浅议房地产技术管理工作的问题和对策

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅议房地产技术管理工作的问题和 对策 摘要：随着我国经济的快速发展， 房地产事业突飞猛进。在房地产事业高 速发展的同时，如何做好技术管理工作 成为我们关注的核心。本文试从房地产 技术管理的概念内涵、所面临的问题和 解决的对策三方面着手对此问题进行阐 述，并指出房地产技术管理进一步发展 的途径。 中国论文网 /2/view-12908223.htm 关键词：房地产技术管理；项目； 对策 Abstract: along with the rapid economic development of our country, the real estate business by leaps and bounds. -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 In the real estate business high-speed development and at the same time, how well the technical management work is a core of our attention. This paper tries to real estate technology management connotation of the concept, the problem and the countermeasures to this problem from three aspects is expounded, and points out that the further development of the real estate technology management approach. Keywords: real estate technology management; Project; countermeasures 中图分类号：F293.33 文献标识 码：A 文章编号 房地产事业关乎国计民生，是现 代国家建设环节中的重头戏。特别是近 几十年来，我国各项事业快速发展，经 济日益繁荣。面对着这大好形势，房地 产事业临来了它又一个的春天。但面对 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 房地产事业的快速发展，也使我们看到 了它存在的现实和理论问题，有些问题 如此重要，以致如果处理不当，则将成 为牵制房地产事业进一步发展的瓶颈。 在这些问题中，最重要的莫过于技术管 理问题。技术管理问题是房地产管理问 题在新时代的新要求，它涉及领域广， 技术要求高，所以需要我们认真地加以 研究。 一、房地产技术管理的复杂性 何谓房地产技术管理？这是涉及 房地产技术管理时所要问的第一个问题。 房地产技术管理，不是单纯对技术的监 控和优化，它的实质是使用技术来提高 管理，就是说它的目的是管理，而技术 则是进行管理的手段。 房地产技术管理的复杂性，并不 单纯体现在它对技术的高要求上，更重 要的是体现在它的复杂的环节上。这些 环节历时长，而且环环相扣，互相影响， 如果一个环节处理不当，就会影响其他 环节的解决。这些复杂的环节主要分为 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 四个部分。第一部分：项目概念熟悉阶 段。在房地产建设项目开始实施前，自 然要对其进行严格的规划，并且熟悉其 中的各个环节和其中所涉及的建筑学等 相关领域的技术问题，并在其基础上设 置相应的管理对策。第二部分：项目规 划认定阶段。项目规划完成后，并不意 味着就进入建设实施环节，它还要付诸 各个专家和专业人士的讨论和分析之中， 争取发现其中可能存在的问题，以减小 建设实施中不必要的损失。 第三部分： 称之为项目实施开发阶段。这个阶段初 看起来是极为简单的，实际上并不如此， 它除了要解决建设自身的问题外，还要 处理与之相关的其他问题。如建设新的 建筑和拆除旧的建筑的矛盾问题，拆迁 费用规划问题，建筑的兴建与周边环境 的美学协调问题等等，这也就涉及到房 地产技术管理过程中所面临的种种困难 和问题。第四部分：称之为项目结束验 收阶段。在完成精心的规划，在消除了 各种可能存在的隐患之后，建筑一经完 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 成，就到了项目验收阶段。验收阶段是 对建设项目的肯定和重新认识，新的建 筑的建成，可能造成其与周边社区的新 的矛盾，在这个阶段必须努力予以解决。 可以说黄永河的归纳和总结，从房地产 项目的规划到项目的验收，从项目前到 项目后，完整准确。但他没有涉及房地 产管理项目的实质性问题，所以对房地 产技术管理的本质还没有清晰的阐述。 二、房地产技术管理所面临的问 题 要想认识房地产技术管理所面临 的本质，我们还必须努力解决其在实施 中可能面对的困难和问题。其实这些问 题不仅仅引起我们专业人士的关注，还 引起了政府相关部门的关注。朱宝隆先 生长期关注政府在这一领域的动向。他 认为，以上海市为例，各种修缮委员会 以及各类项目规划的制订都是政府对此 格外重视的明证。但不仅仅是上海市而 已。其实政府对此的工作一开始就是在 全国范围内铺开的。这主要表现在政府 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 实施的各种标准化工作，当然包括上面 提及的各项规划住宅修缮委员会，以及 政府出面联系各个高等院校，对房地产 技术管理进行系统研究和总结，甚至还 包括全国范围内的古建筑整治、规划以 及部分地区危楼整治，特别是各地中小 学学校宿舍教学楼的安全治理。 但这些解决方式是分散而缺少条 理的。而真正的系统的科学的方法，其 实在我国并没有得到很好的推广与实行。 对于在房地产事业中技术管理的科学方 法，雷敏作了多年的观察和研究。他将 这些方法划分为各个阶段和各种制度， 他认为应该包括产品定位阶段、方案设 计招标、扩充设计和施工图设计管理、 成果审查阶段、施工阶段、销售阶段和 售后服务阶段、技术部的组织架构、项 目日志制度等。这些方法是高度概括的 结果，具有极大的适用性。产品定位， 是说房地产技术管理的质量和程度要与 它的技术程度相适应。方案设计招标是 意在指出个人智慧的有限，公开招标， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 则有利于采纳最合理的设计方案，并有 利于消除各种矛盾。施工图设计是房地 产技术管理中最重要的一个环节，也是 其关键之所在。只有进行安全有效的管 理，才能保证建筑设计的保密和安全， 这关乎全局的安全。成果审查，它的重 要性往往不是太容易为人所察觉，所以 往往为人所忽视。它有利于消除各种矛 盾，优化社区环境，这是房地产技术管 理中的保障。施工阶段，不仅仅就建筑 进程而言，在这个阶段还要完善和改善 工人的工作和生活环境，保障工人的生 活条件是实现建筑设计完满实现的保证。 销售阶段和售后服务阶段，这是房地产 技术管理的成果回收阶段。这个阶段并 不像很多人想的那么简单，它要求有经 验的销售人员进行专门化的销售工作， 以吸引尽可能多的消费人群。技术部的 组织架构，是指技术部的特殊性。技术 部并不以建筑的建设完成为其工作的完 成。技术部必须从每一次的建筑实践中 看到自己的不足，并认真吸取教训，总 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 结经验，以利于自己技术管理水平的提 高。项目日志制度也是对此而言的。建 立项目日志，才能及时的总结自己的不 足，才能发现问题，才能保证自己技术 管理水平的持续有效提高。 三、有效解决房地产技术管理问 题的对策 既然发现了问题，就必须解决问 题。我们在上面已经看到大部分学者都 将房地产技术管理完整地划分为各个环 节，这些环节涉及建设项目初期至最后 建筑设计实施的完成。所以针对房地产 技术管理中存在的问题而提出的解决方 案，也必须涉及各个环节和阶段。 笔者基于多年的建筑实践经验， 认为我们可以采取六种有效的工作方式。 这些工作方式包括：（一） 按实际情 况编制规章制度；（二）邀请有关科研 单位和专家；（三）在企业内部建立技 术委员会；（四）择优选择高质量的供 应商；（五）广泛的搜集技术情报和信 息（六）充分利用计算机进行技术管理。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 以下笔者将细作阐述。 （一） 按实际情况编制规章制 度。很多情况下房地产技术管理的规章 制度都流于形式，这主要是因为规章制 度的规划很多情况下都与实际情况不符。 如盲目拆除旧式建筑，将旧建筑统一改 变为新式建筑的规划就明显与实际情况 和我们的长远利益不符。 （二）邀请有关科研单位和专家。 科技是第一生产力。在房地产事业中也 是如此，可惜的是很多房地产开发商都 没有认识到这一点。规划和技术严重分 离，在这种情况下，房地产技术管理的 水平低下也就不足为怪了。所以我们必 须努力寻找机会，实现房地产开发单位 和各个高校研究所专家学者的合作，以 对房地产技术管理有新的认识，实现房 地产事业的质的转型。 （三）在企业内部建立技术委员 会。在企业内部建立技术委员会，就是 让技术走近企业，这种举措是企业真正 与技术相结合。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 （四）择优选择高质量的供应商。 房地产事业是一项总和的事业，它关乎 国家经济发展的各行各业，选择高质量 的供应商，有利于双方经济和效益的提 高。 （五）广泛的搜集技术情报和信 息。任何行业都存在的竞争，广泛的搜 集技术情报和信息，才能掌握最新的技 术和资讯，