房地产估价师考试-开发经营与管理笔记

- 1 -第一章 房地产投资与投资风险第一节 投资与房地产投资1.投资的概念 相对于投机来说，投资所经历的时间一般较长，趋向在未来一定时期内获得某种比较持续稳定的收益。2.投资的分类（四种分类）按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资（一年为限） 。一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低；长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利强。按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资人直接将资金用于生产经营活动；间接投资是指以购买股票、债券等金融资产的方式进行投资。间接投资的主要特点是资金的所有者和使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。按投资对象存在形式的不同，可将投资为金融投资和实物投资。两者的主要区别在于，前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累按投资的用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。前者是指投入到生产领域的投资，又分为固定资产和流动资产投资；后者是指投入到非物质生产领域，其中对学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，为纯消费投资，其再投资依靠社会积累。房地产投资几乎涉及了各种投资形式。3.投资的特性 投资是一种经济行为；投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费） ；投资的目的是获取收益；投资具有风险性。4.投资的作用（四作用） 推动国家经济增长；与企业发展密切相关；提高人民生活水平的；有利于国家的社会稳定和国际交往。5.房地产投资的概念 经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。6.房地产投资的分类（三种分类）房地产投资除了与一般投资行为一样划分外，还可以按以下标准划分。按投资主体划分，可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。政府投资和非盈利机构投资注重资产的社会效益和环境生态效益，如公租房投资、绿色住宅示范项目投资等；企业投资和个人投资更注重经济效益，如写字楼、商品住房投资等。按经济活动类型划分，可分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴。按物业类型划分，可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。居住物业的市场最具潜力，投资风险相对较小。商业物业投资指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产，如写字楼、零售商业用房、出租公寓。特点：1.开发出售的模式越来越缺乏生命力，而开发持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势。2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者的管理能力密切相关。3.交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行。4.位置对此类物业有特殊的重要性。工业物业投资为人类生产活动提供空间，如工业厂房、仓储用房、高技术产业用房、研究与发展用房。特点：1.可开发-销售，也可开发-持有出租经营；2.重工业厂房设计特殊，不容易转手交易；3.高新技术产业与研发用房适应性较强；4.轻工业厂房介于两者之间。酒店和休闲娱乐设施投资为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资，如酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场。特点：1.本质上属于商业物业投资。2.运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入。特殊物业投资指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，如加油站、飞机场、车站、- 2 -桥梁、码头、公路。特点：1.这类房地产交易少，多属长期投资。2.靠经营活动收益回收投资并获利。【2011 年多选】下列房地产投资形式中，属于按 经济活动类 型划分的有（ ）。A.居住物业投资 B.商业物业投资 C.土地开发投资 D.房地产开发投资 E.房地产经营投资 答CDE【2011 年判断题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。 （ ） 答 解析 不同投资主体的投资目的有显著的差异。保障性住房的目的不是为了营利，而是社会效益。【2010 年判断题】商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。 （ ）答 解析商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。【2008 年多选题】下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）。A.能为投资者带来经常性的收入现金流 B.分割产权销售已经成为最受 欢迎的经营模式 C.适合于长期投资 D.常在机构投资者之间进行交易 E.位置对其有着特殊的重要性 答ACDE 解析 整体销售成为趋势，所以 B 分割销售少【2008 年单选题】下列物业中，属于特殊物 业的是（ ）。A.在建工程 B.车站 C.购物中心 D.科技产业园区 答B 解析 物殊物业的经营活动需要得到政府的特殊许可。【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物 业（ ）。 答 解析 物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的 经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。7.房地产投资的特性区位选择异常重要 房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性；区位包括具体位置和宏观区位（决定其收益水平和升值潜力）适于进行长期投资（两个寿命） 土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资。房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期，对收益性房地产来说，其经济寿命就是地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构件和设备因自然老化或损坏而不能继续安全使用为止的持续时间。自然寿命与经济寿命的关系：一般自然寿命要比经济寿命长（有空置的情况） ；可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命；房地产投资追求项目的全寿命周期利益最大化。需要适时的更新改造投资（适应性） 投资者通过适时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位。如写字楼增加网络通讯服务；购物中心改善环境，增加商品展示空间；公寓内增加洗衣房易产生资本价值风险（价值难以判断） 没有两宗完全相同的房地产；异质性导致每宗房地产的价值不可能一致；对房地产市场价值和投资价值的判断是困难的。由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值。变现性差（也称为流动性差） 由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差。易受政策影响 房地产容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。依赖专业管理 开发环节、经营环节均需专业技术与服务。存在效益外溢和转移（外部性影响） 房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。如地铁的建设引起周边楼盘价格上涨；小区旁建造纸厂使房产跌价。8.房地产投资的作用 从社会角度，拉动经济 GDP；从投资者角度，具有收益、保值、消费等功能。【2009 年单选题】对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ ）。A.设计寿命 B.经济寿命 C.法定寿命 D.自然寿命 答B 解析 自然寿命是指直到不能用了，而经济 寿命截止到用起来不划算的 时点了。【2011 年单选题】房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（ ）。A.土地不会毁- 3 -损 B.地上建筑物有耐久性 C.变现性差 D.土地使用期年限 较长 答C 解析C 变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产是长 期投资的原因。本 题属于典型的文不 对题。【2006 年单选题】投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投 资（ ）的重视。A. 各异性 B.适应性 C.相互影响性 D.专业管理依赖 答B 解析 适应性是指适时的更新改造以适 应市场的需求。【2010 年真题】同区域、同类型、同档次的不同房地产的市 场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ ）。A.保值性 B.增值性 C.异质性 D.弱流动性 答C 【2007 年单选题】买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ ）。A.不可移动性 B.适 应性 C.弱流动性 D.相互影响性 答C 解析 弱流动性就是指不容易转手或变现。 【2011 年真题】关于房地产投资特性的说法， 错误的是（ ）。A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益外溢 D.易受政策影响 答B 解析房地产的异质性，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这 就为房地产市场价值和投资 价值和投资价值的判断带来了许多困难， 这就使投资者面临着资本价值风险。 第二节 房地产投资的形式与利弊房地产投资的分类 通常可以分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。间接投资是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，投资者不需直接参与房地产开发经营工作，包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金(REITS)、购买住房抵押支持证券等。1.房地产开发投资 是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程。性质上属于中短期投资，形成房地产市场上的增量供给。具体种类包括：土地开发投资，土地一级开发为主；商品房建设投资，建房屋。【2011 年单选题】房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（ ）。A.增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给 答A 解析 房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了市场上的增量供 给。2.房地产置业投资 是指向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。可以是增量房地产（新房） ，也可以是存量房地产（旧房） 。目的（三个）：自用；经营出租；转售获益。缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者，其置业投资对象通常为黄金地段的优质成熟物业，特点是购买价格高、收益水平低、风险小；具备投资管理经验的投资者，其置业投资对象通常是处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，特点是初始价值和初始收益水平低、增值潜力大、转售收益大。【2010 年多选题】相对于房地产开发投资，关于房地 产置业 投资的说法，正确的有（ ）。A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产 B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 C.置业 投资对象可以是市场上存量房地产 D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最 终使用者 答ACDE【2007 年真题】当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（ ）时，短期开 发投资就转变成了长期置业投资。 A.出售 B.抵押 C.转让 D.经营 答D 解析 置业主要用于经营，即出租或自营。如出售或转让，就不是长期置业投资了。3.投资房地产企业股票或债券股票所有权关系；债券债权债务关系- 4 -4.投资房地产投资信托基金 投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人，是一种基于信任的委托投资关系。房地产信托的收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东。REITS 的优势：收益相对稳定，一般高于股票收益，收益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入；流动性好，可以在证券交易所交易。REITS 的类型：权益型基金；抵押型基金；混合型基金。【2009 年判断题】房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。 （ ） 答 解析信托是间接投资。【2007 年单选题】房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入 答C 解析用基金筹集起来的钱用来置业投资，长期持有，出租经营，获得长期稳定回报，作为对投 资人的回报。【2006 年单选题】下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，不正确的是（ ）。A.有专业投资管理者负责经营管理 B.收入现金流的主要部分配给了股 东 C.分为权益型和抵押型两种形式 D.投资流动性好 答C 解析 分为权益型、抵押型和混合型三种形式。5.购买住房抵押支持证券把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金，分散风险的目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司，该公司再将债权转化为证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益。受 2008 年美国次贷危机和房地美、房利美的逐步关闭，此方式大大放缓。房地产投资的优势（四利）：相对较高的收益水平（高于储蓄、股票、债券） ；易于获得金融机构的支持（房地产是可靠的抵押物） ；能抵消通货膨胀的影响（房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率） ；提高投资者的资信等级（拥有房地产是实力的最好证明） 。房地产投资的弊端：投资数额大、回收期较长、需要专门的知识和经验。第三节 房地产投资的风险1.风险的度量 风险是未来获得预期收益可能性的大小。如何比较风险的大小：第一步，计算出两物业的价值的期望值（加权平均值） ；第二步，计算出两物业的标准差；第三步，如两物业期望值相同，则直接比标准差即可，标准差小的风险小；第四步，如两物业期望值不同，需计算标准差与期望值之比，该比值小的那个风险小。 （即标准离差率 冉）【2009 年单选题】甲、乙物业 2008 年 10 月的价值均为 1100 万元。 预计 2009 年 10 月甲物业的价值为1200 万元和 1000 万元的可能性均为 50%，乙物业的价值为 1300 万元和 900 万元的可能性也均为 50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（ ）。A.甲物业投资风险大 B.乙物业投资风险大 C.甲、乙物 业的投资风险相同 D.难以判断甲、乙物业 的投资风险大小 答B 解析 第一步， 计算两物业的期望值（加权平均值），甲物业的期望值120050%100050%1100，乙物 业 的期望值130050%90050%1100；第二步，计算两物业的标准差 S（ Xi-X 平 ）2/n1/2，S 甲 （1200-1100）2+（1000-1100）2/21/2100， S 乙 （1300-1100）2+（900-1100）2/21/2200。另一种解法：带有技术含量的定性分析，1200 和 1000 与 1100 的偏差，一定比 1300 和 900 比 1100 的偏离程序小，所以 计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。 两种决策风险决策(情况不确定但发生的概率确定)：决策准则是最大期望收益；一般使用决策树法或决策表法。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者重视，尤其是在投资通过债务融资进行投资的时候。较预期收益- 5 -增加的部分通常被称为“风险报酬” 。不确定性的决策方法（情况及发生的概率均不确定）：小中取大法，即对未来持悲观看法，认为未来会出现最差的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最小收益；大中取大法，即对未来持乐观的看法，认为未来会出现最好的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最大收益；最小最大后悔值法，即决策后可能出现的后悔最小。风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下列问题：预期收益率是多少，出现的可能性有多大？相对于目标收益、融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？预期收益的变动性和离散性如何？房地产投资风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性、资产管理的复杂性四个方面。2.房地产投资系统风险 又称不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。通货膨胀风险又称购买力风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险越大，实际上承担了本应由承租人承担的风险。通过适当调调高其要求的最低收益率来降低通货膨胀风险对实际收益率的影响程度。市场供求风险 供求关系的变化会造成房地产价格的波动与租金水平的变化。房地产市场是地区性市场，当地市场环境变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大的多。周期风险 房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。美国房地产市场周期为 1820 年；香港房地产市场周期为 78 年；日本房地产市场周期为 7 年。变现风险（跳楼价的损失） 指急于将房地产兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。利率风险 利率调升对房地产投资的影响（三方面）：折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损，VA/Y；加大投资者的债务负担，导致还贷困难；还会抑制房地产需求，导致价格下降。 固定利率贷款，实质上是把利率风险转嫁给金融机构。政策风险政治风险或然损失风险 指火灾、风灾等其它偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。可以通过保险将风险部分转移给保险公司；可以通过租约将部分风险转移给承租人。【典型例题】整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。 （ ）答 房地产市场是地区性市 场，当地市场环境变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。【2006 年 多 选 题 】提 高 贷 款 利 率 对 房 地 产 市 场 的 影 响 主 要 有 （ ）。A.导 致 房 地 产 实 际 价 值 下 降 B.导 致 房 地产 实 际 价 值 上 升 C.加 大 投 资 者 债 务 负 担 D.抑 制 房 地 产 市 场 需 求 E.增 加 房 地 产 市 场 需 求 答 ACD3.房地产投资的个别风险收益现金流风险（收入低了） ，项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。未来运营费用风险（费用高了） ，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。资本价值风险（折现率或报酬率变化） ，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化 VA/Y。注意利息风险和资本价值风险；利息是收益率的重要决定因素，但不是唯一；利息风险是系统风险，资本价值风险是个别风险。机会成本风险（机会成本） ，也称比较风险，投资该项目而失去了其他投资机会，失去了相应的收益的风险。时间风险（时机与时间） ，房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。不仅表现为选择合适的- 6 -时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。持有期风险（持有时间） 房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大【2005 年判断题】房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。 （ ） 答 解析 不仅表现为选择合适的时机进入市场，还 表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的 选择以及转售过程所需要 时间的长短。【2008 年单选题】下列房地产投资风险中，属于房地 产投资 个别风险的是（ ）。A.变现风险 B.时间风险 C.或然 损失风险 D.通货膨胀风险 答B4.风险对房地产投资决策的影响（两方面影响） 投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平(类型不同，收益标准不同)类型 投资者特点 投资目的 投资对象收益型 承受低风险低收益水平的长期投资者 获得稳定租金收益 进入稳定期的收益性物业收益加增值型 能承受中等风险和收益水平 租金收益增值收益未进入稳定期或刚竣工的收益性物业机会型 承受较大投资风险，期望获得高收益 投资者尽可能规避、控制或转移风险第四节 风险与投资组合1.投资组合理论 通过投资组合，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在。【2010 年单选题】关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）。A.投资者应选择毫无风险的投资组合 B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 答D 解析通过投资组合理论，可以将个别因素减少甚至近于完全抵销，但系统风险 因素仍然存在。【2010 年判断题】投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环 境变化，不同投 资项目的收益会有不同的反应。 （ ） 答【2008 年单选题】投资组合理论认为，把适当的投 资项目组 合起来，可以（ ）。A.提高投资收益 B.降低系统风险 C.降低个别风险 D.使投资毫无风险 答C 解析 过投资组合理论，可将个 别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险 仍然存在。【重点难点】市场风险系数及预期投资收益率资产预期收益率无风险资产收益率风险系数（市场整体平均收益率无风险资产收益率）无风险收益率一般为国债的收益率或银行存款利率市场风险系数及预期投资收益率市场风险系数(资产预期收益率无风险资产收益率)/(市场整体平均收益率无风险资产收益率)当资产的预期收益率市场的整体平均收益率时，市场风险系数1E(Rj)=Rf+ j*E(Rm)-Rf E(Rj)为同一时间段内，资产 j 应有的预期收益率；R f为无风险资产的收益率； j为资产 j 的系统性市场风险系数；E(R m)为同一时间段内，市场整体平均收益率。【2008 年判断题】某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为 1。（ ） 答 解析当资产的预期收益率市场的整体平均收益率时，市场风险系数1，不是变化幅度相同时。【2006 年真题】假设银行一年期存款利率为 2.28%，贷款利率为 5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地 产投资市场的系统性市场风险系数为 0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）。A.4.42% B.8.11% C.8.13% D.9.54% 答B 解析注意无风险收益率在我国 为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。资产预期收益率无风险资产收益率风险系数（平均收益率无风险资产收益率）2.28%+0.6（ 12%2.28%）8.112% - 7 -【2005 年真题】假设某段时间内房地产业的预期收益率为 15%，国债的投资收益率为 10%，市场整体的平均收益率为 20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（ ）。 A.0.25 B.0.50 C.1.5 D.2.00 答B 解析公式的 变换参见教材 P25。资产预期收益率无风险资产收益率市场风险系数（市场整体平均收益率无风险资产收益率）。市场风险 系数（资产预期收益率无 风险资产收益率）/ （市场整体平均收益率无风险资产收益率）（15% 10%）/(20%10%)0.5 2.资本资产定价模型 一个投资的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上投资项目的系统性市场风险系数乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率之差折现率资金的机会成本适当的风险调整值无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率）【2009 年真题】如果整个投资市场的平均收益率为 15%，国债收益率为 9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为 0.23，则按资本资产 定价模型计算出的房地产投资折现率是（ ）。A.10.38% B.11.07% C.12.45% D.13.62% 答A 解析折现率无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率）9%0.23（ 15%9%）10.38% 【典型例题】如果整个投资市场的平均收益率为 20%，国家债券的收益率为 10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为 0.4，则房地产投资评 估模型中所用的折现率为（ ）。A.8% B.4% C.14% D.12% 答C 解析 方法一，公式作法，折现率无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率）10%0.4（20% 10%）14%。方法二，带有技术含量的排除法，该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于 10%，AB 可立即排除。 第二章 房地产市场与市场运行第一节 房地产市场概述1.房地产市场的概念 一般的定义，指从事房地产交易活动的场所，以及交易的途径与形式；经济学的定义，指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。房地产市场体系包括：交易当事人主体；作为交易对象的房地产资产客体；交易制度制度；促进交易的组织机构中介2.房地产市场的运行环境（八类，三基本因素）运行环境 主要影响因素社会环境 人 口 数 量 结 构 、 家 庭 结 构 及 其 变 化 、 传 统 观 念 及 消 费 心 理 、 社 会 福 利 、 社 区 和 城 市 发 展 形态政治环境 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外资的态度等经济环境 经济发展状况、产业结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、支付能力与物价水平金融环境 宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境 土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度和城市发展政策等技术环境 建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步，信息技术和节能减排技术等资源环境 土地、环境和能源等资源约束国际环境 经济全球化和国际资本流动区别社会因素和经济因素社会因素包括：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量和结构、家庭结构及变化、家庭生命周期经济因素包括：经济发展状况、家庭收入及其分布、物价水平、工资及就业水平、产业与结构布局【2008 年真题】政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（ ）。A.产品质量 B.产品性价比 C.规模和结构 D.产品档次 答C 解析土地政策影响供 给的规模和结构。如供应的别墅用地多，则市场上- 8 -的别墅项目的规划多，所占的比重大。【2006 年真题】下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）。A.城市或区域产业结构与布局 B.人口数量结构 C.土地资源状况 D.建筑技术进步 答A 3.影响房地产市场转变的社会经济力量（六大力量）：金融业的发展；信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善；生产和工作方式的转变；人文环境的变化；自然环境的变化；政治制度的变迁。4.房地产市场的参与者（七类参与者）土地所有者或当前的土地使用者 城市土地属于国家，所以地方政府垄断了国有土地使用权出让市场。当前土地使用者的影响主要是在土地征收和土地开发过程中（钉子户） 。开发商 分为开发投资和置业投资两大类（销售或者持有） 。开发商根据自己的特点、实力和经验，经营方针有很大的差别，经营管理风格也有较大差异。政府及政府机构 政府可以制定规则，又有监督、管理和服务的职能。房地产业被政府用作“经济调节器” ，可以加速或制动?金融机构 提供用于支付开发费用的中短期资金或建设贷款（开发贷） 。提供项目建成消费者购买房地产的长期资金或抵押贷款（消费贷）建筑承包商 完成施工建设；同时可能会承担一部分开发风险消费者或买家 自 用 型 购 买 者 ， 购 买 能 力 是 约 束 条 件 ； 投 资 型 购 买 者 ， 物 业 所 能 获 得 的 收 益 是 关 键 因 素 。专业顾问（七师一人）：建筑师；工程师；会计师；造价工程师；经济师；房地产估价师及房地产纪纪人；律师。第二节 房地产市场结构与指标1.房地产市场的垄断竞争关系（四类）完全竞争市场，竞争最为充分；垄断竞争市场，即竞争和垄断并存，并以竞争为主的市场；寡头垄断市场，竞争与垄断并存，并以垄断为主的市场；完全垄断市场，不存在竞争。房地产的市场结构：具有明显的垄断竞争特征，即垄断与竞争并存，以竞争为主；存量市场，交易双方为分散的家庭，所以竞争多于垄断（二手房市场） ；增量市场，市场供应者是开发商，垄断多于竞争（一手房市场）2.房地产市场的数量比例关系（六大结构）总量结构，总量（开发与销售总量，供给与需求总量比例） ；区域结构，不同地区的差异；产品结构，不同产品的差异；供求结构，同一物业类型不同档次的供求关系（供给档次与需求之间的关系） ；投资结构，不同投资目的和方式；租买结构，租赁和购买的比例关系租买结构的影响因素：租金和售价的关系；人们对所有权的偏好；可供出租数量；经济发展水平。【2009 年真题】对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常 还应分析（ ）。A.价格结构 B.总量结构 C.档次结构 D.投资结构 E.租买结构 答BDE 【2005 年真题】从宏观上说，在 进行房地产市场结构分析时 ，除了要分析 总量结构，通常还应分析（ ）。A.价格结构 B.区域结构 C.产品结构 D.供求结构 E.投资结构 答BCDE【2008 年真题】某城市住宅市场调查结果显示， 该城市住宅的 总需求与总供给基本平衡，但同 时显示，套型建筑面积 120以上的住宅供过于求， 70以下的住宅供不 应求， 则该城市的住宅市场处于（ ）状态。A.均衡 B.周期性失衡 C.结 构性失衡 D.区域性失衡 答C 解析供给档次与需求之间处于错位状态，这属于供求结构失衡。3.房地产市场细分（五种分类）按地域范围细分（区域性市场） 房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场。- 9 -按城市划分，如北京市房地产市场；按城市内的某一具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场；按省或自治区划分，如海南省房地产市场；按大片区进行划分，如华北地区房地产市场、东南亚房地产市场。按房地产用途细分 可分为居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途、将其分解为若干子市场。按增量存量细分 通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场，土地使用权出让市场；二级市场，土地转让、新建商品房租售市场；三级市场，存量房地产交易市场。更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场（土地使用权出让市场）和二级土地市场（土地使用权转让市场） ，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场） 。按交易形式细分 按交易市场总分可划分为转让、租赁、抵押市场；土地交易的实质是土地使用权的交易，其市场可包括土地买卖、租赁和抵押等子市场；房屋交易市场可分为新建房屋交易市场和存量房屋交易市场。新建和存量房地产交易子市场的组成的区别：前者包括销售（含预售） 、租赁（含预租） 、抵押；后者包括租赁、转让、抵押、保险。接目标市场细分 按建造标准或价格水平可分为低档、中低档、中档、中高档、高档；按目标市场的群体特征可分为老年住宅市场、青年公寓市场【2008 年真题】“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ ）。A.按地域范围细分 B.按房地产用途细分 C.按增量存量细分 D.按交易形式细分 E.按目标市场细分 答ABD 解析某市是按地域细分，别墅是按用途细分，销售是按交易形式细分。【2006 年真题】在对某市房地产市场进行细分时，划分出 “某市甲级写字楼租赁市场， ”这种划分所采用的市场细分标准有（ ）。A.按存量增量 细分 B.按交易形式细分 C.按目标市场细分 D.按房地产用途细分 E.按地域 细分 答BCDE 解析某市按地域划分，甲级按目标市场细分，写字楼用途，租赁交易形式4. 房地产市场指标（四大类 40 小项）供给指标（10 项） 新竣工量；灭失量（指房屋存量在报告期期末由于各种原因灭失掉的部分） ；存量（指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，报告期存量上期存量+报告期竣工量报告期灭失量） ；空置量（不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的面积） ；空置率；可供租售量（可供租售量上期可供租售数量上期吸纳量+报告期新竣工量，一般空置量大于该时点的可供租售量） ；房屋施工面积（房屋施工面积报告期新开工面积+上期开工跨入报告期继续施工面积+上期已停建在报告期恢复施工的面积） ；房屋新开工面积；平均建设周期（指开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度，平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积）；竣工房屋价值（指在报告期内竣工房屋本身的建造价值，一般按工程施工结算价值计算） 。需求指标（11 项） 国内生产总值；人口数量；城市家庭人口规模；就业人员数量；就业分布；城镇登记失业率；城市家庭可支配收入；城市家庭总支出；房屋空间使用数量；商品零售价格指数；城市居民消费价格指数。市场交易指标（9 项） 销售量（报告期内出售商品房屋的合同总面积，销售量现房销售面积+期房销售面积） ；出租量；吸纳量（销售量+出租量） ；吸纳率（吸纳量/可供租售量） ；吸纳周期（指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，吸纳周期1/吸纳率） ；预售面积；房地产价格（房地产市场中价格水平的中位数或平均） ；房地产租金（房地产市场中租金水平的中位数或平均） ；房地产价格指数（反映一定时期内房地产价格变动趋势和程序的相对数，包括房屋销售价格指数、租赁价格指数和土地交易价格指数） 。市场监测与预警指标（10 项） 土 地 转 化 率 （ 当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积） ； 开 发 强 度 系 数 （ 房地产开发投资/GDP 或固定资产投资） ； 开 发 投 资 杠 杆 率 （ 自有资金或- 10 -权益资本/房地产开发投资） ； 住 房 可 支 付 性 指 数 （ 家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格） ； 住 房价 格 合 理 性 指 数 （ 从经济基本面可支撑住房价格的角度对当前实际住房价格合理性做出判断） ； 房 价 租 金 比（ 房价/租金） ； 量 价 弹 性 （ 过去 6 个月房地产交易量变化率/过去 6 个月房地产价格变化率） ； 个 人 住房 抵 押 贷 款 还 款 收 入 比 （ 抵押贷款月还款额/家庭收入） ； 住 房 市 场 指 数 （ 反映开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来 6 个月销售量、对潜在购买者数量预期的调查结果构造） ； 消 费 者 信心 指 数 （ 消费者近期的购房意愿，根据对消费者未来 6 个月内是否计划买房的调查结果构造） 。【2008 年真题】2007 年末，某市住房 总量为 5000 万，其中经济适用住房 400 万,商品住房 3750 万，同期住房空置量为 750 万 ,其中经济适用住房空置量 为 50 万，商品