关于建设海南房产超市的创新构想

关于建设海南房产超市的创新构想 采用先进的电子信息技术和设备的房产超市，由于突破了传统的商品房由开发商自产自销的单一模 式，对活跃商品房市场极为有利，已开始成为浙江、上海、湖北等地楼市营销的一种重要方式。从优化 社会资源配置的角度看，海南若能利用现有闲置的大型百货商场（如龙珠商场） ，由银行、公共信息软件 开发公司、房地产上市公司等几家筹办第一家大型的海南房产超市，以此为基础，全面发展面向国内外 市场、高性能、高质量的海南楼市网络信息服务，并通过开辟海南楼市电视专栏和报刊专版、采用分时 度假方式开发房地产旅游、成立海南购房者俱乐部为海南房产超市造势、造市，将为海南积压房地产的 销售、转化工作起到至关重要的催化作用。(说明：本文写于一九九九年十一月一日。当时海南没有房产 超市。DC 城的超市也是后来搞上去的。) 一、 建设海南房产超市创新构想的可行性 （一） 从海南房地产发展的现状看，市场有需求。 国办发199962 号文件下发后，如何处置海南省积压的 700 多万平方米的商品房，是海南省上千 家房地产发展商、各大商业银行、政府部门和社会各界十分关注的大事，给海南房地产业带来了重新启 动的大好机遇。 建省十年来，海南房产建设总面积为 3600 万平方米，其中竣工 1600 万平方米，销售 900 万平方米， 积压 703 万平方米，空置 594 万平方米。积压房地产总面积占全国的 10%。62 号文件明确规定了处置海 南积压房地产的基本原则、方法步骤、政策措施和实施计划。目前，海南正在认真贯彻国务院有关文件 精神，为方案配套的海南经济特区积压房地产权确认暂行条例 、 海南省物业管理条例 、 关于对处 置积压房地产实施税费征收优惠政策的通知 、 海南经济特区换地权益书管理办法 、 关于加快积压房 地产流通有关问题的通知 、 海南省积压房地产价格评估管理暂行办法等政策与法规相继出台，房产 确权等工作正在紧锣密鼓地进行，建立二级市场、将房改房推向市场等有效激活房地产市场的思路也已 明确。可以说，积极处置海南积压房地产，政府、银行、企业和社会四个轮子已经一块转起来了。政策 优势再加上海南优美的生态环境、资源优势、地域优势、房产价格优势，海南房地产有望再度形成热点。 （二） 从大型百货商场的经营看，重组有可能。 海南的百货零售业大多不太景气，如生生百货的效益一直不太好，龙珠商场更是关门了事。这些大 型百货商场地理位置极佳，交通非常便捷。尤其是龙珠商场，与其长久地让其闲置，倒不如通过资产重 组后改建成海南房产超市，来为重新启动房地产市场发挥桥头堡的作用。 （三） 从银行介入房地产的层度来看，银行有积极性。 海南积压的 700 多万平方米的房产，用常务副省长王厚宏的话说:“从大量状况而言，是银行的资金、 银行信贷，不管弯来弯去,还是银行的钱“。 从海南处置积压房地产实际的情况看，银行是一个非常重要的角色。银行要通过追债清权“吃进“ 原属 银行的资产，然后通过各商业银行成立的国有资产管理公司，将相应的债权债务分离出来集中处置。这 其间有两个重要环节：一是有一个对积压房地产的收购和包装的过程，二是商业银行收入的房子还得卖 出去。从这个意义上说，介入房产超市建设，寻求解决两个重要环节的有效途径，银行的积极性自然是 非常高的。 2 （四） 从房地产上市公司的角度看，介入海南第一家充分采用电子信息技术、带有网络性质的大型房 产超市，有利于提升公司整体形象和市场价格。 从上述几个方面看，合作建设海南房产超市的几个主要因素条件已成熟，尽快优化社会资源的配置， 建设海南房产超市是可行的。 二、建设海南房产超市是加快海南积压房地产销售和转化的有效途径。 随着房改政策的实施，福利公房已逐渐离去，房地产市场化全面启动，而决定房地产的有效供给与 有效需求已经掀开了房产业历史性变迁的序幕。继浙江、上海等地先后出现房产超市后，武汉市也正在 筹办一家规模较大的房产超市。此举标志着我国商品房销售开始告别传统的由开发商自产自销单一模式， 正进入一个以超市为显著特征的商品零售时期。 房产超市一般采用了先进的电子信息技术和设备，设有楼盘模型展示区、多媒体演示洽谈区、购房 咨询区、二手楼盘交易区、会展中心、资金结算中心、律师签证处、自动式看楼网吧、沙龙品楼酒吧、 房屋装修设计区及住宅相关产品展示区等功能区，并配备看房车队，向消费者提供售前、售中、售后一 条龙服务。 超市卖房前景如何？纷纷乐于此道的经营者们的看法颇为一致：传统的在建筑工地设立售楼中心而 现场售楼的方式，不仅形式比较单一，难以形成规模，而且买房人很难就近货比三家，展销会售楼也只 能带来一时的辉煌，很难做到四季旺销，而售楼广告不仅投入多，效果慢，而且很容易使购房人上当。 现在进入超市，则可避免传统售房方式所带来的市场不规范、不公开等不良行为，房地产商则可以充分 利用市场充裕的信息流、客流及优势的地理位置，吸引各个层次的消费者。同时，超市售房可为购房户 提供咨询、帮助选取房、指导签合同、请公证处公证等系列服务，依法保护购房户的合法权益，避免过 去消费者从选房、看房、签约、装修、入住等多个阶段要与房地产商、法律、金融、装修等多个部门联 系的麻烦。 房产超市是我国楼市营销理念、方式的一次改革和突破，是适应商品房市场发展的需要，对活跃二 三级市场极为有利。可以预计，这一高科技的销售趋势，有望成为未来楼市营销的一种重要方式，成为 房地产市场的晴雨表与政府决策的重要依据。 海南目前还没有房产超市，若能因势对社会资源予以重新配置，必将加快海南积压房地产的销售和 转化，有效启动海南房地产市场。 三、海南房产超市的创新构想及方案 海南楼市网络有限公司是经省工商局核准，于今年 9 月 6 日设立的专业性楼市传媒营销公司。公司 定位准确，项目前景远大，但目前公司影响不大，需要有实力、形象好的公司大力扶持、协助，为此， 特提出建设海南房产超市的创新构想，即以建设海南房产超市为基础，通过对社会资源的优化配置，重 组海南楼市网络有限公司。 建设海南房产超市是海南楼市网络有限公司的重点工程，公司的目标是把它建成海南第一家大型的 房产超市。当然，要建成海南领先性质的房产超市，光靠任何一家企业是不妥的，它必须依靠银行、房 地产上市公司、大型百货商场、信息软件开发公司等的合力，才有可能在最短的时间内建成颇具规模的 房产超市，使合作各方产生多赢的效果。 合作伙伴的选择关键在银行与大型百货商场。银行包括建行、工行、中行、农行四大国有银行，可 以以建行为主。银行因背景实力特殊，可居控股地位。百货商场也很关键，例如生生百货、龙珠商场等， 所处位置均是黄金码头，尤其对目前闲置的龙珠加以改造，使其成为海南超大规模的房产超市，其意义、 作用非常深远。 只要银行和百货商场两家进来了，海南房产超市的架子可以基本搭建起来。在此基础上，再邀请海 南房地产上市公司，如宝华实业、琼珠江中的一家加盟，充分利用上市公司的影响，更进一步扩大海南 房产超市的知名度。上市公司的加盟很重要，尤其是宝华实业，资金实力雄厚，它的加盟，可以以买断 百货商场股权的形式进入，能给百货商场兑现大笔流动资金，非常符合百货商场的利益。 海南楼市网络有限公司在海南房产超市的建设中主要发挥发起人的作用，各家加盟后仍可沿用海南 楼市网络有限公司的名称。 重组后的海南楼市网络有限公司一方面开展房产超市的各项业务，另一方面可对原公司的特色项目 进一步加以拓展，逐步形成规模化和专业化经营，实现“海南楼市网络 服务千商万户“ 的经营理念。 这些项目的主要方案是： （一）开辟海南楼市电视专栏和报刊专版 传媒业载体主要包括传统的报纸、杂志、电视、广播以及新兴的因特网。在发达国家，传媒业已形 成庞大的产业规模，社会影响举足轻重。传媒业不仅意味着舆论导向、社会责任、影响、文化和权威， 还意味着巨大市场、巨额财富和无限商机。美国 1998 年媒体广告收入为 792.95 亿美元，其中电视、报纸 分别为 419.46 亿美元、187.73 亿美元。作为我国第一只真正意义上的传媒股票的深市耀眼的明星股的电 广实业，其 1999 年中期每股收益 0.25 元主要来源于广告收入。就海南的情况而言， 海南日报1993 年 光房地产广告收入就达 1.2 亿元。即使是房地产低潮的 1998 年，海南全省所有媒体的房地产收入也达到 了 1.3 亿元，可见房地产广告市场的潜力很大。 公司定位于楼市传媒营销，计划与海南卫视合作开辟海南楼市专栏，同时与海外时报合作开辟 海南楼市专版，另与羊城晚报 、 香港商报等省外著名传媒取得联系，争取这些传媒的海南房地产 广告独家代理权，此举确保公司成为海南房地产广告信息发布的权威。 海南楼市专栏及专版的设立，有利于公司与政府决策部门、房地产发展商、社会各界建立广泛的联 系纽带，也为第二阶段楼市网络的建设奠定坚实的基础。 （二）采用分时度假方式开发房地产旅游 分时度假（TIMESHARE ）是一种旨在加速酒店、度假村空房销售、以优惠价格吸引游客异地旅游的 一种盛行于欧美的经营方式。其内容是酒店、度假村经营者以单个房间作为销售单位，以一定的价格按 每年一个星期、未来若干年度的时间一次性卖出，同时众多的酒店和度假村把这些销售单位在时间和空 间上连接起来，组成一个网络，这样，每一个购买者既可享受原购酒店、度假村的服务，也可以通过网 络交换享用异地入网酒店、度假村的服务。分时度假的最大特点是：它是一种既可自用又可赠送的特殊 商品，融使用权、交换权、收益权、赠让权、优惠权为一体，对喜爱旅游的人士有着极大的吸引力。 海南的热带风光、生态环境、椰风海浪对国内外游客有强烈的吸引力。海南积压的 703.4 万平方米的 房产中住宅占 403.3 万平方米，其中别墅 83 万平方米，高档公寓 207.4 万平方米，其余为普通住宅和安 居工程。综合多方面的因素考虑，预计这些房产一时难以完全销售出去。公司计划将这些遍布海口、三 4 亚、琼海等地的别墅、高档公寓分成若干个分时度假销售单位，对国内外销售，这样既可帮助房产商、 银行回笼资金，极大地促进积压房地产的处置，减轻政府的压力，更可以推动海南旅游业及相关行业的 全面发展。 （三）成立海南购房者俱乐部 计划成立海南购房者俱乐部，把在海南购房的人组织起来，提供入户、过户、办证、出租、评估、 拍卖、公证等相关中介服务，全心全意为会员排忧解难。 （四）积压商品房的代购代销与托管 代购：海南积压商品房从政策环境、价格优势、海南气候优势诸方面而言，对大陆仍具有吸引力。 公司计划接受大陆客户的委托，帮助他们代购海南房产。 代销：公司计划组织专业营销队伍前往大陆上海、北京、广州、深圳等地推销积压商品房，以此为 契机，与房地产商签订代销合同，帮助批量促销商品房。 托管：按照旅游房地产的模式对商品房进行托管经营。托管的对象有二：一是在海南购房而不常住 的房产；二是一时难以卖出的商品房。 （五）房地产项目策划 国办