房地产置业投资项目案例分析

房地产置业投资项目案例分析v房地产置业投资项目分析简述v房地产买卖投资分析v房地产置业消费投资分析v房地产租赁投资分析v房地产置业出租经营投资分析11.1房地产置业项目投资分析简述11.1.1房地产置业投资的种类房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动。这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营的置业投资；房地产租赁经营投资等。11.1房地产置业项目投资分析简述11.1.2房地产置业投资分析的基本指标1投资成本2投资回收期3投资利润率4资本金利润率5资本金净利润率6财务净现值7财务内部收益率11.2房地产买卖投资分析案例 11-1：某投资者投资了 30万元购买一套 120 住宅，一次性付款，预计 3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到 40万元。其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的 1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的 1%、售价的 0.5%、售价的 1.5%。城市土地使用税每年每平方米 0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税率为 20%。如何分析这项投资？11.2房地产买卖投资分析解：简要投资回报分析如下：1计算相应指标1）投资成本（购买价）： 300 000元2）销售手续费： 400 0001.5%=6 000 元11.2房地产买卖投资分析3）有关税费（ 1）营业税： 400 0005%=20 000 元（ 2）城市建设维护税： 20 0001%=200 元（ 3）印花税： 400 0000.5%=200 元（ 4）契税： 400 0001.5%=6 000 元（ 5）城市土地使用税： 0.51203=1 800 元（ 6）评估、交易、登记等费用：约 2 000元（ 7）所得税：（销售价 -购买价 -利息 -经营费用 -直接税费） 20%=12 760元11.2房地产买卖投资分析4）投资净收益（ 1）税后利润： 51 040元（ 2）投资利润率： 63 800300 000=21.27%（ 3）资本金净利润率（年投资收益率）：51 0403300 000=5.67%11.2房地产买卖投资分析2简要分析如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为 3.5%，三年利息为 31 500元，扣除 20%的利息税 6 300元，净收益为 25 200元，总投资利润率为 8.4%，年收益率（资本金净利润率）为 2.8%。11.2房地产买卖投资分析两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低 2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如 3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅， 3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。11.5房地产置业出租经营投资分析案例 11-4：某公司以 10 000元 /平方米的价格购买了一栋建筑面积为 27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格 5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价 30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价 70%的购买投资来自于期限为 15年、固定利率为 7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。11.5房地产置业出租经营投资分析假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在 160元 / ，前 3年的出租率分别为 65%、 75%、 85%，从第 4年开始出租率达到 95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的 28%。如果购买投资发生在第 1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为 48年，投资者的目标收益率为 14%。试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。11.5房地产置业出租经营投资分析解：简要分析如下：1相应指标计算1）写字楼投资的基本情况 :（ 1）写字楼购买总价： 27 00010 000=27 000 （万元）（ 2）购买写字楼的税费： 27 0005.3%=1 431 （万元）（ 3）股本投资： 27 00030%+1 431=9 531 （万元）（ 4）抵押贷款额： 27 00070%=18 900 （万元）11.5房地产置业出租经营投资分析2）抵押贷款年还本付息额11.5房地产置业出租经营投资分析3）写字楼各年净经营收入情况第 1年净经营收入： 27 0001601265% （ 1-28%） =2 426.11（万元）第 2年净经营收入： 27 0001601275% （ 1-28%） =2 799.36（万元）第 3年净经营收入： 27 0001601285% （ 1-28%） =3 172.61（万元）第 4年及以后各年净经营收入：27 0001601295% （ 1-28%） =3 545.86（万元）本项目投资自有资金的现金流量表，如表 11-3所示。年 末 0 1 2 3 415 1648股本金投入 9 531.00净经营 收入 2 426.11 2 799.36 3 172.61 3 545.86 3 545.86抵押 贷 款 还本付息2 141.13 2 141.13 2 141.13 2 141.13 0.00自有 资 金 净现 金流量-9 531.00 284.98 658.23 1 031.48 1 404.73 3 545.86表 11- 3 现金流量表（自有资金、税前） 单位：万元11.5房地产置业出租经营投资分析4）该投资项目的财务净现值因为 ic =14%，故11.5房地产置业出租经营投资分析5）该投资项目的财务内部收益率因为 i1=14%时， NPV1=789.81万元，设 i2=15%，则：用插入法11.5房地产置业出租经营投资分析2结论因为 NPV=789.81万元 0， FIRR =14.78% 14%，故该项目可行。11.5房地产置业出租经营投资分析案例 11-5：某写字楼售价 1 950万元，该楼宇拥有办公单元 60个，每个单元平均月租金 6 000元，并以每年 5%的速度递增。设每单元每年的空置及其他损失费为单元月租金收入的 2倍。第 1年的经营成本为毛租金收入的 20%，以后每年按6%的幅度递增。投资者可获得利率为 12%，期限 15年的 1 500万元的贷款，要求按月等额还本付息。贷款成本（申报费、评估费、活动费等）占贷款额的 2%。该物业资产使用 15年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧基数为投资额的 85%。若投资者要求的投资收益率为20%，该项目是否值得投资？11.5房地产置业出租经营投资分析分析： 大部分投资者都要依赖筹措的资金进行房地产投资，而抵押贷款是房地产资金筹措的主要形式。投资者经常面临的问题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投资决策。本案例实际上是想考察该项目的抵押贷款投资决策是否可行。也就是说，该项目在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能否获得预期收益。为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿付计划、年度折旧额、税额、税前及税后现金流量，并依据税后现金流量及投资者要求的收益率计算该项目的净现值及内部收益率，据此作出投资决策。11.5房地产置业出租经营投资分析解：1贷款分期偿付计划已知 : 该笔贷款年利率 r= 12%，期限n=1512=180 个月，要求按月还本付息，则：（ 1）每月计息利率： i=r/n = 0.12/12 = 0.01（ 2）月还款系数 : 11.5房地产置业出租经营投资分析（ 3）月还本付息额 : 15000.012 = 18( 万元 )（ 4）年还本付息额 : 1812 = 216( 万元 )（ 5）年贷款余额 ： 11.5房地产置业出租经营投资分析把上述已知条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。例：第 5年末贷款余额为：又 某年偿还本金 = 上一年贷款余额 该年贷款余额某年偿还利息 = 每年付款额 该年偿还本金 各年偿还本金和利息情况依次可以算出。详见抵押贷款分期偿还计划 ,见表 11-4。年份 每年付款 额 贷 款余 额 本 金 利 息 =-0 216 1 500 1 216 1 461.92 38.08 177.922 216 1 419.02 42.9 173.103 216 1 370.66 48.36 167.644 216 1 316.18 54.48 161.525 216 1 254.79 61.39 154.616 216 1 188.42 66.37 149.637 216 1 107.66 80.76 135.248 216 1 019.82 87.84 128.169 216 920.83 98.99 117.0110 216 809.31 111.52 104.4811 216 683.62 125.69 90.3112 216 542.01 141.61 73.3913 216 382.44 159.57 56.4314 216 202.62 179.82 36.1815 216 0 202.62 13.38表11-4 抵押贷款分期偿还计划表单位：万元11.5房地产置业出租经营投资分析2折旧计划已知：该物业按线性折旧法计算折旧额；折旧基数为： 1 95085%=1 657.5 万元；则年平均折旧额为： 1 657.51/15=110.55 （万元）11.5房地产置业出租经营投资分析3税前现金流量各年税前现金流量=各年潜在总收入 -各年空置及其他损失 -经营成本（或经营费用） -年还本付息额。按题设已知条件，（ 1）该项目年潜在总收入=单元月租金 单元数 12 个月 （ 1+ 升幅）（ 2）该项目空置及其他损失=2 单元月租金 单元数 （ 1+ 升幅）（ 3）实际总收入 =潜在总收入 -空置其他损失11.5房地产置业出租经营投资分析（ 4）经营成本：第 1年为当年实际总收入的 20%，以后每年按 6% 比例递增，即：经营成本 =第 1年实际总收入 20% （ 1+ 升幅）（ 5）净经营收入 =实际总收入 -经营成本（ 6）年还本付息额，见表 11-4 栏。（ 7）税前现金流量 =净经营收入 -年还本付息额上述计算结果见表 11-5。年份经营收入空置及其他 损 失实际总收入经营成本净经营收入年 还 本付息 额税前现 金流量 =- =- =-1 432.00 72.00 360.00 72.00 288.00 216.0072.002 453.60 75.60 378.00 76.32 301.68 216.00 85.683 476.28 79.38 396.90 80.90 316.00 216.00 100.004 500.09 85.35 416.74 85.75 330.99 216.00 114.995 525.10 87.52 437.58 90.90 346.64 216.00 130.646 551.35 91.89 459.46 96.35 363.11 216.00 147.117 578.92 96.49 482.43 102.13 380.30 216.00 164.30表 11-5 税前现金流量计算表 单位：万元8 607.87 101.31 506.56 108.26 398.30 216.00 182.309 638.26 106.38 531.88 114.76 417.12 216.00 201.1210 670.17 111.70 558.47 121.64 436.83 216.00 220.8311 703.68 117.28 586.40 128.94 457.46 216.00 241.4612 738.87 123.14 615.73 136.68 479.05 216.00 263.0513 775.81 129.30 646.51 144.88 501.63 216.00 285.6314 814.60 135.77 678.83 153.57 525.26 216.00 309.2615 855.33 142.56 712.77 162.79 549.