开发区土地集约利用研究---以西青经济开发区为例综述

开发区土地集约利用研究- 以西青经济开发区为例综述 目前国内外关于土地集约利用的研究主要涉及到以下几个方面，即:土地集 约利用概念和内涵的界定研究、土地集约利用潜力评价及指标体系研究、土地 集约利用空间布局与产业结构调整研究。 一、国外研究现状 土地集约利用的思想最早是由大卫李嘉图(Daivd Rciadr).等古典政治经济 学家在地租理论中提出的，土地集约利用按照生产要素投入的构成，分为资金 集约型、劳动集约型和技术集约型。而关于土地集约利用的理论有很多，主要 有地域结构理论、地租理论、区位理论、土地报酬递减理论、门槛理论及空间 均衡理论等，以及在城市规划领域产生的田园城市理论、有机疏散理论、区划 理论、混合功能区理论等。 对土地集约利用与地租关系较早进行阐述的是阿伦索，他提出了城市土地 竞租模型。他将同一城市内农业用地、商业用地和住宅用地的竞标地租函数和 曲线相互重叠在一起，得到在自由竞争市场下整个城市的市场均高于地租水平。 在市场均高于地租而成为市场所确定的同时，土地利用结构和利用的集约程度 与地租被同时确定下来。 在土地利用的区位理论方面，1826 年德国经济学家杜能(Thunen)出版了 孤立国同农业和国民经济的关系一书，运用“孤立化”的研究方法，考察 了城市外围农地的运输成本与土地利用两者之间的关系，得出城市外围农地利 用区位的圈层理论.1909 年德国经济学家韦伯(Weber) 出版了工业区位论 ，从 运输成本、劳动力成本和集聚因素视角出发，考察了城市建设当中工业的选址 及布局伺题。另一位德国经济学家廖施(losch)1940 年出版的区位经济学一 书，在韦伯的基础上发展了土地利用的区位理论，企业的目标是追求利润最大， 韦伯的成本最低选址理论井不能保证最大利润，因此，廖施将市场区域的概念 引入区位分析的框架，把生产区位与市场结合起来，企业选址最优的位里是收 益超出成本最大量的地方。对土地集约利用规律的研究，著名剑桥学派的创始 人英国经济学家马歇尔还认为:报酬递减规律适用于各业中为了生产和生活而对 土地的利用，显然土地报酬递减规律所阐述的就是土地的合理投入问题，研究 的是土地的合理集约度问题。 美国二十世纪 90 年代出现了城市精明增长(Urban Smart Growth)理论，其 主要思想源于对以下现象的质疑:放弃现存的城市基础设施而转向外围扩建所引 发的经济成本，新建在郊区的就业集中点和现存在城区的劳动力集中点的不协 调，放弃、改建和再用老区的工业用地，吞食空地及城乡接壤的优良耕地以及 因扩大城区、分散交通引致的整个地域的空气污染。总的来说， “精明增长”把 时间、注意力和资源放在恢复市区与老近郊的活力和社区感。在北美已经有 “精明增长”的开发区，其特点是都采用混合用途、高容积率、多式样住房、 紧密型建筑等。近年来，美国规划界因致力于解决城市蔓延所带来的严重社会、 经济和环境问题，提出了“城市增长边界(Urban Growth Boundary)”理论.该理 论强调新的城市开发模式，即要在适当的地方进行适当的高质量的开发. 国外土地节约集约利用的相关研究偏重于理论探讨，历史久远。从古典政 治经济学到现代城市土地利用的诸多理论中都揭示了土地集约从古典政治经济 学到现代城市土地利用的诸多理论中都揭示了土地集约利用的内涵和城市土地 利用空间结构的理论模式，反映了西方国家随着城市发展对城市内部用地布局 及驱动力认识不断加深的过程。如土地报酬递减理论、区位理论、农用地集约 利用地租理论等，土地集约利用控制和评价的研究也主要集中于土地的利用强 度，如区域规划控制技术，采用的主要指标有用地类型、容积率、建筑密度、 建筑高度等。国外对与农地集约利用相对应的城市土地集约利用的内涵虽没有 明确的定义，但其土地集约利用的理念始终贯穿在土地利用规划、城市规划及 与之配套的政策、法规中。其中 FINN HANSSON，KENNETH HUSTED，JAKOB VESTERGAARD（2005）主张开发区产业结构的调整和 “精明增长理论” ，HSIEN CHELAI，JOSEPH Z SHYU（2005）注重开发区管 理绩效的研究。 国外在对城市土地集约利用的直接理论研究方面也有一系列相关成果:从 理论和实践上认识到土地资源配置不仅是对土地资源本身的配置，更重要的是 对土地资产的配置，将城市土地资源潜力的挖掘与城市级差地租显化、土地使 用制度改革相结合起来，将城市土地增量扩张的发展模式转移到城市土地存量 盘活模式上，将土地资源的配置与土地利用产出 效益结合起来等。但是，这 些研究更多的是从城市土地资源节约、集约利用的必要性、集约利用方式和手 段等方面定性的研究城市土地利用潜力的挖掘，对究竟怎样才是最集约利用城 市土地，即城市土地集约利用合理度的系统性理论研究及定量评价研究却不是 很多。 二、国内研究现状 当前，我国正处于城市化加速发展阶段。一方面土地资源需求巨大，城市 存量土地粗放低效利用现象突出:另一方面是我国人多地少，耕地资源不足的严 峻国情。两者矛盾十分突出，城市土地集约利用成为我国城市化的必然选择。 提高土地使用效率、集约利用城市土地引起了理论界、规划界和政府部门的高 度重视。对此，国内相关领域的专家学者进行了深入探讨和研究。 关于城市土地集约利用的内涵，学者们进行了全方位探讨。一部分学者从 土地利用成效的角度出发，认为城市土地集约利用应包括三层涵义:一是土地产 出高效化;二是土地布局和土地结构合理化;三是土地利用效益的综合化(吴旭芬， 200:陶志红，200;赵鹏军，2001;何芳，2002)。还有部分学者从不同空间尺度出 发，认为城市土地集约利用涵义应包括宏观、中观和微观三个层次。就宏观层 次而言，城市土地集约利用强调的是城市综合效益，要求城市有合理的城市规 模和城市性质以及与之相协调的产业结构等;中观层次则强调用地功能和结构的 合理性;微观层次侧重某一块土地的投入产出效益，但所有的研究者都认为城市 土地集约利用是一个动态过程，随着经济发展和科技的进步，应该充分考虑其 动态发展趋势而不仅仅是一个静态终极目标(龚义，2002; 成舜，2003)。 评价方法是城市土地集约利用定量研究的基础，但由于研究难度大，成为 研究中的薄弱环节。一些研究者介绍了西方国家常用的土地评价理论与方法， 并从方法论的角度阐述了国外相关研究对我国研究的启示(王宝铭，1996; 王筱 明，2001) 。另外一些学者结合我国实际提出城市土地集约利用定量评价的基本 内容，即设计一套评价指标体系和评价方法，对城市土地集约利用进行定量评 价。包括三个层次:宏观层次是城市总体评价:中观层次是城市分区评价;微观层 次则是具体地块的评价(陈莹等，2002;龚义，2002:查志强，2002)。还有一些研 究者提出因地制宜、注重约束条件、效率和发展趋势的评价思路，认为城市土 地集约利用评价主要采用比较分析方法，在确定评价标准后进行定性、定量比 较分析，取得评价成果(龚义，2002;邹玉川，2002). 城市土地集约利用评价的核心工作就是评价指标体系的制定，国土资源部 为此专门颁布了城市土地集约利用潜力评价技术方案 。有些学者从综合评价 角度建立评价指标体系，认为集约化、高效化和协调化是评价的三个主要目标， 评价指标应包括制约土地集约利用的指标、城市土地集约利用程度指标、城市 土地利用效率指标、城市土地集约利用趋势和可持续度指标(赵鹏军，2001; 何 芳，2002;查志强，2002)。有的学者则从不同空间层次建立了宏观、中观和微 观层次的土地集约利用评价指标体系。(成舜，2003: 章牧，2003;甄江红，2004)。 一些学者则从整体角度出发构筑土地集约化综合指数等综合指标来衡量城市土 地利用集约度。刘海燕，方创琳和班茂盛章（2008）借鉴土地集约利用的相关 研究并结合海淀科技开发区特征，从开发区开发综合效益的视角构建海淀科技 园土地集约利用综合评价指标体系。 何芳（2003）从总量集约潜力、土地水平结构集约潜力、垂直空间集约潜 力和土地动态集约潜力 4 方面建构了土地集约利用潜力评价指标体系，并对各 类型土地集约利川进行了指标体系设定。许树辉（2004）从土地产出率、土地 利用程度、土地投入强度、土地可持续度建构了城镇土地集约利用评价指标体 系总框架。谢敏，郝晋珉，丁忠义和杨君（2006）运用文献资料法、综合分析 法，对城市土地利用集约要素直接和间接投入的双重性进行研究。 三、文献述评 开发区土地集约利用研究在我国开展的时间还不长，多是理论性、概念性 的研究，对开发区土地集约利用的定性研究、单指标研究较多，而对开发区土 地集约利用的评价指标体系和评价方法研究很少，对开发区土地集约利用合理 程度的定量研究更少，不利于从宏观角度对开发区土地集约利用程度的把握。 目前，关于土地集约利用的评价研究多出现在城市用地分析中，并且很大 程度上只关注“土地”这一单一要素，从土地利用基本情况、土地的投入与产 出效率以及土地利用结构效果