 给 另 一 家 房 地 产 开 发 企 业 。 ” 请 问 ， 此企 业 获 得 的 土 地 使 用 权 是 否 合 法 ？ 能 否 将 此 土 地 使 用 权 直 接 进 行 转 让 ？ 阐 明 原 因 。 答 ： 1 、 不 合 法 ， 原 因 如 下 ：（ 1 ） 国 有 土 地 使 用 权 一 级 流 转 的 方 式 包 括 出 让 、 租 赁 、 作 价 入 股 、 划 拨 ， 其 中 出 让 包 括 ： 招 标 、 拍 卖 、 挂 牌 ； 土 地 使 用 权 流 转应 满 足 其 各 方 式 的 相 关 法 律 法 规 。 （ 2 ） 该 企 业 未 通 过 合 法 的 国 有 土 地 使 用 权 的 流 转 获 取 使 用 权2 、 不 能 ， 原 因 如 下 ： （ 1 ） 国 有 土 地 使 用 权 转 让 的 方 式 主 要 有 出 售 、 交 换 、 赠 与 、 继 承等 ， 使 用 权 转 让 时 必 须 符 合 一 定 的 条 件 ； （ 2 ） 该 企 业 本 身 获 取 该 土 地 使 用 权 不 合 法 ， 不 能 二 次 流 转 。五 、 论 述 题 （ 共25分 ） 结 合 所 学 的 土 地 管 理 原 理 和 内 容 ， 分 析 说 明 建 设 用 地 利 用 的 特 点 和管 理 措 施 。 答 ： 1 建 设 用 地 的 高 度 集 约 性建 设 用 地 占 地 面 积 较 小 ， 单 位 用 地 面 积 上 所 投 放 的 劳 动 力 与 资 本 要 高 ， 属 于 高 度 集 约 的 土 地 利 用 。 因 而 相 对 于 农 用 地 而 言 ， 建 设 用 地 可 以通 过 投 入 更 多 的 劳 动 和 资 本 来 替 代 较 为 稀 缺 的 土 地 资 源 ， 节 约 集 约 利 用 土 地 ， 缓 解 土 地 供 需 紧 张 的 矛 盾 。2 建 设 用 地 利 用 逆 转 的 困 难 性 建 设 用 地 是 以 利 用 土 地 的 承 载 力 为 主 ， 其 上 的 建 筑 物 和 构 筑 物 一 旦建 成 就 可 以 使 用 很 长 的 年 限 ， 所 以 土 地 的 用 途 较 为 稳 定 。 土 地 作 为 建 设 用 地 后 想 再 转 变 为 农 用 地 就 非 常 困 难 （ 即 使 可 以 ， 也 要 付 出 极 大 的 代价 ） 。 3 建 设 用 地 的 持 续 扩 张 性建 设 用 地 呈 现 出 快 速 扩 张 的 态 势 。 其 扩 张 的 对 象 是 城 镇 周 边 的 耕 地 ， 因 此 对 农 业 构 成 了 巨 大 的 威 胁 。 建 设 用 地 的 扩 张 是 持 续 增 加 的 ， 而土 地 的 供 应 却 是 有 限 的 ， 以 有 限 的 土 地 供 给 满 足 持 续 增 加 的 需 求 ， 这 就 要 求 我 们 要 认 真 考 虑 如 何 更 加 有 效 地 以 有 限 的 供 应 去 满 足 持 续 增 加 的 需求 。 4 建 设 用 地 的 再 生 性建 设 用 地 能 够 从 现 有 的 建 设 用 地 中 经 过 再 开 发 的 手 段 重 新 获 得 。 充 分 发 挥 和 利 用 建 设 用 地 能 再 生 的 特 性 ， 才 有 可 能 使