第八章-房地产开发项目可行性研究0516

* 1第八章 房地产开发项目可行性研究第一节 可行性研究概述第二节 可行性研究的内容与步骤第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择第四节 房地产开发项目投资与收入估算第五节 房地产开发项目财务报表的编制第六节 可行性研究报告的撰写第一节 可行性研究概述可行性研究的发展历程可行性研究的发展历程 最早应用于 20世纪 30年代美国 开发田纳西河流域的开发规划。 第二次世界大战结束后 ，可行性研究在世界各国的大型工程项目中得到了 广泛应用 ，成为投资项目决策前的一个重要的工作阶段 我国 从 1979年开始 ，逐步将可行性研究纳入建设程序。 1981年 ，国家计委明确，国家计委明确 “ 把可行性研究工作 作为建设前期工作中作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，一个重要的技术经济论证阶段， 纳入基本建设程序 1983年 ，颁发了，颁发了 关于建设项目可行性研究的试行管理办法关于建设项目可行性研究的试行管理办法 1987年年 ，颁发了，颁发了 建设项目经济评价方法与参数建设项目经济评价方法与参数 2002年 ，国家计委颁发了 投资项目可行性研究指南 第一节 可行性研究概述可行性研究含义和目的可行性研究含义和目的含义 ： 就是在项目投资决策前， 分析论证项目目标实现可能性 的科学方法。具体讲，就是对与项目有关的 社会、经济和技术等 方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学预测和评价。在此基础上，综合研究项目 是否应该投资和如何投资 等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。目的 ： 就是 为减少或避免投资决策的失误 ，提高项目开发的经济、社会和环境效益。第一节 可行性研究概述可行性研究作用可行性研究作用 作为申请项目核准的依据 是项目投资决策的依据 是筹集资金的依据 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 是下阶段规划设计的依据第一节 可行性研究概述可行性研究依据可行性研究依据 国家相关法律法规； 国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划以及行业发展规划； 国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准； 城市规划行政主管部门出具的规划意见； 国有土地使用权出让合同 或国有土地使用权证书，或国土资源行政主管部门出具的项目用的预审意见； 环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见； 交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见； 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料； 国家所规定的经济参数和指标； 项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。第一节 可行性研究概述可行性研究工作阶段可行性研究工作阶段项目评估与决策详细可行性研究初步可行性研究投资机会研究项目评估与决策详细可行性研究初步可行性研究投资机会研究第一节 可行性研究概述（一）投资机会研究l 该阶段的主要任务是对 项目或投资方向提出建议l 投资机会研究又分为 :一般投资机会研究 :分为 地区研究、空间子市场研究和以利用土地资源为基础的研究特定项目的投资机会研究选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议l 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的 精确度为 30 ， 研究费用约占总投资的 0.21.0。如果机会研究证明投资项目是可行的，就可以进行下一阶段的研究第一节 可行性研究概述（二）初步可行性研究n 亦称 “预可行性研究 ”，是 在机会研究的基础上 ，进一步 对项目建设的可能性与潜在效益 进行论证分析。n 主要解决：（ 1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出 是否投资的决定 ；（ 2） 是否有进行详细可行性研究的必要 ；（ 3）有哪些关键性问题需要进行 辅助研究n 需对以下内容进行审查：项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、市场供应与需求、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。n 初步可行性研究阶段投资估算的 精确度可达 20， 所需费用约 占投资总额的 0.25 1.5 。 第一节 可行性研究概述（三）详细可行性研究n 即通常所说的 可行性研究 。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在 综合分析项目经济、技术、环境等可行性 后做出投资决策的关键步骤。n 这一阶段对开发建设投资估算的精确度在 10 ， 所需费用，小型项目约占总投资的 1.0 3.0， 大型复杂的工程约占 0.2 1.0 。第一节 可行性研究概述（四）项目评估与决策 按照国家有关规定，政府对 政府核准的投资项目目录 以内的企业投资项目 实行核准制度 ，对 政府核准的投资项目目录 以外的企业投资项目实行备案制度。 核准评估工作由投资管理部门组织，或授权给 有资质的工程咨询或投资咨询机构或有关专家 ，代表国家对开发单位提交项目申请书进行审核评估。 项目决策通常包括 国家投资管理部门组织的项目核准评估 和 企业内部投资决策人员 的评估（重点审查项目的 经济可行性经济可行性 ） 。第二节 可行性研究的内容与步骤可行性研究的内容可行性研究的内容1.项目概况2.开发项目用地现状调查3.市场分析和建设规模的确定4.规划设计方案的选择5.资源供给条件分析6.环境影响分析7.项目开发组织机构和管理费用的研究8.开发建设计划的编制9.项目经济及社会效益分析10.结论及建议第二节 可行性研究的内容与步骤（一）项目概况n 具体内容包括：项目名称、开发建设单位；项目的地理位置；项目所在地周围的环境状况；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。第二节 可行性研究的内容与步骤（二）开发项目用地现状调查n 具体内容包括：开发项目用地所处区位和具体位置，用地范围与四至情况，地质和土壤条件，土地面积和规划用途，主要市政管线（上下管线、雨水管线、污水管线等）的现状，当前土地开发状况和地上物状况、场地平整状况等。第二节 可行性研究的内容与步骤（三）市场分析和建设规模的确定n 具体内容包括：市场供给现状分析及预测，市场需求现状分析及预测，市场交易的数量与价格分析及预测，服务对象分析，租售计划制定，项目建设规模的确定。第二节 可行性研究的内容与步骤（四）规划设计方案的选择n 在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括：n 市政规划方案选择（ 市政设施的布置、来源、去路和走向 ）n 项目构成及平面布局n 建筑规划方案选择 （建筑面积、层高、层数、房间布置等）第二节 可行性研究的内容与步骤（五）资源供给条件分析n 主要内容包括：建筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。（六）环境影响分析n 主要内容包括：建设地区的 环境现状 ，主要污染源和污染物，项目 可能引起的周围生态变化 ，设计采用的 环境保护标准， 控制污染与生态变化的 初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。第二节 可行性研究的内容与步骤（七）项目开发组织机构和管理费用的研究n 主要内容包括：拟定项目的 管理体制、机构设置 及管理人员的配备方案，拟定人员培训计划， 估算年管理费用 支出情况。（八）开发建设计划的编制n 1.前期开发计划n 2.工程建设计划n 3.建设场地的布置n 4.施工队伍的选择第二节 可行性研究的内容与步骤（九）项目经济及社会效益分析n 主要包括：项目总投资估算；项目投资来源、筹措方式的确定；开发成本估算；销售成本、经营成本估算；销售收入、租金收入、经营收入等估算；财务评价；国民经济评价；风险分析；项目环境效益、社会效益及综合效益评价。（十）结论及建议n 运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。第二节 可行性研究的内容与步骤可行性研究的步骤可行性研究的步骤财务评价和综合评价方案选择和优化调查研究接受委托财务评价和综合评价方案选择和优化调查研究接受委托编制可行性研究报告编制可行性研究报告* 20复习一、可行性研究的作用二、可行性研究的工作阶段三、可行性研究的内容四、可行性研究的步骤1.对投资项目或投资方向提出建议，是（ ）阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策答案： A2. 投资估算的精确度为 30，研究费用一般占总投资的 0.2 0.8，该阶段为（ ）。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策答案： A3. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（ ）阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策答案： B 复习4. 建设投资估算的精度在 10，所需费用，小型项目约占投资的 1.0 3.0，大型复杂的工程约占 0.2 1.0，该阶段为（ ）。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策答案： C 复习5.投资项目可行性研究的根本目的包括（ ）。 A.减少或避免投资决策的失误 B.提高项目开发建设的经济效益 C.提高项目开发建设的社会和环境效益 D.为项目决策提供依据 E.为项目后期的经营决策提供依据答案： ABC6. 可行性研究是在投资前期所做的工作，可以分为的阶段包括（ ）。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目评估与决策 E.项目的土地使用权获取阶段答案： ABCD 复习第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目策划房地产开发项目策划房地产开发项目策划方案区位分析与选择开发时机的分析与选择开发内容和规模的分析与选择合作方式的分析与选择产品经营方式的分析与选择融资方式与资金结构的分析与选择第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择 （一） 区位分析与选择 房地产开发项目的区位分析与选择包括 ： 地域分析与选择 ： 是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。 具体地点的分析与选择 ：是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。 第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择 （ 二） 开发内容和规模的分析与选择 房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳 利用原则，选择 最佳的用途和最合适的开发规模 ，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面置等。 此外，还可以考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择 （三） 开发时机的分析与选择 房地产项目开发时机的分析与选择， 应考虑开发完成后的市场前景 ，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。 大型房地产开发项目可考虑分批开发（滚动开发）。 第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择 （四） 合作方式的分析与选择 房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并 从分散风险的角度 出发，对独资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。 第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择 （