万科发展历程：多元化→专业化→精细化

万科发展历程：多元化专业化精细化 1984-1993 年 ： 万 科 发 展 战 略 前 10 年 ， 做 “加 法 ”(多 元 化 ) 19841991 年 ： 战 略 混 沌 期 1984 年 万 科 从 经 营 办 公 设 备 起 家 ， 87 年 兴 办 工 业 ， 88 年 进 入 房 地 产 ， 90 年 初 步 形 成 商 贸 、 文 化 、 房 地 产 、 文 化 传 播 四 大 经 营 机 构 ， 到 91 年 确 定 综 合 商 社 发 展 模 式 ， 表 面 上 看 来 ， 万 科 的 业 务 不 断 扩 大 ， 而 事 实 上 ， 万 科 的 多 元 化 常 常 处 在 一 种 “痛 并 快 乐 着 ”的 状 态 。 规 模 上 的 胜 利 可 以 掩 盖 一 切 矛 盾 和 弊 病 ， 但 并 不 能 解 决 根 本 问 题 。 即 跨 行 业 又 跨 区 域 的 过 度 多 元 化 ， 使 得 万 科 在 达 到 每 年 10 亿 元 的 营 业 收 入 时 ， 无 论 怎 样 使 劲 ， 也 无 法 继 续 前 进 了 。 此 时 的 万 科 ， 在 高 速 多 元 化 扩 张 的 背 后 ， 隐 藏 着 不 少 问 题 ， 甚 至 是 致 命 的 ： 所 有 项 目 规 模 都 很 小 ， 市 场 占 有 率 极 低 。 面 对 激 烈 竞 争 不 得 不 不 惜 血 本 ， 等 到 品 牌 打 响 ， 成 本 也 上 去 了 ， 这 时 想 追 加 投 资 扩 大 规 模 ， 集 团 的 资 金 和 人 才 储 备 却 无 法 满 足 ， 各 分 公 司 被 迫 继 续 小 打 小 闹 。 业 务 不 稳 定 ， 企 业 短 期 赢 利 掩 盖 了 缺 乏 长 期 持 续 发 展 动 力 的 隐 患 。 1991 年 1993 年 ： 边 缘 期 ， 战 略 初 步 形 成 19881993 年 万 科 东 一 榔 头 西 一 棒 ， 净 利 润 、 净 资 产 收 益 率 连 年 保 持 20%以 上 ， 但 实 际 上 业 务 并 不 稳 定 、 没 有 竞 争 力 。 19911993 年 中 国 进 入 泡 沫 经 济 时 代 。 市 场 中 充 满 了 对 暴 利 的 躁 动 ， 王 石 开 始 对 万 科 的 发 展 开 始 重 新 战 略 性 的 思 考 。 1993 年 ， 国 家 实 行 严 厉 的 宏 观 紧 缩 政 策 ， 万 科 “摊 大 饼 ”式 的 业 务 结 构 遭 遇 寒 冰 ， 不 得 不 开 始 缩 减 战 线 ， 实 行 “削 藩 ”政 策 。 1993 年 1 月 ， 万 科 上 海 务 虚 会 决 定 放 弃 综 合 商 社 模 式 ， 提 出 加 速 资 本 积 累 迅 速 形 成 经 营 规 模 的 方 针 ， 确 立 城 市 居 民 住 宅 为 主 导 业 务 。 万 科 实 际 战 略 调 整 包 括 ： 从 多 元 化 经 营 向 专 营 房 地 产 集 中 ； 从 多 品 种 经 营 向 住 宅 集 中 ； 2 投 放 资 源 由 12 个 城 市 向 北 京 、 上 海 、 深 圳 、 天 津 集 中 。 1994-2001 年 ： 万 科 发 展 战 略 后 10 年 ， 做 “减 法 ”(专 业 化 ) 迈 克 波 特 说 过 ： “做 战 略 ， 必 须 学 会 取 舍 。 ” 虽 然 1993 年 万 科 确 立 了 以 房 地 产 为 专 业 的 发 展 思 路 ， 但 由 于 经 营 思 路 仍 然 没 有 完 全 摆 脱 跨 地 域 和 多 元 化 的 特 点 ， 房 地 产 也 有 多 元 化 的 问 题 ： 酒 店 、 写 字 楼 、 住 宅 、 商 场 都 有 涉 及 ， 在 全 国 各 地 的 地 产 业 务 中 铺 得 很 广 。 从 1993 年 至 2001 年 ， 万 科 坚 定 不 移 地 推 进 自 己 的 专 业 化 目 标 ， 加 速 进 程 ， 加 速 瘦 身 。 为 了 迅 速 做 大 房 地 产 主 业 ， 王 石 带 领 万 科 开 始 做 “减 法 ”： 一 是 整 体 业 务 方 面 的 收 缩 。 退 出 与 住 宅 无 关 的 产 业 ， 从 多 元 化 经 营 向 专 营 房 地 产 集 中 。 至 1995 年 ， 房 地 产 业 务 利 润 所 占 比 重 增 长 到 75%以 上 ， 实 现 了 多 业 务 经 营 向 主 营 业 务 为 主 导 的 专 业 化 经 营 的 过 渡 ； 二 是 投 资 区 域 的 集 中 。 收 缩 住 宅 产 业 战 线 ， 从 13 个 城 市 削 减 到 深 、 沪 、 京 、 津 四 个 城 市 ， 开 始 分 期 转 让 在 全 国 的 30 多 家 企 业 股 份 ； 三 是 提 出 以 城 市 中 档 住 宅 为 主 ， 减 少 房 地 产 业 产 品 的 品 种 ； 四 是 资 金 的 集 中 。 在 股 权 投 资 上 从 1994 年 起 ， 万 科 把 在 全 国 30 多 家 企 业 持 有 的 股 份 ， 开 始 分 别 转 让 ， 将 资 金 回 收 用 于 主 业 。 经 历 历 时 10 年 的 “减 法 ”， 万 科 把 最 多 时 105 家 企 业 减 至 目 前 30 多 家 ， 从 涉 足 的 18 个 行 业 ， 减 至 1 个 ， 万 科 终 于 走 上 了 专 业 化 发 展 房 地 产 的 道 路 。 市 场 经 济 必 然 由 初 级 走 向 成 熟 ， 具 体 到 每 个 行 业 ， 必 然 由 浮 躁 走 向 规 范 ， 客 户 需 要 的 是 专 注 ， 商 家 比 拼 的 是 “内 功 ”。 1、 诺 基 亚 战 略 ： 从 多 元 化 转 向 专 业 化 1992 年 前 后 ， 是 万 科 多 元 化 发 展 的 鼎 盛 时 期 。 由 于 万 科 坚 守 规 范 化 操 作 ， 坚 持 不 行 贿 ， 所 以 在 深 圳 拿 地 不 是 很 顺 利 ， 适 逢 全 国 开 放 ， 万 科 开 始 内 地 多 元 化 发 展 ； 1991 年 6 月 万 科 第 一 次 增 资 扩 股 以 及 1993 年 4 月 发 行 B 股 ， 筹 集 资 金 几 亿 元 ， 作 为 上 市 公 司 ， 万 科 也 面 对 着 股 民 要 求 业 绩 的 压 力 。 在 1992 年 前 后 大 约 两 年 的 时 间 里 ， 王 石 一 改 往 日 “座 山 虎 ”的 形 象 ， 奔 走 在 全 国 各 地 ， 跑 遍 了 大 半 个 中 国 ， 一 是 推 广 股 份 制 ， 二 是 找 地 。 当 时 ， 万 科 成 立 了 股 份 制 改 造 小 组 ， 到 处 动 员 人 家 改 制 上 市 。 “乐 此 不 疲 的 布 道 者 ” 有 两 点 考 虑 ： 一 是 作 为 深 圳 市 “老 五 家 ”之 一 ， 万 科 认 为 股 份 制 必 须 成 全 国 之 势 ， 才 能 成 事 ； 二 是 只 要 你 愿 意 搞 ， 万 科 就 免 费 提 供 方 案 ， 当 然 也 愿 意 成 为 发 起 股 东 。 前 前 后 后 ， 万 科 共 参 股 30 多 家 企 业 ， 总 投 资 1.3 亿 元 。 北 京 最 早 上 市 的 几 家 企 业 ， 几 乎 都 有 万 科 的 股 份 。 这 一 时 期 ， 王 石 接 触 的 著 名 企 业 家 有 ： 杭 州 青 春 宝 的 冯 根 生 ， 浙 江 万 向 的 鲁 冠 球 ， 合 肥 美 菱 的 张 巨 声 ， 广 东 健 力 宝 的 李 经 纬 ， 甚 至 包 括 青 岛 海 尔 的 张 瑞 敏 。 3 专 业 化 是 万 科 经 过 近 十 年 调 整 的 结 果 ， 也 可 以 说 是 万 科 运 营 战 略 转 变 的 结 果 。 成 立 之 初 ， 万 科 曾 涉 足 多 个 行 业 ， 虽 然 每 个 行 业 都 能 够 保 证 盈 利 ， 但 每 个 行 业 都 做 得 不 大 ， 到 了 万 科 真 正 走 向 市 场 的 时 候 ， 不 可 避 免 地 受 到 主 业 不 明 的 困 扰 。 发 展 中 的 万 科 很 快 认 识 到 搞 多 元 化 虽 然 可 以 做 到 东 方 不 亮 西 方 亮 ， 但 多 元 化 也 直 接 导 致 资 金 、 人 力 等 各 种 资 源 无 法 集 中 ， 每 一 个 行 业 都 没 有 稳 固 的 根 基 ， 所 担 风 险 巨 大 ， 毕 竟 现 代 企 业 的 标 准 是 做 强 而 不 是 做 多 。 于 是 王 石 带 领 万 科 开 始 做 减 法 ， 实 行 诺 基 亚 战 略 ， 走 专 业 化 道 路 。 2、 从 综 合 商 社 到 专 营 房 地 产 万 科 的 诺 基 亚 战 略 执 行 分 五 个 层 面 。 (1)从 多 元 化 经 营 向 专 营 房 地 产 集 中 1991 年 ： 向 综 合 业 务 发 展 万 科 1991 年 向 综 合 业 务 发 展 ， 跨 地 域 的 经 营 方 式 发 展 迅 速 ， 到 了 1993 年 ， 共 有 五 大 类 业 务 ， 五 十 五 家 联 营 公 司 和 附 属 公 司 ， 遍 布 全 国 12 个 主 要 城 市 。 旗 下 业 务 如 深 圳 怡 宝 食 品 饮 料 、 万 科 工 业 扬 声 器 制 造 、 万 科 供 电 服 务 、 深 圳 国 际 企 业 服 务 、 万 博 精 品 制 造 等 。 这 种 大 规 模 和 多 元 化 是 当 时 企 业 的 流 行 模 式 。 重 组 企 业 业 务 万 科 开 始 重 组 业 务 ， 例 如 当 时 进 出 口 业 务 占 营 业 额 七 成 ， 利 润 却 低 于 三 成 ， 而 占 营 业 额 0.5%的 房 地 产 ， 却 为 万 科 带 来 二 成 利 润 。 在 检 讨 发 展 方 向 后 ， 决 定 逐 渐 收 缩 企 业 的 规 模 ， 万 科 持 续 出 售 手 头 业 务 。 把 五 个 贸 易 公 司 并 成 一 个 ， 还 转 让 供 电 厂 、 印 刷 厂 ， 回 笼 现 金 1.3 亿 元 。 1996 年 回 师 深 圳 之 后 ， 卖 掉 了 所 属 的 几 家 与 房 地 产 主 业 毫 无 关 联 的 企 业 。 与 别 人 卖 企 业 不 同 的 是 ， 万 科 的 几 家 企 业 是 在 盈 利 状 态 下 被 卖 掉 的 。 比 如 1997 年 协 议 转 让 出 去 的 扬 声 器 厂 ， 生 产 的 电 话 机 喇 叭 占 国 内 市 场 的 40%， 生 产 的 电 话 和 电 视 机 配 件 ， 市 场 占 有 率 亦 遥 遥 领 先 于 竞 争 对 手 ， 并 拥 有 TCL、 康 佳 这 样 的 大 客 户 。 转 让 怡 宝 蒸 馏 水 “怡 宝 蒸 馏 水 ”， 是 万 科 转 让 出 去 的 另 一 个 产 品 。 “怡 宝 ”的 买 和 卖 ， 完 整 地 体 现 了 万 科 经 营 思 路 的 前 后 变 化 。 这 个 产 品 ， 是 万 科 1991 年 买 进 的 。 当 初 ， “怡 宝 ”是 搞 碳 酸 饮 料 的 。 在 80 年 代 末 碳 酸 饮 料 市 场 开 始 滑 坡 时 ， “怡 宝 ”在 国 内 率 先 开 发 出 了 蒸 馏 水 。 当 时 ， 深 圳 和 南 方 市 场 上 卖 得 最 好 的 饮 料 是 矿 泉 水 ， 并 呈 北 移 之 势 。 但 万 科 判 断 ， 矿 泉 水 之 后 ， 一 定 是 蒸 馏 水 的 天 下 。 便 买 下 了 “怡 宝 ”51%的 股 份 。 万 科 买 下 “怡 宝 ”时 ， 它 的 产 量 非 常 小 ， 只 有 3000 吨 ， 是 碳 酸 饮 料 的 一 个 副 产 品 。 万 科 买 后 ， 第 一 ， 卖 掉 了 碳 酸 饮 料 生 产 线 ； 第 二 ， 从 德 国 买 进 了 蒸 馏 水 生 产 设 备 。 3 年 的 时 间 ， 万 科 把 “怡 宝 蒸 馏 4 水 ”培 育 成 了 10 万 吨 的 产 量 ， 是 国 内 最 大 的 蒸 馏 水 生 产 厂 ， 广 东 水 饮 料 市 场 占 有 率 第 一 。 但 为 适 应 整 个 集 团 发 展 的 长 远 需 要 ， 万 科 还 是 把 它 卖 了 。 转 让 万 佳 百 货 万 科 真 正 完 成 收 缩 是 在 2001 年 转 让 万 佳 ， 万 科 转 出 所 持 万 佳 百 货 72%股 份 ， 增 加 净 利 润 17150 万 元 。 深 圳 市 万 佳 百 货 股 份 有 限 公 司 经 过 多 年 发 展 ， 已 积 累 了 良 好 的 品 牌 、 人 力 、 运 行 体 制 等 资 源 ， 并 进 入 快 速 发 展 轨 道 ， 为 了 抓 住 市 场 机 遇 ， 增 强 竞 争 力 ， 万 佳 进 一 步 在 珠 江 三 角 洲 增 开 新 店 。 每 家 分 店 开 业 所 需 资 金 约 在 3000 万 5000 万 元 之 间 ， 万 佳 面 临 大 量 的 资 金 和 资 源 的 投 入 ， 资 金 供 应 不 足 成 为 万 佳 迅 速 扩 张 的 重 要 制 约 因 素 ， 而 万 科 没 有 足 够 资 金 支 持 万 佳 的 扩 张 。 万 佳 股 份 转 让 的 受 让 方 万 科 第 一 大 股 东 中 国 华 润 总 公 司 是 香 港 华 润 集 团 的 母 公 司 。 中 国 华 润 总 公 司 及 其 全 资 控 股 华 润 (集 团 )有 限 公 司 2000 年 合 并 ， 总 资 产 为 人 民 币 600 多 亿 元 ， 并 拥 有 巨 额 的 现 金 资 产 ， 分 销 是 该 集 团 支 柱 性 业 务 之 一 。 因 此 ， 华 润 成 为 万 佳 大 股 东 后 ， 使 万 佳 的 扩 张 得 到 足 够 的 资 金 支 持 。 转 让 的 定 价 参 照 了 目 前 国 内 上 市 公 司 IPO 发 行 的 定 价 原 则 ， 以 2000 年 度 经 审 计 万 佳 净 利 润 3529 万 元 为 基 准 ， 以 18 倍 市 盈 率 计 算 出 万 佳 市 值 为 63522 万 元 人 民 币 ， 万 科 及 其 附 属 公 司 持 有 万 佳 72%股 权 ， 合 交 易 金 额 45735.84 万 元 人 民 币 。 据 了 解 ， 近 年 国 内 商 业 零 售 和 贸 易 类 上 市 公 司 IPO 发 行 的 市 盈 率 约 在 18 倍 到 23 倍 之 间 。 深 万 科 相 关 数 据 显 示 ， 本 次 转 让 使 万 科 2001 年 度 净 利 润 增 加 17150 万 元 。 至 此 ， 万 科 彻 底 退 出 了 与 房 地 产 无 关 的 行 业 ， 历 经 多 年 的 专 业 化 战 略 调 整 已 全 部 完 成 ， 开 始 进 入 专 业 化 的 快 速 发 展 轨 道 。 2002 年 之 后 ： 万 科 发 展 战 略 下 10 年 ： 做 “乘 法 ”(精 细 化 ) 万 科 在 完 成 “专 业 化 ”调 整 之 后 ， 从 2000 年 开 始 第 二 轮 扩 张 战 略 ， 由 “专 业 化 向 “精 细 化 ”转 型 。 从 过 去 的 “点 线 ”战 略 (指 在 重 要 交 通 干 线 沿 线 选 择 开 发 住 宅 的 城 市 )， 调 整 到 现 在 的 “点 线 片 ”战 略 (指 在 中 心 城 市 向 周 围 200 公 里 半 径 拓 展 市 场 )以 珠 三 角 、 长 三 角 、 环 渤 海 三 大 城 市 圈 和 几 个 内 陆 核 心 城 市 为 重 点 发 展 区 域 ， 先 后 在 16 个 城 市 进 行 项 目 开 发 ， 力 求 在 一 个 特 定 的 区 域 内 实 现 各 种 资 源 的 集 约 化 经 营 ， 形 成 “全 国 性 思 维 ， 本 土 化 运 作 ”的 开 发 格 局 。 5 在 推 行 “区 域 化 ”的 同 时 ， 产 品 还 要 从 “专 业 化 ”过 渡 到 “精 细 化 ”， 从 单 纯 追 求 开 发 量 和 结 算 面 积 的 粗 放 式 经 营 ， 转 到 注 重 品 质 和 利 润 贡 献 率 的 集 约 化 、 精 细 化 经 营 。 今 后 产 品 的 主 要 部 件 要 在 总 部 设 计 好 ， 通 过 住 宅 工 业 化 带 动 效 益 规 模 化 。 这 种 通 过 高 度 的 专 业 化 创 造 自 己 的 核 心 竞 争 力 ， 通 过 扩 大 区 域 化 创 造 规 模 效 益 的 发 展 战 略 ， 奠 定 了 下 10 年 的 “乘 法 ”基 础 。 在 过 去 20 年 的 发 展 中 ， 万 科 完 成 了 从 业 务 多 元 化 到 业 务 专 业 化 的 调 整 ， 这 是 万 科 的 第 一 次 专 业 化 。 在 未 来 10 年 ， 万 科 将 自 己 定 位 于 精 细 化 所 谓 精 细 化 ， 就 是 在 我 们 专 注 的 住 宅 领 域 做 到 更 专 业 、 更 优 秀