我国房产库存问题研究

1毕业设计(论文)题 目 我国房产库存问题研究 学院名称 经济管理学院 指导教师 班 级 学 号 学生姓名 2012 年 4 月 7 日2【摘要】随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快，我国房地产业在近几年取得了快速发展。但我国近两年商品房价格快速上涨，引起了各界人士及政府部门的广泛关注，政府立即出台了相关的调控政策，例如限购令等，就目前 态势看这些政策抑制了快速上涨的房价，但随之而来的就是房产的库存问题。首先本文界定了房地产库存的概念，介绍了国内外学者关于房地产库存成因的理论分析。以这些理论为基础，本文分析了房地产库存演变机理，指出房地产库存对国民经济的危害性。 其次，文章回顾了我国房地产业发展的历程，分析了房地产业在我国国民经济中的重要作用及其与国民经济的互动关系。文章对我国房地产业近期的运行情况作了分析评述，并就新一轮房地产宏观调控政策作了综述。对关于我国房地产业近期库存过高问题进行了介绍。 再此，文章对我国的房地产库存问题进行了 SWORT 分析。分别从几个方面论证我国房产库存问题的利与弊。最后，针对我国房地产市场目前过热的情况，文章提出了在房地产宏观调控政策方面的一些建议。【关键字】 房地产，库存，调控政策，【Abstract】【Key words】3目 录第一章 引言1.1 论文的研究背景，研究目的.1.2 房地产行业库存管理活动现状与特征.1.3 房地产行业在降低库存过程中存在的问题及原因分析.1.4 房地产泡沫的相关理论2.3.1 什么是房地产泡沫.2.3.2 关于房地产泡沫成因的现有理论.2.3.3 房地产泡沫演变机理分析2.3.4 过度房地产泡沫的危害1.4.5 房地产泡沫的特征.第二章 库存相关理论2.1 库存的定义、种类及其作用.2.1.1 库存的定义 .2.1.2 库存的种类 .2.1.3 库存的作用 .2.2 库存管理概述.42.2.1 库存管理的概念 .2.2.2 库存管理的内容 .2.2.3 库存管理的目的 .2.4 房产库存的基本概念2.4.1 房地产的概念及形态.2.4.2 房地产开发企业存货的种类.2.4.3 房地产的类型以及产业主要内容.第三章 我国房地产市场发展3.1 我国房地产市场发展阶段.3.2 房地产业与我国国民经济的关系.3.3 近年来我国房地产市场的过热迹象.3.4 关于我国房地产是否存在泡沫的争论.3.5 新一轮房地产宏观调控.3.6 房地产项目开发风险管理研究现状分析3.7 我国房地产居高不下的原因.第四章 我国房地产目前的库存问题研究4.1 我国目前企业房产库存现状.4.2 房产库存数据图例.4.3 去库存措施.第五章 我国房产库存的 SWORT 分析5.1.s5.2.w55.3.o5.4.R5.5.t第六章 对我国房地产宏观调控建议6.1 完善公共住房体系建设6.2 完善土地储备制度，规范土地出让市场6.3 完善房地产信贷政策6.4 完善税收政策6.5 完善房地产信息政策6.6 差别化引导市场，加快金融创新步伐。参考文献致谢引言【论文的研究背景】：近年来房地产业发展迅猛，已成为我国国民经济的支柱产业。2006 年以来，以较猛的势头增长。并且 中国房地产的价格一路走高，可 谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“ 房奴”为房梦而奔波。自 2004 年以来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段， 对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。以此控制房价过快增长。由于其过快的发展，增大了房地产的投资风险。有分析指出：“房地产行业 真正的风险在于不断累积的房6屋高库存。 ”近期，许多专家学者纷纷提出我国房地产如今面临的高库存问题，房地产的高库存问题将引发资金的占用成本极大增加。从而严重挤压房地产利润。因此，如何降低库存风险，去库存化将具有重要的意义。【国内外研究现状】1.2 房地产行业库存管理活动现状与特征随着经济的发展，居民收入不断提高，无论是购房者还是投资者， 刚性需求在不断地增加。从供求关系来看，局部市场处于不平衡的状态，供大于求。再加上土地成本、人工成本、建筑成本、融资成本不断提高，房价下降动力不足，楼市的库存压力加大。中国房地产研究会、中国房地产业协会最新发布的中国房地产开发企业500 强测评研究报告显示， 2012 年中国 500 强房企的库存已达到 4.9945 万亿元，存货均值同比增加 50.34%，增幅较 2010 年进一步攀升 6.47 个百分点，平均每家 500 强房企的存货已达到 99.89 亿元，创历史新高。一份针对 500 强房企的测评显示，尽管 2011 年 500 强房企的销售额创下2.28 万亿元新高，但库存却达到了惊人的 4.9945 万亿元。此外，房地 产行业大量债务今年也将密集到期，来自世联地产的数据显示，大约 1000 个离岸私募债、约 1000 亿元的房地产基金和 2500 多亿元信托都将在年内到期；而大约 2 万亿元的民间信贷也将集中在今年考验房企的偿付能力。业内人士指出，巨大的考验将迫使行业加速去库存，楼市即将进入全面促销、全面降价阶段。 房地产行业已经进入进入“全 员卖房” 模式。现在许多地区的房交会上，房地产公司已经打上了让7价的标签，折扣价格层出不穷，但 许多购买者仍然持观望的态度，所以目前房 产行业的库存特征1 房产库存水平创历史新高，目前中国房地产库存全球最高，未来房地产市场价格会继续下跌，必须警惕出现价量齐跌的风险。（2（ 以价换量是 2012 年部分地产商的生存法则，房企积极消化库存仍为主流。（3（ 目前楼市开始进入到全面促销的阶段，价格方面也将从局部降价过渡到全面降价。（4（ 在偿债高峰期，高库存就是企业的噩梦。部分房企和非主营房地产业务公司必然采取变现的项目，想方设法卖掉，加快销售，加快 营销，降低负债率和融资成本，以增加业绩。1.3 房地产行业在降低库存过程中存在的问题及原因分析据测算，2012 年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为 3450 亿元，而2011 年房地产全行业赢利也不过 5000 亿元左右。如果 2012 年销售额再下降，则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘。一是全国各地商品房库存量高达近亿平方米，房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、违规占地，暴力征地等现象仍时有发生，多数地区住宅价格与居民收入的比例关系失衡；二是投资高增长引发了自 2003 年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供应紧张，目前仍没有得到根本缓解。在这样的背景下，如何 认识、调控和引导房地产业健康发展便成为一个很值得关注的问题。 三是资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款和经营性欠款数量巨大。1997 年8以来，房地产投资的各种资金渠道中，国家 预算内资金、 债券、利用外资以及外商直接投资均呈现回落趋势，最低点分别出现在 2003 年和 2001 年。而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。四是资金投向结构不合理，经济适用房建设投入不足。1997-2003 年，住宅开发投资稳定增长，2003 年达到 6782.41 亿元，占当年房地产开发投资的 67.1%；虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的，但是与我国的收入结构比， 这一比例明显偏低。原因分析：结构性矛盾源于体制与制度的不完善 1. 体制弊端造成管理秩序混乱，成为房地产开发畸形发展的根源之一。 首先，管理部门之间缺乏有效的沟通。有关管理部门政策、政令的 颁布实施缺乏必要的征询程序，部门之间的长效对话协调机制没有建立起来，因此对于政策实施后可能引起的各种结果考虑不足，政策之间的连接不好，断档与冲突多有存在，结果造成一些政策出台后副作用过大，反而引起市场秩序混乱， 许多地方甚至政策刚刚颁布就又不得不收回。凡此种种，加剧了市场的不确定性，造成理性预期难以形成，引起市场秩序的混乱。 其次，政府不当参与和干预过多，使得市 场配置资源的基础作用难以充分发挥。当前国内的房地产开发投资中相当比重是各级政府部门的政绩工程，这些工程并不代表多少市场信号，反而对正常的房地产开发投资造成挤压，扭曲了投资结构。加之操作中各种违规违纪现象的普遍存在，其危害远远超出了房地产行业。再次，政府监管缺位，助长了开发商违规行为的蔓延。在政府干预过多现象存在的同时，还存在政府监管缺位的现象， 应该加以监管和规范的行为得不到有效9规范。例如，房地产开发、交易行 为不规范问题，商品住宅建设中的质量问题，市场监管体系不健全、市场信息系统不完善的问题。再比如，房地 产开发中普遍存在的靠巨额银行贷款或变相集资开发楼盘的现象，一直没有得到有效治理；而国际上已有成功经验的房地产金融创新却得不到支持。 2. 法制不健全导致房地产开发行为失范 房地产开发必须有法可依，然而直到目前，中国房地 产开发投资方面的法规还很不完善。这势必造成无法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面。 首先，涉及房地产开发、交易的法律 规定少，体系不健全，且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投资的法律、法规，多 为原则性规定，在 执法过程中难以把握合理的尺度，客观上造成有关各方的无效博弈，增大了交易成本，并产生严重的不确定性，最终导致投资的市场配置失灵。不 仅如此，有些亟需出台的法 规尚未酝酿成熟，比如，由于我国关于财产税的法规不健全，使得持有财产不需要承担税负，长时间以来我国土地、建筑物等资源的呆滞状态与此有直接关系，客观上造成资源配置无效和严重浪费。 其次，身份歧视导致垄断，破坏了公平的市 场竞 争机制。我国房地 产开发投资的政策法规带有明显的所有制歧视、地方保护主义色彩。例如，在 许多地方由于有关政策的规定，外地房地产开发商无法以同等价格水平获得必要的土地，而本地一些开发商却可以凭借某些政策获得大量廉价土地，这种不公平破坏了市场经济要求公平竞争的原则，从而诱发许多违规、 违法和腐败现象。 再次，对于诸如土地交易、资金投向缺乏明确合理的 规范。一段 时期以来，我国房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地的现象得不到有效治理，不仅对于合法开发土地资源、保护正当开发产生严重消极影响，而且造成严重的社会10问题。其重要原因就是法律规定不合理。另外，对于开 发商擅自改变投资方向的现象，法律缺乏相关的明确规定，造成 监管不利。 3. 金融市场不完善降低了市场总体效率 （1）金融市场体系尚未建立起来。一个健康的房地产业，需要公平竞争的多元化主体存在，健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。多层次金融市场体系建设的根本指标是市场能够满足多层次主体多样化需求的程度。按照这一指标衡量，我国房地 产金融市场的完善程度远远不够，许多企业，尤其是中小企业的资金需求得不到满足。与此并存的另一现象却是我国系统性金融风险居高不下，且并未因为金融抑制政策而有所改善，说明金融市场的体制建设存在重大缺陷。让各类企业都能享受到比较充分的金融服务，是今后房地产金融市场体系建设的基本方向。 （2）金融创新滞后，金融产品缺乏。金融市 场上的 产品十分有限，几乎没有留给企业任何选择余地。从我国房地产企业的资金来源看，渠道非常有限，最主要的就是股票市场和银行贷款。而对于中小企业而言这两个渠道并不畅通，尤其是股票市场。在这样