房地产开发项目建议书20140711

贺州市星泰华园一期房地产开发 项 目 建 议 书 贺州市旅游实业有限公司 2014年 7月 9日 2 目 录 第一章 项目概述 1 第二章 项目名称和选址3 第三章 项目规划建设方案3 第四章 项目建设条件4 第五章 物料消耗与供应5 第六章 环境保护 6 第七章 项目建设周期与日程安排 7 第八章 经营管理方式7 第九章 投资估算8 第十章 项目经营策划 11 第十一章 效益评价 18 第十二章 结论 19 0 第一章 项目概述 一项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于贺州市八达中路和建设东路中间，西临星光路， 东临明主巷，地理位置优越，交通便利。规划用地性质为城镇住 宅用地、其他商服用地，使用权类型：出让,宗地面积为 87.8 亩， 可用来开发商、住综合型居住性建筑。 2、项目概况 根据自治区人民政府研究贺达纸业有限公司改制重组有 关问题的纪要（桂政阅2012 217 号）、自治区国 资委关于无偿 划转持有的广西贺达纸业有限公司股权有关问题的批复（桂国 资复 2012198 号）和 贺州市人民政府国有 资产监督管理委员 会关于贺州旅游投资开发有限公司承接广西贺达纸业有限公司 股东的股权的通知（贺国资发2012 27 号）文件，广西投资集团 贺州大地物业有限责任公司作为贺州市旅游实业有限公司（原 名为贺州旅游投资开发有限公司）的全资子公司。为做好承接管 理工作，已将广西投资集团贺州大地物业有限责任公司更名为 贺州市星泰物业有限公司，贺州市星泰物业有限公司于 2013 年 4 月 24 日经贺州市人民政府“贺州国用（2013）第 220082 号” 批准取得位于贺州市八达中路 190 号（贺纸小区）的土地使用权 （面积 55621.93 平方米，用途：商服、城镇住宅用地，使用权类型： 出让。 1 3、开发方式 该宗地块分两期建设，一期为 1#楼、2#楼及附属的裙房，总 建筑面积 36504.40 平方，其中地上面积 32811.32 平方，地下 面积 3693.08 平方。1#楼为 17+1 的商业 及写字综合楼，2#楼为 29+1 的商、住 综合楼 组成。 二期为两层商业裙房、地下室和住宅楼组成，总建筑面积 259363.43 平方。由 3 栋 17+1 的住宅楼和 4 栋 29+1 的住宅楼 组成。整个小区住宅楼为 4 栋 17+1 的住宅楼和 5 栋 29+1 的住 宅楼组成，框剪结构。由贺州市旅游实业有限公司的全资子公 司贺州市星泰物业有限公司投入全部建设资金开发建设。目前 实施项目为一期工程。 二、项目建设单位 1、项目公司名称：贺州市星泰物业有限公司 2、公司经营范围： 在规划范围内从事项目的开发与建设、商品房销售、物业 管理等。 3、项目建设规模和建设内容: 该宗地块分两期建设，一期为 1#楼、2#楼及附属的裙房，总 建筑面积 36504.40 平方，其中地上面积 32811.32 平方，地下 面积 3693.08 平方， 二期为两层商业裙房、地下室和住宅楼组成，总建筑面积 259363.43 平方。规划整个小区住宅楼为 4 栋 17+1 的住宅楼和 5 栋 29+1 的住宅楼 组成，框剪结构。 2 三、可行性研究报告编制 编制单位：由广西中盛建筑设计有限公司编制贺州市星泰 华园项目方案设计报告。 第二章 项目名称和地址 一、项目名称：贺州市星泰华园一期项目。 二、地理位置：位于贺州市八达中路和建设东路中间，西临 星光路，东临明主巷。 三、项目占地面积：占地面积约 87.8 亩（58562.6 平方米）。 四、项目用地现状：项目规划用地性质为城镇住宅用地、其 他商服用地，使用权类型：出让 第三章 项目规划建设方案 一、项目建设内容 “该项目” 建 设内容为 高层商、住、写字 综合楼项目及配套设 施等。 二、项目初步规划设计方案 1、规划建设用地面积： 56774 平方米。 2、总建筑面积： 295867.83 平方米。 3、居住建筑面积： 21783.01 平方米。 4、建筑高度：高度控制在 105 米以内。 5、居住总人口： 约 9000 人。 6、居住总户数： 约 2016 户。 7、建筑层数： 地上 29+1 层，地下 1 层。 3 8、绿化率： 28。 三、项目规划设计特色 1、规划设计： 在规划设计上通过招、投标形式确定设计单位开展“该项目” 建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项 目” 力求吸收当今先进 的建筑艺术，体现贺州风貌和时代特色。规划设计方案既能满 足现代商、住楼的各项使用要求，同时适合周边总体规划要求， 既能突出自己，又能与周围环境相协调。 2、设施、设备、材料： “该项目” 建 设将充分引入先 进的信息网 络技术、引进先进 的设备、设施。 3、绿化： “该项目” 力求在 项目区域内建 设大面积 生态景观、园林设 施，为入住星泰华园一期的各级客户提供绿色、优雅、舒适、安 逸的居住氛围。 第四章 项目建设条件 一、地理条件 “该项目” 位于 贺州市八达中路和建 设东 路中间，西临星光 路，东临明主巷，地理位置条件非常优越。 二、市政条件 “该项目” 目前大市政条件满足，周围已 经建成整片上规模 街区，所需的水、电、通讯、网络、道路交通等设施较为完善。 4 第五章 物料消耗与供应 一、建筑材料 “该项目” 建 设内容为为 高层商、住、写字 综合楼及配套设施， 建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要 为钢材、水泥、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计， “该项目” 一期所需的主要建筑材料估算 为： 钢材： 3000 吨 水泥： 6000 吨 木材： 400 立方米 二、主要设备 “该项目” 的建 设内容 为高层商、住、写字 综合楼及配套设施， 在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主 要设备有： 消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、 通讯电话系统、照明系统、供气设备、卫星电视接收系统、通讯 电话系统、计算机集成管理系统等。 三、水、电、气、供应 根据初步计算，“该项 目” 水、电、气、热 等用量为： 1、用电量：60 瓦/平方米，则预测项目用电量为 950 千瓦。 2、用水量：按 2 升/平方米 日，用水量为 5470 立方米日。 第六章 环境保护 按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法” 和“贺 5 州市实施建设项目环境保护管理办法细则”，建设项目要采取严 格的环境保护措施。“该项目” 的建设内容 为高层商、住、写字综 合楼及配套设施是贺州市建设“华南生态旅游城” 工程，对环境 的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以 及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾 的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使 用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和贺州 市的环境保护法规。 环境保护措施如下： 1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达 到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和贺州市的有关 规定和标准。 2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专 设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃 圾处理厂和垃圾消化场处理。 3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系 统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。 4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题， 通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的 措施，汽车废气排放完全可以达到国家和贺州市规定的废气排 放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。 第七章 项目建设周期与日程安排 6 一、建设方式 “该项目” 建 设按照贺 州市有关建设工程招 标、投标的有关 规定，采取公开招标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。 为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，委托有 经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。 二、建设进度安排 “该项目” 总 建筑面积约为 36504.4 平方米， 预计建设周期 为 2 年，即从 2014 年到 2016 年为建设期，项目建设实施进度 为： 1、2014 年 12 月之前完成前期准备工作。 主要包括：协议签订、拆迁、规划设计、施工图设计 七通一 平、工程招投标等。 2、2014 年 12 月至 2016 年 12 月为施工工期，竣工验收。 第八章 经营管理方式 一、经营设想 1、“该项 目 ”严格执 行国家建设工程管理模式，按照国家 标 准通用建设施工条款。 2、“该项 目 ”建成后将引 进先进管理模式和管理 经验，以物 业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的 服务，使其成为广西区内具有一流管理水平的企业。 第九章 投资估算 一、成本构成 7 宗地占地 11 亩，为一类建筑用地，成本由以下几块构成： 1、土地费用 （无） 2、土地出让金 （无） 3、其它投入 （无） 二、项目设计 方案：按贺州市城乡规划设计院出具的控制性详细规划条 件容积率为 4.3。一期设计为做多层带电梯商住、写字综合楼。 销售住宅部分按 3600 元/ m 2计，360015106.28=5438.2608 万元 销售商业部分一层按 20000 元/ m2计， 200002300.54=4601.08 万元 销售商业部分二层按 12000 元/ m2计， 120002300.54=2760.648 万元 销售商业部分三层按 10000 元/ m2计， 100002300.54=2300.54 万元 销售商业部分四层按 8000 元/ m2计， 80002300.54=1840.432 万元 车位销售按 100000 元/个，计 10000050 个=500 万元 销售收入合计：17440.9608 万元 写字楼建筑面积 7900.35 平方（不外售），采用租赁形式经 营，租金按 50 元/ m2.月计，7900.355012 个月=474.02 万元， 全部出租后能形成稳定现金流，该部分暂不计入销售收入及利 润分析。 8 三、成本测算 1、土地费用 （无） 2、土地出让金 （无） 3、建安费用 36504.4 平方2500=9126.1 万元，按建安平 米造价 2500 元/m 2 4、估计电梯、消防设备、水电、燃气管道、通讯等市政管网 安装等费用约占 10%，计 91261000,10%=912.61 万元 5、其他各项报建费用（见下表） 星 泰 华 园 房 地 产 开 发 项 目 前 期 及 报 批 报 建 费 用 估 算 明 细 表 (一 期 ) 单 位 ：(万 元 ) 1 建 设 规 划 服 务 费 按 总 投 资 额 0.2% 计 24 建 规 委 2 城 镇 市 政 配 套 费 按 总 投 资 额 1.5% 计 180 建 规 委 3 农 民 工 工 资保 证 金 工 程 中 标 费 用 2% 200 工 程 项 目 竣 工 无 拖 欠 农 民 工 工 资 行 为 ，按 规 定 予 核 退 4 建 筑 安 装 工 程 劳 动 保 险 费 按 总 投 资 额 2%计 240 5 新 型 墙 体 材 料 基 金 10 元 /平 方 50 工 程 项 目 竣 工 验 收 使 用 新 型 材 料 后 按 规 定 核 退 6 人 防 工 程 质 检 费 7.5 元 /平 米 人 防 面 8 人 防 办 非 9 积 （含 设 计 费 、审 图 费 ） 异 地 建 设 7 城 市 规 划 综 合 技 术 服 务 费 （住 宅 及 其 他 建 筑 物 ） 0.6 元 /平 方 3 住 宅 及 其 他 建 筑 物 8 散 装 水 泥 3 元 /吨 12 工 信 委 9 建 设 工 程 项 目 环 评 费 10 环 保 局 10 防 雷 费 20 气 象 局 11 项 目 工 程 设 计 费 150 逐 步 支 付 12 项 目 勘 测 钻 探 费 60 13 施 工 图 审 查 费 10 14 规 划 定 位 放 线 费 1 15 临 时 施 工 用 水 、电 25 16 招 标 代 理 费 总 造 成 价 的 1 12 17 招 标 办 市 场 服 务 费 2 18 配 套 工 程 实 验 检 测 质 量 1 10 19 建 设 工 程 监 理 费 工 程 建 安 费 中 标 价 1.8% 180 逐 步 支 付 20 深 桩 基 础 承 载 力 检 测 50 21 项 目 工 程 预 算 评 审 费 40 22 场 地 拆 迁 平 整 费 6 23 合 计 1293 固定成本合计 9126.1+1293+912.61=11331.71 万元 （二）经营成本 10 销售管理费用 17440.96082% =348.8 万元,销售额 2% 财务费用相关管理费用 11331.715% =566.59 万元 ，固定 成本 5% 建设期贷款 5000 万元，年限一年，利息 600 万元（按年利 率 1%计） 合计：348.8+ 566.59+600=1515.39 万元 （三）利润：销售额-固定成本-经营成本 17440.9608-11331.71-1515.39=4593.8608 万元 第十章 项目经营策划 一、调查区域星泰华园一期项目综合评述 本区域内在售房地产项目主要分布在周边的天利花园、在 美公寓、太原小区、燎原新城等，分布不均匀。随着贺州市政府 城东新区项目工程的逐步开发实施，位于贺州市八达中路和建 设东路中间，西临星光路，东临明主巷，交通便利，周边基础设 施完善的星泰华园一期项目将具有巨大的经济价值。从现有其 他项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜 力和升值空间。 二、星泰华园一期房地产开发项目市场需求分析 贺州市外部交通环境已得到全面改观，贺州至广西所有地 级市都已全程高速贯通，距桂林两江国际机场仅 2 个小时车程， 至梧州长洲机场 90 分钟可达，与自治区首府南宁全程不足五个 小时。洛湛铁路（洛阳至湛江）2009 年 9 月 28 日已通车，通车后， 11 通过洛湛铁路来贺州旅游的游客络绎不断。广贺高速公路贺州 段通车后，珠三角的核心城市到本项目仅 2 个半小时就可到达； 贵阳经桂林、贺州至广州的高速铁路、永贺高速公路 2009 年已 全面动工，2014 年可全线通车，贺州至广州、桂林将更为便捷， 几十分钟即可到达。目前规划建设的还有贺州至河池(巴马)高 速公路、柳州经贺州至韶关铁路等，这些道路基础设施的建设 完善，使市外、市内至本项目的交通条件都得到极大改善，具有 良好的交通发展环境。贵广高铁计划明年正式开通运营，国内 外区内外知名企业有近 200 家在贺州市开设分支机构或办事处， 届时将会产生潜在购买和租赁客户群体；随着居民收入的不断 增加，市场需求结构日趋合理。 三、项目市场走向 目前影响星泰华园一期项目最大的因素，除了国家宏观政 策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。 从“ 星泰 华 园一期项 目” 本身因素看，影响 项目市场和价格的最 主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是： 交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目” 的地理位 置完全具备上述条件。 从近期贺州市的房地产项目变化特点看，影响项目市场和 价格的因素除地理位置外，还有整体现划、户型设计、景观氛 围等。 1、周边环境 本项目位于贺州市东部，地处交通主干道八达路和建设路 12 之间，东面距广贺高速公路东出口 3 公里，对面为贺州市主要 街区、附近有学校、医院、酒店，该区域为主街区，应具有较高 的市场知名度。 2、建筑设计 本项目力求为综合体写字、住宅楼联体商业部分相结合， 根据不同的户型，设计各种风格的花园景观。建筑设计由区内 知名设计院完成，目标是建设成为贺州市标志性的综合建筑。 3、环境设计 将请区内专业公司设计绿化园艺广场，饰以精美的雕塑， 引入水流，采用抗污染、适应南方气候、花期的植物立体绿化。 4、户型设计 多种户型适宜不同需要，小到 93 平米经济型，大到 251 余平米复式楼。根据不同设计风格配以相应的玻璃窗，动静分 开，功能分明，使用率高。 5、室内设施及功能 5.1 充分引入智能化概念。综合布结入户，预 IDD 电话插 口，国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电 话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。 6、配套服务设施齐全，特设会员俱乐部 6.1 康体设施：游泳池、桑拿、健身房、台球室、练功房等、 咖啡厅。 7、物业管理 物业公司进行管理，同时提供多项有偿服务，如：送餐、聘 13 保姆、接送孩子、特快专递等等。 四、项目优势分析 1、绝佳地理位置 本项目位于贺州城区东部，地处交通主干道八达路和建设 路之间，东面距广贺高速公路东出口 3 公里，对面为贺州市主 要街区、附近有学校、医院、酒店，该区域为主街区，应具有较 高的市场知名度 2、便利的交通 地处贺州市交通主干道八达路和建设路之间，东面距广贺 高速公路东出口 3 公里，交通便利。 3、独特的生态旅游环境 贺州市将以“华南生 态旅游城” 规划为自然生 态的保护和 培育区、生态建设示范区及生态教育基地。 五、项目价格优势 “本 项 目” 市 场价格大致在 3300-3800 元 /平方米。从规划上 看该地区是自然生态、景观园林建设示范区，是贺州市标志性 建筑。以开发星泰华园一期房地产项目为主，可为贺州市各界 人士创造方便、舒适、优美、清静、安全的居住环境。因而若整 体规划实现后，项目后期价格提高还有潜力。 六、该项目经营策划 1、项目定位 1.1 项目定位依据 1.1.1 政府实施建设“华南生态旅游名城” 工程 14 贺州市政府确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，建设 生态型经济” 的原则 。随着贺州市“ 广贺 高速、贵广高铁”的开通， 贺州市开发建设将成为新的投资热点和经济增长点 1.1.2 各方创业人士 由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经 济持续稳定的发展，以及鼓励投资创业的政策，一大批港、澳、 台地区商界人士、纷纷来到贺州投资创业，对房地产市场具有 一定的需求。 1.1.3 私营企业业主 随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，贺州的私 营经济得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或 投资的需要，也将成为星泰华园一期房地产购买者。 1.2 定位设计 1.2.1 构思的原点：缔造“商住写字综合楼” ，展现商业、居 住一体高尚生活的家居。 1.2.2 真家居理念：不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创 新的建筑设计理念，每一个细节上突显出“居家风范” 。 1.2.3 本可研所应体现的价值 任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特 殊价值，房屋也不例外，只是这种价值的意义更为富有，它不 再仅仅是居住的场所（最基本的含义），而是包含更为广义上的 意义：实际价值和心理价值。 2、本项目的卖点 15 卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在 心理上是带给客户一处价值感。以现有的产品特点可包装的卖 点只有 2 点： 21 地处贺州市主城区、交通便利、周边基础设施完善； 2.2 本项目，多种户型适宜不同需要，小到 93 平米经济型， 大到 251 余平米复式楼。 卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实 际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带 来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新 意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的 规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。 使客户真正感到“物有所 值” 才是销售的根本 动力。 好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。 3、竞争对策 对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新 技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节 上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的 最佳印象，必须在本项目中整合运用。 4、增加项目的附加值 如果要以中端家居型品质出现，必须增加项目可包装的卖 点。具体地从以下三大方面考虑： 4.1 丰富专业化设计，区内知名公司参与项目的各项设计， 包括： 16 4.1.1 社区室外环境由区内知名景观设计公司设计。 4.1.2 物管公司由知名的物业管理公司担纲。 4.2.1 综合布线，每户强电按空调、电器、照明三路分线； 弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。铺设 ISDN 光缆，建立社区局域网 4.2.2 家庭安全系统：每户设置可视对讲、紧急求助按钮、 煤气泄露监视探头。 4.2.3 公共安全系统：社区及大楼周界防范系统；小区道路、 楼宇公共保安监视系统；公共部分设置消防探头，集中消防报 警系统。 4.2.4 卫生电线电视接收系统。 4.2.5 智能化物业管理：三表远程计量，停车、门禁的 IC 卡系统。 4.3 采用高档次社区