《对土地增值税清算有关政策的个人理解(二)》学习体会

学习 gydspb对土地增值税清算有关政策的个人理解（二） 之学习体会 一、关于代收费用的处理 （一） 、界定 1、土地增值税清算鉴证业务准则指南（中税协发2008016 号） 第二十五条 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代 收的各项费用，应区分不同情形分别处理： （一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用 作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算 扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。 （二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的， 不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 2、营业税暂行条例实施细则 代收取的政府性基金或者行政事业性收费： A、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或 者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收 费； B、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； C、所收款项全额上缴财政。 上述代收费用在销售环节征收，如住房专项维修基金。 （二）9 项费用是否为代收费用 9 项费用的征收环节为房企报建环节，且为费用的承担者，构 成开发成本内容。 “根据物价局有关文件，以下列举的政府性收费已 在房价中体现。 ”，房价构成无法分解，并不似一般的收费需物价部 门核准，因此，9 项费用不应作为代收费用处理。 二、关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发 的，其土地成本的确认 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增 值税问题的批复（国税函2000687 号） ，认为以土地等为载体转让 股权的应征收土地增值税，在法律形式上无法解释，确有越位之嫌！ 以投资环节是否征税确定土地成本体现了扣除环节的连续性， 国税总局关于接受投资土地成本扣除问题答复有瑕疵。 转让接受投资的土地使用权如何确定土地增值税的扣除项目金 额？ 发布时间 ：2009-6-8 9:21:47 来源： 国家税务总局 问题内容： 将接受投资的土地使用权再对外转让时，按税法规定应缴纳土 地增值税，但在计算土地增值税的扣除项目时，可扣除的土地使用 权价款是按接受投资时作价价款还是按投资方购入土地使用权时支 付价款？ 回复意见： 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 （财法 字19956 号）规定： “第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地 使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 ” 根据上述规定，在计算土地增值税的扣除项目时，可扣除的土 地使用权价款是按接受投资时作价价款和按国家统一规定交纳的有 关费用。 三、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当 征收土地增值税 财税【1995】48 号仅明确合并暂免征，分立是否暂免征？两 者本质是一致的，应暂免征。如果是国税函2000687 号的情况， 是否也暂免征？从流通环节看，是漏不掉的，但时间因素是否应考 虑？税负也可能不同。当然，如为优惠政策另当别论。 四、取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让 的房地产，其扣除项目如何掌握 国税函发1995110 号 六、具体计算增值额时应注意什么？ 在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： （一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的， 计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交 纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主 要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。 （二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的， 计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳 的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的 20%以及在转 让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房 地产开发。 事实上，近年来国家房产调控政策是不允许直接炒土地的，根 据房地产法规，需达到总投资 25%以上才可转让房地产项目。 五、对整体购买未竣工的房地产开发项目后，进行后续开发建 设，完成后再转让房产的，其扣除项目是否允许加计扣除 类似问题有，改扩建房地产项目，土地增值税如何清算？关键 点在于是否获得相关部门审批，是否合法。 海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知 （琼地税函2007356） 房地产开发企业购进整栋楼或整层楼（已取得房产证） ，进行 重新改建或扩建后再销售的，若能同时提供规划和建设主管部门核 发的“建设工程规划许可证”和“建筑工程施工许可证” ，证明该项 目属改建或扩建的房地产项目的，视同房地产开发企业从事房地产 开发，适用有关的土地增值税政策。 六、以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，其在视同 销售时其转让收入应当如何定价？应当如