拆迁组内部人员谈判技巧

拆迁组内部人员谈判技巧 古人云:“知己知彼,百战不殆”动迁工作无疑是和平年代的“战争” 。战役 的双方是不对等的，一方是散兵游勇，一方是机械化军队。一般情况，动迁人 员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每 一句话都会进行认真安排，如同战争前的部署。常规做法先易后难，选择突破 口，突破口的选择原则是该户人家位置关键，最好能够起到割断分裂房屋的作 用，其次该户在当地有些影响，面积亦不宜过大，便于操作，能起到“以点带 面”的作用。被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败，就要知道什么是拆迁？ 对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。抓住每一环节，找其 漏洞。 首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态，说实在话，当拆迁公告 出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好，比较典型的有下列四种心理状 态： 一、如意心理 这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现 出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦 和对新居的向往。当拆迁实施单位进入现场时，被拆迁户一般都是态度和蔼、 热情主动、积极配合。拆迁工作人员与其相处也比较和谐。 最上海的热线，最 上海的社区。这里是您了解上海讯息，关注上海文化，走进上海生活的开始 二、恐惧心理 当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种 恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利益的实现，主要特征是表现出忧 虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工 作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。 三、消极心理 有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己 所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、 行动迟缓的行为特征。 四、横缠心理 当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实 现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不拆迁为筹码， 表现为横扯和要挟行为。上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户” ， 前者表现软拖，后者表现硬抗。但二者对房屋拆迁工作的影响基本一致，也是 本文论述重点。下面从 7 个方面分别说明如何做一个“合格”的钉子户。 一、钉子户的分类： 1、漫天要价型：漫不讲理，把动拆迁视为捞一票的机会，撒无赖。翻手为 云，覆手为雨，自以为老子天下第一，这一类人，一般没有后台，没有关系， 但有三四个狐群狗党，给他当狗头军师，自己并没有多少文化，也不懂多少政 策、法规，这类人中，地痞、流氓，无业人员、刑满分子居多。一般武来！ 2、后台撑腰型：有一定的社会关系，自持无恐，有文化、懂政策，喜欢钻 政策的空子，其背后往往有高人的指点。他们以利润为目标。当他们的目标没 有达到的时候，高层的电话、条子纷纷涌来。他们会见好就收，只要达到目的。 一般文来！ 3、自我保护型：他们是社会的弱势群体，收入较低。以下岗工人、回城知 青、帮困人员为主。他们的生活磨练太多了，以至不信任任何人，他们的信念 是坚持到底就是胜利，他们对今后的生活顾虑太多了，对生活没有多少信心， 他们计算补偿能不能买套房以后，还节余一点生活费。他们会耍无赖，会点小 聪明，他们惧怕权威，对政府不信任，喜欢听小道，他们信奉只有自己才能保 护自己。动迁中，最会漠视他们的利益，因为动迁人员喜欢豆腐挑嫩的吃，柿 子捡软的捏。 二、产生钉子户的原因： 钉子户除了主观原因以外，客观上，当事人双方没有完全体现平等、自愿、 等价的交易原则。其次，工作方式简单、粗暴，在政策面前不能人人平等，都 是钉子户产生的原因。 社区,论坛,上海, 上海市 ,上海滩,外滩, 上海人,上海话, 上海 社区,上海论坛, 上海新闻, 老娘舅,世博,申花,F1, 小说, 图片,美女,下载, 软件,电脑, 旅 游,美食,宠物, 视频,电影,海报,韩剧, 电视剧,上海电视,网游, 明星,动漫, 时尚,化妆品, 数码,手机,服装, 服饰,百货,跳蚤市场,上海交易, 上海二手,虬江路,汽车, 证券,股票, 基金,上证所, 高校, 会员活动,上海活动,活动,网友, 交友,门户网站,地方门户, 地方信 息港。 三、钉子户的目的： 要知道绝对正确的拆迁之上还有一个绝对正确的人道主义。要给对方压力 以获得最大的经济利益或其他利益。不过见好就收，戏不能演过头。 四、钉子户的条件： 其一：吃透各种法律法规 。其二、皮要厚、嘴要凶、脾气要大、会耍赖。其三、 要有“良好”的心理素质，大风面前不弯腰，天塌下来撑得住，遇事不慌乱， 钉子户的成功与否，在于最后一分钟。如果家中有见风即倒的老人，则是王牌， 因为谁也不敢动。所以不是每个人都可以当钉子户的 五、钉子户的手段： 要文斗，不要武斗；要斗法，不要斗狠；要智斗，不要力斗！ T 老百姓和拆迁利益集团的斗争一直血光不断。跳楼、自焚、服毒、斗殴、 上访、拦车、示威、*、绝食、阻断路桥、冲击国家机关不一而足！自杀 壮烈，但代价太大，效果不大。暴力反抗，拆迁集团人多势众，且有黑白（所 谓“白道”更可恶）协助，明摆着是吃亏。尤其不可以采取阻断路桥、冲击国 家机关等手段。因为这是卑鄙的利益集团最希望出现的情况。一旦如此，他们 即可将简单的拆迁经济事件上纲到治安事件，甚至政治事件，顺理成章地通过 他们掌握的一部分国家机关轻而易举地将被拆迁户“名正言顺” “合法”解决。 大量的案件证明：1.掌握证据，抓住拆迁集团违法违纪把柄这实在简单，一 抓一大把） ，2.吃透各种法律法规（这最要紧） ，一定可以打垮利益集团！调查发 现：在拆迁官司中，知识分子几乎没吃亏的，而吃亏的大多是文化不高的劳苦 大众。只要被拆迁户掌握以上两条，在加上紧扣宪法以及党和国家领导人 对拆迁的言论，就胜券在握 最上海的热线，最上海的社区。这里是您了解 上海讯息，关注上海文化，走进上海生活的开始 G 记住：要达到目的有时不可以用直接手段，间接手法更有效，这就是有的 象 36 计中的“围魏救赵 ”。 六、钉子户的措施： 1 拖：生病住院，离家出走，找不到人，都可以。在拆迁的每一个环节上 尽可能拉长时间，给他反反复复。时间就是胜利。 2 撤：面对官府和暴力机关、医院殡仪馆，单个被拆迁户是弱小的 无力的，注意：要文斗不要武斗。和他们去拼是一定吃亏的。拿好所有的房产 文件，拒绝在任何文件上签字（当然，写上他们反对宪法 ，批判他们是法西 斯之类的谴责文字还是可以的。 ） ，拒绝任何所谓”安排“。收集好一切证据， 不能签任何字。尤其在我们江苏，公正的那一天为期不远了。E 3 抓：你的拆迁对手们一定有大量的弱点，抓住它们不放。尤其是他们大 量违反的“公开公平公正”的拆迁原则：比如说：给某些有背景的被拆迁户巨 额补偿费用，你可以要求同等待遇呀！ 4 访：一去上级机关或者直接北京去上访。 二找人大代表， 人大代表也 是一支不可小瞧的力量，要想取得满意的结果就需要人大代表的支持，给邻居 每个人分配一项任务，就是找人大代表，并且让他们在你写的上访材料上签字， 这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复，这种回复有时可以作为有 利证据；希望大家想办法能够说服他们。三找律师咨询， 在接触过程中，律师 有时会陷于矛盾之中，为了代理案件就要展示自己的风采，他如果将案件的全 部解决方法都说出来，可能你们就不请他了，如果不说呢你们可能不信任他， 所以最好想出一个办法来解决这些矛盾，具体的方法我也在探索之中。 5 谈：告诉他们，你们支持拆迁，但反对违法拆迁，一定要把违法问题理 顺才可以进行。记住，永远不谈补偿问题，决不可以。只谈他们的违法乱纪问 题，告诉他们，名不正则言不顺。一定要他们解决所有违法乱纪（不违法乱纪， 怎么搞拆迁）后才谈拆迁。一定要逼他们主动和你谈条件，不满意永远和违法 拆迁做斗争，绝对自己不先谈条件。以上 5 字诀应当贯穿整个拆迁过程，适时 合理利用。 七 钉子户的步骤：（关键哦） 要做一个“合格”的钉子户，在拆迁的每一时段要要有不同的对策。 当一个人可以给你一种感动，让你想和他手牵手走一辈子的路，那就该坚 定的抓紧这只手！ 第 1 阶段 公告阶段 当拆迁公告出来时,看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照加以证据保全。作 为拆迁公告它是拆迁的法律依据,出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出 了拆迁许可证,拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、 拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号, 土 地定点和土地批准文号。你可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是缺少拆 迁许可证五要素中的三要素:立项,规划,土地批准书。缺的话你就要小心了。拆迁 公告的日子和有效期你也得看清楚,过了有效期还没拆的话 ,他必须去补办。此阶 段对策要点是装聋作哑；背后鼓动。 第 2 阶段 商谈、协议阶段 房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁，所以必须对拆迁后所建设的项目要 了解,是作为公用事业还是以经营性的商业开发, 土地性质是划拨土地还是出让土 地，以划拨方式取得土地使用权的的必须符合国土资源部颁布的第 9 号令划 拨用地目录 ，不符合此目录取得划拨土地，将追究国土资源局领导责任。国土 资源部第 11 号令（2002 年 7 月 1 日起施行） 招标拍卖挂牌出让国有土地使用 权规定中的第四条明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用 地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未经招标、拍卖或者挂牌方式出让 取得的土地,此项目不合法,追究国土资源局领导责任,拆迁行为不成立属违法。 房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。另外还应该了解 拆迁实施单位资质情况，是否超资质拆迁， （3 级资质为 3 万平方米以下）是否 持证上岗，拆迁资金是否到位。 此亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大，被拆迁 户要忍耐，示弱，采用“拖”字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。别急，你急 他们就开心；要沉住气 ，让他们急！不能随便签字，因为一旦你签 了字，就视为认可，一定要盯住自己的心理价位，不到万不得已不降价；你没 偷没抢，只是在争取自己的合理要求，一定要心平气稳心理素质一定要好 噢，千万不能怕他们的恐吓 。要知道拆迁就是一种心理战,就看你有多大的忍 耐度, 拆迁工作人员手段不外就是以关心骗人、拿文件压人、以小利哄人、以强 制吓人等等，采用轮翻轰炸，甚至有时间动用流氓、涉黑分子，很多被拆迁户 经不起这样心理上折磨。投降了！能挺过这一关的人就是基本“合格”的钉子 户。要坚信，大闹多给；小闹小给；不闹不给的方针。团结就是力量！这里要 注意闹事情不能有头头，因为最出挑头的人往往是对方收买的对象，如果被买 通了，大家就象散沙一样团结不起来了。有事情就私下集体讨论，单独去谈,谈 完后再进行集体讨论，团结加互通信息很重要。有想法以挂号信的形式最好,因 为你跟对方说过的话都可赖的,。寄出去的信对方不理你 ,你可告知他,不是你不要 和他们商量,是你们不跟我谈,把皮球踢给对方。挂号寄给哪些地方呢？拆迁办,建 设局,对方当事人,信要留底,和寄出去的信一起敲上骑缝章,信封和信件也要骑缝 章。此阶段对策要点是漫天要价；满足就签。 第 3 阶段 听证调解、行政裁决阶段 1、了解是否拆管理分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子， 一套班子。既是“运动员” ，又是“裁判员” ，没有做到政事、政企分开。这个 是违规的！ 2、对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办, 建设局,对方当事人,并将裁决通 知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关,要求查看五项文件和拆迁许可证，并 且对照一下相互间有没有矛盾。记住！这是你的权利！拿不出就有问题，不能 拆！五项文件为：（一）建设项目批准文件；一般由地方计划委员会批准立项。 （二）建设用地规划许可证（附红线图） ；一般由地方城市规划行政主管部门核 发。 （三）国有土地使用权批准文件；一般由地方土地行政主管部门颁发。 （四）拆迁计划和拆迁方案；是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定 的计划和方案。 （五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明； 由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户，一般由拆迁人、金融机构、房 屋拆迁管理部门三方监管。 - 地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规 确定的拆迁许可要件及规划变更，擅自扩大拆迁规模。详见（国办发2004 46 号国务院办公厅 关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知 ） 。 不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项文件齐全。现在好多项 目证件不齐全照发拆迁许可证。胆好大的！ 违法办理拆迁许可证,资料显示目前全国好多城市都有此现象 ,例如： 1、上海的周正毅(号称资产有 150 个亿)的房屋开发也出现了拆迁补偿安置资金 不到位和土地问题. . 2 、嘉禾事件，嘉禾县珠泉商贸城是一个以商业营业用 房为主的房地产开发项目。现已查明，嘉禾县在未进行规划项目定点的情况下， 为开发商发放建设用地规划许可证 ；先办理建设用地批准书 ，再补办土 地使用权挂牌出让手续；在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放国有土 地使用证 。在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要 件的情况下，为拆迁人发放房屋拆迁许可证 ；在没有按规定程序举行听证的 情况下，对 11 户被拆迁人下达强制拆迁执行书。在项目实施过程中，县委、县 政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁，去年 12 月份以来，先后对 11 名公职人 员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会 明等 3 人。 被拆迁户要认真核查 5 项文件，特别注意土地的取得和是否足额拆迁补偿 安置资金存入专用帐户。肯定会有所收获。这样和拆迁人谈判也就游刃有余.在 没有协商好前不能签任何字，保管好所有的房屋证件,因为这是你的原始股票! 3、抓住要害：“ 公开” “公平” “公正”*一招致敌。例如，评估单 位没有选择、评估结果没有公示 、暗箱操作、给某些有背景的被拆迁户巨额补 偿费用.等等。数不胜数，你可以要求同等待遇呀！强烈要求上榜公布已 经走人的被拆迁户补偿，按规定，这是必须的！现实中几乎每户被搬的人家都 被要求保密补偿费（否则，奖金、补助没有.等等） 。为什么他们要如此。 因为只有不让被拆迁户互通信息，才可让其他人心中无底，无法参照，才可以 进一步压底其他被拆迁户的补偿费。既然你不敢根据国家要求“公开” “公平” “公正” ，那么，咱们就好好聊聊价钱！不要钱只要房子的人家，要求 同一家评估单位对自己的原有住房和给的住房一齐评估。-其中奥妙自己体会。 能挺到第 3 阶段的被拆迁户都是好样的，也是团结的关键时刻，坚信成功在于 最后一分钟，要相互支持，大家一起撑；要有*也一起的信念！此阶段 对策要点是老生常谈 ；对天鸣冤 ！ 第 4 阶段 执行、行政救济阶段 1、现行政策环境下，行政强拆的可能性小了，司法强拆多了。现在行政救 济进入谎谬的司法怪圈，例如，建设局通过单方面的裁决进行拆迁，双方当事 人对裁决不服在三个月内可进行起诉，现实情况是对方当事人（拆迁人）在作 出裁决后也对裁决不服进行起诉（房屋拆迁管理部门） ，恶人先告状，一起诉就 进入了司法程序，就可强制拆迁，在法院的帮助下甩掉被拆迁户进行强拆，把 被拆迁户带入被告缺位的怪圈中。简直就是猪八戒倒打一耙。强拆目的达到后 对方当事人再进行撤诉，这样就免去了法院的责任。受害人不服你去告吧，拆 了就不怕你告了。受害人起诉，法院审理，一审谎唐的判决下来：举证证实非 法颁发拆迁许可证，但拆迁合法性与本案无关，裁决合法，安置合理，维持原 裁决。这种情况发生我们怎么办？应该同时向人民法院提起诉讼，状告房屋拆 迁管理部门非法颁发拆迁许可证。由于拆迁许可证案件审理结果可能影响拆迁 裁决案件的最终胜负，人民法院在审理许可案件时有可能中止裁决案件的审理。 事实上按现有法律法规来讲在城市房屋拆迁中根本领不出一张合法的拆迁许 可证 。其中重要原因违反了土地管理法 ，当然领不出合法的拆迁许可证 。 法律规定开发商的土地使用权取得必须通过招标、拍卖、挂牌。但土地证还在 老百姓手里没有经过注销和变更土地登记,是受法律保护的 ,不能进行招、拍、挂， 按土地管理法规定不能办理国有土地批准书,也不可能和开发商签定国有土 地使用合同书，这就好比一女不能嫁两夫。同时拆迁条例规定具有拆迁人 资格的拆迁人，必须持有国有土地批准文书才能办理拆迁许可证，一方面国土 局不能办理国有土地批准书，另一方面必须具有国有土地批准书，所以按现有 法律法规来讲是永远办不出一张合法的拆迁许可证，永远办不出,办出来的话全 都是不合法的。说得简单点，假如土地证在老百姓手上，国土局发出国有土地 使用证给开发商，国土局直接违反土地管理法和“一物一权”的民法基本 原则；假如国土局没有发出国有土地批准书，建设局发出拆迁许可证，建设局 就违反拆迁条例 。没有拆迁的合法性，哪来裁决合法性，更哪来安置合理性！ 不过到现在还没有听到多少拆迁户赢了官司的！（难啊） 2、君不见哪个城市的拆迁最后不是靠拆迁双方的谈判解决的，经过以上数 个回合较量，当钉子户肯定比听话搬迁能得到更多的实惠，谁能坚持到最后， 谁就获得胜利。 最上海的热线，最上海的社区。这里是您了解上海讯息，关注 上海文化，走进上海生活的开始。, 3、以上如果所有招术不行的话，就只有漫漫上访路了，保管好所有的房屋 证件及对方所有违规违法证据（看了这么多，相信你会找到好多证据.） 记住！要有信心、决心和恒心。胜利终会属于你!此阶段对策要点是全家动 员，老弱病残齐上阵。 后记 本人从事拆迁工作多年，深知动迁工作其中奥妙， 本文目的：为完 善我国现行的拆迁方面的法律法规做贡献。毕竟，对中国来说，只有真正依法 拆迁了，钉子户自然就少了，这也是本文的初衷和目的，也只有这样才能真正 代表最广大人民群众的利益。其中引用了不少网友观点，限于知识水平，有些 想法难免天真，对法律、法规的认识难免有误。尽请指正！涂鸦之作，仅着饭 后笑 第一： 也是我认为是最最重要的动迁大忌：托人找关系。 如果各位家里不幸遇到了动迁，千万千万不要托熟人，找关系。这样做绝对是有百害而无一益！这 一点非常非常要紧，切忌，切忌！托人就被斩，因为动迁组会给你托的人好处，这是公开的潜规则， 这样你的利益会被多扒一层皮。而且你还因为面子关系，不好意思和熟人讨价还价。站在动迁组的立场上 来看，你去托人来谈判，说明你自己就是没办法了，你托的人就好比是你的底牌，你怎么可以把底牌随便 亮出来呢？!我们中国人遇到难办点的事往往就喜欢去托人帮忙，这一点恰恰就是动迁组最最喜欢遇到的了。 第二：你知道动迁过程中，什么样的人家最容易被最先赶走吗？ 对！就是家里有人做公务员的，或者自己本身是某个部门的领导。因为这样，动迁组就可以找到你的 上级领导，找组织给你谈心，作思想工作,到这份上，你连谈判的余地都没有，只能是动迁组给多少就签约 了。曾有一普通警察父母家里遇到动迁，派出所所长要求该警察回家配合动迁，等签好约再来上班。呵呵， 动迁组是有 ZF 撑腰的，他们是非常神通广大的，他可以通过各级政府组织来给你施压，你想躲都躲不过， 就算你是某某局长也一样难逃压力，而且你的官越大，动迁组赶走你就越容易，当然了，公务员本来就有 十万以上的房贴，要价太高点也的确是没有道理。 第三： 家里人数要多，最好是人员组成复杂，几代人同住。 众所周知，动迁组都是流氓无赖，你家里若是孤儿寡母，老人独居。就会遭到骚扰，比如锁眼里被人 灌了胶水，楼梯被人抽掉，莫名其妙的着火，放在楼道里的东西不翼而飞，等等。 。 。家里人多会好一些， 但是人一多就一定要团结，须知动迁组最擅长挑拨离间，让你们自己家里产生矛盾，他就可趁虚而入。 而且切忌在动迁组面前讲周围邻居的坏话，他们很擅长利用邻里之间的矛盾，让你们互相不通消息，都以 为自己拿的比别人多。曾有楼上楼下 2 户人家，同一天上午下午搬走的，各方面情况都差不多，拿到的钱 居然会相差 10 万块。 第四： 不要主动去动迁办公室，不要和他们吵架。 去动迁办公室无异于羊入户口，被打被骂的可能性非常高，特别要是你是壮小伙子的话，十有八九要 挨揍。因为他们打了你，派出所不会管的，还会说成是你们自己流氓斗殴，呵呵，说不定，还要拘留你。 第五： 不要开价，要房子。 要房子比要钱核算，我就不多说了。还有一点就是要房子可以挑挑捡捡，朝向，地段，面积，楼层都 是你讨价还价的理由。要钱还有一个危险就是被说成要价过高，给他们找到强迁你的理由。而且现在房价 飞涨，你这个月开的价，他过 2 个月答应给你，这时房价又涨了，你要加价，他们就说你是漫天要价，出 尔反尔。 第六： 耐心要好，无论发生什么情况都要沉住气。 切记，切记！ 第七： 熟读动迁政策，了解强迁流程。 比如听证会。虽然法律不会帮你（没有律师会接动迁官司） ，法院遇到你起诉也是尽量不受理。 但是你必 须懂法，知道什么可以做，什么不可以做，须知动迁组无时无刻不在想抓住你的小辫子，把你送去给法院， 房地局判你强迁。如果发展到要你去开听证会的地步了，离开强迁你也就不久了，虽然听证会上你说的话 再有道理也没用，但是你还是必须得去开。 否则要给他们扣下不配合动迁的帽子，还会让他们认为你胆 小怕事。 第八： 如果你被强迁了，不要慌。 强迁必定会给你一套很远的房子（把你的家具搬过去） ， 你不要自己搬过去。这个时候要找我们政府的最 基层单位-街道，不要吵不要闹，一家人统统搬去街道住。还要记住一点：如果是行政强迁，你有权向法 院要求行政赔偿。不要指望马上解决，慢慢来-不要气，只要记。被强迁的那天，多找点亲戚朋友来“观 礼” ，别忘了用 DV 把整个过程拍下来，以后好做证据。他们强迁你是要花成本的，法院，Gong_An，仲裁， 人大等等机关，可都是要摆平的。如果你悄悄地去北京，他们还要出钱把你领回来。注意最近国务院出的 规范 Shangfang 条例，他们可以违法乱纪，我们老百姓可不行，而且还要严格遵守，想要楸你的小辫子还 不容易吗？ 第九： 和动迁组谈判的时候，弄个可以录音的 MP3 放在胸前口袋里，把他们骂你，歪曲政策，诬蔑领导 的话都录下来。就算法院不会把这个当作证据，但是他们知道你会这么干，以后和你谈就不敢乱说话了。 第十：如果是拿钱，要注意钞票到手的日期限制。 按政策是这样规定的：“双方可在动迁补偿协议中明确写入（比如上午交钱，下午走人。或者拿到钱后的 几天里面走人） ，但是最晚不得超过被动迁居民搬离原住地 1 个月内。 实际操作时，他们会告诉你要把协 议报上去批。至少拖你一个月，这帮 CS 多吃你点利息也是好的。而且还不让你把双方签字的协议带走一 份。这样你搬走了，可是既没马上拿到钱，又什么凭证也没有，所有的主动权都在他们手里，对你就很不 利。所以你要坚持拿到钱再走人，或者要求带走一份签完的协议书。 拆迁谈判技巧及要点楼主 谈判大赢家作者 发表于 搜房网 - 上海业主论坛 - 楼市话题 因地方*土地财政和国内城市化进程的需要，拆迁成了当今社会非常 普遍的现象。在拆迁谈判中，因拆迁人有*背景往往是谈判中强势的一方，而 被拆迁人则是弱势一方。尽管如此，被拆迁方还是可以通过策略的谈判来为自 己争取尽可能多的利益。谈判技巧和水平的高低会极大地影响到拆迁的补偿金 额，其差距之大非亲历者有时难以置信。2005 年本人位于杭州市文二路的房子 被拆迁，每平方获得了 2.9 万元的补偿，而最低的业主每平方只获得了 7 千元 （相当于当时二手房的市场价格）的补偿。2008 年 3 月，因杭州市拱墅区半山 地区环境污染综合整治工程需要，拆迁到康桥镇某企业。该业主因对厂房拆迁 谈判没有经验，聘请笔者为谈判顾问。拆迁方按评估报告提出总补偿金额为 2340 万元。经过 2 个多月的谈判，该业主最终获赔 4200 多万元，比对方的初 始报价提高了 1900 多万元。 根据笔者多次咨询拆迁谈判的经验，总结拆迁谈判的要点如下： 1收集必要的相关信息 信息有助于我们“知己知彼” ，增强谈判实力和信心。应收集的信息包括： （1）该地段为什么要拆迁？按照规划拆迁之后该地段作何用途？用途不同， 补偿系数不同。 （2）拆迁人是谁？是否有拆迁许可证？动迁服务机构是谁？ （3）对方谈判人员的组成情况如何？谁是主谈人？他们的职务、背景、性 格、爱好如何？ （4）拆迁的评估机构是谁？如果已经做了评估，如何拿到评估报告？ （5）评估报告哪些地方较合理？哪些地方可以要求重新评估？是否有财产 被有意无意地漏评？ （6）拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法？如有违法，向谁申诉？ （7）是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议？补偿金额是多少？他们的谈 判有何得失？ 2组建一个谈判小组 因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大（动辄上千万、几千万） 、内容 复杂、专业性强，业主一人无法胜任，需要组建一个谈判顾问团队。顾问团队 最迟应该在评估机构进厂评估之前组建好。一旦评估报告出来，就会比较被动， 少了很多回旋的余地。拆迁谈判的团队成员最好由以下人员组成： （1）业主熟悉自己企业的基本情况，负责重大事项的选择决策和补偿协议 的最后签订； （2）谈判顾问负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控 制谈判过程、选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等，为业主提供 系统的、全方位的咨询服务； （3）资产评估师负责审查评估机构出具的评估报告，是否存在故意低评、 错评、漏评等情况，为谈判报价提供必要的依据。 （4）律师律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关， 而非起诉拆迁人。拆迁源于*立项，拆迁人往往有*背后撑腰，业主是不可能 打赢官司或通过诉讼解决拆迁补偿问题的。 3策略地安排谈判的时间和地点 在拆迁谈判中，拖延是一种非常有用的时间策略。对业主而言，时间几乎 没有成本。对开发商而言，时间有巨大的资金成本和机会成本。所以在谈判之 初最策略的做法是让对方找不到人，不要和对方进行任何接触。让其他人先谈， 随时了解他们取得的进展，作为己方谈判的有利基础。越是到后面，拆迁人越 是想尽快把整个事情了结。到只剩下最后一两家的时候，拆迁人要让步就会少 很多顾忌，也就更容易做出让步。 在地点的选择上，千万不要自己主动到对方