浅析房地产泡沫的主要表现形式及其危害形成

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅析房地产泡沫的主要表现形式及 其危害形成 房地产行业已经成为近年来中国 经济发展的支柱。房地产行业是否能够 保持相对平衡的发展状态，某种程度上 决定了我国基本国民情况的健康运行。 本文就此阐述了当前房地产泡沫的主要 表现形式，并就其存在的危害进行了简 要剖析。本文的分析旨在为我国房地产 行业的健康发展提供可借鉴性思路。 中国论文网 /2/view-12898604.htm 房产泡沫经济危机可持续性行业 发展 1 泡沫的概念 美国经济学家查尔斯 P 金德 尔伯格针对泡沫这一概念给出了如下阐 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 述：一定时间内价格持续增长，那么起 初人们的预计价格也会上涨，从而致使 越来越多的人购置资产来获取资金链， 但是伴随着价格的与日俱增，往往最终 的结果差强人意，容易引起资产价格的 暴跌，那么这才导致了金融危机的爆发。 在此之后其又针对房地产的泡沫现象给 列出如下解释：房地产行业是一个价格 持续增长的过程，而这类现象是人们对 于价格的预估，所以这才吸引越来越多 的人投资参与，等待后续金额的累计增 加，而当房地产价格高于实际价格时， 这类现象就可以称作房地产泡沫，过度 累计后资产链就会崩溃，所以实际上这 是不理智的消费活动。 日本的著名学者三木谷良说道： 泡沫经济实际上指的是固定不动的资产 价格，特质常说的不动资金；而另外一 位金融专家又指出：在经济领域范畴内 的泡沫，实际上是股票等资产随机出现 的上涨或者下跌，并且最终都是突然暴 涨或暴跌。其实际上与实体的经济并不 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 相符，会受到流通、增长率等因素影响 出现暴涨现象而后又暴跌。 2 房地产泡沫的主要表现形式 房地产泡沫的表现形式有四种区 别，分别是：土地价格、房屋空置、房 地产投资以及房价虚涨。看似没有关联 的它们实际上不仅仅相互制约而且还相 互关联平衡，一般情况而言，土地价格 泡沫和房屋空置泡沫以及房价虚涨泡沫 呈正相关趋势，同样的房价虚涨泡沫和 房地产投资泡沫也呈正相关趋势，具体 的表现关系如下图所示。 2.1 土地价格泡沫 土地本身就比较稀缺而且市场需 求也较大，所以说土地市场具有很大的 潜在价值，那么极容易出现土地价格过 高的局面，那么这时倘若超出的价格远 高于其自身价值，就可以称之为经济泡 沫，而后续土地的价格仍然持续增长， 就会演变成我们常说的泡沫经济。例如 日本在上世纪地产价格的暴涨，以东京 为代表的城市地价上涨了数倍，预估整 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 个土地市场共计万亿日元，同比于当时 的美国还要高出很多倍，于是这就形成 了土地价格泡沫。年后土地的价格又开 始持续跌落，这样的反差引发了金融危 机，给当时人民的经济和生活都造成了 很大的不良影响。 2.2 房屋空置泡沫 不同的国家以及不同的地区，不 论是居民的住房情况、固定人口、流动 人口、地理位置还是土地供给情况都存 在着不同程度的差异性，所以在计算房 屋空置率时就存在着诸多的差异性，不 过计算的原理是永恒不便的。美国的社 会调查是覆盖率非常广泛的住房调查单 位，有关统计局使用的计算公式是： 2.3 房地产投资泡沫 房地产行业发展速度要略微领先 于国民经济，所以应当将总体的房地产 投资率和增长率尽可能维持在同一高度， 已达到供需平衡的目的。尽管部分发展 中国家仍然处于经济发展的初级阶段， 但是显然它的房地产行业要领先于任何 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 一个行业的增长率，这也说明了市场需 求关系中供给远远大于需求量，所以导 致了经济的不断增长，但是随着房地产 行业和经济的不断歇增长，投资者往往 忽视了背后的危机，认为前景还很开明 乐观，只会去增加投资，开发商则继续 购置土地建造房屋，导致资金注入过多 而覆水难收，最终价格膨胀、房屋销售 停滞，金融危机这才全面爆发，导致泡 沫经济幻灭，这个现象类似于美国爆发 的次贷危机。 2.4 房价虚涨泡沫 住房价格实际上与地产价格彼此 密不可分而又相互制约着，因为只要有 一方上涨那么另一方面势必价格也会上 涨。本质来说房地产的价格是由房价和 地价两者共同组成，那么只要有一方上 涨那么整体的价格也会随之上涨。在日 常生活中，有相当一部分的黑心开发商 为了谋求高额利润，经常虚报价格借此 哄抬价格，于是房价持续上涨形成泡沫 现象。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 3 房地产泡沫的危害 房地产行业在产生的最初阶段都 是为了能够促进该行业的发展和国民经 济的繁荣，但是一味的放任自流而不加 以限制，那么势必会膨胀的越来越大， 直至严重威胁到和人民、经济息息相关 的一切产业。本文在这里针对房地产的 泡沫现象所引发的膨胀现象产生的危害 进行具体的分析。 3.1 房价收入比过高易引起房地 产市场不稳定 房r 的收入比是为了能够衡量 房地产泡沫再具体过程中出现的过渡需 求现象，因此国内外很多的专家学者都 有针对房价收入的具体现象进行了界定 分析，但是其秉承的原则实际上还是比 较统一的，即房价的收入比重是房地产 价格和家庭平均收入的比值，最终的结 果和种种迹象也表明了居民是否有住宅 的支付能力，实际上呈负相关趋势，即 比值越小支付能力越高。在市场当中如 若房价一直呈现上升趋势，而经济发展 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 也较好那么极可能会产生泡沫现象，现 给出房价收入比的一般公式： Bertnard Renaud 于 1989 年发表 了一篇报告，该篇报告中提到：发达国 家的房价比重应当控制在 1.8-2.5 的既 定范围内，而发展中国家不论是人口密 度还是城市大小还是家庭收入显然都有 所区别，因此尽量将比值控制在 4-6 间 最为合适。后来在 1991 年他又表明部 分发展中国家的房价收入比值要高于 6。 3.2 房地产泡沫影响城市竞争力 房地产泡沫不管是膨胀过度还是 破灭势必会对一个城市的发展产生不良 影响，与此同时，房屋的租金以及价格 都会增长，所以建筑的成本对应也对增 加，于是附属品物价都在上涨，竞争力 下降，那么就会转移到部分三线城市， 从而不利于城市的经济发展。还有一个 问题就是房价的上涨势必会增加城市的 竞争力，因为成本在增加那么所能吸引 的外资势必会降低，部分投资者为了能 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 够降低成本使得资金链运转起来，往往 会投放到其它的城市，这样城市势必会 不堪重负，而房地产泡沫现象尤其在北 京、上海等一些大城市表现的非常明显。 于是失业率比重增加、银行资金链断开、 企业无法正常运转的现象更是时有发生， 城市也丧失了其竞争力，不再有外资的 注入。 3.3 房地a 泡沫引发银 行危机 之所以会形成房地产泡沫现象实 际上有相当一大部分的原因是有着银行 的各项业务在支撑着它的运转，换句话 说即银行是导致房地产泡沫现象迅速膨 胀的主要载体，因此银行实际上和房地 产有着莫大的关联，主要是开发商的资 金来源大都是通过银行贷款而来的，所 以它的地产价格一直都在上升，那么投 资回报风险低的贷款势必会给银行带来 不可预估的风险，与此同时房地产价格 的上升是随银行贷款抵押而不断上升的。 倘若银行监管力度不够，那么将会面临 很多不可预估的风险，也不能提前给出 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 应对措施，如下图所示我们将其称作是 危机短视症，即银行过于低估了这类信 贷背后的风险，通过图案可以更加直观 地意识到危机症状。 也正因为银行出现了这类现象最 终才会在泡沫破没后无法抵债才导致的 破产，如果银行破产那么还会引发很多 的企业也会倒闭、企业倒闭则会引发很 多金融机构破产，从而影响了整个金融 体系产生危机。 3.4 扭曲资源合理配置，过度消 耗稀缺经济资源 在部分房地产市场上总是会出现 部分区域大热的现象，那么短时间内获 取利润最大化引来了很多投资者的广泛 关注，尤其是人力物力等资源竞相注入， 那么投资者最关注的土地资源成了最受 关注和追求的目标之一。由于土地资源 的过度开发以及占用，使得大范围的土 地都在闲置圈地，没有及时的被开发。 还有很多的开发商为了谋求利润收益的 最大化，将很多的土地开发成别墅住宅 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 区，如此一来土地的利用率大大降低， 还有闲置率也会提升，这是对土地资源 的一种挥霍。除此之外，房地产行业还 与很多的产业资源息息相关，如钢筋水 泥、木材沙石等等，一旦不能对此进行 周密的规划和使用，那么势必会造成浪 费现象严重，从而影响了资源的合理配 置。 4 结语 现下我国的房地产行业不再是一 个独立存在的个体，更多的是其市场运 行与总体经济发展水平和国家出台的各 项政策都息息相关，现阶段人民生活水 平的日益提高、金融政策的调整，这两 项因素都是相互制约发展的。自从东南 亚地区爆发金