饭店项目项目可行性研究报告[Word完整版可编辑]

饭店 项目 可行性研究报告 2 目录 目录 . 2 第一章 总论 . 7 第一节 项目综述 . 7 第二节 项目提出的背景及建设必要性 . 7 第三节 可行性研究的依据和范围 . 8 第四节 主要技术经济指标 . 8 第五节 投资方的介绍 . 8 第二章 市场分析 . 10 第一节 投资环境经济分析 . 10 一、 . 10 二、项目投资环境分析（东城区） . 10 第二节 . 14 第三节 东城区现有酒店市场分析 . 16 第四节 竞争性项目分析 . 17 一、 举 5例） . 17 二、周边竞争性项目分析 . 18 第五节 项目前景 . 18 一、需求分析 . 18 二、供给分析 . 21 三、项目前景预测 . 23 第六节 市场定位 . 25 一、主题定位 . 25 二、价格定位 . 28 第七节 . 29 一、优势分析 . 29 二、劣势分析 . 30 三、机会分析 . 30 四、威胁分析 . 31 第三章 项目选址 . 32 第一节 自然环境 . 32 第二节 项目周边情况 . 32 3 第三节 项目交通状况及周边配套情况 . 33 一、交通状况 . 33 二、周边情况： . 34 第四章 建设方案 . 35 第一节 建筑与装饰细节 . 36 一、景观 . 36 二、建筑 . 36 三、装饰 . 36 四、设备 . 36 第二节 功能布局 . 37 一、整体平面图 . 37 二、主楼 . 38 三、副楼 . 49 第三节 工程概况 . 54 一、结构 . 54 二、酒店硬件装修 . 54 三、客房装修及家私配备 . 55 四、酒店配套设施 . 55 第五章 环境影响评价 . 61 第一节 编制依据 . 61 第二节 设计采用标准 . 61 第三节 环境现状 . 61 第四节 基本原则 . 62 第五节 主要污染源和污染物 . 62 第六节 污染治理措施 . 63 一、污水治理措施 . 63 二、噪声治理措施 . 63 三、废气治理措施 . 64 四、固体废弃物治 理措施 . 64 五、绿化 . 65 六、环境管理和监测 . 65 七、环境影响分析 . 65 第六章 酒店节能 . 66 第一节 建筑节能 . 66 4 一、外墙隔热： . 66 二、门窗隔热 . 66 三、内墙 . 66 四、屋面 . 66 第二节 节约用电 . 66 一、建筑设备监控系统 . 66 二、中央空调系统： . 67 三、电梯系统 . 67 第三节 节约用水 . 67 一、水计量系统 . 67 二给排水系统： . 67 第四节 新能源 . 67 一、太阳能 . 67 二、地热能 . 68 第五节 经营管理上的节能措施 . 68 第七章 劳动安全与消防 . 69 第一节 劳动安全卫生 . 69 一、危害因素及危害程度分析 . 69 二、安全措施 . 69 三、卫生安全 . 70 第二节 消防设施 . 70 一、调查项目厂址周围消防设施状况 . 70 二、消防措施和设施 . 70 第八章 组织结构与人力资源配置 . 71 第一节 酒店组织管理构架 . 71 第二节 酒店各层级划分及主要职责 . 71 一、决策层 . 71 二、管理层 . 72 三、执行层 . 72 四、操作层 . 72 第三节 决策层及各部门管理人员分配 . 72 一、决策层 . 72 二、各部门管理人员 . 72 第四节 酒店职能部门执行层及操作层人员组成和职责概述 . 73 5 一、行政部 . 73 二、财务部 . 73 三、人力资源部 . 74 四、市场营销部 . 74 五、前厅部 . 75 六、客房部 . 75 七、餐饮部 . 76 八、康乐部 . 76 九、工程部 . 77 十、安全部 . 77 第九章 施工进度计划 . 79 第十章 投资估算及资金筹措 . 80 第一节 投资估算 . 80 一、投资估算 . 80 二、投资估算说明 . 80 第二节 资金筹措 . 81 第三节 投资计划 . 81 第十一章 经济效益分析 . 82 第一节 分析测算说明 . 82 一、项目计算期 . 82 二、基准收益率 . 82 三、交纳税金和税率 . 82 四、公积金及公益金 . 82 五、本项目以人民币为记账本位币。 . 82 第二节 财务测算 . 82 一、销售收入和销售税金测算 . 82 二、利润预测 . 83 三、财务分析 . 83 四、融资方案比选 . 85 第十二章 社会评价 . 87 第一节 项目适应社会发展需求 . 87 第二节 项目适应市场需要 . 87 第三节 项目的社会贡献 . 88 第十三章 风险分析 . 89 6 第一节 风险来源分析 . 89 第二节 运用蒙特卡洛模型进行风险分析 . 90 第十四章 结论及建议 . 91 第一节 可行性研究结论 . 91 第二节 建议 . 91 附一：图表 . 93 附表 209年东城区各项经济指标统计图 . 93 附表 22005 2009年 入、平均房价总表 . 94 附图 2. 95 附图 2. 95 附表 2 . 96 附表 2 . 98 附表 2 . 101 附表 2主要竞争对手评分表 . 106 附表 2主要竞争对手评估系数得分 . 107 附表 22006星级饭店经营情况 . 108 附表 2星级饭店接待及经营情况 (1995 . 109 附表 22006 星级饭店接待住宿者情况 (按饭店星级分 ) . 111 附表 2要产品与服务及其特点 . 113 7 第一章 总论 第一节 项目综述 本项目位于 X 市东城区金鱼胡同 5处 项目为 团）所有，是 店的改建项目。 店设计建造于 20世纪 80 年代末期， 90 年代初开始运营，现经 司高层决策机构的充分讨论，拟重建 目的基本定位是 改建后的 中酒店主楼用地 3663 平方米，辅助会议中心（四合院别墅）用地 筑密度小于 40%，绿地率 25%，主楼地上层数 12层，地下 5层，地下停车位 280个，总建筑面积 43300平方米，其中酒店主楼建筑面积 34200 平方米，辅助会议中心（四合院别墅）建筑面积 9100 平方米，集住宿、会议、餐饮、娱乐、美容美发、休闲、商务中心、购物中心、行政办公、 备用房、车库员工食堂为一体。本项目建设期为四年，项目总投资 为 元，其中建设投资为 元， 建设期利息为 元。资金筹措来源于两方面，其中项目资本金为 务资金为 项目职工人数共计 415名。 第二节 项目提出的背景及建设必要性 0世纪 80 年代末期， 90年代初开始运营，经营标准为老的三星级标准。随着时间推延至 2010 年，该酒店的设计理念已经明显地落后，酒店的建筑密度过大，达到了 60%以上。建筑物的间距过小，停车位仅有 40 个，严重不足。不符合现代城市设计的要求。酒店的建筑物也已经严重老化，面临一些结构性问题，如曾高偏低，客房 面积过小等。酒店的内部设施也已经非常落后。而饭店所处的东城区则是高级酒店林立，并且大多数酒店为了能紧跟上时代的步伐，都在近五年内进行了不同程度的装修。各色商务、旅行活动都云集于此，人气极高，从来都是是商家必争之地。而整体上看，该酒店已经不能充分体现其区位的土地价值。经 司高层决策机构的充分讨论，拟重建 店，项目的基本定位是 8 第三节 可行性研究的依据和范围 本项目可行性报告根据 合有关的政策法规和东城区规划，在实 地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。 第四节 主要技术经济指标 名称 面积（ 地上面积 地下面积 占地面积 总建筑面积 6381 用地面积 容积率 绿化率 道路、地上停车场面积 第五节 投资方的介绍 团有限公司（简称“ 团”），是中国最大的粮油食品进出口公司和实力雄厚的食品生产商，享誉国际粮油食品 市场，在与大众生活息息相关的农产品贸易、生物质能源开发、食品生产加工、地产、物业、酒店经营以及金融服务等领域成绩卓著，在香港有两家上市公司，在国内有六家上市公司。 1994年以来， 团一直位列财富世界 500 强企业。 2008 年 团入选世界品牌价值实验室编制的中国购买者满意度第一品牌。 0余年的国际贸易经验，是中国粮油食品市场与国际市场之间最重要的桥梁，是小麦、玉米、大米、食糖等大宗农产品进口、出口的主渠道。 团致力于为 13 亿中国人民提供营养、健康的优质食品，在葡萄酒、精炼食用 油、面粉、大米、 9 啤酒麦芽、番茄制品等行业居中国领先地位。另外， 团还是美国可口可乐公司在中国最重要的合作伙伴，生产和销售可口可乐系列饮料。 此外 ,团投资开发的海南三亚亚龙湾国家旅游度假开发区被外国游客誉为中国的夏威夷。 资建设的商用写字楼、民用住宅，也在市场上受到欢迎。 团旗下的凯莱国际酒店集团更是世界酒店 300强之一。 同时 ,为国内生产燃料乙醇的先行者和主要提供者，努力为国家能源安全和环境保护做出贡献。 10 第二章 市场分析 第一 节 投资环境经济分析 一、 X 市经济分析 有十分优越的经济资源与投资环境， 2009年，受国际金融危机的严重冲击和经济周期性调整的影响， X 经济社会发展遭遇严重困难 ,但在党中央，市委，市政府等的领导下，全市经济实现了复苏， 回升态势 。 2009年 上年增长 增速比上年提高 1个百分点。其中，第一产业增加值 长 第二产业增加值 长 第三产业增加值 长 全市完成地方财政收入 元，比上年增长 增幅比上年回落 百分点。其中，实现增值税、营业税和个人所得税 元、 别增长 从 05年到 09 年， 09年达到 10%的增长速度，可以预测2010经济形势依然良好，是良好的投资选择地。 二、 项目投资环境分析（东城区） （一） X 市东城区 投资环境分析 1 良好的 经济基础 东城区位于 X 市城区东北部，是首都 是首都的政治、经济、文化中心区域，是 重要的政治活动区繁华的商贸服务区和资源丰富的文化旅游区。该区 市场繁荣发达、城市现代化程度高、基础设施条件好，土地开发价值更高，可以使入驻商家形象在无形中得到巨大提升 ，经济状况运行良好，具有较好的经济基础。 2009 年东城区持续呈现较好的经济势头，从商品用途构成看，吃类和用类商品仍是零售市场的消费主流。吃类商品实现零售额 元；用类商品实现零售额 元，。自 09 年以来全区固定资产投资持续回暖，连续三个月累计增幅超过 20% 。全区全社会固定资产投资完成 元，在重点项目投资落实 到位的拉动下，全区城镇固定资产投资、房地产开发投资双双上升，房地产开发完成投资 元，城镇居 11 民收支平稳增长。自今年以来，东城区城镇居民收入来源渠道不断拓宽，居民收入稳步提高，全区实现人均可支配收入 ； 第三产业在全区产业结构中占到 85%，比重 也将 不断提高 。具体指标见附表 2 2 地理位置优越 区内拥有文化娱乐场所 1600 余家；旅游定点单位 106 家，其中包括景区（点） 23家、涉外宾馆、饭店 40家、定点餐馆 23家、定点商店 13家等。 3 人 文环境 东城区户籍人口 ，人口密度 每平方公里 人。居民中汉族占 94%，少数民族有回、满、蒙、朝鲜等 28个民族 ， 是 占全市历史文化街区总数的 。 有 17 片历史文化街区总面积为 907公顷，占全区总面积的 36%。 这里有 东华门大街，南锣鼓巷，国子监，钟鼓楼 ， 什刹海 等历史名区，创造了良好的人文氛围 。 东城区还是 1982年国务院公布第一批 24 座历史文化名城， 作为商业中心地区已有上百年历史。 另 外还有毛泽东、矛盾、 老舍 、宋庆龄等一批名人故居 和 合院 。 东城区处于中国首都 拥有十分丰富的信息资源 ， 可以使入驻商家形象在无形中得到巨大提升。 特别是 环渤海经济带的全面启动，将使东城成为 21 世纪中国经济发展中极具生命力的一部分，是被投资者广泛看好的必争之地。 （ 1）与国际市场接轨， 改善投资环境 在这些年的对外开放中， 东城区先后 与日本、韩 国、澳大利亚等十二个国家和地区的重要城市建立了国际友好交往与合作关系，在国内经济交往中与上海、昆明、哈尔滨等 45个市区建立了友好关系 使得 东城区成为投资发展的重要地区之一 。 （ 2）提供优良的投资服务 东城区一贯坚持全方位的对外开放