2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(19)

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备 的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1熟悉成本法的含义； 2熟悉成本法的理论依据； 3掌握成本法适用的估价对象和条件； 4熟悉成本法估价的操作步骤； 5掌握房地产价格构成； 6掌握成本法的基本公式； 7熟悉重新购建价格的含义； 8熟悉重新购建价格的求取思路； 9掌握建筑物重新购建价格的求取方式； 10掌握建筑物重新购建价格的求取方法； 11掌握建筑物折旧的求取； 12了解房屋完损等级评定的有关规定； 13熟悉房屋折旧的有关规定。 二、内容讲解 第七章 成本法及其运用 本章介绍房地产估价三大基本方法之一的成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要 具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容。 第一节 成本法概述 一、成本法的含义 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对 象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重 新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损， 其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产 价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为 积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润） ，而是价格（包含利润） 。但 在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本” 、 “费用” 、 “支出” 、 “代价”等词时来源：建设工程教育网，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。 成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值 简称为积算价格。 成本法的优点是其求得的房地产价值能让人们“看得见”人们可以看到该价值是由哪些部分组成的； 较容易发现其中哪些是不必要的，哪些是重复的，哪些被遗漏了，哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成 本法测算出的房地产价值看似有“依据” ，特别是在有“文件”规定房地产价格构成和相关成本、费用、税金、 利润等标准的情况下。 二、成本法的理论依据 成本法的理论依据是生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可分为 从卖方的角度看和从买方的角度看。从卖方的角度看，房地产价格是基于其过去的“生产费用” ，重在过去的 投入，是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要 亏本。进一步来看，当一种房地产的市场价格低于它的成本（包含利润）时，它就不会被开发建设，除非它 的市场价格升高了；而如果一种房地产的市场价格远远高于它的成本，则它将会很快进入市场，直到它的市 场价格降下来。 从买方的角度看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用” ，类似于“替代原理” ，是买方愿意支付 的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润，如果高于，则还不如自己开发建 设（或者委托别人开发建设） 。例如，当房地产为土地与建来源：建设工程教育网筑物的综合体时，买方在确 定其购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块类似土地的现时价格是多少，然后在该块土地上建 造类似建筑物的现时费用又是多少，此两者之和便是自己所愿意支付的最高价格。当然，如果该房地产中的 建筑物是旧的或者在质量、功能方面存在缺陷，或者建筑物本身以外还有一些不利因素，则买方在确定其愿 意支付的最高价格时通常还会考虑建筑物折旧，即还要减价。 由上可见，一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设的必要支出及应得利 润，买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包含开发建设的必要支出及应得利润） 。因此，房地 产估价师便可以根据重新开发建设估价对象的必要支出及应得利润来求取估价对象的价值。 成本法虽然在本质和理论依据上与市场法不同，但也有相似之处。在成本法中，折旧可以视为一种房地 产状况调整，即将估价对象假定为“新的”状况下的重新购建价格，调整为实际上是“旧的”状况下的价格。 因此，成本法与市场法的本质区别，不是看是否有减去折旧，而是看“重新购建价格”或“可比实例价格” 的来源方式。如果“重新购建价格”或“可比实例价格”是直接来源于市场上类似房地产的成交价格，则就 属于市场法；如果是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本，则就属于成本法。为便于理 解，以评估一台旧机器的市场价值为例来说明：如果该旧机器的市场价值是通过市场上相同的新机器的市场 价格减去折旧来求取，则表面上的成本法实质上是市场法，这里的折旧实质上是实物状况调整；如果是通过 重新生产相同的新机器的成本（包括原料费、加工费、税金、利润等）减去折旧来求取，则才真正是成本法。 成本法中房地产价格各个构成部分以及建筑物折旧的求取，通常会采用市场法。来源：建设工程教育网 三、成本法适用的估价对象和条件 （一）成本法适用的估价对象 新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产） 、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房 地产） 、正在开发建设的房地产（即在建工程） 、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。对于那些 很少发生交易而限制了市场法的运用；又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产， 例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，均特 别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对个别使用者的 特殊需要而开发建设的房地产，以及单纯的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。 在房地产保险（包括投保和理赔）及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。因为在保险事 故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损 毁的，有时也需要采取重新建造的办法来解决。另外，在房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少 的地区，难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。 成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。当采用成本法评估局部房地产的价值 时，例如评估某幢住宅楼中的某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼平均每单位面积的价值，然后在 此基础上进行楼层、朝向、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。在实际估价中，根据估价对象 这类房地产的开发建设方式，还可能需要先求取“小区”的平均价格，然后推算到“幢”的平均价格，再推 算到“层”或“套”的平均价格。采用成本法评估开发区中某块土地的价值，通常也与此类似。 成本法估价比较费时费力，测算估价对象重新购建价格和建筑物折旧都有较大的难度，尤其是测算那些 建筑物过于老旧的房地产的重新购建价格和折旧。如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时 采用成本法估价就无多大意义了。这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；对于整 个房地产，一般是采用假设开发法根据开发完成后的价值减去开发建设的必要支出及应得利润来估价。因此， 成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的 价值。 （二）成本法估价需要具备的条件 运用成本法估价要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而 非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。换一个角度讲，房地产成本的增加 并不一定能增加其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”是在长时 期内平均来看的，并且需要具备以下两个条件：一是自由竞争（即可以自由进退的市场） ，二是该种商品本身 可以大量重复生产。其原理如下： 首先假设价格正好等于成本加平均利润，并假设此时的供给与需求正好平衡，然后假设有某个因素（例 如利率上调）导致了供大于求，则在供求规律和利润激励等的作用下会出现以下循环：房地产供大于求房 地产价格下降房地产开发利润率降低房地产开发投资减少房地产开发量缩减房地产供给减少房地 产价格上涨房地产开发利润率上升房地产开发投资增加房地产开发量增加房地产供给增加房地产 价格下降来源：建设工程教育网。 显而易见，如果不是在长时期内，或者没有自由竞争，又或商品本身不可以大量重复生产，上述循环就 不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶 然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润” 。当求大于供时，房地 产价格可能大大高于房地产开发建设成本；当供大于求时，房地产价格可能大大低于房地产开发建设成本。 因此，房地产开发建设成本高，并不一定意味着房地产价格就高；房地产开发建设成本低，也不一定说明房 地产价格就低。正是因为房地产价格与房地产开发建设成本不是始终成正比，才出现了房地产开发投资有赚 钱与赔钱的问题。从一个房地产开发项目来看有赚钱与赔钱的问题，从一个房地产开发企业来看也有赚钱与 赔钱的问题，甚至从整个房地产开发行业来看，短期内也有赚钱与赔钱的问题。如果房地产价格始终是由房 地产开发建设成本决定的，海南、北海的房地产市场就不会有 1993 年房地产热过后的一段“悲惨”局面。 尽管有上述原理，但并不意味着不来源：建设工程教育网具备上述理想条件就不可以采用成本法估价， 而是要求在运用成本法时注意“逼近” 。其中最主要的是要注意以下 3 个问题： （1）是应采用客观成本而不是实际成本。可将房地产开发建设成本区分为实际成本和客观成本。实际 成本也称为个别成本，是指某个具体的房地产开发商的实际花费。客观成本也称为正常成本，是指假设重新 开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。 （2）是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。现实中有一些选址不当或者规 划设计不合理等造成不符合市场需要的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。在这种情况 下虽然无论谁建造该商场客观上都要花费那么多成本，但该商场也不会有那么高的价值。 （3）是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市场供大于求时，应在客观成本 的基础上调低评估价值；当供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。 成本法估价还要求房地产估价师具有较丰富的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价等 方面的专业知识。 成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用期限 的土地使用权的价值。 四、成本法估价的操作步骤 运用成本法估价一般分为以下 4 个步骤：弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；测算估 价对象的重新购建价格；测算建筑物折旧；求取估价对象的积算价格。 第二节 房地产价格构成 运用成本法估价的一项基础性工作，是要弄清估价对象所在地的房地产价格构成。在现实中，特别是目 前在土地取得、房地产开发建设（土地开发、房屋建设） 、房地产税费等制度、政策、规则尚不完善、不明晰、 不统一、时常发生变化的情况下，房地产价格构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的 房地产，其价格构成可能不同。房地产价格构成还可能因不同的单位和个人对构成项目划分的不同而不同。 但在实际运用成本法估价时，不论估价对象所在地的房地产价格构成多么复杂，首先最为关键的是估价机构 和估价师必须深入调查、了解当地从取得土地一直到房屋竣工验收乃至完成租售的全过程中所需做的各项工 作一般要经历获取土地、前期工作（包括规划设计等） 、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段，在该 全过程中的各项成本、费用、税金等必要支出及其支付或者缴纳的标准、时间和依据，然后整理出这些开发 建设成本、费用、税金和利润等的清单，从而做到既不遗漏，也不重复。在此基础上结合估价对象的实际情 况，确定估价对象的价格构成，并测算出各个构成项目的金额。 下面以房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产 开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度来划分房地产价格构成，分为以下 7 大项：土地取得成本；开发成本；管理费用；销售费用；投资利息，销售税费；开发利润。 一、土地取得成本 土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。在目前情况下，土地取得成本的构成因取得房地产 开发用地的途径不同而不同。取得房地产开发用地的途径可归纳为以下 3 个：通过市场购置取得；通过 征收集体土地取得；通过征收国有土地上房屋取得。在实际估价中，应根据估价对象的实际情况（如在估 价对象所处的地段，当地同类土地取得的主要途径）选取上述三个途径之来求取。 （一）市场购置下的土地取得成本 在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由买方（在此为房地产开发 商）缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出构成。目前主要是购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房 地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的建设用地使用权。这种情况下的土地取得成本一般包括： （1）土地使用权购买价格。一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。 （2）买方应当缴纳的税费。包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有 关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。 例如，某宗面积为 5000的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为 800 元/，容积率为 2，受让人 需按照受让价格的 3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为： 80050002（13%）824（万元） （二）征收集体地下的土地取得成本 征收集体土地的土地取得成本一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、征地补偿安置费、相 关税费以及地上物拆除、渣土清运和场地平整费等。 土地使用权出让金和城市基础设施建设费一般是按照规定的标准或者采用市场法求取。 征地补偿安置费一般由下列 4 项费用组成： （1）土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 610 倍。征收其他土 地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。土地补偿费的计算公 式为： 土地补偿费=被征土地前 3 年平均年产值补偿倍数 （2）安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。 需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 46 倍。但是，每公顷 被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的 15 倍。征收其他土地的安置补助费标准， 由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。安置补助费的计算公式为： （被征土地需安置人数补偿倍数）15 时， 总安置补助费被征土地前 3 年平均年产值补偿倍数被征土地需安置人数（被征土地需安置人数 补偿倍数）15 时， 总安置补助费被征土地前 3 年平均年产值15 依照规定支付土地补偿费和安置助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、 直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前 3 年平均年产值的 30 倍。 省级国土资源部门会同有关部门制定省域内各县（市）耕地的最低统一年产值标准，报省级人民政府批 准后公布执行。制定统一年产值标准可考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农 用地等级等因素。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低 的原则，在法律规定范围内确定；按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保 持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数； 土地补偿费和安置补助费合计按 30 倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统 筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地 人民政府公布的最高补偿标准执行。 有条件的地区，省级国土资源部门可会同有关部门制定省域内各县（市）征地区片综合地价，报省级人 民政府批准后公布执行，实行征地补偿。制定区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人 均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。 （3）地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物补偿费是对被征收土地上诸如房屋及其他建筑物（含构筑 物） 、树木、鱼塘、农田水利设施、蔬菜大棚等给予的补偿费。青苗补偿费是对被征收土地上尚未成熟、不能 收获的诸如水稻、小麦、蔬菜、水果等给予的补偿费。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般 是支付移植费；不能移植的，给予合理补偿或作价收购。地上附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直 辖市规定。 （4）安排被征地农民的社会保障费用。 相关税费一般包括以下费用和税金 （1）新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的） 。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关 规定缴纳新菜地开发建设基金。新菜地开发建设基金的缴纳标准，由省、自治区、直辖市规定。 （2）耕地开垦费（占用耕地的） 。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照 “占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件 开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新 的耕地。 （3）耕地占用税（占用耕地的） 。根据中华人民共和国耕地占用税暂行条例 （2007 年 12 月 1 日中华 人民共和国国务院令第 511 号公布，以下简称耕地占用税暂行条例 ，占用耕地建房或者从事其他非农业建 设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人，应当按照规定缴纳耕地占用税。耕地占用税以纳税义务人 实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。占用林地、牧草地、农田水利用地，养殖水面以及渔 业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照耕地占用税暂行条例规定征收耕地占用税。 （4）征地管理费。该项费用是指县级人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、 组织、办理各类建设项目征收土地的有关事宜，由用地单位按照征地费用总额（征地补偿安置费）的一定比 例支付的管理费用。包干方式有全包方式、半包方式和单包方式三种。 （5）政府规定的其他有关费用。部分省、自治区、直辖市还规定收取防洪费、南水北调费等等。具体费 用项目和收取标准，应根据国家和当地政府的有关规定执行。 （三）征收国有土地上房屋的土地取得成本 征收国有土地上房屋的土地取得成本一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、房屋拆迁补偿 安置费、相关费用以及地上物拆除、渣土清运和场地平整费等。 房屋拆迁补偿安置费由征收人对被征收人给予拆迁补偿安置所发生的全部费用构成，其金额相当于下列 几项之和： （1）房地产补偿费。是对被征收房屋及其占用范围内的土地和地上附着物的补偿费，其标准是被征收 房屋及其占用范围内的土地和地上附着物的市场价值，具体由房地产估价机构根据被征收房屋的区位、用途、 建筑结构、新旧程度、装饰装修、建筑面积等因素评估确定。其中，被征收房屋室内自行装饰装修的补偿费 可能单独计算，其标准是该自行装饰装修部分的市场价值，具体由征收人和被征收人协商确定；协商不成的， 可以委托房地产估价机构评估确定。对征收范围内的违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，按照 城乡规划法的规定处理；对未超过批准期限的临时建筑，根据其残余价值给予相应补偿。 （2）搬迁补助费。根据需要搬迁的家具、电器（如分体式空调、热水器）、机器设备等动产的拆卸、 搬运和重新安装费用给予补助。对征收后不可重新利用的动产，根据其残余价值给予相应补偿。 （3）过渡补助费（或临时安置补助费、周转房费）。根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素， 按照类似房地产的市场租金结合过渡期限确定。 （4）停产停业补偿费。因征收非住宅房屋造成停产、停业的，根据被征收房屋的市场租金或者被征收 时会计报表等资料反映的生产经营、营业收入、纳税等情况，结合停产停业期限确定。 （5）安置补助费。征收个人住宅的，对住房困难的低收人家庭，应当给予安置补助费或者提供廉租住 房保障。 相关费用一般包括以下费用： （1）房屋拆迁估价费（房地产价格评估费）。该项费用是承担房屋拆迁估价的房地产估价机构向房屋 拆迁估价委托人（通常为征收人）收取的估价服务费用。 （2）房屋拆迁服务费。该项费用是承担房屋拆迁服务的单位（房屋拆迁企业）按照房屋拆迁补偿安置 费的一定比例向征收人收取的费用。 （3）政府规定的其他有关费用。这些费用一般是依照规定的标准或者采用市场法求取。 二、开发成本 开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主 要包括下列几项： （1）勘察设计和前期工程费，例如市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、 建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作的必要支出。要注意 场地平整等费用与前面的土地