个人住房按揭贷款还款方式的比较选择

个人住房按揭贷款还款方式的比较选择摘要：文章就个人住房按揭贷款的两种主要还款方式即等额本息还款法和等额本金还款法在理论上做了比较，并结合着具体案例进行了初步分析，指出购房者应根据自身情况合理选择还款方式。关键词：等额本息还款法 等额本金还款法 本金 利息引言 按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。目前我国各商业银行开展的住房按揭贷款一般为购房总额的70%或80%，期限为130 年。目前商业银行常见的还款方式主要有等额本金还款法、等额本息还款法。本文主要针对这两种还款方式进行讨论。一、两种主要的还款方式（一）等额本金还款法1、等额本金还款法。就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内，每期归还，同时付清自上一个还款日至本次还款期间的贷款余额所产生的利息的一种还款方式。2、计算原理：等额本金还款法期还款额的计算采用单利法。每期归还本金数相等,当期应付利息是期初占用资金和当期适用利率的乘积，然后将两者相加得到当期还款额。3、计算公式： 当 期 还 本 额 贷 款 本 金 贷 款 期 数当 期 利 息 上 期 剩 余 本 金 期 利 率 （ 贷 款 本 金 -已 还 期 数 每 期 还 本 额 ） 期 利 率则每 期 应 还 款 数 额 当 期 还 本 额 当 期 利 息总 利 息 贷 款 本 金 期 利 率 （ 还 款 期 数 +1） 2（二）等额本息还款法1、等额本息还款法：等额本息还款法是指借款人每期以相等的金额偿还贷款本息，每期还款金额包括本期应还的本金和利息，在借款截止日期前全部还清本息，但每期利息和本金所占的比例不同。2、计算原理：等额本息还款法期还款额的计算采用复利法。等额本息还款法还款额各期相等，每期应还金额： 1(1)/()nnAii其中n为贷款期数 ，A为贷款总额 ，i为银行贷款期利率3、等额本息还款公式推导：设贷款总额为A，银行期利率为i，总期数为m（期），期还款额设为X，则各个月所欠银行贷款为：第一个月 第二个月 (1)AiX第三个月 2()(1)(1)iAiXi第四个月 32()()1i ii 由此可得第 n 期后所欠银行贷款为: 21(1)(1).()()(1)/nnnAiXiiiAiXi由于还款总期数为 m，也即第 m 月刚好还完银行所有贷款，因此有 ()()/0nnii由此求得 1(1)/()nnXAii二、不同还款方式的现金流分析：在等额本息还款法下，贷款人每期偿还的总金额相等，每期还款额中包括当期应偿还的本金和应承担的利息，前期支付的利息多本金少，后期支付的利息少本金多。在等额本金还款法下，本金在贷款期内均匀偿还，每期偿还的本金相等，而本期支付的利息金额不同，因此本期还款金额各不相同。为便于说明问题，现假设如下：某人借入 5 年期的贷款 100 万元，借款年利率为 10%（假设为固定利率），每年付息一次，相关数据列表如下：（单位：万元）表 1：两种还款方式下的现金流情况：待还本金 每年还款额每年还本额 每年利息额 合计数年份 等额本息还款法等额本金还款法等额本息还款法等额本金还款法等额本息还款法等额本金还款法等额本息还款法等额本金还款法0 100 1001 83.62 80 16.38 20 10 10 26.38 302 65.6 60 18.02 20 8.36 8 26.38 283 45.78 40 19.82 20 6.56 6 26.38 264 23.98 20 21.80 20 4.58 4 26.38 245 0 0 23.98 20 2.40 2 26.38 22合计100 100 31.90 30 131.90 130由表1我们可以得出如下结论：1、两种方式还本的比较: 等额本息还款法首期还本最少，以后逐期增加；等额本金还款法各期支付的本金相同。在还款期的前半期内，等额本息还款法的还本额要低于等额本金还款法，随着等额本息还款法的还本额的逐期增加，在后半期，等额本息还款法的还本额要高于等额本金还款法。2、两种方式各期支付利息的比较: 等额本息还款法各期支付的利息非等额减少, 前期利息差额较小, 后期利息差额较大；而等额本金还款法各期支付的利息等额减少, 其差额为月支付本金与月利率的乘积。 3、各期支付本金与利息间关系比较: 等额本息还款法各期支付本金与利息直接相关, 利息减少多少, 本金相应增加多少；等额本金还款法各期支付本金与利息间没有直接联系。4、年还本付息总额的比较: 等额本息还款法年还款额各期相同而等额本金还款法首月最高,以后逐期减少。三、等额本息还款法和等额本金还款法对购房者的影响分析1、等额本息还款法和等额本金还款法对购房者支付利息总额的影响在贷款金额和贷款期限相同的情况下, 等额本息还款法因为在还贷初期占用银行资金相比等额本金还款法要多, 因此要多付利息。所以购房者选择等额本金还款法会节约利息。如表1和表2所示，“等额本息还款法 “下5年付息总额为31.9万元，而“等额本金还款法“下的5年付息总额为30万元，后者比前者少承担利息1.9万元。实际上，这种分析并不完全正确。因为这种分析方法没有考虑到时间价值。根据时间价值理论，不同时点的现金流量并不等效，不能简单相加减，而上述分析方法正是将不同时点的现金流量简单合计作为决策的依据，显然没有考虑到等额本金还款法下早期还款多、晚期还款少的现金流分布情况以及对于购房者的影响。2、住房贷款利率浮动时等额本息还款法和等额本金还款法对购房者的影响由于等额本息还款法早期归还本金少, 后期归还本金相对就多。如果未来住房贷款利率上升, 如图1所示，购房者就要支付更多的利息。因此住房贷款利率上调对选用等额本息还款法的购房者有较大影响。图 1 两种方式在利率调整时年付息额变化曲线图024681012141 2 3 4 5年度金额等额本息还款法利率调整为 12%时年付息额等额本息还款法利率调整为 8%时年付息额等额本金还款法利率调整为 12%时年付息额等额本金还款法利率调整为 8%时年付息额3、提前还款情形下等额本息还款法和等额本金还款法对购房者的影响购房者由于种种原因可能会提前还款。提前还款时购房者需要交纳本期还款额, 同时还清剩余贷款本金。在贷款金额和贷款期限相同情况下,等额本息还款法前期大部分还款都用来支付利息,利息归还多, 本金偿还少, 提前还款购房者总支出要多, 因此提前还款对于选用等额本息还款法的购房者较为不利。由例题可以知道，若购房者提前两年还清贷款，则等额本息还款法还本付息总额为 ，而等额本金还款45.7826.314.92（ 万 元 ）法还本付息总额为 ，两种方式相差0.92万元。40321（ 万 元 ）四、结论：综上所述，等额本金还款法在节省利息，贷款利率上升时还贷以及提前还贷等方面显现出等额本息还款法无法比拟的优点。但在还款期的前半期，等额本金还款法的还本额要高于等额本息还款法，给还款者造成很大的还贷压力。所以，购房者究竟选择哪种还款方法合适, 应根据其自身的实际情况来定。比如: 对于经济实力较好、极有可能提前还款的购房者可以选择等额本金还款法，这样可以节约很大一部分利息；而对于刚参加工作的、想更多地依靠银行贷款来买房的购房者，最好选用等额本息还款法，因为这样可以很大程度上减轻自己在还贷初期的压力。参考文献：1、张敦力、李银香、储艳林，论长期借款还本付息方式的科学选择，会计师，2009.092、雷平，住房贷款不同还款方式比较及实证分析，经济师，2009.073、王远，对住房抵押