如何提升内网房源真实率的管理规定-西南大区2012.3

提升内网房源真实性的管理规范 一、目的 1提升内网房源的真实性 2. 通过提升内网房源真实性来提升外网全渠道真房源 二、现状 1、录入的房源地址、面积不准确，存在占坑的 现象； 2、业主出售或出租意愿不明确或不愿意委托链家交易的房源，经纪人录入内网； 3、当房源成交后核销不及时； 4、租赁合租房源容易录入错误的面积 二、范围： 适用于北京链家房地产经纪有限公司西南大区 三、内容细则 录入新增资源时： 经纪人的职责： 1】接到房源必须核实清楚产权性质（是否单独所有，产权是否清晰），如不确定需与店经理确 定后方可录入； 2】接到房源时必须向业主核实清楚该房源的地址、面积、报价和底价，同 时向业主说明我们会 将该房源录入系统，意味着委托我们来出租或出售，如业主明确表示不通过链家来交易， 则向 区经理备案后录入系统后转为无效资源。 3】新增房源争取在 24 小时内做实勘和签署独家出租（出售）委托协议，所有房源点电话后必 须写跟进。（附租赁和置换经纪人的跟进标准） 4】对于接到暂时不符合有效房源条件的房源时，应在登记房源信息后将实际的情况告知业主， 并给予业主售房（租房）的建议。例如：先生您好，您的房源由于价钱高于成交价，根据以往 经 验，您的房子短期内可能无法成交。 挡录入我们公司系统后可能会进入其他渠道呈现（业主资 料）。我们还有以下建议：建议您出租，如您 觉得出租麻烦我们有【自如友家】产品，如果您着急 用钱且不愿降价出售，建议您可以考虑我公司的抵押贷款产品。这样既不用割肉抛售，也可以 解燃眉之急。 对库存： 1】当经纪人在约看或带看后得知所属房源、责任盘房源或本区域其他房源无效时，应在 1 小 时内主动提交无效，并向店经理说明情况， 请店经理审核。 2】依据区域的瘦身标准进行持续的瘦身，将不符合有效房源的标准 1 小时内提交无效，并持 续的跟进，当房源符合有效时， 转入有效房源。 （附区域瘦身 标准） 3】当遇到一些特殊房源，如：业主明确表示只能由某人维护，并且经过责任盘店经理确认。 先买后卖让 看房，陌生号码打电话说不卖。收意向金或定金（业主口头承诺某个客户）， 对外说不卖的。应先在跟进中做详细的说明并置顶，同时向区经理备案。 4】每三天对责任盘房源进行跟进，及时发现出售或出租意愿有变化的房源，在 1 小时内提交 无效。 店经理职责： 1】24 小时内对经纪人录入的房源进行回访，确认以下信息： 与业主确认已经在内网登记； 核实面积、物业地址、报 价、底价； 2】每天早上 10 点前审核经纪人提交的无效房源，如本人不在，可委托本组其他经纪人或区经 理审核； 3】责任盘店经理每天检查本责任盘房源的跟进情况，一旦发现房源不符合有效标准的，立即 提交无效； 4】签约之前必须提醒客户业主需要准备的资料，以备在签约完毕后能及时的在内网提交签约； 5】店经理需在 24 小时内对新增的所属房源和责任盘房源进行跟进；（附店经理点评项标准） 6】租赁房源由区经理给租赁店经理分片进行跟进和核销，如发现无效房源在 1 小时内提交， 提交无效的首要责任为租赁店经理，第二责任人为所属店经理 区经理职责： 1】在真房源推行的前 3 个月时间，每月组织经纪人的文化研讨会，宣导真房源推行的重要性， 发现身边真房源推行标杆； 2】每天上午 10 点前上内网系统中核销经纪人提交的无效房源；如发现店经理未及时审核的， 需电话通知到店经理，如出现第二次，做出相 应的处罚。 3】对内网中出现虚假房源的经纪人必须问责，在月初动员大会时必须当众说明情况，如频繁 出现，则视为不符合链家文化价值观，做辞退 处理； 4】组织每周的资源述职，通过述职找到问题组并加以改进； 5】在巡店时督促店经理现场打开系统，逐套房源进行讲解，推进房源整理的工作。 助理职责： 1】在店面张贴相关标准：店经理点评项、经纪人跟进标准、瘦身标准； 2】协助区经理组织区域的文化活动研讨 3】发现身边真房源的标杆，上报给区经理或大区，在区域内或微群中做宣传； 奖惩规定： 1】奖励：设立内网真房源的奖项（以区域为单位 100%且录入房源数量最多的，以申诉前数据 北京链家房地产经纪有限公司 企业制度 ZD/LJ 第 3 页 共 5 页 为准） 2】房源问题的所属店经理、真实率低于 90%的区域区经理在月初动员大会时候到前面说明原 因（申诉前） 附件一： 租赁和置换经纪人跟进标准： 租赁经纪人： 1】字数不少于 30 字，只要点电话了必须写跟进； 2】跟进中体现房屋装修、详细家电家具（可写品牌）、业主是否在北京、是否同意 办公，房屋目 前的状态（有租户/空闲/自住）； 3】方便看房时间，业主是否在京，业主是否愿意出代理费，接受的付款方式，是否同意自如友 家； 4】平时或带看后与业主沟通的内容记录，及业主的近况反馈； 置换经纪人： 1】房屋的优缺点； 2】业主出售的原因，售房急迫度，可看房的时间，可集中带看的时间； 3】业主近况及带看后的情况，业主的反馈 店经理点评项： 置换所属人店经理点评内容： 房本是否满 5 年，产权性质、是否唯一住房、是否满 5 年、是否有抵押、户口是否迁出、业 主工作性质； 业主售房动 机(详细描述售房原因，例如：换房：为什么换房？) 方便接电话时间 ，方便看房时间，建议看房时间 业主售房急迫度 独家反馈：（同 业是否有 报盘；跟业主谈独家，业主的反馈是：） 置换责任盘店经理点评内容： 房源是否真实有效（业主是否知道该信息已经 在内网登记并认可通过咱们出售？房源 的物业地址、面积、价位是否正确） 业主售房动 机(详细描述售房原因，例如：换房：为什么换房？) 此房源目前状态：空置 /出租/自住 责任盘内同 类房源成交价格 对比 设定议价目 标同时将议 价目标设定为内网评估价 与业主确认 外网报价和内网底价是否有 变化 客观介绍该 楼盘、户型及该套房源的优劣势。 注：所属店经理与责任盘店经理为同一人，须填写以上全部信息 租赁所属人店经理点评： 1、房源是否真实有效（业主是否知道该信息已经在内网登记并认可通过咱们出售？房源 的物业地址、面积、价位是否正确？） 2、实勘和钥匙反馈， 3、此房源现在的状态（如果在租，到期日） 4、室内家具家电配套 5、付款要求：年付，半年付，季付，月付 责任盘店经理每周的跟访标准 业主近况及售房心 态的 变化： 价格变更： 房源信息完善; 本周带看情况； 是否有同业报盘 及同业带 看情况 房源瘦身标准： 置换： 1、房源本身 1、无房产证且无法确定产权证办理日期的（确定产权办理日期及交易风险后方可录入， 否则一律核销为无效房源） 2、房源有瑕疵，例如：无委托非业主本人报盘，房产有纠纷； 3、经济适用房房产证或契税票未满五年，禁止 录入。 4、确定已经出售或业主意愿出售改变的； 5、报价高于本小区成交价格 30%以上的，且明确表示无降价可能性的；（价格各区域自 己定） 6、可卖可不卖的房源，且在 15 天内主观不让看房的； 7、新增房源 5 天不让做实勘也不让看房的； 8、系统中的电话联系不上业主的（空号、停机、无法接通），如只有房源所属人能联系上 业主的，必须汇报给区经理，看是否存在特殊情况，不允 许所属人私藏业主的正确联 系方式，否则按录错处理。有 钥匙的房源不要核销无效。 9、录入房源 15 天以上仍未做实勘且房源完备率在 70%以下的核销无效。 10、本公司成交 24 小时内 SE 系统报合同；其他公司成交的 12 小时内提交无效，说明 具体情况（责任盘店经理） 北京链家房地产经纪有限公司 企业制度 ZD/LJ 第 5 页 共 5 页 租赁房源： 1】新增房源 48 小时不让做实勘也不让看房的核销无效（成交房源无实堪的不分实堪业绩）； 2】暂时不让看房的，且离可出租日期 1 月以上的向区经理备案后不许录入； 3】小公司的代理房源、转租无法与原业主签署合同、合租无法和业主签合同的提交无效； 4】本公司成交 24 小时内 SE 系统报合同；其他公司成交的 12 小时内提交无效，说明具体情 况（责任盘店经理） 3）各楼盘价格要求（各小区自行制定标准） 例如：商品房高于 3万（红莲晴园按商品房标准执行） ，录入到业主资料； 公房高于 2.8万，录入到业主资料； 特殊：信和嘉园、格调、常青藤嘉园、红莲北里 17号院、第三区高于 3.3万、茶