2012年上半年中山房地产市场运行情况分析

2012年上半年中山房地产市场运行情况分析 在珠三角重点城市中，2012年上半年住宅成交按成交量排名为：广州佛山中 山 东莞 深圳；而按成交价格排名则为：深圳 广州东莞 佛山中山； 根据各城市经济地位及人口总量来看，中山半年265万方的成交面积远远超过东莞及深圳， 人均成交住宅面积居五大城市之首。而住宅价格为5大城市中最低，除了经济发展的原因外， 人口总量和调控政策是影响价格偏低的重要原因。 一、调控对中山市场影响：限价令影响成交量及成交价格 1 月 23 号，中山限价标准由“5800 元/平方”提升至“6590 元/平方” 。虽然限价标准 有提高，但总体上来说，导致了上半年总成交量成为近几年来最低；成交价格也因此由一 路上涨转入下跌趋势。 开发商表现：调整推货类型及速度，中小户型产品增加；以价换量成为多数开发商的 求生手段。上半年，受整体市场环境影响，特别是中山的限价令政策，开发商纷纷改变了 策略： 2 1、调整推货速度，改变产品结构：部分开发商由于政策原因，推货速度明显放缓， 如保利国际广场、大信君汇湾、奕翠园等项目；而部分开发商则由之前销售面积较大的 产品改为主推中小面积段的刚需产品，如远洋城、越秀星汇云锦、大信芊翠等。 2、改变销售策略：由于限价令，个别楼盘由以前的带装修出售改为毛坯出售， 以规避限价。如奥园、大信芊翠等。 3、促销力度加大，以价换量成了部分开发商的主要手段：由于整体市场环境问题， 部分开发商采取了以价换量的策略，加大了促销力度。而优惠最大、力度最猛的是雅居 乐，连续三波促销狂潮：送装修、六盘联动 75 折优惠、底价上新品，由此取得了相当不 错的成绩。另外也有部分开发商的优惠力度较大：奥园 4088 元/ 平方起、中澳 100 套特 价优惠等，都取得了不错的销售业绩。 4、消费者表现：刚性需求仍然是市场主力，对价格优惠敏感；改善型需求冷静，出 手理性。投资及投机需求比例较小。整体市场环境影响消费者心态，上半年观望情绪较为 浓重，但在较大价格优惠的吸引下，能撬动部分客户出手。而投资需求主要是表现在商业 及个别公寓项目上，在住宅上较少出现。 （1） 、刚需产品及需求支持整个市场：中山市场上的刚需供求一直是主力，这个现象 并没有改变。特别是在市场环境不好的情况下，刚需客户成了各开发商主力追逐的客群， 成了开发商力图抓住的救命稻草。此类客户对价格敏感，优惠幅度成为撬动其出手购买的 有力杠杆。 （2 ） 、改善性需求仍然冷静：首先、改善性产品很大可能都超过限价标准，受到政策 的压制；其次、市场形势的不明朗，导致客户的观望心态更为明显；再次、改善性需求并 不迫切，购买行为更为理性。 （3 ） 、投资性需求主要体现商业及个别公寓项目上：中山房地产市场整体投资需求比 例较低，由于限贷政策的执行，投资成本增加，需求相对减弱。上半年，商业项目成了投 资需求的出口，成交情况良好，如蓝波湾商业项目及淘金豪庭的底商、奥园金域等。另外 个别区域位臵较好的公寓也获得了投资者的青睐。 二、2012 年上半年中山房地产市场情况 1、新增供应 （1 ）商品房新增 26693 套，同比增加 7%。 上半年，商品房新增量为去年总推货量的 31%。其中与往年不同是的：新增最多的不 是在 4 月，而是在 6 月份，新增 8331 套。这主要是各开发商在 5 月销售回暖的情况下，加 大了推货力度，同时 6 月新开项目及加推项目较多。 3 （2 ）新增以刚需产品为主，占总量的 57%；商业新增占总量较小。 （3 ）新增量各区域产品类型分布差异较为明显 各组团新增住宅量均以刚需型产品为主，首改型产品次之，投资型及多改型产品最少。 4 2、成交情况 （1 ）成交量基本保持稳定，同比环比均有小幅的下跌，受政策影响加大。 2012 年上半年，中山全市商品房成交 28859 套，成交面积 305.1 万平方米，同比下跌 12.8%，环比下跌 5.4%，是 2010 年以来的最低点。中山房地产市场整体受调控政策影响较 大，特别是中山实施的限价令影响。 （2 ）成交均价下跌，政府调控作用明显。 2012 年上半年，中山全市商品房成交均价为 5599 元/平方米，与 2011 年全年相比， 下跌 7.74%。既低于最新的限价标准（ 6590 元/ 平方） ，也比修改前的限价标准低总体而言， 限价令的实施，已起到了对房价的调控作用，达到了政府对房价的调控目的。 （3 ）成交波动较大，与上年同期相比，市场对调控反应更为明显 。 5 与上年同期相比，2012 年上半年的成交量波动较大，随着部分城市政策的放松及银 行政策的松动，成交量出现了较大的变动。 （4 ）城区与镇区成交量波动趋势基本一致，成交量比例镇区占据优势。 6 整体而言，城区成交量与镇区成交量保持为 1：3 的比例，其受政策波动的幅度相对一 致。 （5 ）城区均价变动幅度大于镇区，整体变化趋势一致。 城区房价因区位原因，整体而言是高于镇区的，2012 年上半年城区房价变幅为 50.7%，镇区房价变幅为 15.6%，相对较为平稳。各月份成交均价的变动，主要是受限价标 准及实施细节变化的影响所至。虽然各月份的成交均价变动较大，但 2012 年上半年总体均 价相比上年，仍为下跌趋势，限价令的调控作用还是相当明显。 （6 ）中心组团表现突出，比重为 40%，东部组团份额最小，仅为 14%。 （7 ）中心组团以成交总额 71.35 亿及均价 6053 元/ 平方占据首位 7 在总体上来看，各组团的成交总额及成交均价均较 2011 年上半年有一定的幅度的下降。 3、 2012 年上半年全市重点开发商销售情况： 2012 年上半年重点房企市场份额分析（单位：亿元、%） 发展商 项目 总销售 额 市场份 额 雅居乐 约克郡、世纪新城、新城、铂爵山、凯茵新城、御龙山、熹悦、大涌雅居乐 27.69 16.78% 远洋地 产 世界观、天骄、鎏金山别墅、启宸 11.4 6.91% 中颐 海伦堡、海伦春天、爱 ME 公园、半山午后 5.93 3.59% 敏捷 锦绣广场、锦绣国际花城、锦绣海湾城、锦绣阳光花园 5.45 3.30% 中澳 中澳世纪城、中澳滨河湾 5.2 3.15% 万科 城市风景、朗润园、金悦华庭、金色家园 5.17 3.13% 奥园 金域、中山奥园 4.94 2.99% 8 时代 白朗峰、时代倾城 3.79 2.30% 越秀 星汇云锦 3.32 2.01% 大信 芊翠家园、新家园、海岸家园 2.94 1.78% 恒大 恒大绿洲 2.43 1.47% 保利 保利国际广场 2.1 1.27% 合计 80.36 48.70% 在全市的开发商销售金额排名前12的总销售额为80.36亿元，占据全市48.7%的份额。 其中外来开发商占据9位，销售总额为44.53亿，占据全市26.99%；本地开发商只有3位入围， 雅居乐以总销售额27.69亿位列榜首，保利以2.1亿的总销售额及1.27%的市场占有率排名榜 尾。品牌开发商完全主导了中山房地产市场。 三、2012年下半年中山房地产市场预测 1、调控政策仍然继续，执行力度有可能区别对待。 限价令从去年 11 月 10 号落地中山后，除了在 2012 年 1 月 23 号限价标准由“5800 元 /平方”调整为“6590 元/平方”外，调控政策一直在执行。按照目前中央相关部门及领导 不断强调调控不能放松的情况下，下半年调控政策取消的可能性很小。但鉴于目前全国经 济形势紧张，达成经济发展目标的困难加大，再对国民经济影响深远的房地产行业的调控 政策加码的可能性也不大。反而在执行方面可能会出现态度上的转变：比如对首次臵业的 支持、企业银行贷款利率的下调等。总之，在不改变“限购令”的前提下，政府在对调控 政策的执行力度上可能出现有区别的松动。 2、量价齐升，但涨幅稳定，出现爆发可能性不大； 量升：下半年，随着银行贷款利率的下降及政府对首次臵业需求的支持，刚需客户进 入市场的数量将会增加；同时，鉴于目前金价下跌、股市一直萎迷不振、实体企业利润下 滑等客观情况，使房地产成为满足投资需求的一个承载行业，房地产成为投资客不得已的 选择，成交量因此将出现上涨的情况。 价升：价格的上涨，主要是随着投资客进入市场的比例增长而上涨。投资客目前进入 房地产市场主要是体现在商业及商业性质的公寓项目中，进入住宅市场的比例相对较低。 如果进入住宅市场的投资需求比例增加，必将带动住宅价格的上涨。而时间点可能是看 9 月份的市场情况。 涨幅稳定：目前，政府的调控是针对商品房住宅进行的，而对其它性质的房源没调控。 调控不允许住宅价格出现大幅度的上涨，而且这个调控力度在短期内不会发行改变。 ，比如 在中山，商品房住宅价格是不允许高于 6590 元/平方米。所以，这个上涨幅度是不会出现 大爆发的。 3、促销仍然是各项目的主要营销手段，但大规模出现的可能性不大。 目前，促销仍然是各项目的主要营销