我国物业管理发展现状及对策研究

我国物业管理发展现状及对策研究I华东交通大学毕业论文题 目 我国物业管理发展现状及对策研究 英文题目 The development status and Countermeasures of the property management in our country 我国物业管理发展现状及对策研究II摘 要物业管理作为我国的一个新兴的服务业，进入中国市场仅仅30年的时间，发展却是迅猛的。经过不断的发展和实践，其在的社会、环境、经济上的效益以及强大的生命力和广阔的发展前景是显著的。随着国民经济的发展和城市化进程的进步,物业管逐步成了人们关注的焦点,随着物业市场的发展、业主要求的不断提高，物业管理还是暴露出一些问题和不足。通过对我国物业管理现状的分析,对现阶段存在的矛盾问题进行阐述,提出相应的对策,以使物业管理在我国的社会主义现代化建设中发挥越来越大的作用。关键词： 物业 管理 现状 对策我国物业管理发展现状及对策研究IIIAbstractProperty management as an emerging service industry in China, into the China market only 30 years, the development is rapid. Through the development and practice constantly, in the social, environmental, economic benefits and strong vitality and broad prospects for development is significant. With the development of the national economy and city urbanization progress, property management gradually became the focus of peoples attention, along with the development of the property market, the increasing demand of owners, property management is still exposed some problems and deficiencies. Through the analysis on the present situation of property management in our country, the problems existing at the present stage is expounded, and puts forward the corresponding countermeasures, so as to make property management play a more and more important role in our socialist construction.我国物业管理发展现状及对策研究IVKeywords: Property Management Present situation Countermeasure我国物业管理发展现状及对策研究V目录第 1 章 绪论 .- 1 -1.1 研究背景 .- 2 -1.2 研究目的和意义 .- 2 -1.3 国内外研究现状 .- 3 -1.4 相关概念阐述 .- 4 -第 2 章 我国物业管理发展历程现状 .- 5 -2.1 我国物业管理历程 .- 5 -2.2 我国物业管理发展现状 .- 6 -第 3 章 目前我国物业管理行业存在问题阐述 .- 8 -3.1 外部各种环境问题： .- 8 -3.2 物业管理企业自身问题 .- 10 -第 4 章 应对我国物业管理问题的对策 .- 13 -4.1 外部问题的对策 .- 13 -4.2 物业管理企业自身问题对策 .- 15 -第 5 章 总结和展望 .- 18 -第 6 章 参考文献 .- 18 -我国物业管理发展现状及对策研究- 1 -前言物业管理是一种全方位的管理模式,是现代化城市管理的一部分,是新发展起来的朝阳行业,作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业进入我国只有仅仅30 年的时间，不仅推动了中国城市化的进程，呼应了政府的经济改革和建设，更主要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。物业管理在发挥作用的同时还存在着一些问题, 据不完全统计，在国人的各类投诉中，对物业管理的投诉占房地产投诉的一半以上，如何让物业管理在适合我国国情的基础上健康有序取得长远发展,成为我们需要解决的难题,因此本文试图通过探讨我国物业管理存在的问题及其解决对策,对物业管理的发展提出一点建议。第 1 章 绪论 1.1 研究背景物业管理作为我国的一个新兴的服务业，进入中国市场仅仅 30 多年的时间，发却是迅猛的发展,随着房地产业的不断发展, 物业行业是房地产业链下游的产业,已由深圳、广州、北京、上海等大城市扩展到了全国的各中等城市,而且在经济发达地区，县级的城市也已经开始引入物业管理。根据网络上的2008 一 2009 年中国物业管理行业分析及投资前景预测报告一文,在全国范围内实行物业管理的房屋面积有超过 100 亿平方米,物业管理的覆盖率已经接近 50%。 1虽然物业管理的行业产生时间已不短,就全国范围发展的历程来说,物业管理行业依然可称为“朝阳行业”,因为物业管理行业未来发展有着光明而远大的前景。但是近年来,物业管理行业却在发展缓慢了。受政策的影响,地区之间的发展不平衡,政策法规也滞后；劳动力成本上涨，属于劳动密集型产业物业管理行业,效益自然受到得影响很大；行业内经营模式单一,服务的同质化程度很高,同行之间等等竞争激烈；由于行业对房地产业具有的从属特性,使物业管理行业不能摆脱对房地产企业的依赖，并受其制约；从业的人员素质低,制约了物业管理行业的长足发展。各种因素导致国内物业管理企业面临巨大压力,发展遇到了难题,行业的发展遇到瓶颈。基于这种背景,迫切需要对物业管理行业的发展进行深入研究,找到解决问题的途径和办法。1网络上的2008 一 2009 年中国物业管理行业分析及投资前景预测报告我国物业管理发展现状及对策研究- 2 -1.2 研究目的和意义我国的物业管理是房地产综合开发的衍生物,是房地产行业开发的延续和完善。物业管理有助于物业使用功能的作用发挥,延长物业的使用年限,因而有社会节约的经济意义。物业管理是城市发展到一定阶段的必然产物。物业管理行业不同于一般的产业,因为物业管理的好坏,直接影响着经济、环境、社会各方面,对城市的建设和城市房地产业的发展具有非常大的作用。物业管理行业的顺利发展,有利于促进国民经济增长,提高人们的生活质量,提高劳动就业率,维护社区的稳定,为构建和谐社会做出贡献,并能推动房地产行业的向好的方面发展。因为物业管理的良性发展所具有的的作用，就需要我们通过一些努力来保证其作用的发挥。通过对我国物业管理现状的分析,对现阶段存在的矛盾与问题进行阐述,提出相应的对策,试图对解决当前我国物业管理行业遇到的各种发展难题做出一些帮助，以使物业管理在我国的社会主义现代化建设中发挥越来越大的作用。 1.3 国内外研究现状国外物业管理己经有一百多年的历史，其物业管理的不论是内容、经验还是管理技术均十分成熟，最早起源于英国。19 世纪 60 年代，英国的奥克维业希尔的女士为其所拥有的出租物业，制定了一套规范的管理办法，要求承租人遵守。而正是这套管理办法，不仅改善了居住的环境，还缓和了物业业主与承租人的矛盾关系，很快为其他业主仿效，同时引起了政府相关部门的重视。1908 年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治A 霍尔特组织了芝加哥建筑物管理人员组织(CMBO 一Chicago Building Manager Organization)召开了第一次全国性会议，就这样全世界第一个专门的物业管理组织诞生了。世界各地的发达国家纷纷引进这种管理模式以促进本国的经济的发展、提升城市管理水平。国外物业管理企业香港与新加坡的管理模式与中国最为相似，英美国家在这一行业与中国的企业的模式存在一定差异。发达国家在这个行业的起步较早,其法制建设较我国规范和健全,行业的发展相对己趋于成熟我国的物业管理行业具有中国的本土特色，一些品牌企业己经先行尝试实践创新经营，谋求快速发展，如长城物业公司采取多元化的经营策略，已尝试涉足房地产业，成立集团公司，实行员工持股的内部股份制，在企业管理方面实行流程再造，不断优化管理，持续提升服务质量等。再如深圳的花样年物业管理有限公司实施“彩生活”的网站作为平台，延伸了物业服务，获得了一定的经营业绩。对于物业公司到底该采取何种商业模式和何种经营策略，这方面的研究与探索实践依然我国物业管理发展现状及对策研究- 3 -显得贫乏，物业管理行业在现阶段尚需结合我国的国情，适度借鉴国外行业的发展经验，深入对物业企业的未来发展应对策略探索研究。1.4 相关概念阐述1.4.1 物业管理定义物业管理是指物业服务企业受物业所有人的委托，依据物业管理合同以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其他设备、市政公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业的所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的业务可分为四类： 基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护； 专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等； 特色业务类：包括特约服务和便民服务。 经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。1.4.2 物业管理的功能物业管理能促进经济增长，产生直接的经济效益。物业管理的开展能有力地促进房地产业的发展，带动国民经济的持续增长。物业管理的开展克服了传统房屋管理简单低效等弊端,促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合，顺应了房地产综合开发的大生产方式和房地产商品经济发展的要求推动了城市房地产业运行体系的确立与完善，为房地产业的持续发展起了支撑与推动作用，从而带动国民经济的持续增长。发展物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量。经济发展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。随着我国国民经济发展的第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越，居民消费需求由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变，向更高生活水平迈进。好的物业管理改善了人居环境和工作环境,相应地也改善了市容市貌,促使人们安居乐业，改进人们的精神面貌，促进人际关系融洽、社会稳定。众多物业小环境的改善,也有力地促进城市生态环境的良性循环。发展物业管理有利于增加就业。就业是民生之本。我国当前和今后相当长一段时间就业需求都会十分强烈,就业形势会极为严峻和复杂。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。物业管理就业容量大,对扩大就业具有重要作用。目前,物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等,对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和我国物业管理发展现状及对策研究- 4 -产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。发展物业管理有利于维护社区稳定。维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。大力发展社会主义文化,建设社会主义精神文明是全面建设小康社会的重要任务。维护社区稳定、加强社区精神文明建设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。随着社会经济体制的转型,社区建设越来越受到社会各界的关注,成为城市建设与管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分。社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织；业主、业主大会的活动与社区建设和管理密切相关，物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。促进城市管理和环境的完善。一个个物业区域是构成城市的基本单元,建筑物的容貌构成城市形象的主体,国际城市、花园城市的建设,离不开物业形象和物业环境的改善,每一个物业管理区域环境整洁、优美,秩序井然,城市整体的的面貌和秩序才能得以提升。现在,物业管理已逐步从对新区管理延伸到建成区的管理,从对居住物业、商业物业的管理延伸到学校、医院、军营、公园等各类公共建筑和特种物业及区域。这样就为城市整体环境面貌的改善与提升提供了全方位的支持。从而为引进人才、吸引投资、吸引旅游、防止SARS之类的疾病暴发与流行等发挥不可替代的作用。第 2 章 我国物业管理发展历程及现状2.1 我国物业管理历程我国大陆的物业管理始于20 世纪80 年代初期。从20 世纪80 年代至今，我国物业管理发展大致经历了三个阶段。第一阶段，从20 世纪80 年代到1994 年3 月份建设部发布33 号令，这是探索起步阶段。这一阶段我国的沿海城市和一些开放城市开始引进境外先进的物业管理模式，并结合自己的情况加以改进，是一个探索的过程。1981年3年10日，深圳市物业管理公司诞生。该公司以管理商品房为主，在经济上独立核算、自负盈亏。他们借鉴香港先进的管理方法和经验，并结合特区的实际情况，对旧体制进行改革，由单纯的管理型公司向服务经营型企业转变，照商品化、企业化管理房产的原则，建立起“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转”的商品化房管体制。1985年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行调查研究，肯定了物业管理公司专业化、社会化、企业化的管理经验，并在全市推广这种做法。深圳是房管局还进一步从财务管理、监督、专业队伍的组织、目标承包管理责任制的推行等我国物业管理发展现状及对策研究- 5 -方面予以调控，以加快住宅区管理向规范化、制度化、专业化方向发展。到1988年，由企业实施管理，房管局进行监管的住宅区管理体制在深圳市已基本形成。第二阶段是从1994年3 月到2003 年：我国物业管理发展阶段。1994年3月，建设部33号令颁布城市新建住宅小区管理办法指出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。 ”从此，上海、广州、深圳等物业管理市场初步形成。1996年2月， 关于深入住房制度改革的决定出台，提出“加强售出房维修管理服务，发展社会化的房屋维修市场。改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。 ”1996年9月，建设部发文关于实行物业管理